Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

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L’article « Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 6987 fois

L’une des toutes premières questions soulevées lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier est bien évidemment la rentabilité. 5%, 6%, 7%... mais encore faut-il savoir comment calculer avec précision cette rentabilité ? Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ? Pour vous, Netinvestissement a développé ce guide qui vous montre comment calculer et comparer les rentabilités et vous aide à mieux les décrypter. Vous verrez qu’il existe de nombreuses différences entre immobilier neuf et immobilier ancien, entre location nue et location meublée ou encore entre immobilier physique et pierre papier.

1) Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité brute est celle qui nous vient tout de suite à l’esprit. C’est un indicateur pratique pour estimer approximativement la rentabilité de l’investissement.

Elle se calcule en divisant le montant des loyers (hors charges) annuels perçus par le prix d’acquisition du bien. Le résultat obtenu doit être multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage de rendement. Exemple : un bien qui rapporte 5000 € de revenus annuels et qui a été acheté 100 000 € rapporte 5% brut.

Mais cette rentabilité brute est souvent loin de la réalité.

Pour connaitre le rendement réel d’un investissement immobilier, il faut calculer la rentabilité nette. Pour cela, il faut imputer (soustraire) aux loyers perçus l’ensemble des charges d’exploitation, travaux, assurances et frais divers inhérents à la bonne tenue et exploitation du bien.

Attention : pour affiner davantage votre calcul, n’oubliez pas que dans le cadre d’investissement locatif, la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts. Cette diminution d’impôts doit rentrer dans votre calcul de rentabilité nette si vous voulez obtenir une information réellement précise.

Ne pas négliger : nombreux sont les investisseurs « en herbe » qui sous estiment le poids des charges locatives à la charge du propriétaire dans l’ancien (toiture, ascenseur à refaire, mauvaise isolation, consommation énergétique, etc).

2) Différence de rentabilité entre immobilier neuf et ancien

Nous venons de le voir, l’investissement immobilier dans l’ancien implique souvent des travaux de rénovation ou d’entretien qu’il faut intégrer dans votre calcul de rentabilité et ces charges viennent souvent grever le rendement.

Lorsque vous investissez dans le neuf, vous bénéficiez de la garantie décennale (10 ans) sur l’ensemble du gros œuvre et biennale (2 ans) sur les équipements. Aucun travaux n’est donc en principe à prévoir pour les 10 prochaines années de votre investissement.

De plus, les logements neufs respectant les dernières normes de maitrise de l’énergie (BBC, HQE, THQE) réduisent par quatre le cout de consommation de l’énergie.

Immeuble BBC

Enfin, et c’est probablement la différence majeure entre le neuf et l’ancien, l’immobilier neuf permet depuis des années de bénéficier d’avantages fiscaux ( Scellier notamment) sous la forme de réduction. Cette réduction d’impôts est considérée comme un flux entrant de trésorerie dans votre opération et doit donc être rajoutée à vos loyers annuels. C’est sur cette base globale que vous calculerez ensuite votre rentabilité.

3) Les spécificités de la location meublée

Investir dans l'immobilier LMNP

L’investissement immobilier en location meublée (statut LMNP) si il est réalisé dans le cadre de résidences de services avec bail commercial offre le gros avantage de servir des loyers « nets de frais et de charges ». Ainsi, dans le bail commercial il sera inscrit le montant des loyers nets servis, la répartition précise et détaillée des charges incombant à chacune des parties mais également la réindexation contractuelle des loyers.

Les investisseurs qui souhaitent surtout maitriser leur investissement et leur rentabilité privilégieront généralement la location meublée à la location nue.

4) La pierre papier

L’investissement immobilier en pierre papier, plus connue sous la dénomination de SCPI (pour Société Civile de Placements Immobiliers) est le produit d’excellence pour les purs investisseurs. La pierre papier est un peu un mix du meilleur de la location nue et de la location meublée.

Dans ce type d’investissement, comme sur le meublé, le rendement est connu et affiché contractuellement chaque année, les loyers sont servis nets de toutes charges (y compris de la taxe foncière). Les travaux, changement ou absences de locataires sont gérés et absorbés directement au travers de la SCPI. Les revenus générés rentrent dans la catégorie des revenus fonciers classiques.

Bonus : les parts de SCPI sont bien plus liquides que de l’immobilier traditionnel qui mettra plusieurs mois à être vendu. Comptez environ un mois pour vendre vos parts de SCPI.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater il existe de nombreuses subtilités de calcul et d’appréciation selon chaque catégorie de supports et de type d’immobilier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, raisonnez comme un investisseur. Gérez votre investissement avec des flux entrants et sortants de trésorerie et n’oubliez pas que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus générés. Enfin, choisissez votre support sur des critères objectifs et non subjectifs.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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