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Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2020

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Si l’investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s’est largement démocratisé ces dernières années, une technique patrimoniale reste pourtant méconnue des épargnants ; celle du recours au démembrement de propriété pour optimiser son investissement.

L’article « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2020 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Dans un contexte de taux règlementés faibles et d’une érosion toujours plus prononcée des rendements des fonds en euro traditionnels, l’investissement au travers des SCPI s’impose depuis quelques années comme une véritable alternative pour l’épargnant souhaitant faire fructifier son épargne.

Permettant d’allier parfaitement rendement attractif et protection contre l’inflation, les SCPI sont un gage de sécurité patrimoniale et offrent une réelle diversification sur un investissement proche de celui de la « pierre » (les SCPI sont d’ailleurs traditionnellement appelées « pierre-papier »).

Oui mais voilà. Les placements de nature immobilière sont dans l’œil d’un véritable cyclone fiscal. Impôt confiscatoire au titre de l’imposition des revenus (pour rappel : imposition au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%), taxation à l’Impôt sur la Fortune (IFI), lourdeur des charges foncières … de quoi faire hésiter plus d’un épargnant !

Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de préparer l’avenir, mais il est certain que si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats, il n’est pas judicieux de générer un frottement fiscal inutile.

C’est dans ce contexte que le démembrement de propriété prend tout son sens : se constituer un patrimoine immobilier dès aujourd’hui, à moindre coût, sans alourdir sa fiscalité.

Focus sur le top 5 des SCPI en démembrement pour 2020.

1. Rappel sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI permet donc à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi :

  • Avoir accès au marché de l’immobilier commercial (difficilement accessible en direct) offrant des rendements annuels plus élevés que l’immobilier d’habitation, de l’ordre de 4,5% à 5%
  • Tout en se dégageant des aléas de gestion, celle-ci étant intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI
  • Et en s’assurant d’une saine diversification de son investissement (et par conséquent une bonne mutualisation des risques) : contrairement à un investissement classique « en direct », l’acquisition de parts de SCPI permet à l’épargnant de répartir son investissement sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles et au travers de plusieurs centaines de locataires.

Avec près de 50 ans d’existence, les SCPI confirment donc leur vocation de placement intermédiaire, moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations.

2. Rappel du principe de démembrement de propriété

fin d’optimiser votre investissement SCPI, un montage judicieux consiste à acquérir ces parts non pas en pleine propriété, mais dans le cadre d’un démembrement temporaire, qui consiste à faire acquérir à deux parties différentes l’usufruit et la nue-propriété des parts.

Le démembrement de propriété est une technique patrimoniale très ancienne, intégrée au Code Civil dicté par Napoléon en 1804.

Concrètement, en acquérant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI :

  • Vous renoncez aux revenus pendant une période connue à l’avance (ce revenu étant versé à l’usufruitier)
  • En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote importante sur le prix des parts
  • Pendant la durée du démembrement, vous n’avez pas à déclarer la valeur de l’investissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), cette charge fiscale incombant à l’usufruitier
  • A l’extinction du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts de façon automatique et sans que cela ne génère aucun frais

Autrement dit, la technique du démembrement de propriété permet de connaitre, à l’avance, le rendement minimum moyen de votre investissement (du fait de la réintégration mécanique de l’usufruit au terme de la durée de démembrement ; hors valorisation économique liée à l’évolution des prix du patrimoine immobilier).

Un exemple ...

Prenons l’exemple d’une clé de répartition sur 15 ans de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l’usufruit.

Si vous investissez 15 000 euros dans l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, cela représente un montant de 25 000 euros en pleine propriété (l’usufruit, soit les loyers que vous auriez dû percevoir, valant 40% soit 10 000 €).

Dans 15 ans, vous récupérez automatiquement l’usufruit, et ce, net de frais et d’impôts (que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également de l’Impôt sur la Fortune Immobilière) ; soit un taux de rendement annuel de votre épargne de l’ordre de 4,44% hors revalorisation de la part sur cette même durée.

3. Le classement du top 5 des SCPI à démembrer

Nous vous proposons de partager avec vous notre top 5 des meilleures SCPI en démembrement pour cette année 2020.

Ce classement se veut le plus objectif possible, basé sur l’analyse de l’ensemble des caractéristiques à étudier lorsqu’un épargnant souhaite investir dans des parts de SCPI.

Il n’est bien évidemment pas question de s’attacher au rendement, ce dernier étant la préoccupation de l’usufruitier pendant la durée du démembrement, et d’une façon plus générale, ce n’est pas un indicateur significatif à prendre en compte dans cette analyse (attention à l’arbre qui cache la forêt).

Il convient en effet de garder à l’esprit que l’investissement en SCPI, qu’il soit réalisé en pleine propriété ou en démembrement, doit s’envisager sur le long terme et qu’il faut donc être vigilant quant à la stratégie d’investissement de la société, la typologie des locataires, le taux d’occupation financier, le report à nouveau etc.

Nous vous communiquons à titre indicatif les clés de répartition pour déterminer la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement. Ces dernières étant amenées à évoluer régulièrement, nous vous invitons à vous rapprocher de l’un de nos experts Netinvestissement afin de faire le point sur les conditions actuelles d’investissement.

SCPI Primopierre

« La SCPI de référence en immobilier de bureaux »

Avant de s’attacher à la stratégie de gestion de la SCPI Primopierre, il convient d’évoquer la qualité et la solidité de son gestionnaire : Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM).

Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), Primonial REIM intervient depuis une dizaine d’années sur la création, la structuration, la gestion et la commercialisation de véhicules de placement collectifs dans l’immobilier d’investissement auprès d’investisseurs particuliers et professionnels.

Disposant de plus de 21 milliards d’euros d’encours sous gestion, ce gestionnaire s’est imposé au fil des années comme l’un des leaders d’actifs immobiliers en France et en Europe. Primonial REIM propose au travers de son offre une gamme unique de solutions d’investissement, permettant d’offrir aux investisseurs particuliers une réponse aux objectifs patrimoniaux au travers d’une allocation diversifiée.

Les SCPI commercialisées par ce gestionnaire interviennent en effet sur différents marchés : aussi bien sur l’immobilier de bureau, de santé et d’éducation, que sur le commerce, le résidentiel et l’hôtellerie. Focus sur la SCPI Primopierre.

Composée à 99% d’actifs de bureau, la stratégie d’investissement de cette SCPI est définitivement orientée sur l’immobilier d’entreprise, avec un niveau important de diversification géographique (20% à Paris, 65% en région parisienne et 15% en province).

Cette SCPI capitalise donc pleinement sur le dynamisme de la région Ile-de-France, avec des investissements positionnés en plein cœur du projet « Grand Paris », porteur de création de valeur à horizon 2030 notamment avec la création de futures gares dans certaines villes.

Les principaux atouts de cette SCPI :

  • Un patrimoine récent, permettant de répondre aux nouvelles exigences d’usage des locataires (nombreux services proposés, espaces de travail flexibles etc.) mais aussi aux normes environnementales
  • Une capitalisation importante, de près de 3 milliards d’euros, permettant au gestionnaire de prendre des positions sur des actifs de taille significative et de signer des baux commerciaux avec des sociétés de premier plan (SCNF, Crédit Agricole, PSA, Samsung etc.).

Principales clés de démembrement pour 2020 :

5 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 82% 70% 60% 50%
Usufruit 18% 30% 40% 50%

PF Grand Paris

"Une des plus anciennes SCPI du marché avec un cap à 100% sur le projet urbain du Grand Paris "

Investir dans la SCPI PF Grand Paris, c’est avant tout bénéficier d’une expertise globale sur l’ensemble de la chaine de valeur de l’immobilier auprès d’une société de gestion qui exerce depuis 1966.

Cela fait donc maintenant plus de 50 ans que le groupe PERIAL innove dans la structuration et la gestion de fonds immobiliers au travers de 3 SCPI pour 4 milliards d’euros d’encours (soit près de 500 immeubles sous gestion).

Son approche est depuis toujours très orientée vers le développement de la région parisienne : Focus sur la SCPI PF Grand Paris.

Comme son nom l’indique, cette SCPI a pour objectif de se positionner au cœur de l’un des plus grands projets d’aménagement urbain de l’Hexagone.

Rappelons-le en quelques chiffres : à horizon 2030, le « Grand Paris » c’est 4 nouvelles lignes de métro sur près de 200km, 70 nouvelles gares desservies pour accueillir 12 millions d’habitants et de travailleurs et 115 000 créations d’emploi.

La stratégie d’investissement de la société consiste à viser des actifs principalement de bureaux, neufs ou récents, afin de permettre de répondre aux nouvelles normes d’usage attendus par les locataires.

Les principaux atouts de cette SCPI :

  • Un positionnement sur un marché dynamique : Paris est le premier marché européen en immobilier tertiaire et 3ème marché mondial (devant Londres et Hong-Kong)
  • Un positionnement sur un marché dynamique : Paris est le premier marché européen en immobilier tertiaire et 3ème marché mondial (devant Londres et Hong-Kong)
  • Une approche de diversification sur des locaux d’activité et de logistique urbaine pour miser pleinement sur l’essor du e-commerce avec l’acquisition d’entrepôts dans la périphérie de Paris, permettant aux sociétés commerciales d’assurer la logistique dite « du dernier kilomètre »

Principales clés de démembrement pour 2020 :

5 ans 10 ans 15 ans
Nue-propriété 81,50% 67,50% 60%
Usufruit 18,50% 32,50% 40%

Découvrez notre infographie

SCPI Cristal Rente

"La SCPI de référence dans le secteur de la consommation" "

Présente depuis de nombreuses années dans le TOP 10 des SCPI de rendement, c’est tout naturellement que la SCPI Cristal Rente trouve sa place dans une stratégie d’investissement diversifiée en démembrement de propriété.

Comme pour les précédentes SCPI, prenons le temps d’évoquer ensemble le gestionnaire de cette SCPI : la société de gestion Inter Gestion.

Inter Gestion est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, qui a vu le jour dans les années 90. Depuis sa création, elle s’est spécialisée dans la structuration et la gestion d’une offre complète de fonds SCPI de rendement et fiscaux.

En quelques chiffres :

  • 16 SCPI
  • 235 immeubles en portefeuille pour environ 600 000 millions d’euros d’actifs sous
  • Pour près de 200 000 m2 rénovés.

lus particulièrement concernant la SCPI Cristal Rente, la stratégie d’investissement se veut indéniablement orientée sur des actifs commerciaux avec une bonne diversification géographique (investissements réalisés aussi bien en centre-ville qu’en « retail parks » en périphérie des agglomérations) et une forte présence dans les villes de provinces (environ 75% du parc immobilier de la SCPI est situé en régions).

Pourquoi cibler une SCPI purement commerce ?

Car les murs de commerce sont reconnus pour être un véhicule d’investissement pérenne et moins volatil que l’immobilier de bureaux par exemple (fidélité des locataires déjà implantés).

La société de gestion attache par ailleurs une grande importance à se positionner sur des grandes enseignes de renom : Gamm Vert, Grand Frais, Bricomarché etc. intervenant sur des secteurs résilients aux cycles économiques (notamment au travers de l’alimentaire) mais également à la digitalisation (la restauration, le jardinage et le bricolage).

Les principaux atouts de cette SCPI :

  • Une volonté d’investir dans des actifs de tailles moyennes, afin de permettre notamment une meilleure négociation des prix « actes en mains », non sujets à une concurrence institutionnelle
  • Une possibilité de venir se positionner, si les opportunités le justifient, sur des actifs différenciants comme des crèches ou des parkings.

Le sérieux et la qualité de gestion de la SCPI Cristal Rente viennent tout juste de se concrétiser par l’obtention d’un nouveau trophée : celui du « Prix de Performance 2020 pour les SCPI Commerces à Capital Variable » décerné par le magazine Investissement Conseils.

Principales clés de démembrement pour 2020 :

5 ans 10 ans 15 ans
Nue-propriété 80% 68% 61,5%
Usufruit 20% 32% 38,50%

SCPI Novapierre Residentiel

"Investir dans la 1ère SCPI résidentielle du marché "

La SCPI Novapierre Résidentiel est gérée par un acteur de taille de l’investissement immobilier : Paref Gestion, société de gestion filiale à 100% du groupe Paref (Paris Realty Fund) fondé à la fin des années 90.

Côté à la Bourse de Paris depuis 2005, le groupe Paref dispose d’un double positionnement, à la fois au travers de véhicules d’investissement collectifs en immobilier commercial et d’habitation (pour près de 200 millions d’euros d’encours) et la gestion pour compte de tiers avec plus de 2 milliards d’euros sous gestion fin d’année 2019.

Cette société gère deux SCPI emblématiques du marché : la SCPI Novapierre Allemagne (avec la création en 2019 de la SCPI Novapierre Allemagne 2) et la SCPI Novapierre Résidentiel (ex- SCPI Pierre 48).

Focus sur cette dernière.

Si vous êtes sensible à l’immobilier résidentiel et d’habitation en France, alors cette SCPI répondra parfaitement à vos attentes.

Cette SCPI va donc acquérir des biens immobiliers, neufs ou anciens, sur le marché de l’immobilier résidentiel en France et plus spécifiquement au cœur du Grand Paris.

La stratégie d’investissement consiste à venir se positionner sur des actifs offrant une décote significative à l’acquisition, notamment liée à l’occupation des logements ou à la nature de la propriété (démembrement de propriété) afin de bénéficier pleinement d’un potentiel de valorisation des investissements in fine.

Vous l’avez donc compris, il ne s’agit pas ici d’investir dans une SCPI de distribution mais de capitalisation, dans un objectif de plus-value à terme. Voilà pourquoi elle se prête parfaitement à une stratégie d’investissement en nue-propriété.

Qui plus est, avec l’une des démographies les plus dynamiques en Europe et une concentration toujours plus importante de ses habitants en région Ile-de-France, l’Hexagone est confronté depuis de nombreuses années à une problématique majeure d’accès au logement.

Malgré les différentes actions menées par les différents gouvernements pour apporter une réponse à cette situation, le constat est indéniable : la construction ne permet pas de rattraper le retard, et les prix de l’immobilier s’envolent notamment à Paris (+322% en 20 ans et +66% sur les 10 dernières années).

SCPI Primovie

"Une politique d’investissement privilégiant l’immobilier de santé et d’éducation"

La SCPI Primovie est l’une des SCPI gérées par Primonial REIM, à l’instar de la SCPI Primopierre avec laquelle nous avons débuté ce classement du top 5.

Mais a-t-on encore réellement besoin de la présenter ?

C’est une SCPI emblématique et unique en son genre, investie quasi exclusivement dans les secteurs de la santé et de l’éducation, principalement en France mais depuis peu également avec un biais de diversification à l’Européenne (majoritairement en Allemagne).

En quelques chiffres : un taux d’occupation proche de 100%, et près de 3 milliards d’euros de capitalisation à fin 2019 (ce qui fait de Primovie l’une des premières SCPI du marché).

Les principaux atouts de cette SCPI :

  • Une exposition sur des marchés porteurs, compte tenu du dynamisme démographique, et socialement utiles, permettant d’apporter de réelles réponses à l’allongement de l’espérance de vie et l’augmentation de la population en France et en Europe
  • Un positionnement sur des locataires intervenant dans des secteurs d’activité moins exposés aux cycles économiques, offrant une parfaite visibilité sur le bon déroulé de votre investissement (signatures de baux fermes pour des dures moyennes de 9 à 12 ans)

Principales clés de démembrement pour 2020 :

5 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 82% 70% 60% 50%
Usufruit 18% 30% 40% 50%

Conclusion

L’investissement en SCPI au travers du démembrement de propriété est une réelle opportunité de placement, permettant de répondre à un certain nombre de problématiques patrimoniales.

C’est en effet une réponse efficace pour les épargnants soucieux de préparer leur retraite, mais ne souhaitant pas alourdir dès aujourd’hui leur fiscalité.

C’est la certitude de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, qui vous permettra de vous servir un revenu régulier au jour du départ à la retraite par exemple, moment où en toute logique, vous serez moins imposé que lors de votre période d’activité professionnelle.

Au terme de la durée de démembrement, lorsque vous allez récupérer la pleine propriété des parts de SCPI, plusieurs options s’offriront à vous. Conserver les parts et percevoir un revenu régulier, céder les parts et disposer d’un capital, nous pouvons également envisager la donation temporaire d’usufruit au profit de vos enfants par exemple pour les aider pendant leurs études ou au début de leur vie active.

Comme pour tout investissement, il est primordial de procéder à une saine diversification afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. L’investissement en SCPI nécessite la mise en place d’une stratégie d’allocation pertinente, afin de cibler différents marchés immobiliers, différents gestionnaires etc.

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A propos de l'auteur

Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine

Avis des clients de Christelle :

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2020-10-07 10:57:13 par Hubert B.

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