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Tout savoir sur la fiscalité des SCPI (guide complet)

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En résumé ...

Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des SCPI : la taxation, les différents types de revenus, les régimes fiscaux, l'imposition des plus-values, le traitement des revenus financiers, l'acquisition en nue propriété, etc.

L’article « Tout savoir sur la fiscalité des SCPI (guide complet) » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Vincent Rousset

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Introduction

Ah, les SCPI ! Vaste sujet puisque ce véhicule d’investissement et son cousin germain l’OPCI Grand Public ont collecté 11,4 milliards d’euros en 2019 : record battu (10,4 milliards d’euros en 2017) ! La pierre papier est devenue en quelques années le deuxième placement préféré des Français, juste derrière l’assurance-vie.

En plus d’offrir des rendements attractifs compris entre 4% et 6%, cet actif permet des diversifications thématiques (entrepôts e-commerce, immobilier vert, santé, éducation, etc.) et géographiques (Europe de l’Ouest, Europe de l’Est, etc.). Quoi de mieux pour s’assurer des « loyers » rentables et stables sans souci de gestion ? Rien me direz-vous ? C’est sans compter la fiscalité des revenus fonciers et l’imposition sur les plus-values immobilières. Il faut déjà bien comprendre ces mécanismes pour ensuite envisager de faire des choix et ainsi bénéficier de l’un des placements potentiellement les plus rentables et stables du marché, sans tout sacrifier sur l’autel de Bercy.

La taxation

Depuis l’apparition du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), les revenus fonciers sont devenus les revenus les plus taxés de France. Effectivement, vous êtes imposés au taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux qui ont été augmentés en 2018 pour atteindre le joli chiffre de 17,2%. Pour un particulier dont la TMI est de 30%, les « loyers » sont donc imposés à 47,2%, soit presque la moitié de la rentabilité acquise dans l’année. Triste constat si l’on considère que depuis la disparition de l’Impôt sur la Fortune (ISF), son successeur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) continue de prélever sa dime sur les actifs immobiliers, dont les parts de SCPI.

De plus, au-delà de cet état de fait peu satisfaisant pour l’investisseur, il va vous falloir entrer dans l’enfer déclaratif où les questions quoi et où animent les soirées précédents la date fatidique de dépôt de la déclaration fiscale.

Plusieurs types de revenus : plusieurs types d’imposition

Nous sommes souvent perdus devant notre première déclaration d’impôt comportant des revenus issus du patrimoine. A cette sensation incroyable de flou qui peut nous saisir devant l’immensité des termes barbares propres au Code Général des Impôts, s’ajoute la peur légitime de commettre une erreur déclarative.

Or, une SCPI peut en dégager quatre types : les loyers, la plus-value sur vente d’actifs du parc immobilier de la société, la plus-value générée par la revente des parts et les revenus financiers. Pas de panique : suivez le guide.

Réel ou microfoncier ?

Dans un premier temps, il est important d’assimiler la logique fiscale des revenus fonciers. En effet, les distributions des SCPI sont en grande partie composées des loyers et c’est ainsi qu’ils seront notés sur votre déclaration. Ils sont donc imposés comme tels. S’offre donc déjà à vous un choix difficile : déclarer au réel ou au régime forfaitaire du microfoncier. Avant de voir l’avantage que ces différentes modalités peuvent procurer, il convient de déterminer si vous êtes éligible à ce dernier.

L’éligibilité au régime du microfoncier

Afin de bénéficier de ce régime forfaitaire, il faut réunir trois conditions cumulatives : ne pas dépasser 15 000€ de revenus fonciers totaux annuels, avoir des revenus de même nature provenant d’un bien détenu directement, et ne pas posséder d’avantage fiscal via d’autres parts de SCPI ou d’immobilier classique. Si ces critères sont respectés, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% et n’être donc imposé que sur 70% de vos « loyers » issus de la pierre papier.

Le régime réel

Contrairement au régime forfaitaire, le régime dit réel, comme son nom l’indique, permet de retracer les opérations qui conduisent un revenu brut à devenir un revenu net de fiscalité. Cela peut paraître compliqué mais il faut savoir que chaque maison de gestion envoie à ses associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) en début d’année. En tant que détenteur de parts, vous n’avez donc qu’à recopier les bons montants dans les bonnes cases en suivant pas à pas les instructions mentionnées dans le fameux document. Vous inscrivez donc les recettes et les différentes charges de la SCPI dans la déclaration annexe répondant au doux nom de CERFA 2044. De plus, vous avez également la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt si vous avez décidé d’acquérir des parts à crédit. Le régime réel prend tout son sens lorsque les charges réelles sont supérieures à 30% du revenu brut (donc supérieures à l’abattement forfaitaire). Néanmoins, attention : l’option pour le régime réel est engageant et doit, à minimum, être maintenu pendant trois ans.

Finalement, la déclaration des revenus de SCPI n’est pas si compliquée que ça : il suffit de savoir si vous avez intérêt à passer par le régime réel ou le régime forfaitaire microfoncier et si vous êtes éligible. « C’est un peu court jeune homme ! » disait Cyrano de Bergerac et c’est effectivement le cas, puisque les revenus issus des loyers ne sont pas les seuls revenus à déclarer.

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L’imposition des plus-values

Lorsqu’un investisseur choisit l’immobilier, les sources de profit sont schématiquement doubles : les revenus ou loyers dont nous venons de voir la modalité d’imposition et les plus-values de cession. Ces dernières peuvent provenir de ventes réalisées au sein de la SCPI ou simplement de la vente des parts. Dans tous les cas nous nous positionnons, cette fois-ci, dans la catégorie de la plus-value, taxée à un taux forfaitaire de 19% plus les Prélèvements Sociaux de 17,2%, soit un total de 36,2%.

Lorsque la plus-value est issue des opérations de la SCPI, le montant est directement intégré à votre déclaration. Il vous suffit de vérifier le chiffre grâce à l’Imprimé Fiscal Unique. Ça se corse un petit peu lorsque la plus-value est issue directement de la vente de vos parts.

En effet, il faut appliquer alors la formule (Prix de vente - Prix d’achat majoré des frais d’acquisition) pour avoir le montant fiscal de la plus-value à déclarer. Mais, avant de passer à la caisse, il est possible d’avoir une petite ou grosse réduction en fonction de la durée de détention des parts. Plus vous avez passé d’années en possession des parts, plus vous bénéficiez d’avantages qui se matérialisent sous la forme d’abattement : 6% par an entre la 6ème et la 21ème année, et 4% les années suivantes. Vous l’avez peut-être calculé, mais passé 23 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. Le même principe s’applique aux Prélèvements Sociaux (encore eux) à la différence qu’il faudra 30 ans pour arriver à une gratuité totale. Les abattements sont beaucoup plus généreux au fur et à mesure du temps : 1,65% entre la 6ème et la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, et 9% entre la 23ème et la 30ème année. Il est à noter que si la plus-value est supérieure à 50 000€, une surtaxe sera appliquée.

Le traitement des revenus financiers

Afin d’être un parfait contribuable, il faut également s’occuper de la plus petite partie des revenus générés par les SCPI déclarables dans la catégorie des revenus financiers.

Les SCPI sont avant tout des sociétés collectrices. En effet, elles stockent des liquidités dans l’attente d’opportunités immobilières. Afin de ne pas perdre d’argent, par exemple face à l’inflation, elles ont l’autorisation d’investir leur trésorerie dans des placements courts termes sans risque. Bien évidemment, la rentabilité n’est pas forte mais c’est un flux déclaratif qu’il faut traiter quand même. Il est imposé à la Tranche Marginal d’Imposition augmentée, encore une fois, des Prélèvements Sociaux. Il n’y a rien à faire sur la déclaration puisque l’enregistrement se fait automatiquement de la même manière que les maigres plus-values sorties de vos livrets bancaires.

Désormais, vous savez parfaitement à quoi vous en tenir sur la fiscalité des SCPI et la déclaration y afférente. Néanmoins, s’arrêter là serait un constat d’échec puisque votre niveau d’imposition initial influencera la performance de votre placement et donc pourrait conduire un certain public à se détourner de ce placement, somme toute très intéressant dans sa structure. Moins vous êtes imposé, plus il est intéressant d’acquérir des parts. Mais alors, existe-t-il des solutions pour être moins exposé à la fiscalité, voire même défiscaliser grâce aux SCPI ? La réponse est oui !

Poser sa situation avant d’investir

Vous l’avez bien compris, la sévérité fiscale sur les revenus des SCPI n’est pas la même pour tout le monde.

Pour prendre les deux extrêmes : un investisseur qui ne paye pas d’impôt peut ne payer que les Prélèvements Sociaux de 17,2% sur ses revenus fonciers alors qu’un autre, dans la tranche à 45%, est amputé de 62,2% de sa rentabilité. Il faut également penser que les nouveaux revenus générés peuvent vous faire passer d’une tranche d’imposition à une autre. Un diagnostic fiscal est plus que conseillé pour prendre la meilleure décision en matière d’investissement. En effet, de nombreuses manières de placer ses deniers en SCPI tout en se protégeant de la fiscalité existent. Acquisition en démembrement, SCPI européenne, ou encore inclusion en assurance-vie sont autant de moyen de profiter des avantages sans avoir les inconvénients.

L’acquisition en nue-propriété

La SCPI n’est pas qu’un véhicule de rendement immédiat. Elle représente, avant tout, un investissement en immobilier. C’est simple mais autant faut-il se l’entendre dire : s’il n’y a pas de revenus, il n’y a pas de fiscalité. Vous pouvez donc démembrer les parts de la SCPI et acquérir uniquement la nue-propriété. Le droit de pleine propriété est composé de trois droits qui se superposent : l’usus (usage), le fructus (le droit de tirer un rendement) et l’abusus plus communément connu sous le nom de nue-propriété (le droit de disposer). Si vous n’achetez que l’un de ces trois droits, vous l’achetez nécessairement moins cher. Ce qui rend cette modalité intéressante, c’est que le nu-propriétaire récupérera l’usufruit gratuitement à l’issu d’une période fixée contractuellement. Ainsi, l’enrichissement proviendra uniquement d’une reconstitution de droits et ne sera donc pas taxé. Plus la durée de démembrement sera longue, plus l’avantage sera conséquent. Une plus-value non taxée c’est incroyable ! Voilà la sensation que vous aurez lorsque vous arriverez à la fin de la période de démembrement.

Il va sans dire que si plus-value réelle il y a sur les parts, vous paierez avec le sourire votre dû fiscal puisque même grevée par l’impôt, cette plus-value s’ajoutera à votre gain initial et donc sera un vrai bonus en fin d’opération. Donc, aucun revenu en chemin mais un gain bien réel à l’arrivée et cela sans fiscalité confiscatoire tout le long de ce chemin.

La SCPI sur sol étranger

La fiscalité en France est un long sujet qui déchaine les passions. Alors, pourquoi ne pas profiter de l’hospitalité des pays étrangers ?

En effet, c’est la localisation des immeubles de le SCPI qui va déterminer la fiscalité des revenus générés. Les pays ont pour la plupart des conventions fiscales qui permettent de régler les modalités d’imposition entre le pays de résidence du contribuable et le sol sur lequel naissent les revenus.

Par exemple, pour un associé étant imposé dans une Tranche Marginale d’Imposition à 30%, les biens d’une SCPI située en Allemagne, offrent une performance après impôt plus importante de quasiment 70% par rapport à une SCPI dont les immeubles sont situés à 100% en France. Pour 5 000€ de revenus générés, les biens français ne donnent que 2 640€ nets de fiscalité alors que les biens situés en Allemagne en laissent 4 389€. Le différentiel est conséquent et peut à lui seul justifier le choix de telle ou telle SCPI comme véhicule d’investissement.

Parts de SCPI dans l’assurance-vie

Prenez les deux placements préférés des Français, l’assurance-vie et les parts de SCPI. Mélangez le tout et vous pouvez encapsuler l’un dans l’autre.

Acquérir des parts de SCPI dans l’assurance-vie permet de mélanger le meilleur des deux mondes : profiter de la stabilité et de la rentabilité potentielle de la pierre tout en bénéficiant des avantages fiscaux du contrat d’assurance-vie.

L’idée est que chaque distribution effectuée par la SCPI est placée sur un autre support au sein de votre assurance-vie : fonds euro ou autre que vous avez choisi préalablement. La particularité de l’assurance-vie est qu’avant huit ans, vous pouvez choisir entre le Prélèvement Forfaitaire Unique, soit 30% de taux d’imposition englobant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, et l’imposition classique. Autant dire qu’à part dans quelques cas, ce 30% tout compris est déjà extrêmement avantageux. Passé la légendaire barrière des huit ans, le contribuable peut bénéficier, en plus, d’un abattement sur imposition supplémentaire de 4 600€ pour une personne seule et du double, soit 9 200€ pour un couple.

Nous passons ici sur les détails propres à l’assurance-vie qui ne sont pas le sujet de ce guide. Mais par mesure de précaution, vérifiez bien auprès de votre chef de projet patrimonial les conditions qui vous sont propres puisque les dates de versements, d’ouverture ainsi que les montants versés peuvent apporter certaines différences dans le traitement de la fiscalité du contrat.

Cependant, une chose est sûre ; tant qu’il n’y a pas de retrait, il n’y a pas d’imposition. Également, il est bon de rappeler que la base d’imposition lorsque vous effectuez un rachat est basée sur le même principe qu’un gâteau : si le capital placé peut représenter le biscuit ou la génoise, les plus-values sont comme la ganache que vous posez dessus. Ainsi, lorsque vous vous saisissez d’une part, seule une petite partie est imposée. Si mon contrat de 100 000€ a généré 4% de plus-value sur l’année, la nouvelle valorisation est donc de 104 000€. Si je souhaite retirer ces 4 000€, je ne serai pas imposé sur la somme entière mais uniquement sur la part de plus-value qu’elle contient : schématiquement, 4% de 4 000€, donc 160€ sur lesquels nous appliquerons le PFU à 30%, pour arriver à une imposition de 48€. Autant dire presque rien lorsque vous faites la comparaison avec l’imposition totale subie par les revenus des SCPI lorsqu’elles sont détenues en direct. Mais alors, pourquoi n’utilisons-nous pas systématiquement ce biais ? Tout simplement car les contrats d’assurance-vie ont des spécificités qui ne permettent pas une utilisation complètement libre. Entre les compagnies qui interdisent simplement et purement la présence de parts de SCPI à l’intérieur de leurs contrats, celles qui limitent fortement la quote-part de ce type de placement ou le choix parfois limité de SCPI proposées, il vaut mieux vous rapprocher d’un conseiller spécialisé pour trouver « chaussure à votre pied ».

Conclusion

Si le talon d’Achille des SCPI est la fiscalité vous savez désormais que plusieurs moyens existent pour atténuer cet effet confiscatoire. Mais pour cela, il faut être accompagné car le choix du dispositif est intimement lié à une connaissance technique parfaite de votre situation ainsi qu’un savoir-faire avéré dans le choix des différents véhicules d’investissement.

Retenons surtout que posséder des parts de SCPI, c’est posséder de manière indirecte tous les attributs de l’immobilier mais dont la nature est souvent inaccessible à un particulier seul : immobilier professionnel, de luxe, santé etc.

Ce n’est pas pour rien que beaucoup de Français possèdent aujourd’hui cette ligne de placement dans leur patrimoine. Surtout qu’au-delà des avantages classiques, les SCPI peuvent aussi permettre de défiscaliser via les dispositifs Pinel, déficit foncier ou encore Malraux. Mais, cela est une autre histoire.

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A propos de l'auteur

Vincent Rousset, Coach Performance

Avis des clients de Vincent :

Vincent débute sa carrière en 2010 en tant que comptable, puis Responsable Administratif et Financier puis Directeur de PME. Quelques années plus tard, souhaitant explorer des horizons plus humains, il s’intéresse à la gestion de patrimoine et intègre l’une des principales banques privées dans laquelle il apprend le métier de conseiller puis celui de manager. Conquis par la vision des dirigeants de netinvestissement, il choisit, en 2020, de mettre ses compétences et sa créativité au service d’une entreprise pionnière et révolutionnaire dans le milieu de la gestion de patrimoine en tant que coach performance.
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