Pourquoi et comment investir avec Epsilon Capital ?

Epsilon Capital est une toute nouvelle société de gestion créée avec la volonté d’offrir une expérience unique dans l’investissement immobilier notamment à travers une digitalisation complète des solutions d’investissements. Proximité, indépendant et agilité sont les mots d’ordre d’Epsilon Capital.

Quelques éléments de marché

Aujourd’hui, le marché des SCPI représente plus de 78 milliards d’euros, répartis sur plus de 200 SCPI et 38 sociétés de gestion. Ce marché a toujours le vent en poupe, avec une croissance de près de 10% chaque année en termes de collecte nette. Le taux de distribution moyen, bien qu’en baisse au fil des années, s’établit tout de même à 4,45%. De plus, cette baisse du taux de distribution est commune à l’ensemble du marché immobilier et s’explique par la hausse des prix de l’immobilier depuis plusieurs années.

L’impact de la crise sanitaire

Comme nous l’avons vu, les SCPI peuvent se targuer d’avoir affiché un taux de rendement moyen de 4,45% en 2021. Cela témoigne d’une belle résistance à la crise sanitaire.

Cette solidité s’explique par le modèle mis en avant par les SCPI : la diversification sur plusieurs actifs, ainsi que sur divers secteurs d’activités.

De plus, cette diversification s’opère également géographiquement, avec des actifs autant en île-de-France qu’en régions, mais également hors du territoire français. Les SCPI avec de fortes capitalisations ont donc bien résisté à la crise de par leur diversification. Dorénavant, la crise étant passée, les nouvelles SCPI ont un avantage indéniable car elles vont pouvoir investir dans des secteurs mis en avant par les profondes mutations apportées par le virus.

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1. Caractéristiques de la SCPI Epsilon 360°

La SCPI Epsilon 360° a pour objectif de focaliser ses investissements sur de l’immobilier dit « small cap ». Cela signifie que la société de gestion va sélectionner des actifs immobiliers de petite taille, dont le prix est compris entre 1 et 5 millions d’euros et qui répondent à un besoin accru de proximité.

En effet, cette gamme de prix est moins recherchée par les gros acteurs du marché et permet d’avoir un éventail de solutions plus large et donc réaliser potentiellement de meilleures opérations.

La stratégie d’investissement visée par Epsilon 360° n’est pas figée mais plutôt opportuniste. La société de gestion va chercher à saisir les meilleures opportunités du marché sans suivre une allocation sectorielle ou géographique spécifique. Cela devrait amener à une composition diversifiée du portefeuille de la SCPI au fil du temps.

Même si la société de gestion ne respecte pas une allocation géographique prédéfinie, l’investissement restera tout de même cantonné au territoire français, principalement en île de France et grandes métropoles, et certaines villes moyennes ayant du potentiel.

La société de gestion concentrant ses investissements au sein du territoire français, l’ensemble des revenus nets issus de la location de vos parts de SCPI seront imposés selon la fiscalité des revenus fonciers. Les loyers perçus seront donc soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et seront également soumis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur (actuellement 17,2%).

2. Les points forts d’Epsilon 360°

Cette SCPI, bien que récente, est largement soutenue par ses gérants qui ont investi à hauteur de 3 millions d’euros en tant qu’associés fondateurs, afin d’aligner leurs intérêts sur celui des investisseurs.

De plus, Epsilon 360° ne suivant pas une allocation d’actif spécifique, son large champ d’intervention et sa stratégie opportuniste font de cette SCPI une alternative cohérente ou bien un complément à l’offre actuelle de SCPI sur le marché.

Le covid-19 ayant par ailleurs entrainé de profondes mutations sur le marché immobilier, le fait d’être une nouvelle SCPI sans contrainte stratégique d’investissement permet de profiter pleinement de ces mutations.

Enfin, la société de gestion se veut transparente en affichant fidèlement le montant des frais dû par l’investisseurs, de manière claire et lisible.

La distribution actuelle est 6,05%.

Au 1er trimestre 2022, Epsilon 360° a déjà réalisé plusieurs investissements et concentre une bonne partie de ces actifs dans le secteur du commerce, complété par une petite part de bureau et d’entrepôt logistique. Epsilon 360° semble avoir séduit car sa capitalisation avoisine déjà les 20 M € et le taux d’occupation financier est de 100%.

Tout savoir sur Epsilon 360°

Focus sur les frais

Epsilon 360° mise également sur la transparence de ses frais, en affichant clairement ses commissions, moins importantes que la moyenne des SCPI du marché.

En effet, avec une commission de souscription à 5% HT, Epsilon 360° se démarque du marché face à des SCPI ponctionnant jusqu’à 12% de frais de souscription sur la valeur des parts !

De même, les frais de gestion s’établissent à 10% HT du montant des produits locatifs, ce qui est relativement faible.

Epsilon 360° compense cela par une commission à 5% HT maximum sur le prix d’acquisition hors droits et frais.

Points différenciants

L'entrée en jouissance des parts d'Epsilon 360° s'effectue le 1er jour du 4è mois suivant la souscription. Pour comparer, la plupart des SCPI fixe un délai d'entrée en jouissance à un horizon de 6 mois.

Enfin, pour se démarquer des autres SCPI et correspondre davantage aux besoins des particuliers investissant dans des parts de SCPI dans l’optique d’obtenir des revenus complémentaires, Epsilon 360° propose une distribution des revenus de manière mensuelle. Cela est aussi avantageux pour les investisseurs faisant l’acquisition de parts à crédit, celui-ci étant remboursé mensuellement.

3. Epsilon 360° et les risques inhérents à l’investissement en SCPI

Le risque inhérent au secteur d’activité

Le premier risque inhérent à l’investissement en SCPI est le secteur d’activité. En effet, choisir une SCPI spécialisée dans un secteur d’activité se révélant être en difficulté aura probablement un impact sur le montant des loyers mais également sur la valorisation des biens immobiliers dans son patrimoine.

Pour limiter ce risque, il convient soit de choisir des secteur porteurs, ou bien des SCPI diversifiées ayant montré une belle résilience au fil du temps.

Epsilon 360° ne souhaitant pas suivre une stratégie d’investissement sur un secteur d’activité en particulier, sa stratégie de « stock picking » devra amener à une diversification de ses actifs et donc une plus grande mutualisation des risques.

La liquidité

La liquidité de vos parts de SCPI est aussi un point d’attention à ne pas négliger. En effet, outre les frais de souscription (qui sont, rappelons-le, prélevés à la sortie), il est nécessaire de pouvoir liquider vos parts dans des délais convenables. En fonction des SCPI, cela n’est pas toujours le cas.

Les SCPI à capital fixe n’offrent pas une liquidité suffisante, car lorsque vous souhaitez vendre vos parts, il faut nécessairement qu’il y ait un acquéreur en face, mais également que vous vous mettiez d’accord sur le prix de vente.

Les SCPI à capital variable, quant à elles, ont un capital évolutif. Cela signifie que la SCPI laisse son capital ouvert tout le temps et lorsque vous souhaitez liquider vos parts, ce sont les nouveaux entrants qui vont racheter vos parts au prix fixé par la société de gestion. Le délai moyen constaté pour récupérer son capital est de 15 jours.

Dans le cas d’Epsilon 360°, étant une SCPI à capital variable, le risque est davantage maîtrisé. De plus, ses frais de souscription (prélevés à la sortie) ne sont seulement que de 5% HT, ce qui reste plus faible que la moyenne du marché.

4. Les différents moyens d’investir dans Epsilon 360°

Epsilon Capital propose de nombreux moyens d’investir dans sa SCPI Epsilon 360°.

En effet, il est possible, comme la plupart des SCPI, d’investir avec vos liquidités et également à crédit (amortissable ou in-fine).

Epsilon Capital offre également la possibilité d’investir en démembrement de propriété, sur une période comprise de 3 à 20 ans.

L’achat de la nue-propriété de parts de SCPI permet d’obtenir une décote sur le prix des parts. Concrètement, pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez pas de loyers donc vous ne payez aucun impôt sur le revenu. A la fin de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts et commencerez à toucher des revenus.

Cette solution correspond parfaitement aux personnes fortement imposées ou bien entrant dans l’assiette taxable de l’IFI, car la nue-propriété d’un bien immobilier à l’avantage de ne pas rentrer dans la base taxable de l’IFI.

L’épargne programmée est une option proposée par Epsilon Capital. En détenant au moins 4 parts en pleine propriété d’Epsilon 360° (au prix actuel de 250€ la part), il vous est possible de réaliser des investissements programmés, de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, et pour un montant prédéfini (avec un minimum de 50€).

Enfin, une belle nouveauté mise en place par Epsilon Capital est la possibilité de réinvestir tout ou partie des loyers versés directement dans la SCPI. Cela a pour effet d’augmenter votre nombre de parts de SCPI dans le temps, et donc les loyers perçus.

La plus-value également apportée par Epsilon Capital est que l’ensemble des opérations citées précédemment sont accessibles directement sur le site internet ou bien l’espace client, de manière digitale (excepté l’investissement à crédit).

Conclusion

La SCPI Epsilon 360° a de réelles cartes à jouer dans le marché des SCPI. Digitale, transparente et avec une stratégie opportuniste, elle trouve sa place dans un portefeuille de SCPI diversifiée en tant que complément. Étant relativement jeune, il peut être intéressant de souscrire des parts maintenant afin de profiter d’une diversification dans un parc immobilier « renouvelé » par les mutations amenée par la crise sanitaire.

Nous vous rappelons que les parts de SCPI sont des supports de placement qui doivent être acquises dans une optique de placement de long terme et de diversification de patrimoine. Le montant investi doit être adapté à votre situation personnelle, votre patrimoine et votre horizon de placement.

N'hésitez pas à contacter nos chefs de projets patrimoniaux pour en savoir plus sur, et affiner votre projet.