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Simulation SCPI : calcul de vos bénéfices et exemples

Placement Guides SCPI

L’article « Simulation SCPI : calcul de vos bénéfices et exemples » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Au même titre que les années précédentes, 2023 s’annonce une fois encore comme une année stable et performante pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers).

En effet, que l’on s’attarde sur les niveaux de collecte de l’ensemble des sociétés de gestion ou encore sur confiance renouvelée des investisseurs pour cette classe d’actifs, le placement en parts de SCPI se révèle être particulièrement résilient. L’engouement pour cette classe d’actif se manifeste notamment par les chiffres : la capitalisation au dernier trimestre 2022 est au niveau de la collecte totale 2021 : 2022 sera donc une année record ! et laisse entrevoir une très belle année 2023.

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

A fortiori, nous avons pu observer une légère baisse de certaines données concernant le marché entier des SCPI, néanmoins celles que nous avions sélectionnées ont largement répondu à leurs promesses. C’est pourquoi, avant d’aller plus loin ensemble, nous vous invitons à lire notre guide sur notre top 10 des meilleures SCPI en 2023 sans plus tarder !

Avant d’entamer la partie un peu plus « technique » de ce guide visant à vous montrer 5 exemples concrets d’investissement en SCPI, il m’a semblé évident de vous livrer le bilan de l’année attenant aux quelques 209 SCPI présentes sur le marché, versus celles que nous vous avions recommandées. Sans plus tarder, l’information la plus attendue est celle du rendement moyen qui est de 4,43% net de frais de gestion : en hausse par rapport à 2021 (4,19%).

De notre côté, le rendement moyen net de frais des 20 SCPI que nous avions recommandées dans notre classement l’année dernière a été de 4,64%% nets, sans compter la revalorisation de parts. C’est pourquoi il est important de bien maitriser les tenants et aboutissants de votre projet d’investissement avant de vous lancer et c’est ce que nous allons détailler ensemble au travers de ce simulateur.

1. Quelques notions de base sur l’investissement en SCPI

Le fait d’investir en SCPI revient à acquérir des parts d’une société qui a pour objet d’acheter et de gérer un parc immobilier locatif. En investissant dans des parts de SCPI, vous effectuez donc un placement immobilier proche de celui de la « pierre traditionnelle », aux différences près que la SCPI vous permet :

  • D’avoir accès au marché de l’immobilier tertiaire (et non de l’immobilier résidentiel et d’habitation), plus difficile d’accès en direct et plus rentable.
  • De vous dégager de toutes les contraintes, la gestion étant notamment intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI.
  • De bénéficier d’une saine diversification de votre investissement et d’une bonne mutualisation des risques, cet investissement vous permet en effet de répartir votre épargne sur plusieurs zones géographiques, sur différents secteurs d’activité et auprès d’une multitude de locataires … contrairement à un investissement traditionnel « en direct ».
  • Le tout avec des tickets d’entrée relativement modestes (en tout état de cause nettement inférieurs à l’acquisition d’un bien immobilier en direct).

Les plus anciennes SCPI existent depuis plus de 50 ans et présentent des avantages en termes de stabilité et les plus récentes proposent des opportunités et des stratégies dans l’ère du temps. C’est un placement qui vous permet d’allier la performance, la sécurité de la pierre, la flexibilité et la facilité de gestion d’un placement financier.

À savoir :

Il existe différents moyens de détenir des parts de SCPI selon vos objectifs. En effet, tout dépend si vous souhaitez percevoir un complément de revenu immédiat ou bien différé, dans le cadre par exemple de la préparation de la retraite. Évidemment, tout cela est à déterminer avec l’un de vos chefs de projet patrimoniaux !

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2. Simulation n°1 : acquérir des parts de SCPI en pleine propriété via un investissement comptant

Revenus complémentaires, complément de retraite, rentes : Il s’agit ici de la façon la plus simple et classique d’investir en SCPI et cela vous permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiats chaque trimestre. Toutefois, qui dit revenus immédiats dans votre porte-monnaie dit revenus fonciers à déclarer à l’État.

EXEMPLE

Monsieur et Madame Quill sont âgés, respectivement, de 64 et 62 ans et sont à la retraite depuis quelques années. Leurs revenus mensuels ont chuté de 3 400€ pour le couple à 2 300€ par mois nets. Afin d’aider à compléter leurs pensions de retraite et d’améliorer leur niveau de vie, le couple a décidé d’acheter pour 130 000€ trop longtemps laissés sur un contrat d’assurance vie en fonds euros, en parts de SCPI via netinvestissement (donc sans aucun surcout ni frais supplémentaires).

Tout en répondant à nos critères de sélection et à une large diversification géographique et sectorielle, nous avons orienté ce couple vers 4 SCPI différentes leur offrant un rendement global moyen de 5,34% nets (hors impôts) soit 6 942€ par an. L’ensemble de cette rente étant générée par des immeubles détenus principalement sur le territoire français. Monsieur et Madame Quill se sont acquittés de 11% d’impôts (leur Tranche Marginale la plus haute) et de 17,20% de prélèvements sociaux, soit un gain net de 4 984,36€. En ramenant ce revenu supplémentaire par mois, le couple a perçu 415,36€ pour compléter leur retraite à 2 715,36€. Cela représente une augmentation de leurs revenus de l’ordre de 18% !

MAIS CE N’EST PAS TOUT : au-delà de la rente supplémentaire générée grâce à cet investissement, les Quill ne voulaient surtout pas à avoir à gérer quoique ce soit. Ils veulent profiter de leur retraite pour… profiter et non pas pour avoir à gérer les différents aléas habituellement rencontrés dans un investissement immobilier classique. Avec les SCPI tout est géré pour eux. ainsi, ils peuvent profiter pleinement de leur retraite et même partir en voyage sans avoir à se soucier de percevoir leur rente chaque trimestre.

3. Simulation n°2 : acquérir des parts de SCPI en nue-propriété temporaire via un investissement comptant.

Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat :

La nue-propriété est un outil très puissant pour se créer du patrimoine. A l’inverse de la solution précédente, ce mécanisme de détention de parts de SCPI ne vous procure aucun revenu immédiat.

En effet, dans ce cadre-ci, l’objectif est de capitaliser le rendement de la SCPI sur une durée définie et de percevoir une rente trimestrielle plus importante au terme de celle-ci. C’est-à-dire que pendant la période de démembrement, la nue-propriété est séparée de l’usufruit et le nu-propriétaire acquiert donc le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit sans frais, sans fiscalité et sans aucune démarche ! En contrepartie de cette « privation » de revenus, le nue-propriétaire fait l’acquisition des parts de SCPI avec une forte décote sur le prix initial de la part. Ce montage est donc généralement adressé à des investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite à moyen-long terme sans alourdir leur fiscalité durant cette période.

EXEMPLE

Monsieur Rocket a 45 ans, vit seul, sans enfant et souhaite préparer son départ à la retraite qui aura lieu d’ici une quinzaine d’années. Actuellement fiscalisé dans la TMI à 30%, il ne souhaite pas percevoir de revenus instantanément mais lorsque, au moment de sa retraite, ses revenus baisseront et son niveau d’impôt aussi.

Avec un budget d’investissement de 90 152€, nous l’avons orienté vers 3 SCPI offrant une décote moyenne de 41% sur 15 ans (191 parts à 472€ au lieu de 800€). Pendant la durée de l’investissement, Monsieur Rocket n’aura perçu aucun loyer et n’aura rien à déclarer à l’administration fiscale. Au terme de la durée du blocage des fonds en démembrement temporaire, l’investisseur récupérera de plein droit la pleine propriété des parts de SCPI à savoir à 152 800€ (191 parts x 800€) soit un rendement net de frais de gestion et de fiscalité de 4,63% par an pendant 15 ans.

En tablant sur un rendement moyen de 5%, Monsieur Rocket percevra une rente annuelle de 7 640€ brut et 5 486€ net d’impôt (TMI à 11% + prélèvements sociaux).

Là encore, rien à faire, rien à déclarer, rien à gérer pendant toute la phase de démembrement. Qui dit mieux ?

4. Simulation n°3 : acquérir des parts de SCPI en pleine-propriété avec réinvestissement des dividendes

Corsons un peu le jeu avec la possibilité d’investir dans des parts de SCPI tout en réinvestissant les loyers générés par la SCPI pour constituer un patrimoine plus important lorsque vous souhaitez en jouir pleinement. Cette solution vous offre de la flexibilité tout au long de votre investissement puisqu’à la différence de la nue-propriété, vous n’êtes pas bloqué et contraint de conserver vos parts sans toucher les revenus pendant une durée définie.

En effet, vous pouvez revendre vos parts quand bon vous semble, bien qu’il soit fortement et vivement conseillé et recommandé de les conserver à minima 8 ans, comme pour tout bien immobilier classique.

Bien qu’il ne permette pas d’évincer la fiscalité puisque l’administration fiscale compte ce réinvestissement dans vos revenus, il est utilisé pour capitaliser les loyers et ne pas les laisser végéter sur un livret A par exemple qui ne rapporte rien. Autrement dit, vous vous offrez le luxe du choix de percevoir ou non vos revenus et d’accroître votre capital investi sans remettre véritablement la main au panier.

EXEMPLE

Madame Plume dispose de 50 000€ à investir en parts de SCPI. Elle s’occupe seule de sa fille de 14 ans et ne sait pas encore quel sera le coût de ses études dans plus ou moins 4 ans.

Aujourd’hui, ses revenus lui suffisent mais elle ne peut pas se permettre de bloquer l’épargne en nue-propriété et les revenus lui permettront si besoin d’aider sa fille. En investissant en parts de SCPI en pleine-propriété avec remploi de dividendes sur 10 ans par exemple, Madame Plume réinvestira 28 347€, et paiera 7 994€ d’impôts et prélèvements sociaux compris (TMI à 11%).

Au terme des 10 ans, un montant investi de 78 347€, si elle souhaite percevoir les revenus, le montant de sa rente annuelle sera de 3 917,35€ avant impôts (hypothèse de rendement à 5%) contre 16 604€ net de tout perçus en pleine propriété classique et une rente annuelle de 2 500€ avant impôts.

5. Simulation n°4 : acquérir des parts de SCPI européennes en pleine-propriété

Outre l’avantage de percevoir des revenus immédiats grâce à l’investissement en parts de SCPI en pleine propriété, il est parfois approprié d’alléger la fiscalité en choisissant des SCPI de rendement dites « européennes ».

En privilégiant des SCPI dont le parc d’actifs immobiliers est majoritairement situé en Europe, il est possible de bénéficier d’une fiscalité plus douce. En effet si la France est connue partout dans le monde pour sa gastronomie et son patrimoine, elle l’est aussi par la puissance de son « coup de bambou fiscal ». Alors un peu « d’air fiscal » grâce à l’Europe ne fera pas de mal.

En effet, c’est la localisation des immeubles de la SCPI qui va déterminer la fiscalité des revenus générés. Les pays ont pour la plupart des conventions fiscales qui permettent de régler les modalités d’imposition entre le pays de résidence du contribuable et le sol sur lequel sont générés les revenus.

EXEMPLE

Monsieur et Madame Drax perçoivent des revenus professionnels annuels nets de 40 000€ (après un abattement de 10%), soit un IR (Impôt sur le Revenu) d’environ 2 200€ pour une TMI de 11%.

À supposer qu’en plus des revenus professionnels, ce même foyer perçoit 10 000€ de revenus annuels issus d’une SCPI européenne, qui investit intégralement en Allemagne. Son nouveau revenu imposable s’établit alors à 50 000€, soit un IR d’environ 3 400€. Le taux moyen d’imposition atteint les 7% (3 400€ / 50 000€), ce qui donne un crédit d’impôt égal à 700€ (7% x 10 000).

Finalement, le couple paie un IR de 2 700€ (3 400 – 700), mais l’investissement en SCPI européenne n’a été taxé qu’à 5% ((2 700€ – 2 200€) / 10 000€) au lieu de 11% + 17,20% : de quoi réjouir les deux tourtereaux. C’est ce que l’on appelle le taux effectif moyen.

À noter qu’il est de plus en plus courant d’entendre ou de lire que la fiscalité est entièrement prise à la source et n’a aucun impact sur la fiscalité française du contribuable.

6. Simulation n°5 : Acquérir des parts de SCPI via un financement bancaire

Nous avons choisi d’aborder le sujet de la SCPI à crédit en dernier, car pour calculer le rendement net de cet investissement il convient de reprendre la simulation SCPI d’un investissement en pleine propriété.

Tout en ajoutant évidemment un élément qui fera la différence entre une augmentation de votre pouvoir d’achat ou un effort d’épargne volontaire.

Dans le contexte actuel, les taux encore très bas que nous connaissons sont propices à l’endettement des ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine. S’agissant de placements à sous-jacents immobiliers, les banques et autres organismes de crédit financent en effet l’achat de parts de SCPI.

Si vous souhaitez connaître les conditions de ces offres de financement, nous vous invitons à contacter directement un de nos conseillers spécialisés.

Plusieurs avantages sont à prendre en compte dans votre calcul :

  • Avantage fiscal : les intérêts d’emprunt de prêts immobiliers viennent en déduction des revenus perçus et permettent d’éviter un trop fort impact fiscal.
  • Avantage de l’effet de levier du crédit : l’idée est de faire financer ses parts de SCPI à un taux plus bas que le rendement des SPCI. Par conséquent, si l’on se fait financer par exemple à 4% et que les SCPI proposent un rendement de 6%, on profite donc d’un effet de levier de 2% sur l’investissement. De plus, avec un apport moindre, vous pourrez faire fructifier votre épargne sur un support flexible et rentable tel que l’assurance vie.

EXEMPLE :

Monsieur Jessapelgroot souhaite réaliser un investissement en parts de SCPI d’un montant de 100 000€ avec un rendement moyen annuel de 5,50% net. Après une étude approfondie de sa situation, la banque accepte de financer cette acquisition sur une durée de 20 ans à un taux de 2%. Actuellement dans une tranche à 11%, voyons ensemble quel sera l’enrichissement de ce client.

Sur la base du rendement proposé, les loyers s’élèveront à 5 500€/an. Durant le crédit, cela donne donc 110 000€ sur la période considérée.

En parallèle, vos mensualités seront de 505€ soit 6 072€ annuel. Au total, vous aurez sorti 121 440€ sur 20 ans.

N’omettons pas la fiscalité due sur les loyers. Elle s’élève à 25 094€. Cela représente seulement 22% des revenus distribués alors que la TMI est de 11% et les PS de 17% soit 28%. C’est grâce à la déclaration des intérêts d’emprunt (et de l’assurance emprunteur) qui euphémise l’impôt sur le revenus.

Imaginez un compte dit « pivot » dédié à l’opération. Le cout pour le client est la différence entre les entrées et les sorties soit 36 534€. Si ce cout est ramené mensuellement, cela veut dire que l’effort d’épargne moyen sur la durée du crédit est de 152, 23€ précisément.

L’enrichissement capitalistique net est de 63 466€ (capital -effort d’épargne).

Cette solution d’investissement en parts de SCPI en pleine propriété à crédit permet donc à M. Jessapelgroot de se constituer un patrimoine d’une valeur de 100 000€ au terme des 20 ans en ayant un effort d’épargne de 152€ / mois tout compris.

Conclusion

Nous venons de voir ensemble un sujet à la fois passionnant et complexe puisqu’il est possible de détenir des parts de SCPI sous de multiples formes. En effet, cet actif permet d’utiliser des montages immobiliers très différents. En cela, il est fort probable qu’une de ces stratégies vous convienne.

Le démembrement ou les investissements paneuropéens permettent de diminuer la fiscalité. Un investissement classique répond aussi bien à un futur retraité qu’à une personne cherchant à diversifier ses sources de revenus.

Enfin, nous pourrions compléter ces simulations avec l’atout du démembrement viager des parts. Cela permettra de transmettre ce patrimoine et donc ce fameux complément de revenus.

Avant de vous lancer, il est primordial d’être bien accompagné et orienté vers LA solution qui répondra au mieux à vos objectifs patrimoniaux. Nos chefs de projet sont disponibles et à votre écoute pour vous faire bénéficier des meilleurs conseils. Le plus simple étant encore de nous contacter directement en.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 42 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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