Notre top 5 des meilleures SCPI en démembrement en 2023

1. Comment fonctionne le démembrement de SCPI ?

Le démembrement d’un actif n’est pas nouveau, cette technique très ancienne a été mise en place en 1804 par le Code Civil dicté par Napoléon. Elle permet de découper la pleine propriété de votre investissement, en distinguant la nue-propriété du bien, soit de façon plus commune « la possession des murs », de l’usufruit, soit « la jouissance du bien ou de ses fruits ». Dans le jargon notarial, ces termes sont ainsi appelés « Abusus » et « Usus Fructus ». Ce découpage peut se faire de manière temporaire, selon une clé de répartition précise entre nue-propriété et usufruit.

Concernant le démembrement de SCPI, cela vous permet donc d’acquérir un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété car si la durée du démembrement est importante, le ratio entre l’usufruit et la nue-propriété sera à votre avantage.

L’intérêt du démembrement est donc de pouvoir acquérir des parts pour une valeur nominale décotée mais également de ne plus subir la fiscalité sur les loyers perçus. Hé oui ! Pour rappel, les revenus locatifs seront uniquement perçus par l’usufruitier sur la période donnée. Outre la fiscalité sur les loyers perçus, le fait d’acquérir uniquement la nue-propriété vous permet de vous exonérer de l’IFI, celui-ci étant supporté par l’usufruitier.

2. Investir dans les SCPI en démembrement : ce qui change en 2023

Une fois n’est pas coutume, surtout en France : en 2023 rien ne change !

Dans un monde en perpétuel mouvement où les certitudes d’hier deviennent les hypothèses de demain, la stratégie de démembrer un actif (ou des parts d’actifs) immobilier reste aussi stable qu’inchangée.

C’est d’ailleurs l’un des grands points forts lorsque l’on investit en démembrement : il y a des certitudes. Vous gravez dans le marbre un prix d’achat décoté.

Ensuite, la fameuse « clé de répartition » entre nue-propriété et usufruit est, elle aussi, connue et bloquée lors de votre investissement. De plus, vous choisissez votre durée de démembrement temporaire selon votre projet.

En effet, ce que nous avons l’habitude de faire pour nos clients c’est de « caler » la durée du démembrement avec une échéance particulière, je pense ici évidemment et par exemple à la retraite. Si votre retraite est prévue d’intervenir dans 10 ans, nous tâcherons donc de caler la fin du démembrement à 10 ans, de sorte justement qu’au moment de votre retraite, vous ayez récupéré la pleine propriété des parts et donc…. Les loyers qui vont avec, pour venir compléter votre retraite et la rendre encore plus sereine et agréable.

Finalement, le seul élément qui ne soit pas contractuel est la valeur de la part et sa variation dans le temps. Je partageais avec vous en introduction la hausse des valeurs de parts d’un quart des SCPI et le maintien de quasiment toutes les autres. Donc oui, comme pour tout actif immobilier y compris pour votre résidence principale par exemple, la valeur de la part n’est pas garantie mais reste pour autant très peu volatile surtout au comparaison des marchés financiers.

À court terme, nous pouvons considérer que les revalorisations seront plus modérées pour les raisons citées en introduction. Toutefois, le marché reste tellement diversifié que les variations à la baisse semblent restreintes à quelques SCPI mal ou peu gérées.

Chez Netinvestissement, ayant accès sans aucun surcout à une immense palette de choix en matière de SCPI, on ne saura trop vous conseiller que d’établir une stratégie d’allocation d’actifs SCPI basée sur plusieurs d’entre elles, complémentaires. Ceci afin de moins vous exposer tout en conservant la performance et amplifier la diversification et la mutualisation.

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Les meilleures SCPI en 2023

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TOP 5 des SCPI en démembrement pour 2023

3. SCPI Primopierre

Présentation de la société

Avant de regarder de plus près la stratégie de gestion de cette SCPI, il semble intéressant d’évoquer la qualité et la solidité financière de son gestionnaire, Primonial REIM. Fondée en 2005, Primonial REIM intervient sur la structuration, la création, la commercialisation et la gestion de solutions d’investissements immobilières auprès d’investisseurs professionnels et particuliers.

Avec près de 35% milliards d’encours sous gestion, Primonial s’est positionné comme l’un des leaders d’actifs immobiliers en France et en Europe. Primonial possède plusieurs SCPI intervenant sur différents marchés : l’immobilier de commerce, de santé, de bureau, résidentiel et l’hôtellerie.

Les points forts de la SCPI Primopierre

Composée essentiellement de bureaux, cette SCPI axe sa stratégie d’investissement sur l’immobilier d’entreprise tout en soignant son implantation géographique (61 % en région parisienne, 27 % sur Paris et 12 % en province).

Elle va donc pouvoir bénéficier du rayonnement de la région Île-de-France grâce au projet « Grand Paris ». Ce chantier, le plus important d’Europe en matière d’urbanisme et de réseau ferroviaire, verra le jour à horizon 2030 et apportera ainsi un prestige mondial à la région Île-de-France.

Les autres points forts de cette SCPI sont multiples : elle bénéficie d’un patrimoine récent qui répond aux dernières normes environnementales et aux nouveaux usages des locataires. Sa capitalisation importante, près de 3,8 milliards d’euros, assure au gérant une force financière profonde leur permettant de se positionner sur des actifs immobiliers volumineux avec des locataires de premier plan (organismes bancaires, compagnies d’assurances, groupes automobiles et télécoms, etc.).

Principales clés de démembrement pour 2023

En savoir + sur Primopierre

4. PF Grand Paris

Présentation de la société

La SCPI orientée exclusivement sur le projet du Grand Paris.

Au-delà du projet du Grand Paris, cette SCPI propose une expertise globale sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier grâce à ses 56 ans d’expérience. Toujours à la recherche de solutions innovantes, le Groupe Perial s’est également distingué en proposant la première SCPI labellisée ISR (investissement socialement responsable) avec sa SCPI PFO2. Avec ses deux autres SCPI, Perial détient maintenant plus de 5,5 milliards d’euros d’encours soit plus de 500 immeubles sous gestion et 1 300 locataires.

Les points forts de la SCPI PF Grand Paris

Vous l’avez compris grâce à son intitulé, cette SCPI souhaite se positionner au coeur du projet « Grand Paris ». Je l’ai cité très brièvement tout à l’heure mais les chiffres de ce projet sont faramineux : 70 nouvelles gares vont voir le jour pour accueillir 12 millions d’habitants et de travailleurs et créer plus de 120 000 emplois. Quatre nouvelles lignes de métro sur près de 200 km permettront de relier toute la région parisienne.

PF Grand Paris va donc viser des actifs neufs ou récents composés essentiellement de bureaux s’intégrant parfaitement dans ce projet urbain. Grâce à ce positionnement, cette SCPI se place au coeur d’un marché dynamique, premier marché européen en immobilier tertiaire et 3ème marché mondial.

PF Grand Paris est une excellente SCPI patrimoniale avec un haut potentiel d’évolution de la part à la hausse. En effet, depuis 2017 cette SCPI de fonds de portefeuille majoritairement parisienne a revalorisé sa part de près de 16%, passant de 469 euros par part à 544 euros en 2021.

Principales clés de démembrement pour 2023

En savoir + sur PF Grand Paris

5. Cristal Life

Présentation de la société

Dans ce contexte post-Covid, la SCPI Cristal Life, nouvelle pépite du Groupe Intergestion ouverte au printemps 2021 sur la thématique des « besoins essentiels à la vie des personnes » a largement réussi son lancement.

Avec près de 10 millions d’euros engrangés depuis sa création, la SCPI va passer le cap des 35 millions d’euros de capitalisation en célébrant le passage à l’an 2023. Forte de son succès au niveau de sa collecte générale, elle a aussi brillé par son rendement délivré de 5,37% nets, la plaçant dans le peloton de tête des meilleurs rendements du marché. Un bel engouement et une stratégie de gestion et d’acquisition fines qui permettent à cette SCPI de faire partie des meilleures du marché en 2023 !

Intergestion nous prouve une fois de plus son agilité sur des thématiques fortes qu’elle maitrise sur le bout des doigts.

Les points forts de la SCPI Cristal Life

Avec les « besoins essentiels de la vie » comme fer de lance, Cristal Life a su marquer les esprits lors de sa création. Au-delà du contexte actuel de la pandémie qui ne vous a surement pas échappé, le terme de « besoins essentiels » n’est pourtant pas nouveau.

En effet, la propagation du virus du Covid-19 a simplement mis en exergue et ce de manière brutale et non prévisible, des secteurs prioritaires et non prioritaires. C’est pourquoi, le Groupe Intergestion déjà reconnu pour ces 2 SCPI emblématiques Cristal Rente et Grand Paris Résidentiel, a décidé de regrouper ses compétences et d’y ajouter un secteur qui fait l’unanimité depuis de nombreuses années : la santé.

La SCPI Cristal Life est donc le fruit de plusieurs années d’expériences pour le Groupe ainsi que l’ajout d’une thématique ultra prisée et déjà considérée comme résiliente depuis bien longtemps.

Mais ce n’est pas tout ! Intergestion dispose d’une gamme d’option d’investissement hyper sophistiqué et peu de société de gestion ne le propose.

En effet, Cristal Life vous propose d’investir dans ses parts en démembrement temporaire de 1 à 20 ans avec une décote de 20% sur 5 ans, de 32% sur 10 ans et 38,50% sur 15 ans avec la possibilité de faire des versements flexibles. Oui vous avez bien lu ! Vous pouvez mettre en place un versement régulier programmé à partir de 50 euros par mois, l’augmenter, le diminuer, l’arrêter puis le reprendre quand vous voulez. Cela vous permet d’acquérir au prorata de votre épargne mensuelle un certain nombre de part supplémentaire.

Principales clés de démembrement pour 2023

En savoir + sur Cristal Life

6. Coeur de Régions

Présentation de la société

Une SCPI qui présente TOUTES les clés de la réussite d’un bon investissement.

Depuis plus de 42 ans maintenant, Sogenial Immobilier ne cesse de proposer à ses fidèles investisseurs et épargnants son expérience et sa maîtrise dans l’investissement et l’asset management immobilier. A la tête de plus de d'1 milliard d’euros d’actifs sous gestion, Sogenial Immobilier rafle toutes les récompenses en 2021 dont notamment les prix de : Meilleur Espoir dans la catégorie « diversifiée », Meilleure SCPI de moins de 10 ans dans la catégorie « commerces » sans toutes les citer.

Profondément inscrites dans des univers bien définis les 3 SCPI de Sogenial Immobilier font chacune d’entre elles parties des meilleures SCPI de leur thématique :

• Cœur de Ville est comme son nom l’indique investie sur des actifs de commerces au centre des villes de Province,
• Cœur de Régions est une SCPI diversifiée sur tous les secteurs dans toute la France,
• Cœur d’Europe est la « version 2.0 » de la précédente puisqu’elle a la même stratégie mais en Europe et plus particulièrement en Belgique et au Portugal.

Les points forts de la SCPI Cœur de Régions

Constituée fin 2018 soit 4 ans d’exercices complets, Cœur de Régions est à notre sens la SCPI la plus complète, offrant une multitude d’avantages. En effet, par sa récente création, elle est donc moins conséquente en termes de taille et donc plus maniable.

Il est possible de voir les choses sous différents angles : une grosse SCPI vous apportera de la stabilité mais sera plus lente à manœuvrer en cas de troubles éventuels sur les marchés immobiliers. En revanche, une jeune SCPI pourra plus facilement se positionner et orienter ses investissements sur des domaines ayant le vent en poupe mais ne pourra pas toujours faire le poids pour acquérir des actifs de taille importante.

Cœur de Régions connait un franc succès auprès des professionnels et des particuliers car elle représente déjà plus de 220 millions d’euros et s’est revalorisée chaque année de +1,60% depuis sa création. SCPI jeune et dynamique par excellence, elle maintient son cap et distribue 6,40% nets en 2022 à ses associés. Un record !

Bien qu’elle ne soit pas magicienne, elle réussit cet exploit grâce à une excellente stratégie d’investissement qui consiste notamment à investir en Cœur de Régions, où la demande est forte mais les prix d’acquisition sont bien plus modérés qu’à Paris ou en Ile-De-France.

Avec un taux d’occupation de 95%, elle dispose déjà de 82 locataires pour 48 actifs au 31/12/2022. Vous l’aurez compris, ses biens sont en moyenne loués par 2 entreprises. A cet effet, le risque d’impayés ou de perte de revenus par immeuble est dilué et donc très faible.

En ce qui concerne l’investissement en démembrement, son haut rendement locatif entraîne une des décotes des plus intéressantes pour le nu-propriétaire de 5 à 7% de plus que ses consœurs sur 10 ans !

Principales clés de démembrement pour 2023

En savoir + sur Cœur de Régions

7. Paref Novapierre résidentiel

Présentation de la société

Derrière les SCPI Novapierre (Allemagne, Italie, etc…) se cache le groupe PAREF. Cette société agit sur toute la chaine de création de valeur de fonds immobiliers tels que des SCPI, OPCI, Club Deal, etc… Avec désormais deux milliards d’actifs sous gestion et 21 000 associés, PAREF est un véritable « pur player » de l’immobilier.

La société ne s’interdit aucun secteur d’activité ni zone géographique. Leur expérience leur confère connaissance et compétence tout en restant agile dans leurs acquisitions.

Les points forts de la SCPI Paref Novapierre résidentiel

Le premier point fort de cette SCPI est qu’elle est faite pour capitaliser et non distribuer. Attention, cela ne veut pas dire qu’il y a zéro distribution, nous le verrons plus bas.

Plutôt que de générer des gains via les loyers, cette SCPI achète de l’immobilier décoté par plusieurs biais. Cela peut être via le démembrement ou des lois à loyers modérés tels que celle de 89, 89 article 15 ou 48.

Novapierre résidentiel reste une SCPI à capital variable et se classe donc dans les SCPI de rendement. Simplement son gain est généré par la plus-value effectuée sur son parc immobilier. Les chiffres le prouvent d’ailleurs. Lors du deuxième trimestre 2022, la part a progressé de 4,3% passant de 1 455€ à 1 622€ au premier avril. Si l’on considère les 5 dernières années, l’augmentation s’élève à 18,5%. L’avenir semble s’inscrire dans la même veine puisque la valeur de reconstitution est affichée à 1 745€.

À cela s’ajoute quand même un peu de distribution. Attention, ce ne sont pas des loyers qui sont perçus par les associés mais la quote part issue des plus-values de cession d’immeuble.

Comme toute SCPI, Novapierre résidentiel fait l’acquisition de biens mais également vend son parc lorsqu’elle l’estime judicieux. C’est l’aboutissement de la valorisation immobilière au coeur de sa stratégie. C’est un rendement de 2% sur l’année 2021 correspondant à 31/part (avant fiscalité).

Ensuite, n’omettons de parler deux sous-jacent : l’immobilier !

Investir dans Novapierre résidentiel apporte de la stabilité à votre portefeuille et PAREF renforce ce point : la SCPI existe depuis 1996. Pendant cette période, elle s’est constitué un parc composé de pas moins de 140 immeubles et près de 600 appartements. Ces actifs sont essentiellement à Paris et la région parisienne. Un marché connu pour sa robustesse.

Principales clés de démembrement pour 2023

Comme vous l’aurez peut-être deviné, il n’y a aucune clé de répartition sur cette SCPI. En tout état de cause, le démembrement se fait en son sein au côté d’autres mécanismes pour générer de la plus-value.

Novapierre résidentiel est compatible avec une stratégie de diversification immobilière car elle accompagne votre rendement mécanique de démembrement avec les gains qu’elle génère.

En savoir + sur Paref Novapierre résidentiel

8. Comment investir dans les meilleures SCPI en démembrement en 2023 ?

• Sur quelle durée financer des SCPI ?

Tout dépendra de votre projet !

Comme tout projet d’investissement, soyez guider par votre horizon de placement et non pas uniquement par le produit en lui-même ! Si ce discours vous semble inhabituel par rapport à ce que vous avez peut-être l’habitude d’entendre de la part de votre banque c’est normal… Vous êtes chez netinvestissement ! En effet, les SCPI sont très souples et maniables. Le démembrement de propriété peut se faire à l’année près !

Enfin, les taux d’emprunt restent malgré tout bas (et je vous rappelle que la totalité des intérêts d’emprunt, dans le cadre d’un investissement immobilier, restent déductibles des revenus fonciers que vous percevrez dans le cadre d’un investissement en pleine propriété. De quoi réduire et optimiser la fiscalité).

• Comment valoriser les actifs d'une SCPI ?

Les actifs d’une SCPI sont, par essence, constitués de biens immobiliers. Cela veut dire qu’il faut respecter le temps de ces actifs. En toute logique, comptez, comme pour tout investissement immobilier, 8 à 10 ans pour respecter l’horizon de placement et permettre à votre parc immobilier de faire valoir sa valorisation.

• Comment démembrer des parts de SCPI ?

Très simplement ! Vous contactez gratuitement netinvestissement et vous adressez à l’un de nos chefs de projet patrimonial !

Nous vous aiderons à calibrer les deux phases de l’investissement en fonction de vos besoins spécifiques, toujours sans aucun surcout et dans la joie et la bonne humeur ! ;-)

• Quels sont les avantages du démembrement en SCPI ?

Le principal avantage est la sécurisation de la plus-value de part et la revalorisation mécanique et contractuelle due au démembrement en lui-même.

Ensuite, bon nombre de nos clients se tourne vers cette stratégie pour des raisons fiscales. En effet, ce fonctionnement permet de passer outre la fiscalité sur les revenus. Ceci est particulièrement apprécié pour les futurs retraités. Le fait de calibrer la durée de démembrement sur votre durée d’activité permet de gérer votre fiscalité au mieux.

Enfin, j’ai l’habitude de dire que les impatients paient pour les patients en investissement. Utiliser le démembrement de propriété vous octroie des loyers supérieurs dès lors que vous recouvrez la pleine propriété.

Conclusion

Investir dans des SCPI en utilisant le démembrement de propriété est une solution de placement permettant de répondre à bon nombre de problématiques patrimoniales et fiscales.

Dans ce contexte actuel encore sensible post-Covid et en plein conflit géopolitique, l’investissement en parts de SCPI démembrement est un réel pare-feu pour se prémunir :

• Du risque locatif : En contrepartie d’une décote sur le prix, pas de versement de loyer pendant la durée du démembrement
• Du risque de variation du prix de l’immobilier : vous achetez vos parts avec une décote importante en fonction de la durée du démembrement
• Du risque de changement de la fiscalité sur l’immobilier : aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Réel outil de capitalisation, cette solution d’investissement est une réponse efficace pour préparer au mieux votre retraite sans aucun souci de gestion, avec une liquidité plus souple et surtout une grande diversification sectorielle et géographique.

L’objectif est double, capitaliser sur le long terme à moindre coût en fonction de la durée choisie et in fine, profiter de revenus réguliers lorsque vous allez récupérer la pleine propriété des parts. Plusieurs solutions s’offrent à vous, conserver les parts et percevoir les loyers, les vendre pour disposer d’un capital ou bien transmettre vos parts à vos enfants par exemple grâce à la donation temporaire d’usufruit.

Néanmoins, les SCPI restent des produits financiers complexes et il est primordial de diversifier votre investissement afin de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier. L’investissement en SCPI nécessite la mise en place d’une stratégie d’allocation pertinente, afin de cibler différents marchés immobiliers, différents gestionnaires etc.

Alors, si ce n’est pas encore fait, nous vous invitons à vous rapprocher d’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui vous accompagnera de A à Z pour confectionner un portefeuille de SCPI à votre image et selon notre expérience. Il ne vous reste plus qu’à nous contacter via notre formulaire, par tchat ou par téléphone !