Investissement immobilier : les avantages du déficit foncier

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Par Guilhem Garcia - Vu 1865 fois

Alors que la plupart des avantages fiscaux ont subi une forte diminution, le gouvernement n’a pas raboté les avantages du déficit foncier. Ce dispositif peut connu du grand public peut amener une économie d’impôts substantielle à ceux qui l’utilisent. Nous allons en étudier les principes et s’attarder sur les montages qui peuvent permettre d’optimiser ce dispositif.

les avantages du déficit foncier

Définition du déficit foncier

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, l’investisseur doit avoir opté pour une déclaration au réel de ses revenus. Il faut cependant noter que ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Mais ce type de déclaration ne veut pas dire que l’on peut déduire tous les frais et de n’importe quelle manière. En effet certains d’entre eux permettent de diminuer voir d’annuler fiscalement les revenus fonciers, d’autres permettent de créer un déficit. Nous allons donc étudier les différents revenus et frais éligible à prendre en compte.

Les revenus à prendre en compte

  • Les loyers encaissés
  • Les indemnités versées par l’assureur en contrepartie des loyers impayés>
  • Les subventions accordées par l’ANAH pour la rénovation d’un appartement ancien
  • Les redevances d’affichage, comme les droits de pêche et de chasse sur ses terres

Les frais et charges déductibles au régime réel, sont :

  • Les dépenses d’entretien et de réparation qui ont pour objet la remise en état d’un bien destiné à la location.
  • Les dépenses d’amélioration qui visent à amener un confort supplémentaire au logement.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant à la charge des propriétaires.
  • Les provisions pour charges de copropriété.
  • Les frais de gestion et de procédures.
  • La taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunt : la totalité des intérêts d’emprunt est déductible du revenu foncier sans pourvoir créer un déficit foncier. Sont considérés comme intérêts d’emprunt les assurances du prêt.
  • Les frais de gérance
  • Les frais de gestion et les honoraires de syndic.
  • La rémunération du concierge, la taxe foncière sur les propriétés bâties.
  • Les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
Le mécanisme de calcul du résultat foncier

Le mécanisme de calcul du résultat foncier

Le calcul du résultat foncier se fait en déduisant de l’ensemble des revenus fonciers l’ensemble des charges déductibles. Si ce résultat est négatif, nous parlons alors de déficit foncier.

Dans ce cas le montant obtenu vient alors s’imputer sur le revenu global et permet donc de réduire le revenu imposable. Si le revenu de l’année est inférieur au déficit, le contribuable à la possibilité de le reporter sur le revenu global des six années suivantes.

En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer du déficit. Il faudra dès lors commencer par déduire les intérêts d’emprunts pour ensuite défalquer les charges suivantes. Si le contribuable n’a pas pu déduire l’ensemble de ses intérêts, il a la possibilité de les reporter sur les 10 années suivantes.

Voici quelques exemples chiffrés pour illustrer nos propos :

Cas de M. DUPONT :

Résultat foncier positifRésultat foncier négatif
Revenu foncier brut 10000 Revenu foncier brut 10000
Intérêts d’emprunt 5000 Intérêts d’emprunt 13000
Charges déductibles 2000 Charges déductibles 2000
Résultat foncier 10000-5000-2000=3000 Résultat foncier 10000-10000 (les 3000 restant sont reportés sur les 10 prochaines années)-2000= -2000
Notre client déclarera un résultat foncier de 3000€ qui s’ajoutera à ses revenus salariaux Notre client pourra déduire un déficit foncier de 2000€ de ses revenus salariaux et pourra également déduire 3000€ d’intérêt d’emprunt l’année suivante

Il existe en revanche une contrainte qui est liée à ce dispositif fiscal : le propriétaire a une obligation de mise en location pendant trois ans du bien. Par ailleurs, un dernier point important, le déficit foncier n’entre pas dans la limitation des niches fiscale.

Le déficit foncier clés en main

Il existe aujourd’hui des promoteurs qui se sont spécialisés sur ce type de dispositif fiscal. L’avantage de ces programmes est le fait que vous achetiez un bien qui prévoit une quotepart du prix d’investissement en vue de réaliser un déficit foncier. Cela permet d’adapter le déficit foncier à vos revenus fonciers. Par ailleurs, il s’agit le plus souvent de biens de caractère avec un cachet important ce qui permet d’acquérir un bien de qualité.

Conclusion

Cette règle fiscale est connue du grand public mais souvent trop peu utilisée. Si au premier abord elle semble plutôt simple à utiliser, elle est en fait très subtile. L’appui d’un CGPI pour la mise en place de ce type de dispositif dont les règles fiscales sont très strictes, est fortement recommandé pour ne pas risquer de voir les impôts requalifier les avantages que le contribuable avait obtenus.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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