Les 5 erreurs à ne pas commettre pour votre investissement immobilier locatif

1. Ne pas bien préparer son projet

Cela peut paraître évident mais il est toujours bon de le rappeler, avant de vous lancer dans votre projet, prenez le temps de bien le préparer.

Cela passe tout d’abord par une bonne connaissance de votre situation patrimoniale, par la définition de vos besoins et par l’expression de vos objectifs. N’hésitez donc pas à mettre à plat l’ensemble des éléments chiffrés de votre foyer, de la fiscalité aux placements bancaires en passant par l’ensemble de vos assurances (y compris assurance-vie).

Bien connaître son profil d’investisseur permet de ne pas se précipiter dans une voie ou une autre sans avoir réellement cadré tous les tenants et aboutissants. A fortiori sur une classe d’actifs qui s’envisage dans le temps et qui s’accompagne souvent d’une dette bancaire comme l’immobilier locatif.

2. Investir sur de l’affectif

La première et principale erreur trop souvent commise par un investisseur immobilier est de mettre trop d’affectif dans son acquisition et dans sa manière de gérer son actif.

Par affectif nous entendons tout ce qui touche aux préjugés et idées reçues, à la projection personnelle ou au mélange des genres.

• Les idées reçues : beaucoup d’investisseurs pensent l’investissement locatif sur une base de critères équivalente à celle utilisée pour l’acquisition de leur résidence principale. Que ce soit en termes de localisation, d’environnement social, de typologie de bien ou de goût ils pensent que ce qui leur plait ou leur fait peur est universel.
• La projection personnelle : découle donc des idées reçues un réflexe dangereux mais très humain de vous projeter dans l’investissement comme si vous alliez l’habiter vous-même. Cela peut donc entrainer des choix de décoration, d’équipements ou plus globalement vous faire passer à côté d’une opportunité qui ne vous plairait pas
• Par exemple, les investisseurs profanes ont souvent tendance à croire que l’emplacement est la première chose à privilégier avant de se lancer. Si cela est plutôt le cas dans l’immobilier ancien, il y a un risque beaucoup plus grand dans l’immobilier neuf : la livraison du bien. Et pourtant peu d’investisseurs pensent à vérifier en priorité la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA) qui leur garantit la solidité du projet.

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3. Payer comptant ou faire un trop gros apport

L’influence latine sur la société française a longtemps entretenu l’idée reçue qu’il faut toujours mieux acquérir son patrimoine en payant comptant. Et cela s’avère indiscutable pour la part personnel du patrimoine comme la résidence principale par exemple dont nous jouissons immédiatement et qui abrite les nôtres.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’immobilier locatif, la réflexion doit être différente. Et cela n’a rien à voir avec la situation actuelle et ce contexte de taux bancaires historiquement bas. Il va de soit aujourd’hui qu’emprunter à moins de 2% sur 20 ans en taux fixe est si attractif qu’il est intelligent de se demander si il faut faire un apport et sortir son argent par exemple de son assurance-vie qui rémunère encore entre 2,5 et 3%...

La question de l’apport se posait déjà auparavant puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des loyers que vous percevez. En effet, acquérir un bien immobilier comptant est confortable mais implique d’être imposé sur les revenus fonciers dégagés. En déduisant les intérêts d’emprunt, ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à ce type d’investissement d’ailleurs (frais de gestion, assurances locatives, travaux, taxe foncière etc.), vous avez la possibilité de réduire voire d’éviter la fiscalité sur vos revenus locatifs…y compris les prélèvements sociaux (15,5% actuellement). Prenez cette donnée en compte lors du montage financier, cela vaut la peine.

4. Gérer seul

Le goût prononcé des français pour l’immobilier les pousse souvent à penser qu’ils connaissent bien le secteur et qu’ils ont suffisamment de savoir-faire en la matière pour se « lancer seuls ». Il est vrai que beaucoup d’entre vous se débrouillent très bien seuls mais nous ne pouvons que vous conseiller d’étudier des propositions d’accompagnement dans l’administration de votre bien.

Choisir une agence une fois lors de la mise en place de votre projet prend, certes, du temps mais vous permettra de déléguer à un professionnel la partie cruciale de votre opération. Il aura pour mission de trouver un locataire, de gérer le suivi, de percevoir les loyers et d’administrer la vie de votre actif. Il pourra même si nécessaire faire le lien avec le syndic de copropriété si vous achetez dans du collectif. Tout cela bien entendu a un coût mais c’est une charge 100% déductible de vos loyers ce qui amortit fiscalement la sortie de trésorerie.

Faire le choix de déléguer la gestion vous permet également de bénéficier d’un accès à une assurance locative vous permettant selon les options de vous couvrir contre l’absence de locataires, les loyers impayés ou les dégradations immobilières. Ces assurances nous semblent de nos jours incontournables et si vous pouvez les souscrire par vous-mêmes, elles sont de plus en plus contraignantes quant à la sélection des locataires (et préfèreront donc que cette sélection soit effectuée par des professionnels).

5. Ne pas envisagez l’investissement dans le temps

Dernière erreur à ne pas commettre : perdre de vue que l’immobilier est un actif qui s’envisage dans le temps. Il est vrai que ces dernières années le marché immobilier (globalement) a été très dynamique à la hausse avec depuis le début des années 2000 (source) des revalorisations à 2 voire 3 chiffres, ce qui a laissé penser à beaucoup d’investisseurs qu’ils pouvaient envisager s’enrichir sur des opérations à court terme.

Depuis la stabilisation des prix, maintenue par les taux bas d’ailleurs, cela n’est plus aussi évident. Ne cherchez donc pas à faire « un bon coup » mais plutôt un bon investissement car bien construit et bien réfléchi ce type d’opération peut offrir un rendement moyen de 4 à 5 % nets à terme. Avec une exposition au risque assez maîtrisée puisque l’actif est tangible et palpable et a peu de chance de « partir en fumée ».

L’appétence des français pour l’immobilier locatif reste toujours aussi vive dans le contexte actuel de taux bancaires très attractifs et de marchés financiers si volatiles qu’ils effraient les épargnants.

De plus, l’aspect tangible et palpable de l’actif immobilier continue de rassurer les investisseurs profanes qui n’imaginent pas ou mal perdre de l’argent sur ce type de support.

D’où l’importance de bien réfléchir son investissement, de sélectionner soigneusement ses partenaires et de prendre le temps de bien choisir la localité où il se situera.

N’hésitez pas à vous accompagner par un professionnel du conseil patrimonial qui a la capacité de vous conseiller sur le montage juridique bien entendu mais également sur l’ingénierie bancaire et la sélection du produit immobilier