8 clés pour réussir son investissement immobilier en loi Pinel

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L’article « 8 clés pour réussir son investissement immobilier en loi Pinel » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 1080 fois

Selon un sondage mené par Harris Interactive en février 2015, 72% des investisseurs jugeaient déjà le dispositif PINEL comme un bon investissement, ce qui marquait un regain d’intérêt pour l’immobilier neuf d’investissement.

Depuis, les mises en chantier et les dépôts de permis de construire n’ont cessé de progresser (+3,1% sur un an lissé) avec une accélération en ce début 2016, en particulier dans l’immobilier neuf collectif (+20%). Chiffres qui confirment le regain d’intérêt des français pour le marché immobilier dans son ensemble et le neuf en particulier.

Le tout dans un contexte de taux d’emprunt bancaires historiquement bas et une disponibilité des banquiers à financer de nouveaux projets, l’engorgement dû aux rachats des vieux prêts digéré.

Mais si ce contexte de taux et l’incitation fiscale du dispositif Pinel semblent en effet attractifs, quels sont les secrets d’une bonne opération de ce type ?

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1. Bien connaître sa propre situation

Avant toute chose, et bien que cela paraisse évident, il faut se rappeler que le dispositif PINEL (Loi PINEL) n’est pas accessible à tous les investisseurs. Si il repose sur une acquisition d’immobilier neuf locatif, son attrait reste fiscal et donc plus attractif pour les contribuables plutôt lourdement imposés (à partir de 3 000€ par an).

Il est donc primordial de mettre à plat sa situation actuelle mais également de se projeter dans l’avenir car ce dispositif propose une réduction d’impôt étalée dans le temps, de 12% du montant investi si vous mettez en location votre bien au moins 6 ans, 18% si vous mettez en location au moins 9 ans et jusqu’à 21% si vous mettez en location votre bien au moins 12 ans.

Bien connaître sa propre situation

2. Définir précisément son objectif et les motivations d’investissement

Une fois validée votre éligibilité de fait, il vous faut rentrer un peu plus dans le détail de votre projet et des raisons qui vous poussent à vous engager. Il est important d’avoir un ou plusieurs objectifs précis et cohérents avant de vous lancer. Car votre implication sera double : vous engager à mettre en location le bien dans la durée (6, 9 ou 12 ans) et sans doute contracter un emprunt bancaire pour acquérir l’actif immobilier.

Quant à vos motivations, bien qu’il soit fort possible qu’elles évoluent avec le temps, elles peuvent reposer sur un besoin de baisser votre imposition bien entendu, mais aussi de vous constituer du capital, du patrimoine ou plus globalement pour préparer votre retraite.

3. Anticiper la vie du bien immobilier après la période d’incitation fiscale

Il en va de même pour l’après opération. Quelle que soit la raison pour laquelle vous avez engagé cet investissement, il est déterminant de penser très tôt aux différents scenarii de « sortie » de ce type de dispositif. Et en priorité pour ne pas vous retrouver avec un actif quoi n’aurait plus d’intérêt à terme à rester dans votre patrimoine voire qui pourrait avoir un impact négatif.

Faites donc le point sur vos besoins financiers à terme également et sur les dispositions patrimoniales à anticiper (création de SCI, préparation de la succession, démembrement etc.). Cela vous évitera les déconvenues une fois la défiscalisation terminée. C’est d’ailleurs pour cette raison que beaucoup d’investisseurs prévoient de revendre leur bien dès la fin de leur engagement de location (générateur de la réduction d’impôts).

4. Préparer en conséquence son plan de financement (budget, épargne, apport etc.)

Toutes ces données vous permettent donc de préparer au mieux le terrain avant de vous lancer et de passer au plan de financement, pierre angulaire de l’investissement immobilier. Dans la majeure partie des cas, au travers d’un prêt bancaire.

En effet, à partir du moment où vous devenez propriétaire immobilier d’un bien mis en location et que vous percevez des loyers, vous pouvez déduire de ces mêmes loyers la totalité des charges inhérentes à cet investissement, à commencer par les intérêts d’emprunt. D’autant plus que la période s’y prête avec des taux extrêmement bas.

Il est donc primordial de définir un budget en cohérence avec vos besoins (montant d’impôts payés), votre capacité d’emprunt (attention au taux d’endettement maximum de 33%) et votre capacité d’apport ou d’épargne.

Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui en plus de ses compétences immobilières et fiscales pourra vous aider à optimiser l’ingénierie bancaire de votre projet.

Choisir la zone géographique de l’investissement

5. Choisir la zone géographique de l’investissement

Une fois les objectifs définis et le plan de financement arrêtés, il est temps de vous pencher sur le choix propre de la localisation de votre acquisition. L’emplacement reste en effet un des points cruciaux à cadrer pour réussir un investissement immobilier locatif défiscalisant.

Et ce pour deux raisons principales : il faut s’assurer du potentiel locatif qui est la condition sine qua non du bénéfice de la réduction d’impôt (vous avez à ce titre 12 mois pour mettre en location votre bien une fois qu’il a été mis à votre disposition) et préparer une revente qui peut être planifiée sur une durée précise (due à la durée d’engagement que vous avez retenu).

Il est donc nécessaire de vous intéresser avant tout au dynamisme démographique et économique de la région que vous ciblez. Quels sont les atouts en matière d’emploi ou les projets d’infrastructures ? Quel est le paysage sociologique actuel et quel est son impact sur le parc immobilier (taux de propriétaire ou de locataire ? Taux de collectif et d’individuels ? etc.).

6. Choisir le promoteur du programme immobilier

Une fois la zone géographique ciblée, il vous faut affiner en sélectionnant le partenaire porteur du projet, élément très important en immobilier neuf.

N’hésitez donc pas à vous intéresser à la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) du promoteur qui vous protège en cas de défaut du faiseur pendant la durée des travaux. Cela vous évitera de vous retrouver coincé avec une construction pas terminée qui est la plus grande catastrophe en la matière. Attention, exigez bien que cette GFA soit extrinsèque c’est-à-dire apportée par une assurance externe au promoteur (une banque en générale).

Idem concernant la qualité des travaux. Ne vous contentez pas de vérifier les prestations et les équipements proposés mais exigez de voir les assurances dommage/ouvrage du constructeur car l’erreur est humaine et il faut que vous soyez protégés en cas de malfaçons, y compris dans le temps (garanties biennales et décennales par exemple).

7. Choisir enfin le bien lui-même

Enfin arrivé au stade du choix du bien lui-même, vous pensez avoir passé les principales étapes du montage du projet et vous être assuré de sa cohérence. Restez prudent encore un peu…en effet, beaucoup d’erreurs sont souvent commises lors du choix de la résidence ou du bien.

Ne vous laissez pas convaincre d’investir à l’autre bout du pays, sur plan ou sur simple conviction financière. Il est important que vous compreniez et que vous intégriez les données favorables à votre choix. Rien ne vous empêche d’investir loin de votre lieu de résidence mais faîtes le en connaissance de cause et en ayant bien compris les atouts de la zone retenue. Par exemple : un parisien peut aisément comprendre qu’il est plus cohérent en matière de prix au m2 et de rendement locatif de base d’investir à Toulouse ou Bordeaux plutôt qu’à coté de chez lui où les prix du neuf sont très (trop !) élevés.

Et surtout, soyez vigilant à l’aspect affectif de votre choix qui peut vous faire faire les plus grosses bêtises en matière d'investissement. Ne choisissez jamais un bien locatif en fonction de VOS goûts ou de VOS exigences de prestations. Vous risquez de dépenser de l’argent pour rien. Gardez en tête qu’il faut que votre bien convienne au plus grand nombre, qu’il soit fonctionnel, au bon prix locatif et qu’il ne vous coûte pas en charge au-delà de ce qui est nécessaire à sa bonne mise en location. Oubliez les piscines, la domotique ou autres équipement très agréables et attractifs…sauf pour un propriétaire non occupant qui en supporte les charges.

Quant à l’étage, l’orientation ou la configuration même de l’appartement, là encore ne vous polarisez pas totalement sur ces points qui peuvent vous faire rater des opportunités du fait que vous vous projetiez trop. Exemple : l’appartement en étage plein sud avec terrasse dans le sud de la France n’est pas forcément le plus apprécié (contrairement au nord ou à l’IDF) car il y fait trop chaud. Idem pour les rez-de-chaussée ou rez-de-jardin qui ont souvent mauvaise réputation : pensez aux personnes à mobilité réduite, aux personnes âgées et surtout aux propriétaires d’animaux de compagnie.

8. S’assurer une procédure de suivi, même simplifiée mais primordiale

Enfin, dernier conseil pour bien réussir son investissement en Loi PINEL, assurez-vous un suivi régulier de votre opération.

Avant la livraison, soyez vigilant aux flux financiers et bancaires pour vérifier qu’il n’y a pas de décalages avec le montage initial.

Si vous le pouvez, et même si vous avez mandaté une agence pour administrer votre bien, effectuez (ou soyez présent) à la livraison de celui-ci afin de vérifier sa bonne finition et de rencontrer les intervenants qui vont gérer la suite.

N’hésitez pas à confier la gestion de votre bien (et sa mise en location) à une agence spécialisée et demandez à contracter une assurance locative vous protégeant contre l’absence de locataire (3 ou 6 mois par exemple) mais surtout contre les loyers impayés de façon illimitée (avec couverture des frais juridiques etc.).t

Faîtes régulièrement un point sur l’administration et la gestion de votre actif (avec l’agence, avec la banque etc.) et n’hésitez pas à mettre à plat votre situation globale tous les ans pour vous assurer de la bonne intégration de cet investissement dans celle-ci (et des autres d’ailleurs).

Une fois encore, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner par un professionnel du conseil patrimonial qui pourra être votre unique interlocuteur dans la mise en place du projet, la sélection du produit et qui assurera le suivi régulier par la suite.

Conclusion

Bien qu’il soit parfaitement impossible de vous assurer à 100% de la réussite de votre investissement en immobilier neuf défiscalisant en loi Pinel, vous pouvez (et devez) prendre quelques mesures de base pour vous garantir au maximum contre les incertitudes inhérentes à tout investissement. N’oubliez pas que la principale inconnue dans le temps reste malgré tout l’évolution de votre situation personnelle et professionnelle donc prenez avant tout le temps de bien définir le pourquoi et le comment de votre projet. Et ne vous trompez pas, acquérir un bien immobilier en loi Pinel reste un montage financier et fiscal à parts égales et pas seulement un achat immobilier donc soyez attentifs à ne pas vous précipiter sur les offres purement immobilières qui, souvent axées sur votre affectif, peuvent s’avérer peu ou pas adaptées à vos attentes.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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