Mis à jour le 18/08/2023

Emprunter pour investir en SCPI : est-ce une bonne idée ?

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Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est devenu une option attrayante pour de nombreux investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille et de revenus passifs. Cependant, se pose une question cruciale : est-ce une bonne idée d'emprunter pour investir en SCPI ? Cette interrogation suscite un débat régulier au sein de la communauté financière, car elle implique des enjeux financiers significatifs.

Dans un premier temps, il convient de souligner les avantages d'un tel investissement. Les SCPI offrent la possibilité d'accéder au marché de l'immobilier sans avoir à acquérir directement un bien. Grâce à un mécanisme de mutualisation, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus locatifs réguliers générés par un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers. De plus, la gestion des biens est déléguée à des professionnels, allégeant ainsi les contraintes liées à la gestion locative.

Toutefois, il est primordial d'aborder les risques inhérents à l'effet de levier de l'emprunt. En investissant à crédit, vous vous exposez mécaniquement à une augmentation du niveau de risque financier, notamment en cas de fluctuations du marché immobilier ou d'une baisse des revenus locatifs. Un endettement excessif peut également compromettre la rentabilité de votre investissement et mettre en péril la capacité de remboursement.

Par conséquent, avant de prendre une telle décision, il est essentiel d'analyser attentivement votre situation financière, vos objectifs d'investissement et votre tolérance au risque. Une bonne gestion des finances personnelles et une planification rigoureuse sont indispensables pour minimiser les risques associés à l'emprunt et optimiser les chances de réussite de l'investissement en SCPI.

Autant d’éléments que nous allons parcourir ensemble tout au long de ce guide

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi emprunter pour investir en SCPI ?

Emprunter pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie d'investissement courante qui présente l’avantage principal de se constituer un capital conséquent au fil du temps sans pour autant disposer d’un capital de départ important. En d’autres termes : vous constituer un patrimoine avec l’argent de la banque !

En effet, en matière d’investissement, il est possible soit de placer des liquidités excédentaires soit d’emprunter de l’argent à la banque pour l’investir. Malheureusement, il n’est pas possible d’avoir accès au levier bancaire pour toutes les classes d’actifs. La réalité est bien plus réductrice car sauf cas très particulier, la banque acceptera de vous suivre uniquement dans le projet d’un investissement immobilier.

La raison est assez évidente puisqu’en cas de difficulté, l’établissement bancaire prêteur pourra récupérer l’actif immobilier pour se rembourser. Dans le cadre d’un placement sur les marchés financiers, le risque est plus important (car plus volatile) car même si cette dernière pourra de la même manière récupérer les actifs financiers qu’elle aura financée, ces derniers peuvent fluctuer et en théorie ne plus rien valoir.

2. Les avantages d'un emprunt pour investir en SCPI

Emprunter pour investir en SCPI peut présenter plusieurs avantages.

Les voici listés ci-dessous :

Effet de levier

Le premier, nous venons de l’aborder à l’instant, l'utilisation d'un emprunt permet de financer tout ou partie de l'investissement avec de l'argent emprunté. Ainsi, vous pouvez investir un montant plus important que celui dont vous disposez réellement, ce qui augmente le potentiel de rendement de votre investissement.

Diversification

Les SCPI permettent d'investir dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.). En utilisant un emprunt pour investir, vous pouvez diversifier votre portefeuille immobilier sans mobiliser l'intégralité de votre capital.

Potentiel de rendement

En investissant en SCPI, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs réguliers (sous forme de loyers) ainsi que d'une éventuelle plus-value à la revente des parts. L'emprunt peut augmenter le rendement global de votre investissement en amplifiant les bénéfices potentiels.

Optimisation fiscale

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par les SCPI, ce qui peut permettre de réduire la base imposable et donc l'impôt à payer.

Effort d'épargne régulier

Un emprunt vous oblige à effectuer des remboursements périodiques (mensuels, trimestriels, etc.), ce qui peut vous aider à adopter une discipline d'épargne régulière pour constituer votre patrimoine immobilier.

3. Les inconvénients d'un emprunt pour investir en SCPI

De la même manière que le recours à un financement bancaire présente des avantages, il est toutefois indispensable de garder en tête que ce type de projet présente également des inconvénients.

Les voici listé ci-dessous :

Perte de pouvoir d’achat

Il s’agit là de la contrepartie de la création de patrimoine et de capital que nous avons évoqué au paragraphe précédent en listant les avantages d’un tel investissement. En effet, ce type de projet vous demandera un effort financier mensuel afin de financer l’opération. Pour être précis, l’emprunt donnera lieu à une mensualité qui sera en partie compensée par les loyers que vous percevrez. En revanche, les loyers ne suffiront pas à rembourser à eux seul votre mensualité et ils devront ainsi être accompagnés d’un effort d’épargne mensuel que vous devrez apporter et assumer chaque mois.

Les taux d’intérêts

En effet, le financement de parts de SCPI coûte historiquement plus cher qu’un investissement classique dans l’immobilier pour un investisseur. Les banques appliquent généralement une grille de taux moins avantageuse et donc plus prohibitive qui constitue sans aucun doute un réel inconvénient pour les investisseurs. Certes, avec la déductibilité des intérêts, ce point reste relatif, mais doit tout de même être pris en compte.

Augmentation de votre taux d’endettement

Le recours à un financement bancaire dans le but de réaliser un achat dans l’immobilier locatif aura forcément un impact sur votre taux d’endettement. Avant de vous lancer, assurer vous que ce projet ne vous mette pas de « battons dans les roues » dans l’optique de la réalisation d’un autre projet comme l’acquisition d’une résidence principale par exemple.

4. Comment obtenir un prêt pour investir en SCPI ?

La mécanique d’obtention d’un prêt pour investir en SCPI est sensiblement équivalente à celle plus répandue permettant d’investir dans un bien immobilier classique.

Premièrement, il conviendra d’évaluer votre situation financière : Avant de demander un prêt, vous devez évaluer votre situation financière pour déterminer si vous êtes éligible et si vous pouvez vous permettre de contracter un emprunt. Calculez vos revenus, vos dépenses et votre capacité d'endettement, nous y reviendrons un peu plus tard dans ce guide. Ce bilan sera également l’occasion de déterminer les contours de votre projet (montant du prêt, durée du prêt, prêt amortissable ou in fine…)

Une fois cette étape validée, il conviendra de sélectionner les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir. Avec l’aide de votre chef de projet patrimonial netinvestissement, choissisez des SCPI sérieuse qui présente une stratégie d’investissement porteuse, des frais raisonnable… Toute l’équipe de Netinvestissement se tient à votre disposition pour vous y accompagner

Contactez les banques et organismes de crédit et constituez votre dossier. Une fois que vous avez choisi les SCPI, contactez différentes banques et organismes de crédit pour comparer les offres de prêt. Dans le même temps, il conviendra de préparer votre dossier en transmettant des pièces indispensables telles que :

  • Avis d’imposition
  • Justificatifs de revenus (bulletins de salaires, bilans …)
  • Justificatifs d’épargne (relevé assurance-vie ; PEA ; relevé de vos placements …)
  • Tableaux d’amortissement de vos prêts en cours si vous en avez

Les banques et organismes de crédit examineront par la suite votre dossier et évalueront votre solvabilité avant de décider de vous accorder le prêt ou non.

Si votre demande est acceptée, vous recevrez une offre de prêt détaillant les conditions du crédit proposé. Prenez le temps de lire attentivement toutes les clauses et assurez-vous de bien comprendre les engagements que vous prenez.

Si vous êtes satisfait de l'offre de prêt, vous pouvez signer le contrat de prêt avec la banque ou l'organisme de crédit.

Une fois que le prêt est accordé, vous pourrez utiliser les fonds pour souscrire dans les SCPI précédemment sélectionnée.

5. Les différentes options de financement pour l'achat de SCPI

Pour financer l'achat de SCPI, voici quelques options courantes :

Premièrement vous pouvez réaliser un apport personnel et utiliser vos économies ou des fonds disponibles pour payer une partie ou la totalité du montant d'acquisition des parts de SCPI.

Ce guide étant destiné à ceux qui ambitionnent d’être emprunteur pour financer des parts de SCPI, nous nous concentrerons sur les deux types de prêts envisageable :

Le prêt amortissable : La plupart des investisseurs optent pour un prêt immobilier amortissable classique pour financer leur investissement en SCPI. Les banques proposent des prêts spécifiques pour l'achat de parts de SCPI avec des conditions variées en termes de taux, de durée et de montant empruntable.

Crédit in fine : Ce type de prêt permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du crédit, et le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt. Cela peut être avantageux pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité. Toutefois, il est coutume de considérer cette option avec un support d’investissement qui viendra en nantissement du prêt. Par conséquent, cette option prendra tout son sens si le taux de rendement du support nanti est plus élevé que le taux d’intérêt du prêt.

6. Comment évaluer la capacité d'emprunt pour investir en SCPI ?

Avant de réaliser un achat immobilier à crédit, nous l’avons vu plus haut dans ce guide, il sera indispensable de faire le point sur votre capacité d’emprunt.

Les établissements bancaires fixent un taux d’endettement à ne pas dépasser. Ce taux sera généralement fixé à 35% selon les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Toutefois les banques peuvent déroger à ces recommandations notamment lorsqu’il s’agit de prêt visant à financer des parts de SCPI. Il est en effet courant de voir des établissements qui acceptent de financer pour des ménages jusqu’à 50% de taux d’endettement.

Dès lors que l’emprunteur aura pris connaissance du taux à ne pas dépasser il faudra qu’il calcul son taux d’endettement afin de déterminer si son projet est viable.

Pour cela, il faudra considérer d’un côté vos ressources et les mettre en perspectives avec vos charges.

Par exemple un couple ayant un salaire annuel de 90 000 euros et comme seul charge un loyer annuel de 15 000 euros aura un taux d’endettement avant opération de 16,66% (15 000 / 90 000 x 100)

7. Les critères à prendre en compte lors de la sélection d'un prêt pour investir en SCPI

Lors de la sélection d'un prêt pour investir en SCPI, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères pour faire un choix éclairé.

Nous vous les listons ci-dessous :

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est un facteur crucial, car il déterminera le coût total du prêt. Recherchez le taux le plus avantageux possible pour minimiser vos charges financières.

Durée du prêt

La durée du prêt aura un impact sur le montant des mensualités et sur le coût total du crédit. Choisissez une durée qui vous permette de rembourser confortablement tout en optimisant le rendement de votre investissement en SCPI.

Frais de dossier et frais annexes

Renseignez-vous sur les frais de dossier et les autres frais associés au prêt. Certains prêts peuvent avoir des frais cachés qui peuvent alourdir la charge financière.

Flexibilité du prêt

Vérifiez s'il y a des possibilités de remboursement anticipé sans pénalités, au cas où vous souhaiteriez rembourser le prêt plus tôt que prévu.

8. Les risques à considérer lors d'un emprunt pour investir en SCPI ?

Nous l’avons vu, investir en SCPI peut être une excellente idée. Et coupler cet investissement avec un levier bancaire donne la possibilité de faire grossir votre patrimoine plus rapidement grâce à l’effet de levier du crédit.

En revanche, avant de vous lancer il conviendra de bien identifier les risque inerrant à ce type d’investissement.

On va retrouver les risques liés à l’investissement en SCPI tels que : le risque de perte en capital, le risque de liquidité ou encore le risque de diminution du rendement.

Mais on va aussi retrouver les risques associés au financement où l’on retrouve principalement le risque de surendettement. En effet, au terme du financement les investisseurs détiendront un capital immobilier qui aboutira à la perception de rente régulière mais avant d’en arriver là, il aura fallu contribuer financièrement à ce projet. Il est donc indispensable de vous assurer d’en avoir la capacité.

En résumé...

En conclusion, nous pouvons annoncer qu’il peut être très pertinent d’avoir recours au levier bancaire pour se faire financer son investissement en SCPI.

En revanche, nous recommandons au lecteur de se rapprocher d’un interlocuteur qualifié pour se faire accompagner.

En effet, le contexte actuel, la hausse des taux d’intérêt ou encore les changements règlementaires en cours autour de l’immobilier doivent impérativement être pris en compte.

Toute l’équipe de Netinvestissement se tient à votre disposition.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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