Les avantages de la loi Malraux

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Par Stéphane van Huffel - Vu 1627 fois

Créée et instaurée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux vise non seulement à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français mais aussi, à conserver l'intégrité des quartiers historiques en favorisant et en facilitant la restauration immobilière. Véritable opportunité de défiscalisation offrant une protection à moyen et long terme, la loi Malraux offre ainsi aux investisseurs la possibilité de réaliser des investissements immobiliers localisés la plupart du temps dans les centres-villes historiques. Regard sur les avantages de ce mécanisme défiscalisant.

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Le principe de la loi Malraux

Selon les articles 31 et 156 du Code général des impôts, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Loi de réduction d'impôts, elle concerne les acquisitions de logements anciens situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP) tout comme dans les secteurs sauvegardés, et permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité.

Les biens immobiliers éligibles à la loi Malraux


Tous les biens immobiliers restaurés sont éligibles à la loi Malraux à partir du moment où ils sont :

  • situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du code du patrimoine, et, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique
  • situés dans un secteur sauvegardé, créé en application du I de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme, OU, lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, OU, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique
  • situés dans un quartier ancien dégradé, délimité en application de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique et ce, jusqu'au 31 décembre 2015

Bon à savoir

Un secteur sauvegardé doit présenter un caractère historique, esthétique ou, de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un bien immobilier.

Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager est définie autour des Monuments Historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.

Les contribuables concernés par la loi Malraux

Toutes les sociétés non soumises à l'IS ainsi que les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu et, titulaires ou on de parts de SCI/SCPI, peuvent prétendre à un investissement locatif par le biais de la loi Malraux.

Les conditions d'application de la loi Malraux

  • le logement doit être destiné à la location non meublée et, affecté à l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans
  • plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cas ou vous bénéficiez de subventions
  • la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux
  • les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable
  • les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant
  • la restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle
  • adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre)
  • obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou, un permis de construire
les conditions d'application de la loi Malraux

Les avantages de la loi Malraux

Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts qui est calculée sur le prix des travaux de réhabilitation et, dont le montant varie selon l'emplacement du bien immobilier : secteur sauvegardé ou ZPPAUP. De même, chaque copropriétaire peut toucher cet avantage fiscal pour les travaux effectués dans les parties privatives et au prorata des tantièmes de copropriété dans les parties communes du bien immobilier.

Avantages fiscaux :

  • Montant de la réduction d'impôts dans le secteur sauvegardé : 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 30 000 € par an)
  • Montant de la réduction d'impôts en ZPPAUP : 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 22 000 € par an)
  • Déduction des frais réels (primes d’assurances, frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété) dans la limite de 10 700 € par an relatif au plafonnement du déficit foncier
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers
  • Plafond à respecter : les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenus dans la limite de 100 000 € annuelle

Conclusion

Même si tous les contribuables domiciliés en France, propriétaires ou acquéreurs d'un bien immobilier situé dans un périmètre sauvegardé et, réalisant des travaux de restauration, peuvent bénéficier de la loi Malraux, il faut savoir que dans la plupart des cas, cet investissement s'adresse aux personnes ayant une fiscalité élevée. En effet, pour prétendre au dispositif Malraux, il est impératif de pouvoir supporter la totalité du budget travaux en seulement une ou deux années.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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