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Simulation SCPI : 5 exemples concrets d'investissement en SCPI

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L’article « Simulation SCPI : 5 exemples concrets d'investissement en SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Au même titre que les années précédentes, 2021 s’annonce également être une année prometteuse pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers).

En effet, que l’on s’attarde sur les niveaux de collecte de l’ensemble des sociétés de gestion ou encore sur les opportunités que laisse entendre la crise sanitaire du Covid-19, le placement en part de SCPI se révèle être particulièrement résilient.

A fortiori, nous avons pu observer une légère baisse de certaines données concernant le marché entier des SCPI, néanmoins celles que nous avions sélectionnées ont largement répondu à leurs promesses. C’est pourquoi, avant d’aller plus loin ensemble, nous vous invitons à lire notre guide sur les 10 meilleures SCPI du marché sans plus tarder !

Avant d’entamer la partie technique de ce guide dédié à vous montrer 5 exemples concrets d’investissement en SCPI, il m’a semblé évident de vous livrer le bilan de l’année 2020 attenant aux quelques 206 SCPI présentes sur le marché, versus celles que nous vous avions recommandées. Sans plus tarder, l’information la plus attendue est celle du rendement moyen qui est de 4,18% net de frais de gestion. Très légèrement en baisse par rapport à 2019 (-5%), cela reste compensé par la revalorisation moyenne des parts de 1,12%. Cela signifie tout bonnement que votre placement en SCPI vous a rapporté en moyenne 5,3% net de frais de gestion en 2020 et sans chute drastique de -35%...

De notre côté, la moyenne des 20 SCPI que nous avions recommandées en 2020 a rapporté 4,31% net, sans compter la revalorisation de parts. Toutefois, la collecte nette des SCPI a reculé et se monte à 6,03 milliards d’euros soit une baisse d’environ 30%. Vous l’avez donc compris, la reprise sera forte en 2021 et 2022 ! C’est pourquoi il est important de bien maitriser les tenants et aboutissants de votre projet d’investissement avant de vous lancer et c’est ce que nous allons détailler ensemble au travers de ce simulateur.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Quelques notions de base sur l’investissement en scpi

Le fait d’investir en SCPI revient à acquérir des parts d’une société qui a pour objet d’acheter et de gérer un parc immobilier locatif. En investissant dans des parts de SCPI, vous effectuez donc un placement immobilier proche de celui de la « pierre traditionnelle », aux différences près que la SCPI vous permet :

  • D’avoir accès au marché de l’immobilier tertiaire (et non de l’immobilier résidentiel et d’habitation), plus difficile d’accès en direct et plus rentable.
  • De vous dégager de toutes les contraintes, la gestion étant notamment intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI.
  • De bénéficier d’une saine diversification de votre investissement et d’une bonne mutualisation des risques, cet investissement vous permet en effet de répartir votre épargne sur plusieurs zones géographiques, sur différents secteurs d’activité et auprès d’une multitude de locataires … contrairement à un investissement traditionnel « en direct ».
  • Le tout avec des tickets d’entrée relativement modestes (en tout état de cause nettement inférieurs à l’acquisition d’un bien immobilier en direct).

Les plus anciennes SCPI existent depuis plus de 50 ans et présentent des avantages en termes de stabilité et les plus récentes proposent des opportunités et des stratégies dans l’ère du temps. C’est un placement qui vous permet d’allier la performance, la sécurité de la pierre, la flexibilité et la facilité de gestion d’un placement financier.

À savoir :

Il existe différents moyens de détenir des parts de SCPI selon vos objectifs. En effet, tout dépend si vous souhaitez percevoir un complément de revenu immédiat ou bien différé, dans le cadre par exemple de la préparation de la retraite. Évidemment, tout cela est à déterminer avec l’un de vos chefs de projet patrimoniaux !

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Tout savoir sur les SCPI

Simulation n°1 : acquérir des parts de scpi en pleine propriété via un investissement comptant

Il s’agit ici de la façon la plus simple et classique d’investir en SCPI et cela vous permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiats chaque trimestre. Qui dit revenus immédiats dans votre porte-monnaie dit revenus fonciers à déclarer à l’État.

Contexte :

Monsieur et Madame Quill sont âgés, respectivement, de 64 et 62 ans et sont à la retraite depuis quelques années. Leurs revenus mensuels ont chuté de 3 400€ pour le couple à 2 300€ par mois nets. Afin d’aider à compléter leurs pensions de retraite et d’améliorer leur rythme de vie, le couple a souhaité faire une souscription de 130 000€, laissé longtemps sur un contrat d’assurance vie en fonds euros, en parts de SCPI.

Tout en répondant à nos critères de sélection et à une large diversification géographique et sectorielle, nous avons orienté ce couple vers 4 SCPI leur offrant un rendement moyen de 5,34% net soit 6 942€ par an. L’ensemble de cette rente étant générée par des immeubles détenus sur le sol français, Monsieur et Madame Quill se sont acquittés de 11% (leur Tranche Marginale la plus haute) et 17,20% (les prélèvements sociaux), soit un gain net de 4 984,36€. En ramenant ce revenu supplémentaire par mois, le couple a perçu 415,36€ pour compléter leur retraite à 2 715,36€.

 Simulation

  • Âge de Mr et Mme Quill : 64 et 62 ans.
  • Situation professionnelle : Retraités
  • Objectif : Générer un revenu complémentaire pour compléter leur retraite.
  • Revenus mensuels : 2300 €
  • Tranche marginale d'imposition : 11%.
  • Épargne à investir : 130 000 €
  • Nos conseils : Investir dans 4 SCPI répondant à nos critères de sélection en pleine propriété via un investissement comptant.
  • Rendement moyen : 5,34% net soit 6 942 € par an. (130 000 * 5,34% = 6 942 €)
  • Imposition annuelle sur l'opération : 1957,64 € soit 6 942 * 28,2%. 11% de TMI (Tranche marginale d'imposition) + 17,20 % de prélèvements sociaux.
  • Revenu complémentaire de l'opération : 415,36 € par mois.
  • Revenus mensuels après investissement en SCPI : 2715,36 € par mois soit une augmentation de 18% de leurs revenus.

Simulation n°2 : acquérir des parts de scpi en nue-propriété temporaire via un investissement comptant.

La nue-propriété est un outil très puissant pour se créer du patrimoine. A l’inverse de la solution précédente, ce moyen de détenir les parts de SCPI ne vous procure aucun revenu immédiat. En effet, dans ce cadre-ci, l’objectif est de capitaliser le rendement de la SCPI sur une durée définie et de percevoir une rente trimestrielle plus importante au terme de celle-ci. C’est-à-dire que pendant la période de démembrement, la nue-propriété est séparée de l’usufruit et le nu-propriétaire acquiert donc le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit sans frais, sans fiscalité et sans aucune démarche ! En contrepartie de cette « privation » de revenus, le nu-propriétaire fait l’acquisition des parts de SCPI avec une forte décote sur le prix initial de la part. Ce montage est donc généralement adressé à des investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite à moyen-long terme sans alourdir leur fiscalité durant cette période.

Contexte :

Monsieur Rocket a 45 ans, vit seul, sans enfants et souhaite préparer son départ à la retraite qui aura lieu d’ici une quinzaine d’années. Actuellement fiscalisé dans la TMI de 30%, il ne souhaite pas percevoir de revenus instantanément mais lorsque ses revenus auront baissé et son niveau d’impôt aussi. Avec un budget d’investissement de 90 152€, nous l’avons orienté vers 3 SCPI offrant une décote moyenne de 41% sur 15 ans (191 parts à 472€ au lieu de 800€). Pendant la durée de l’investissement, Monsieur Rocket n’aura perçu aucun loyer et n’aura rien à déclarer à l’administration fiscale. Au terme de la durée du blocage des fonds en démembrement temporaire, l’investisseur récupérera de plein droit la pleine propriété des parts de SCPI à savoir à 152 800€ (191 parts x 800€) soit un rendement net de frais de gestion et de fiscalité de 4,63% par an pendant 15 ans. En tablant sur un rendement de 5%, Monsieur Rocket percevra une rente annuelle de 7 640€ brut et 5 486€ net d’impôt (TMI à 11% + prélèvements sociaux).

 Simulation

  • Âge de Monsieur Rocket : 45 ans.
  • Situation professionnelle : Ingénieur en aérospatiale.
  • Objectif : Préparer sa retraite.
  • Tranche marginale d'imposition : 30% actuellement, 11% une fois à la retraite.
  • Épargne à investir : 90 152 €
  • Nos conseils : Investir dans 3 SCPI en nue-propriété temporaire via un investissement comptant offrant une décote moyenne de 41% sur 15 ans (191 parts à 472€ au lieu de 800€).
  • Rendement moyen : 5%.
  • 152 800 € * 5% = 7640 € par an.
  • 152 800 € car 191 parts de SCPI * 800 € = 152 800 €. Rappelez-vous que Mr Rocket a acheté ses parts il y a 15 ans au prix de 472€/part grâce à une décote de 41%. Le prix d'une part après 15 années n'est donc plus de 472 € mais 800 €, la valeur de son investissement n'est donc plus 90 152 € (191 parts * 472 €) mais 152 800 € (191 parts * 800 €).
  • Imposition annuelle à la fin l'opération dans 15 ans : 2154,48 € soit 7 640 € * 28,2%. 11% de TMI (Tranche marginale d'imposition) + 17,20 % de prélèvements sociaux.
  • Revenu complémentaire de l'opération : 5 486 € par an.

Simulation n°3 : acquérir des parts de scpi en pleine-propriété avec réinvestissement des dividendes

Corsons un peu le jeu avec la possibilité d’investir dans des parts de SCPI tout en réinvestissant les loyers générés par la SCPI pour constituer un patrimoine plus important lorsque vous souhaitez en jouir pleinement. Cette solution vous offre de la flexibilité tout au long de votre investissement puisqu’à la différence de la nue-propriété, vous n’êtes pas bloqué et contraint de conserver vos parts sans toucher les revenus pendant une durée définie. En effet, vous pouvez revendre vos parts quand bon vous semble. Bien qu’il ne permette pas d’évincer la fiscalité puisque l’administration fiscale compte ce réinvestissement dans vos revenus, il est utilisé pour capitaliser les loyers et ne pas les laisser végéter sur un livret A qui ne rapporte rien. Autrement dit, vous vous offrez le luxe du choix de percevoir ou non vos revenus et d’accroître votre capital investi sans remettre véritablement la main au panier.

Contexte :

Madame Gamora dispose de 50 000€ à investir en parts de SCPI. Elle s’occupe seule de sa fille de 14 ans et ne sait pas encore quel sera le coût de ses études dans plus ou moins 4 ans. Aujourd’hui, ses revenus lui suffisent mais elle ne peut pas se permettre de bloquer l’épargne en nue-propriété et les revenus lui permettront si besoin d’aider sa fille. En investissant en parts de SCPI en pleine-propriété avec remploi de dividendes sur 10 ans par exemple, Madame Gamora réinvestira 28 347€, et paiera 7 994€ d’impôts et prélèvements sociaux compris (TMI à 11%). Au terme des 10 ans, un montant investi de 78 347€, si elle souhaite percevoir les revenus, le montant de sa rente annuelle sera de 3 917,35€ avant impôts (hypothèse de rendement à 5%) contre 16 604€ net de tout perçus en pleine propriété classique et une rente annuelle de 2 500€ avant impôts.

 Simulation

  • Âge de Madame Gamora et de sa fille qu'elle élève seule : 39 ans et 14 ans.
  • Situation professionnelle : Agente du renseignement.
  • Objectif : Préparer son futur tout en gardant des fonds non bloqués pour les études de sa fille.
  • Tranche marginale d'imposition : 11%.
  • Épargne à investir : 50 000 €
  • Nos conseils : Investir dans une SCPI en pleine-propriété avec réinvestissement des dividendes sur 10 ans.
  • Rendement moyen : 5%.
  • Montant investi au bout des 10 ans : 78 347 €.
  • Rente annuelle : 3 917,35 € brut soit 78 347 * 5%.
  • Imposition annuelle à la fin de l'opération dans 10 ans : 1 104,68 € soit 3917,30 € * 28,2%. 11% de TMI (Tranche marginale d'imposition) + 17,20 % de prélèvements sociaux.
  • Revenu complémentaire de l'opération par 10 ans : 2 812 € par an.

Simulation n°4 : acquérir des parts de scpi européennes en pleine-propriété

Outre l’avantage de percevoir des revenus immédiats grâce à l’investissement en parts de SCPI en pleine propriété, il est parfois approprié d’alléger la fiscalité en choisissant des SCPI dites « européennes ». En privilégiant des SCPI dont le parc d’actifs immobiliers est majoritairement situé en Europe, il est possible de bénéficier d’une fiscalité plus douce. La fiscalité en France est un long sujet qui déchaine les passions et les pays à cibler d’autant plus.

En effet, c’est la localisation des immeubles de la SCPI qui va déterminer la fiscalité des revenus générés. Les pays ont pour la plupart des conventions fiscales qui permettent de régler les modalités d’imposition entre le pays de résidence du contribuable et le sol sur lequel naissent les revenus.

Contexte :

Monsieur et Madame Drax perçoivent des revenus professionnels annuels nets de 40 000€ (après un abattement de 10%), soit un IR (Impôt sur le Revenu) d’environ 2 200€ pour une TMI de 11%.

À supposer qu’en plus des revenus professionnels, ce même foyer perçoit 10 000€ de revenus annuels issus d’une SCPI européenne, qui investit intégralement en Allemagne. Son nouveau revenu imposable s’établit alors à 50 000€, soit un IR d’environ 3 400€. Le taux moyen d’imposition atteint les 7% (3 400€ / 50 000€), ce qui donne un crédit d’impôt égal à 700€ (7% x 10 000). Finalement, le couple paie un IR de 2 700€ (3 400 – 700), mais l’investissement en SCPI européenne n’a été taxé qu’à 5% ((2 700€ – 2 200€) / 10 000€) au lieu de 11% + 17,20% : de quoi réjouir les deux tourtereaux. C’est ce que l’on appelle le taux effectif moyen. À noter qu’il est de plus en plus courant d’entendre ou de lire que la fiscalité est entièrement prise à la source et n’a aucun impact sur la fiscalité française du contribuable.

 Simulation

  • Âge de Monsieur et Madame Drax : 32 ans et 31 ans.
  • Situation professionnelle : Organisateurs d'évènements sportifs.
  • Objectif : Faire fructifier leur épargne tout en réduisant leurs impôts.
  • Tranche marginale d'imposition : 11%.
  • Revenus professionnels annuels nets (après un abattement de 10%) : 40 000 €
  • Épargne à investir : 200 000 €
  • Nos conseils : acquérir des parts de scpi européennes en pleine-propriété.
  • Revenus annuels issue de cette SCPI : 10 000 €
  • Revenus imposable : 50 000 € soit 40 000€+10 000€
  • Impôt sur le revenu (IR) du couple : 3 400 € soit un taux moyen d'imposition de 7% (3 400€ / (40 000€+10 000€))
  • Taux d'imposition effectif sur la SCPI : seulement 5% au lieu de 28,2% (11% de TMI + 17,20% de prélèvements sociaux.)
  • Crédit d'impôts obtenu au travers de cet investissement : 700 € car 7% * 10 000 €
  • Impôt sur le revenu (IR) après investissant dans la SCPI européenne : 2 700 € par an au lieu de 3 400 € soit une réduction d'impôt de 20%.

Simulation n°5 : acquérir des parts de scpi via un financement bancaire

Nous avons choisi d’aborder le sujet de la SCPI à crédit en dernier, car pour calculer le rendement net de cet investissement il convient de reprendre la simulation SCPI d’un investissement en pleine propriété. Tout en ajoutant évidemment un élément qui fera la différence entre une augmentation de votre pouvoir d’achat ou un effort d’épargne volontaire. Dans le contexte actuel, les taux historiquement bas que nous connaissons sont propices à l’endettement des ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine. S’agissant de placements à sous-jacents immobiliers, les banques et autres organismes de crédit financent en effet l’achat de parts de SCPI. Si vous souhaitez connaître les conditions de ces offres de financement, nous vous invitons à contacter directement un de nos conseillers spécialisés.

Plusieurs avantages sont à prendre en compte dans votre calcul :

  • Avantage fiscal : les intérêts d’emprunt de prêts immobiliers viennent en déduction des revenus perçus et permettent d’éviter un trop fort impact fiscal.
  • Avantage de l’effet de levier du crédit : l’idée est de faire financer ses parts de SCPI à un taux plus bas que le rendement des SPCI. Par conséquent, si l’on se fait financer par exemple à 4% et que les SCPI proposent un rendement de 6%, on profite donc d’un effet de levier de 2% sur l’investissement. De plus, avec un apport moindre, vous pourrez faire fructifier votre épargne sur un support flexible et rentable tel que l’assurance vie.

Contexte :

Monsieur Groot souhaite réaliser un investissement en parts de SCPI d’un montant de 100 000€ avec un rendement moyen annuel de 5,50% net. Après une étude approfondie de sa situation, la banque accepte de financer cette acquisition sur une durée de 20 ans à un taux de 2%. Actuellement dans une tranche à 11%, voyons ensemble quel sera l’enrichissement de ce client.

 Simulation

  • Loyers annuels : 5 500€ x 20 = 110 000€
  • Annuités de crédit : 6 071€ x 20 = 121 420€
  • Fiscalité sur 20 ans : 25 094€
  • Coût total investissement : 121 420€ + 25 094€ = 146 514€
  • Effort épargne : 146 514€ – 110 000€ = 36 514€ soit 152€ / mois
  • Enrichissement net sur les capitaux constitués : 100 000€ – 36 514€ = 63 486€

Cette solution d’investissement en parts de SCPI en pleine propriété à crédit permet donc à M. Groot de se constituer un patrimoine d’une valeur de 100 000€ au terme des 20 ans en ayant un effort d’épargne de 152€ / mois tout compris.

Nous venons de voir ensemble un sujet à la fois passionnant et complexe puisqu’il est possible de détenir des parts de SCPI sous de multiples formes. Avant de vous lancer, il est primordial d’être bien accompagné et orienté vers LA solution qui répondra au mieux à vos objectifs patrimoniaux. Nos chefs de projet sont disponibles et à votre écoute pour vous faire bénéficier des meilleurs conseils. Le plus simple étant encore de nous contacter directement en cliquant ici.

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 170 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2021-04-30 09:16:34 par Gilles B.

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