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Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2021

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Si l’investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s’est largement démocratisé ces dernières années, une technique patrimoniale reste pourtant méconnue des épargnants ; celle du recours au démembrement de propriété pour optimiser son investissement.

L’article « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2021 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Avec plus de 50 milliards d’euros d’encours sous gestion et une collecte annuelle dépassant les 5 milliards d’euros, les SCPI n’ont pas fini de faire parler d’elles et affichent de belles ambitions pour l’année 2021 ! Les chiffres de 2020, malgré le contexte économique et sanitaire si particulier, sont très rassurants. En effet, l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a divulgué récemment des résultats plutôt convaincants.

Si vous désirez plus d’informations sur les meilleures SCPI en démembrement du marché, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Aucune SCPI référencée n’a utilisé le fameux RAN (Report à Nouveau) depuis le début de la crise, démontrant ainsi la résilience des SCPI. Autre point rassurant, le montant total des acquisitions au premier semestre 2020 est identique à celui de 2019. Concernant le rendement moyen des SCPI en 2020, il devrait avoisiner les 4 % soit une baisse de 0,42 point par rapport à 2019 même si certaines SCPI ont prévu d’afficher un rendement supérieur sur 2020.

Des chiffres encourageant liés au fondement de ce support d’investissement ; les SCPI sont un gage de sécurité et de diversification patrimoniale, offrant un bouclier contre l’inflation et des rendements attractifs. Véritable outil de diversification elles minimisent les risques liés à la détention d’un parc immobilier.

Cependant, l’administration fiscale a démarré depuis quelques années une guerre contre les placements de nature immobilière. Impôt confiscatoire au titre de l’imposition des revenus (pour rappel : impôt selon votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %), taxation à l’Impôt sur la Fortune (IFI), Taxe Foncière et autres charges foncières…bref, de quoi semer le doute dans la tête des épargnants !

L’immobilier reste néanmoins un excellent moyen de préparer votre retraite mais si vous n’êtes pas à la recherche immédiate de revenus complémentaires, il n’est pas judicieux de générer un surplus fiscal inutile.

C’est justement dans ce contexte que le démembrement prend tout son intérêt. Le recours au démembrement de propriété consiste à acquérir la seule nue-propriété des parts de SCPI. La contrepartie ? Un achat décoté par rapport à la valeur en pleine propriété et le report de la perception des revenus locatifs à une période déterminée à l’avance.

Rappel sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif dont le métier et l’expertise consistent à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI ressemble à un placement proche de celui de la « pierre » et permet donc aux investisseurs :

  • d’avoir accès au marché de l’immobilier professionnel composé principalement de bureaux et de commerces (difficilement accessible en direct) offrant ainsi des rendements annuels plus élevés que l’immobilier traditionnel.
  • tout en se dédouanant des aléas de gestion ou d’éventuels travaux car tout est confié à la société de gestion.
  • de diversifier son investissement tout en mutualisant les risques. En effet, le parc immobilier est réparti sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) et via une multitude de locataires différents.

Comment fonctionne le démembrement des SCPI ?

Le démembrement d’un actif n’est pas nouveau, cette technique très ancienne a été mise en place en 1804 par le Code Civil dicté par Napoléon. Elle permet de découper la pleine propriété de votre investissement, en distinguant la nue-propriété du bien, soit de façon plus commune « la possession des murs », de l’usufruit, soit « la jouissance du bien ou de ses fruits ». Dans le jargon notarial, ces termes sont ainsi appelés « Abusus » et « Usus Fructus ». Ce découpage peut se faire de manière temporaire, selon une clé de répartition précise entre nue-propriété et usufruit.

Concernant le démembrement de SCPI, cela vous permet donc d’acquérir un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété car si la durée du démembrement est importante, le ratio entre l’usufruit et la nue-propriété sera à votre avantage.

L’intérêt du démembrement est donc d’acquérir un nombre de parts plus important mais également de ne plus subir la fiscalité sur les loyers perçus. Hé oui ! Pour rappel, les revenus locatifs seront uniquement perçus par l’usufruitier sur une période donnée. Outre la fiscalité sur les loyers perçus, le fait d’acquérir uniquement la nue-propriété vous permet de ne pas subir de taxation sur l’IFI, celle-ci étant supportée par le détenteur de l’usufruit.

Enfin, le démembrement offre au nu-propriétaire la réintégration mécanique de l’usufruit au terme de la durée convenue initialement. À terme, vous aurez donc la pleine propriété des parts et percevrez ainsi pleinement les loyers.

Bon, même si je ne doute pas que vous ayez tout compris, nous allons voir un exemple concret à travers une démonstration :

Prenons un exemple d’investissement sur 10 ans avec une clé de répartition de 60 % pour la nue-propriété et 40 % pour l’usufruit. Imaginons maintenant que vous souhaitiez investir 12 000 € et que le prix de la part est de 1 000 € en pleine propriété. Grâce au démembrement, vous allez donc acquérir la part au prix de 600 € au lieu de 1 000 € soit 20 parts au lieu de 12 pour un montant total de 12 000 €.

Dans 10 ans, vous récupérerez alors l’usufruit sans frais ni fiscalité. Vous aurez ainsi réalisé un gain global de 67 % dans l’hypothèse d’aucune revalorisation des parts au terme. (8 000 € de rendement pour un investissement de 12 000 €)

Maintenant que vous avez compris toutes les ficelles sur les SCPI et le démembrement, nous allons voir quelles SCPI s’adaptent le mieux à cette technique très ancienne. Le choix doit se faire sur la qualité intrinsèque de la SCPI et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. Comme chaque année, notre équipe d’experts vous a déniché les cinq meilleures SCPI en démembrement.

Le classement du TOP 5 des SCPI à démembrer

Nos experts se montrent impérieux et objectifs à l’approche de ce classement ; ils se basent sur l’analyse de l’ensemble des caractéristiques à étudier lorsque l’on souhaite investir dans des parts de SPCI.

Cependant, le rendement n’a pas été pris en compte étant donné que l’usufruitier sera le seul à jouir des loyers pendant la durée du démembrement. De toute façon, nous vous déconseillons de vous baser uniquement sur le rendement étant donné que celui-ci peut varier année après année.

L’investissement en SCPI, aussi bien en démembrement qu’en pleine propriété, doit s’appréhender sur le long terme et il faut être vigilant sur plusieurs aspects : la stratégie d’investissement de la société, le taux d’occupation financier, le report à nouveau ou la typologie des locataires par exemple.

Pour chaque SCPI mentionnée dans ce classement, nous allons vous communiquer à titre indicatif les clés de répartition pour déterminer la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement. Les clefs de répartition évoluent très régulièrement, c’est pourquoi nous vous invitons à contacter l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin qu’il vous communique les conditions actuelles d’investissement.

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Comment bien choisir une SCPI ?

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1. SCPI Primopierre

La SCPI de référence en immobilier de bureaux !

Avant de regarder de plus près la stratégie de gestion de cette SCPI, il semble intéressant d’évoquer la qualité et la solidité financière de son gestionnaire, Primonial REIM. Fondée en 2005, Primonial REIM intervient sur la structuration, la création, la commercialisation et la gestion de solutions d’investissements immobilières auprès d’investisseurs professionnels et particuliers. Avec plus de 21 milliards d’encours sous gestion, Primonial s’est positionné comme l’un des leaders d’actifs immobiliers en France et en Europe. Primonial possède plusieurs SCPI intervenant sur différents marchés : l’immobilier de commerce, de santé, de bureau, résidentiel et l’hôtellerie.

Concentrons-nous maintenant sur une des SCPI phares de ce groupe : SCPI Primopierre.

Composée essentiellement de bureaux, cette SCPI axe sa stratégie d’investissement sur l’immobilier d’entreprise tout en soignant son implantation géographique (65 % en région parisienne, 20 % sur Paris et 15 % en province).

Elle va donc pouvoir bénéficier du rayonnement de la région Île-de-France grâce au projet « Grand Paris ». Ce chantier, le plus important d’Europe en matière d’urbanisme et de réseau ferroviaire, verra le jour à horizon 2030 et apportera ainsi un prestige mondial à la région Île-de-France.

Les autres points forts de cette SCPI sont multiples : elle bénéficie d’un patrimoine récent qui répond aux dernières normes environnementales et aux nouveaux usages des locataires. Sa capitalisation importante, près de 3 milliards d’euros, assure au gérant une force financière profonde leur permettant de se positionner sur des actifs immobiliers volumineux avec des locataires de premier plan (organismes bancaires, compagnies d’assurances, groupes automobiles et télécoms, etc.).

Principales clés de démembrement pour 2021 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

20 ans

Nue-propriété

82 %

70 %

60 %

50 %

Usufruit

18 %

30 %

40 %

50 %

En savoir + sur Primopierre

2. PF Grand Paris

L’une des SCPI les plus anciennes qui a orienté exclusivement sa stratégie sur le projet du Grand Paris

Au-delà du projet du Grand Paris, cette SCPI propose une expertise globale sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier grâce à ses 54 ans d’expérience. Toujours à la recherche de solutions innovantes, le Groupe Perial s’est également distingué en proposant la première SCPI labellisée ISR (investissement socialement responsable) avec sa SCPI PFO2. Avec ses deux autres SCPI, Perial détient maintenant plus de 4 milliards d’euros d’encours soit plus de 500 immeubles sous gestion.

Focus maintenant sur la SCPI PF Grand Paris :

Vous l’avez compris grâce à son intitulé, cette SCPI souhaite se positionner au cœur du projet « Grand Paris ». Je l’ai cité très brièvement toute à l’heure mais les chiffres de ce projet sont faramineux : 70 nouvelles gares vont voir le jour pour accueillir 12 millions d’habitants et de travailleurs et créer plus de 120 000 emplois. Quatre nouvelles lignes de métro sur près de 200 km permettront de relier toute la région parisienne.

PF Grand Paris va donc viser des actifs neufs ou récents composés essentiellement de bureaux s’intégrant parfaitement dans ce projet urbain. Grâce à ce positionnement, cette SCPI se place au cœur d’un marché dynamique, premier marché européen en immobilier tertiaire et 3ème marché mondial.

PF Grand Paris a également misé sur la logistique avec l’explosion du E-commerce et se positionne donc sur des entrepôts dans la périphérie de Paris afin d’assurer la logistique du « dernier kilomètre ».

Principales clés de démembrement pour 2021 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

81,50 %

67,50 %

60 %

Usufruit

18,50 %

32,50 %

40 %

En savoir + sur PF Grand Paris

3. Novapierre Résidentiel

Une SCPI dorénavant investie en immobilier locatif décoté pour occupation.

Le groupe PAREF est constitué de trois structures, à savoir Paref Gestion, Paref IM et SA Paref. Avec une expérience de plus de 30 ans dans la gestion de patrimoine immobilier, cette équipe d’experts propose des solutions innovantes sur l’ensemble de la chaîne de création de valeur immobilière : investissement et gestion d’actifs, structuration et développement de fonds immobiliers. Le groupe PAREF propose notamment une gamme de SCPI étendue et diversifiée selon des typologies d’actifs ou des zones géographiques ciblées. Aujourd’hui, le groupe gère plus de 1,8 milliard d’euros d’actifs sous gestion !

Focus maintenant sur l’une de leurs SCPI, Novapierre Résidentiel :

Lancée en 1996, cette SCPI était initialement nommée Pierre 48 et avait comme stratégie d’investissement les immeubles dits de « Loi 48 ». Pour rappel, cette loi avait pour objectif d’enrayer la flambée des prix de l’immobilier après-guerre. L’acquéreur achetait donc un bien décoté et s’engageait en contrepartie avec un bail assez protecteur pour le locataire et un loyer assez faible.

Aujourd’hui, cette SCPI se concentre sur des actifs décotés afin de générer de la valeur ajoutée lors de la revente. Contrairement au modèle classique des SPCI, Novapierre Résidentiel n’a pas vocation à distribuer des loyers et base son modèle économique sur des plus-values à terme et revalorise très régulièrement le prix de sa part. Les appartements soumis à la loi de 1948 se faisant de plus en rares, la SCPI Novapierre Résidentiel diversifie ses investissements sur des appartements en loi 89, en nue-propriété et sur des immeubles conventionnés.

Composée exclusivement d’immobilier d’habitation, cette SCPI s’est implantée principalement à Paris (80 %) et la région Île-de-France sur un total de 612 immeubles avec une capitalisation globale de 271 millions d’euros.

Novapierre Résidentiel est donc la première SCPI de capitalisation résidentielle et prend tout son sens si vous êtes à la recherche de plus-value à terme et souhaitez valoriser votre capital. Inutile de vous présenter ici la clef de répartition puisqu’elle n’existe pas, Novapierre Résidentiel ne distribue pas de loyers et a pour seule vocation la capitalisation grâce aux revalorisations progressives de ses actifs acquis.

En savoir + sur Novapierre Résidentiel

4. AESTIAM Placement Pierre

Une SCPI équilibrée promise à un bel avenir avec l’un des plus grands gestionnaires !

En effet, AESTIAM n’est rien d’autre que le groupe Foncia Pierre Gestion qui n’a plus besoin d’être présenté. Avec plus de 30 ans d’ancienneté, ce spécialiste de la gestion immobilière reste une société indépendante référente dans les services immobiliers résidentiels et professionnels. Avec 1,2 milliard d’euros de capitalisation, l’enseigne développe son activité autour de 5 SCPI en France mais aussi en Europe avec la Belgique, la Suisse et l’Allemagne.

Focus maintenant sur l’une de leurs SCPI, AESTIAM Placement Pierre :

Anciennement Placement Pierre Select 1 puis Placement Pierre, cette SCPI lancée en 2002 est née de cette fusion. Composée essentiellement de bureaux, elle s’est implantée géographiquement de manière très équilibrée avec aujourd’hui 160 immeubles sous gestion et 300 locataires. Sa spécialisation dans l’immobilier de bureaux lui a permis de se constituer un portefeuille de qualité afin de négocier des loyers élevés et de diminuer le taux de vacance.

Principales clés de démembrement pour 2021 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

81,50 %

68 %

60,50 %

Usufruit

18,50 %

32 %

39,50 %

En savoir + sur AESTIAM Placement Pierre

5. PF Hospitalité Europe

Une jeune SCPI 100 % Européenne spécialisée dans l’immobilier d’accueil et d’hébergement !

Avec plus de 50 ans d’expérience, le groupe PERIAL s’est forgé une réputation solide à travers un savoir-faire dans la gestion de fonds immobiliers. Aujourd’hui, le groupe fait partie des leaders en matière de gestion d’actifs en France et en Europe en proposant des solutions d’investissements immobiliers performantes et innovantes toujours portées vers l’avenir et en adéquation avec l’environnement. La principale force du groupe PERIAL réside dans sa maîtrise de l’ensemble des métiers et des maillons liés à la gestion d’actifs immobiliers.

Focus maintenant sur cette jeune SPCI, PF Hospitalité Europe :

La stratégie d’investissement de cette SCPI se concentre sur des actifs des secteurs de l’hébergement et de l’hôtellerie (résidences d’affaires, auberges de jeunesse, espaces de coliving ou des hôtels économiques), de la santé (résidences seniors, EHPAD, centres médicaux et cliniques) et de l’éducation (écoles de commerce, crèches, résidences étudiantes et centres de formation).

Cette SCPI est née d’un constat assez simple lié à l’évolution démographique européenne actuelle où les besoins en matière de structures d’accueil se sont fortement accrus ces dernières années. Les changements récents en matière d’usage des bureaux et les nouveaux modes de travail amènent de véritables changements et augmentent la demande en termes d’hébergements et de structures spécifiques mieux adaptées.

C’est dans ce contexte que cette jeune SCPI Européenne a été lancée en juin 2020, elle se veut sociétale en soutenant des secteurs à fort impact social.

Principales clés de démembrement pour 2021 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

79,50 %

65 %

57 %

Usufruit

20,50 %

35 %

43 %

En savoir + sur PF Hospitalité Europe

Conclusion

Investir dans des SCPI en utilisant le démembrement de propriété est une solution de placement permettant de répondre à bon nombre de problématiques patrimoniales et fiscales.

Réel outil de capitalisation, cette solution d’investissement est une réponse efficace pour préparer au mieux votre retraite sans alourdir votre fiscalité.

L’objectif est double, capitaliser sur le long terme à moindre coût en fonction de la durée choisie et in fine, profiter de revenus réguliers lorsque vous allez récupérer la pleine propriété des parts. Plusieurs solutions s’offrent à vous, conserver les parts et percevoir les loyers, les vendre pour disposer d’un capital ou bien transmettre vos parts à vos enfants par exemple grâce à la donation temporaire d’usufruit.

Néanmoins, les SCPI restent des produits financiers complexes et il est primordial de diversifier votre investissement afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. L’investissement en SCPI nécessite la mise en place d’une stratégie d’allocation pertinente, afin de cibler différents marchés immobiliers, différents gestionnaires etc.

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Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1335 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2019-05-17 18:29:00 par Ilham L.

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