Quelle différence entre les OPCI et les SCPI ?

1. La composition

Les OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et les SCPI (société civile de placement immobilier) sont des placements immobiliers « pierre-papier ». Ces organismes de placement collectif sont des fonds achetant des actifs immobiliers (tel que des bureaux) qu’elles vont détenir et gérer avec pour objectif de dégager un revenu de ces derniers, afin de redistribuer une part importante de celui-ci sous forme de dividende net de frais de gestion aux propriétaires de parts.

Ces organismes cherchent également à réduire les risques avec une diversification de leurs actifs.

Cependant, leur différence réside notamment dans la composition de ces deux supports d’investissements. En effet, les SCPI sont investies jusqu’à 100% en actifs immobiliers tandis que les OPCI vont être composées d’une majorité d’actifs immobiliers (environ 60%), de liquidités, mais aussi d’actions, d’obligations et d’OPCVM côtés en bourse.

2. La liquidité

Cette différence de composition majeure entre ces deux supports d’investissement implique alors en premier lieu une liquidité différente. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, il faut compter environ 2 semaines pour vendre ses parts. Généralement, pour les OPCI ce délai est ramené à 1 semaine, et cela grâce notamment à la poche de liquidité de l’OPCI.

3. Le montant minimum

De même, en termes de montant de souscription, le minimum requis pour investir dans un OPCI est de quelques euros tandis que pour les SCPI ce montant est de plusieurs milliers d’euros. À savoir qu’il est possible d’investir dans ces deux produits au sein d’un contrat d’assurance-vie, en compte titres et en direct. Contrairement aux SCPI, il n’est pas possible de souscrire à des parts d’OPCI à crédit, cela est dû à la composition en valeurs mobilières de l’actif.

4. La performance

En termes de performance, les OPCI sont des supports trop jeunes pour établir une réelle moyenne de performance. Les SCPI, quant à elle, affiche un rendement de 6,1% en moyenne depuis 1989, cependant le rendement à tendance à diminuer d’années en années. La volatilité constatée sur les OPCI est supérieure à celle des SCPI, cela s’expliquant par la part de valeurs mobilières cotées dans leurs actifs, soumises aux fluctuations des marchés financiers. Les frais d’entrée divergent aussi, ceux-ci étant compris entre 8 et 12% pour les SCPI et plutôt compris entre 3 et 5% pour les OPCI. L’investissement, qu’il soit porté sur des OPCI ou bien des SCPI, doit s’envisager sur le long terme.

5. La fiscalité

Enfin, la fiscalité des OPCI et des SCPI diverge elle aussi. Les revenus de l’OPCI, quelle qu’en soit leur source, sont soumis au PFU (prélèvement à la source), au taux de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Du côté des SCPI, les loyers sont soumis aux revenus fonciers (imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2%), les revenus financiers de la SCPI provenant de leurs participations dans des placements de trésorerie sont soumis au PFU à 30%. Enfin, les plus-values réalisées lors de cession d’immeubles et les plus-values issues de la vente de parts de SCPI sont imposées comme selon la fiscalité des plus-values immobilière et dépendent de la durée de détention des parts.

Les SCPI et OPCI, bien que semblables au premier abord, comportent donc de nombreuses différences qu’il convient de bien appréhender pour réaliser l’investissement qui correspond le plus à vos besoins.

Tableau récapitulatif :