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Les clés pour comprendre le rendement en SCPI et optimiser son portefeuille

Placement Guides SCPI
En résumé ...
Les SCPI sont un type de placement immobilier plébiscité depuis plusieurs années par les Français et notamment pour leur rendement stable et attractif. Ce dernier est la résultante de nombreux critères. Il ne peut toutefois suffire à lui seul pour déterminer les bonnes SCPI pour votre projet.

L’article « Les clés pour comprendre le rendement en SCPI et optimiser son portefeuille » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Les SCPI ont connu une collecte grandissante depuis plusieurs années. En 2022, la collecte nette des SCPI s’établit à 10.2 milliards. C’est une hausse de 37% par rapport à 2021 devenant même l’année record devant 2019.

Cet engouement pour cette classe d’actif s’explique notamment par les rendements servis. En effet, la moyenne en 2022 a été de 4,5%. Comme toute moyenne, cela cache forcément des disparités. Certaines SCPI vont même à tutoyer les 6.5 voire 7% ! Là où d’autres arrivent péniblement à dépasser les 3%.

Comment est-ce possible ? Qu’est ce qui peut expliquer ces écarts ? Si certaines SCPI ont une rentabilité très élevée, devriez vous privilégier celles-ci ?

Toutes les SCPI sont-elles des SCPI de rendement ? Pourquoi ne pas avoir déjà fait cet investissement dans la pierre papier ?

Comment vous y prendre désormais ? Et comment choisir les bonnes SCPI ?

Une fois que, grâce à ce guide, vous aurez mis au clair ces notions fondamentales, nous apprécierons les rendements au regard des critères sous-jacents et d’autant plus importants. C’est là où un classement basique reprenant les simples résultats de l’année dernière change du tout au tout lorsque le quantitatif est mis en lumière par le qualitatif.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Qu'est-ce que le rendement en SCPI ?

Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous détenez des parts d’un parc immobilier composé de bureaux, entrepôts, commerces, etc.... Le rendement est la distribution des loyers issus de ces parts. Par exemple, si une part vaut 1000€ et que le rendement est de 5%, alors votre loyer sur l’année considérée sera de 50€.

Donc, globalement, le rendement issu des SCPI est l’ensemble des loyers perçus des différents bâtiments détenus par la SCPI ramenés au nombre de part détenues. Nous verrons que cela ne suffit pas pour évaluer l’ensemble de l’attractivité d’une SCPI.

Cependant, c’est la source de revenus principale dans la majorité des SCPI.

Remarque :

Toutes les SCPI ne basent pas forcément leur gestion sur la perception de revenus réguliers. Certaines SCPI dites fiscales apportent une solution plus accessible en parallèle de dispositif appliqués à l’immobilier traditionnel comme les SCPI Pinel, Malraux ou encore Déficit Foncier. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de loyers perçus, mais dans des proportions bien moindre que les SCPI de rendement qui constituent désormais 95% de la capitalisation totale.

Dans ce guide, nous concentrons notre analyse sur les SCPI dites de rendement. Elles représentent en effet plus de 95% de la collecte.

Netinvestissement vous recommande :

Notre sélection des 10 meilleures SCPI pour 2023 | Netinvestissement

Les différents types de rendement en SCPI

Vos parts de SCPI peuvent vous fournir des sources d’enrichissement plus variées que le simple loyer distribué.

Finalement, a l’instar de l’immobilier dit « classique », votre patrimoine immobilier peut être réévalué et vous permettre de profiter de plus-value. Cela se matérialisera à travers l’évolution du prix de la part.

La revalorisation des parts

Prenons l’exemple de la SCPI Cœur de Régions distribuée par Sogénial. Elle a augmenté le prix de sa part deux fois en 2022. C’est une hausse de 1,62% sur l’année civile. Mais si je vous cite cette SCPI en exemple, c’est qu’elle revalorise chaque année ! Depuis sa création en 2018, c’est une hausse de près de 6% avec un prix de part qui passe de 620€ à 659€.

Le deuxième effet est le montant des loyers qui lui aussi augmente pour un même rendement. Je m’explique. Si votre rendement est de 5% sur un patrimoine de 10 000€ (soit dix parts à 1 000€). Et si vous bénéficiez d’une revalorisation du prix de vos parts de 6%. Alors votre loyer annuel qui était de 500€ au début passera à 530€ car les 5% de rendement s’applique sur le prix de la part.

La plus-value immobilière

Tout au long de la durée de détention de vos parts, les actifs immobiliers détenus sont achetés mais aussi vendus. Il en résulte (le plus souvent possible !) des plus-values que chaque associé perçoit en fonction du nombre de parts détenues. Cela fonctionne aussi bien en investissant en pleine propriété qu’en démembrement.

Les revenus mobiliers issus des placements financiers

Tout comme vous (enfin je l’espère !), les SCPI se constituent une trésorerie. Elle peut être plus ou moins importante en fonction des besoins, des moments et de la stratégie de la société de gestion.

Bien sûr il faut différencier les fonds de roulement destinés à assumer les charges des bâtiments détenus (travaux, entretien, charges de fonctionnement, etc…) et l’épargne qui peut être placée car sans besoin à court terme. Pour ces capitaux détenus et sans véritable projet, la société va les placer sur des supports financiers avec un rendement plus ou moins important afin que cet argent ne dorme pas.

Par conséquent, vous êtes directement intéressés sur les gains issus de ces placements. Là encore, en fonction du nombre de parts détenues.

Comment calculer le rendement en SCPI ?

Si l’on considère le seul loyer, le calcul est on ne peut plus simple. Ceci d’autant plus que le rendement annoncé sur les sites des sociétés de gestion est net de charges, de taxes, de travaux, etc…

Donc, mathématiquement, il s’agit :

Loyer annuel par part / prix de la part *100 = taux de rendement de la SCPI

C’est un avantage de lisibilité non négligeable que de percevoir un loyer sans avoir à se soucier des retenues qu’il pourrait y avoir par la suite. Parlez-en à des propriétaires d’appartements qui ont vu leurs charges de copropriété doubler, la taxe foncière exploser, les travaux de mise en conformité, etc… Sans parler du confort de gestion. Car le rendement ne fait pas tout, mais s’il est associé à de la tranquillité, c’est que du bonheur !

En termes de frais, là aussi se glisse une subtilité qui va dans le sens des SCPI vis-à-vis de l’immobilier traditionnel. Nous faisons allusion ici aux frais d’acquisition que vous devez payer à l’acte notarié lors d’un achat classique. En SCPI, ils sont aussi importants en général, mais vous ne les paierez qu’au moment de la revente des parts. En d’autres termes, cela veut dire que si vous ne revendez pas vos parts, votre rendement s’applique sur 100% de la somme engagée.

En fait, vous devez considérer qu’une seule chose en retenue de vos loyers : la fiscalité. Et là encore, c’est tout simplement qu’en investissant dans des SCPI, vous faites avant tout de l’immobilier. Donc les revenus fonciers que vous percevez sont traités fiscalement au même titre que les revenus issus d’un appartement locatif.

Cela revient à supporter les prélèvements sociaux de 17,2% ainsi que la fiscalité sur les revenus au taux marginal d’imposition de votre foyer. Sur ce dernier point, et en lien avec la suite, il est donc important d’être bien accompagné pour choisir des SCPI adaptées à votre niveau d’imposition.

Les facteurs qui influencent le rendement en SCPI

Ici, nous allons énumérer des facteurs quantitatifs. Ces critères sont objectifs et une fois appréhendés, vous aurez des notions sur la capacité de la SCPI à tenir son rendement. En bref, quelle est son exposition aux risques. Vous pourrez en déduire en comparant les SCPI laquelle ou lesquelles a le bon couple rendement/ risque.

Taux de remplissage (en pourcentage)

Il est abordé de deux manières, financier et physique. Le premier fait état de la perception des loyers par rapport à tous les loyers potentiellement à percevoir. Le second est un taux ramené à la surface occupée par rapport à la surface totale détenue par la SCPI. Que ce soit l’un ou l’autre, et comme en immobilier traditionnel, il est préférable que ce taux soit élevé (au minimum supérieur à 85%). Si ce taux baisse, alors le rendement s’en trouvera mécaniquement affecté.

La capillarité des locataires

C’est le nombre de locataires mis en relation avec la capitalisation de la SCPI. Tout simplement, plus une SCPI a une capillarité forte, plus vos sources de revenus sont issues de locataires différents et donc moins soumis à des aléas importants. Si un locataire pèse plus de 10% des loyers encaissés, il vaut mieux qu’il ne s’en aille pas sinon votre rendement en subira les conséquences.

La taille de la SCPI

C’est son poids ou plutôt la « taille » de son parc immobilier. Plus la SCPI est petite, plus un fort rendement peut être atteint.

Le volume de capitalisation

Ce sont les sommes captées au fil des années par la SCPI. Bien évidemment, c’est le nerf de la guerre. Sans argent, la SCPI ne peut rien acquérir comme immobilier supplémentaire et elle stagne. Cependant, une SCPI qui capitalise plus que ce qu’elle prévoit peut avoir par conséquent un problème pour investir ou pire : investir mal. Et cela revient à une perte de rendement à terme pour vous.

Le niveau d’endettement

L’effet de levier créé par l’utilisation de dettes bancaires. Plus il est utilisé, plus cela génère du rendement. Attention, une SCPI endettée est donc soumise à des mensualités à rembourser.

La jeunesse de la SCPI

Vous verrez des rendements hauts chez les jeunes SCPI. Cela s’explique par des acquisitions rapides, préparées en amont et un début de capitalisation anticipé par des family office ou autres types d’investisseurs professionnels. Une jeune SCPI n’est pas un problème. Reste cependant à savoir quelle société se cache derrière et quel est son expertise dans le domaine.

Astuce :

Vous trouvez la plupart ces données dans les bulletins trimestriels d’informations disponibles sur les sites internet de chacune des sociétés de gestion. Nous vous encourageons à regarder ces documents qui sont finalement la carte d’identité de la SCPI.

Les astuces pour choisir les meilleures SCPI en termes de rendement

En lien avec les facteurs énumérés ci-dessus, nous avons mis en place chez Netinvestissement des stratégies éprouvées pour utiliser les atouts des SCPI au mieux. Les voici !

La base est d’avant tout choisir plusieurs SCPI. Car comme il n’existe pas de produit miracle, c’est la complémentarité qui fait la différence.

Quand bien même vous auriez pour seul critère le rendement, veillez à sélectionner deux ou trois SCPI (selon votre capacité d’investissement bien sûr). Par exemple, si vous en choisissez une avec un taux d’endettement important, prenez en complément une autre qui aurait un taux très bas pour contrebalancer. De la même manière, privilégiez l’association d’une jeune SCPI avec une autre plus confirmée.

En tout cas, quelque soit l’ancienneté de la SCPI, ne transigez pas avec la qualité de la société de gestion.

En la matière, nous pouvons citer les précurseurs sur le marché des SCPI : La société de gestion Perial.

Après 57 ans à créer et gérer de l’immobilier tertiaire et plus particulièrement des bureaux, nous ne pouvons qu’apprécier la qualité des engagements tenus. Cette société est encore indépendante malgré son succès et les SCPI détenues ont su constamment être adaptées au marché immobilier et ses grandes mutations.

Ensuite, nous avons vu qu’un facteur impacte le rendement à titre personnel : la fiscalité. Par conséquent, vous devez connaitre comment fonctionne l’impôt sur le revenu en France. Ensuite, il y a une donnée importante à prendre en compte : c’est votre Taux marginal d’Imposition (TMI). C’est le pourcentage de fiscalité le plus élevé appliqué sur vos revenus. En France, il est de 0, 11, 30% voire plus ! Si l’on ajoute les prélèvements sociaux à 17,2%, certains d’entre vous fortement imposés peuvent voir leur rendement fondre !

Donc, pour adoucir cette fiscalité, et notamment à partir de la TMI à 30%, il est intéressant d’adjoindre des immeubles détenus en Europe. Car grâce à des conventions de non double imposition signées entre Etats, les loyers issus d’un bâtiment hors de France est soumis à la fiscalité de son pays de résidence. En Europe, et selon ces conventions, nous trouvons une fiscalité plus légère que la nôtre sur les revenus fonciers.

Par conséquent, cela veut dire que vous devez apprécier un rendement optimisé net de fiscalité. Et d’ailleurs, faites de même pour tout investissement !

Les stratégies pour maximiser son rendement en SCPI

Tout d’abord, maximiser est différent d’optimiser le taux de rendement.

Donc, en plus du choix des SCPI les plus rentables, vous pouvez augmenter encore votre distribution. Les SCPI sont des outils riches en ressources car elles profitent des avantages des placements financiers avec ceux de l’immobilier.

L'effet de levier du crédit

Vous pouvez utiliser l’effet de levier du crédit. Car comme en immobilier, c’est souvent plus rentable avec l’argent de la banque ! De ce fait, l’argent que vous auriez pu placer dans les SCPI, vous pouvez le placer dans un autre placement… pour diversifier et multiplier les investissements !

Pour ce faire, nous sommes là en tant que chefs de projets patrimoniaux pour vous expliquer quels supports seraient les plus à même de vous satisfaire !

À noter que l’effet de levier fonctionne si et seulement si vous travaillez sur les deux tableaux : un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI ET un placement bien senti en parallèle. L’un ne va pas sans l’autre !

Ce crédit, vous pouvez le faire en nom propre, mais également avec une personne morale telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière). Cela peut permettre de diminuer la fiscalité qui vous serez appliquée. Attention, cette solution est à manier selon votre situation personnelle et ne peut convenir à tout le monde.

L'investissement programmé

Ensuite, vous pouvez investir au fil de l’eau. Cela peut se faire en complément d’un versement initial ou tout seul. Certaines SCPI vous permettent d’accéder à partir de 50€ par mois à de l’immobilier : quand on vous dit que les SCPI sont accessibles.

Nous pouvons citer Epsilon 360 qui cible des actifs immobiliers de petite taille (entre un et cinq millions d’euros quand même !). Elle permet ce versement sous toutes ses formes et donc avec une grande flexibilité.

Nous pouvons également citer le réinvestissement des dividendes ou le démembrement (achat en nue-propriété le plus souvent). Les versements réalisés via ces méthodes vous apportent plus de souplesse que le crédit car vous pouvez les stopper, les reprendre, les modifier en fonction de votre projet de votre capacité de versement.

Le démembrement

Nous venons de parler de démembrement de propriété à travers la technique des versement programmés. L’achat en nue-propriété est souvent usité pour préparer la retraite. Pour une personne qui connait peu ou prou l’âge de son départ à la retraite, il est efficace de le faire avec le démembrement temporaire de propriété. Il s’agit d’investir en deux temps :

Le premier (lors du temps d’activité dans notre exemple) correspond à la nue-propriété et donc l’achat de parts de SCPI à prix décoté. Vous achetez moins cher sous condition de non-perception des loyers. Par conséquent, pas de fiscalité sur ce temps-ci défini lors de la souscription.

Ensuite, une fois la pleine propriété refondée mécaniquement, vous touchez vos loyers calculés sur la pleine valeur des parts alors que vous les avez achetés moins cher.

Et les personnes morales :

Pour maximiser le rendement de la trésorerie de votre société, vous pouvez souscrire en usufruit à des parts de SCPI. Cette technique, associée à l’amortissement comptable que votre société vous permet d’utiliser, vous procure un rendement maximum. Ici encore, vous faites l’acquisition de l’usufruit sur le temps que vous choisissez. Le chef d’entreprise peut coupler d’ailleurs les deux techniques. Attention, faites vous accompagner par un professionnel pour être dans les clous fiscalement.

Les erreurs à éviter pour ne pas compromettre son rendement en SCPI

Investir en SCPI est relativement simple, cependant il est plus difficile de discerner les critères utiles et ceux sans intérêt. Lorsque vous lisez des termes comme TOF, report à nouveau, TDVM, valeur de reconstitution, de réalisation, etc… cela peut vite faire mal à la tête.

Voyons donc ensemble certains aspects à mettre au second plan (voire contre-productifs) pour capter du rendement en SCPI.

Tout d’abord, il faut vous laisser du temps pour dégager du rendement : les SCPI sont des produits de distribution. Ce ne sont pas des outils de marchands de biens (faire de l’achat/ revente). Certes, les parts peuvent voir leur prix augmenter. Pour autant, si l’on met ces augmentations en perspective avec les frais supportés à la revente, difficile de générer un rendement positif rapidement !

C’est d'ailleurs ce que tout le monde devrait faire lors de la revente de son bien : calculer tous les frais supportés pendant la durée de détention.

Le prix de la part n’est pas non plus un indicateur de la qualité de la SCPI et de son rendement. Nous entendons parfois des investisseurs qui souhaitent une SCPI avec une valeur de part élevée pensant que son parc immobilier sous-jacent est mieux apprécié. Non, veillez à appréhender le prix dans sa dynamique sur plusieurs années. C’est l’augmentation du prix de la part (quelque soit la valeur de départ) qui détermine une SCPI en bonne santé et rentable.

Toujours considérer votre rendement net de fiscalité. C’est la seule charge que vous supportez sur vos loyers : donc soyez attentif.

Si cela vous semble difficile, faites vous aider par un professionnel rompu à l’exercice et avec des simulations cohérentes.

Cela nous renvoie au dernier point : les simulations. Certaines personnes ne jurent que par des simulations. Nous sommes les premiers à en faire pour nos clients depuis plus de 15 ans bien évidemment. Cependant, un logiciel de simulation peut être utilisé pour rendre le rendement bien meilleur qu’il n’est réellement. Donc, vous devez vous assurer que les chiffres choisis soient fidèles aux performances de la SCPI : rendement annuel, revalorisation de la part, etc…

J’attire votre attention sur la fiscalité européenne. Certes elle adoucit la note globale, mais elle existe ! Et j’entends trop souvent des clients me parler de SCPI sans fiscalité ! Cela n’existe pas ! Bref méfiez vous des superlatifs…

Les perspectives du rendement en SCPI pour les années à venir

Donc, pour appréhender au mieux le futur, il faut bien comprendre le passé et le présent. Les SCPI existent depuis 1966 ! Elles ont donc traversé plusieurs crises et ont montré leur résistance. Toutefois, tout comme pour n’importe quel investissement, y compris immobilier, ce n’est pas un placement garanti et il pourrait y avoir certaines SCPI qui seraient touchées par des événements conjoncturels ou systémiques.

Par exemple, le secteur de l’hôtellerie a pâti du COVID, vous en conviendrez. Les SCPI hôtelière en ont souffert fort logiquement avec des taux de remplissage proche du zéro et une activité à l’arrêt ou presque. Cela a pu effrayer les investisseurs positionnés sur ces produits. Certains ont donc vendu en passant que l’hôtellerie était fichue pendant que d’autres ont laissé passer l’orage plus ou moins sereinement.

Cet exemple doit vous alerter sur une chose : quelques soit le rendement de vos SCPI dans les années à venir, envisagez d’investir dans la pierre papier pour une durée de 8 ans minimum. Vous digèrerez mieux les éventuelles mauvaises passes.

Pour finir, il faudra surveiller le marché immobilier dans son ensemble. Les SCPI sont inscrites dans ce marché et sont soumises aux mêmes aléas : taux de crédit, loi de l’offre et de la demande, lois climat, performances énergétiques, etc…

En résumé...

Nous venons de voir à quel point les SCPI sont riches en termes de rendement mais elles sont aussi complexes. Un rendement ne peut se prendre seul sans considérer des indicateurs internes à la SCPI.

Il faut également replacer la performance dans un contexte macro-économique selon les secteurs, les zones géographiques et le marché immobilier bien sûr !

En fait, tout comme d’autres types de placements, vous devez aborder le rendement avec le risque associé et en définir vos limites. L’idée est de savoir ce que vous êtes prêt à sacrifier pour glaner 0,5% / an voire moins.

La qualité immobilière, la dynamique écologique en marche depuis de nombreuses années et la modification des usages dans le tertiaire (e-commerce, télétravail, etc…) doit vous faire réfléchir au terme de votre investissement : la revente.

Car c’est très sympa de profiter d’un rendement maximum pendant quelques années. Encore faut il pouvoir revendre au moment voulu et selon la stratégie envisagée.

Pour cela, je vous invite à vous tourner vers nos chefs de projets patrimoniaux afin de vous proposer un bouquet de SCPI adapté à votre appétit de rendement tout en conservant votre tranquillité et votre sérénité.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 54 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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