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Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2022

Placement Guides SCPI
En résumé ...
Si l’investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s’est largement démocratisé ces dernières années, une technique patrimoniale reste pourtant méconnue des épargnants ; celle du recours au démembrement de propriété pour optimiser son investissement.

L’article « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2022 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Avec plus de 78,60 milliards d’euros d’encours sous gestion et une collecte annuelle dépassant les 7,37 milliards d’euros en 2021, les SCPI n’ont pas fini de faire parler d’elles et affichent de belles ambitions pour l’année ! Les chiffres de 2021, malgré le contexte économique et sanitaire si particulier, sont très rassurants. En effet, l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a divulgué récemment des résultats plutôt convaincants.

En effet, sur l’ensemble des 209 SCPI existantes au 31 décembre 2021 (soit 3 de plus que l’an passé), plus de 8,70 milliards d’euros ont été investi par les épargnants et seulement 1,33 milliards d’euros de parts ont été revendues. Il est important de vous informer que le calcul du pourcentage de distribution a légèrement changé. La nuance est subtile, la dénomination ne change pas beaucoup, on passe progressivement en 2021 du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) au Taux de Distribution tout court (TD).

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI en démembrement, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Les 3 pratiques des bulletins trimestriels du 4ème trimestre 2021 :

  • Les sociétés de gestion qui ont décidé d'appliquer dès à présent les nouvelles règles de distribution de l'ASPIM : Elle ne communique que le nouveau taux de distribution
  • Les sociétés de gestion qui ont choisi d'indiquer les 2 taux, TDVM 2021 et TD 2021, en faisant preuve parfois de réels efforts de pédagogie avec des illustrations très claires.
  • Les sociétés de gestion qui sont restée très conservatrice en se contentant d'indiquer uniquement le TDVM 2021 dans une approche tout à fait classique, y compris lorsqu'une partie du patrimoine est à l'étranger.

RAPPEL : le mode de calcul ayant changé en faveur d’un rendement plus haut, il est important de ne pas confondre hausse du loyer versé VS changement de calcul.

L’ASPIM nous dévoile un Taux de Distribution moyen de 4,45% contre 4,18% en 2020.

Des chiffres encourageant liés au fondement de ce support d’investissement . les SCPI sont un gage de sécurité et de diversification patrimoniale, offrant un bouclier contre l’inflation et des rendements attractifs. Véritable outil de diversification elles minimisent les risques liés à la détention d’un parc immobilier.

Cependant, l’administration fiscale a démarré depuis quelques années une guerre contre les placements de nature immobilière. Impôt confiscatoire au titre de l’imposition des revenus.

RAPPEL : impôt selon votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %), taxation à l’Impôt sur la Fortune (IFI), Taxe Foncière et autres charges foncières… bref, de quoi semer le doute dans la tête des épargnants !

L’immobilier reste néanmoins un excellent moyen de préparer votre retraite mais si vous n’êtes pas à la recherche immédiate de revenus complémentaires, il n’est pas judicieux de générer un surplus fiscal inutile.

Le fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif dont le métier et l’expertise consistent à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI ressemble à un placement proche de celui de la « pierre » et permet donc aux investisseurs :

  • d’avoir accès au marché de l’immobilier professionnel composé principalement de bureaux et de commerces (difficilement accessible en direct) offrant ainsi des rendements annuels plus élevés que l’immobilier traditionnel.
  • tout en se dédouanant des aléas de gestion ou d’éventuels travaux car tout est confié à la société de gestion.
  • de diversifier son investissement tout en mutualisant les risques. En effet, le parc immobilier est réparti sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) et via une multitude de locataires différents.

Comment fonctionne le démembrement des SCPI ?

Le démembrement d’un actif n’est pas nouveau, cette technique très ancienne a été mise en place en 1804 par le Code Civil dicté par Napoléon. Elle permet de découper la pleine propriété de votre investissement, en distinguant la nue-propriété du bien, soit de façon plus commune « la possession des murs », de l’usufruit, soit « la jouissance du bien ou de ses fruits ». Dans le jargon notarial, ces termes sont ainsi appelés « Abusus » et « Usus Fructus ». Ce découpage peut se faire de manière temporaire, selon une clé de répartition précise entre nue-propriété et usufruit.

Concernant le démembrement de SCPI, cela vous permet donc d’acquérir un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété car si la durée du démembrement est importante, le ratio entre l’usufruit et la nue-propriété sera à votre avantage.

L’intérêt du démembrement est donc d’acquérir un nombre de parts plus important mais également de ne plus subir la fiscalité sur les loyers perçus. Hé oui ! Pour rappel, les revenus locatifs seront uniquement perçus par l’usufruitier sur une période donnée. Outre la fiscalité sur les loyers perçus, le fait d’acquérir uniquement la nue-propriété vous permet de ne pas subir de taxation sur l’IFI, celle-ci étant supportée par le détenteur de l’usufruit.

Enfin, le démembrement offre au nu-propriétaire la réintégration mécanique de l’usufruit au terme de la durée convenue initialement. À terme, vous aurez donc la pleine propriété des parts et percevrez ainsi pleinement les loyers.

Exemple concret

Un investissement sur 10 ans avec une clé de répartition de 60 % pour la nue-propriété et 40 % pour l’usufruit. Imaginons maintenant que vous souhaitiez investir 12 000 € et que le prix de la part est de 1 000 € en pleine propriété. Grâce au démembrement, vous allez donc acquérir la part au prix de 600 € au lieu de 1 000 € soit 20 parts au lieu de 12 pour un montant total de 12 000 €.

Dans 10 ans, vous récupérerez alors l’usufruit sans frais ni fiscalité. Vous aurez ainsi réalisé un gain global de 67 % dans l’hypothèse d’aucune revalorisation des parts au terme. (8 000 € de rendement pour un investissement de 12 000 €)

Maintenant que vous avez compris toutes les ficelles sur les SCPI et le démembrement, nous allons voir quelles SCPI s’adaptent le mieux à cette technique très ancienne. Le choix doit se faire sur la qualité intrinsèque de la SCPI et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. Comme chaque année, notre équipe d’experts vous a déniché les cinq meilleures SCPI en démembrement.

TOP 5 des SCPI à démembrer

Nos experts se montrent impérieux et objectifs à l’approche de ce classement . ils se basent sur l’analyse de l’ensemble des caractéristiques à étudier lorsque l’on souhaite investir dans des parts de SPCI.

Cependant, le rendement n’a pas été pris en compte étant donné que l’usufruitier sera le seul à jouir des loyers pendant la durée du démembrement. De toute façon, nous vous déconseillons de vous baser uniquement sur le rendement étant donné que celui-ci peut varier année après année.

L’investissement en SCPI, aussi bien en démembrement qu’en pleine propriété, doit s’appréhender sur le long terme et il faut être vigilant sur plusieurs aspects : la stratégie d’investissement de la société, le taux d’occupation financier, le report à nouveau ou la typologie des locataires par exemple.

Pour chaque SCPI mentionnée dans ce classement, nous allons vous communiquer à titre indicatif les clés de répartition pour déterminer la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement. Les clefs de répartition évoluent très régulièrement, c’est pourquoi nous vous invitons à contacter l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin qu’il vous communique les conditions actuelles d’investissement.

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1. SCPI Primopierre

La SCPI de référence en immobilier de bureaux !

Avant de regarder de plus près la stratégie de gestion de cette SCPI, il semble intéressant d’évoquer la qualité et la solidité financière de son gestionnaire, Primonial REIM. Fondée en 2005, Primonial REIM intervient sur la structuration, la création, la commercialisation et la gestion de solutions d’investissements immobilières auprès d’investisseurs professionnels et particuliers. Avec plus de 32,4 milliards d’encours sous gestion, Primonial s’est positionné comme l’un des leaders d’actifs immobiliers en France et en Europe. Primonial possède plusieurs SCPI intervenant sur différents marchés : l’immobilier de commerce, de santé, de bureau, résidentiel et l’hôtellerie.

Concentrons-nous maintenant sur une des SCPI phares de ce groupe : SCPI Primopierre.

Composée essentiellement de bureaux, cette SCPI axe sa stratégie d’investissement sur l’immobilier d’entreprise tout en soignant son implantation géographique (65 % en région parisienne, 20 % sur Paris et 15 % en province).

Elle va donc pouvoir bénéficier du rayonnement de la région Île-de-France grâce au projet « Grand Paris ». Ce chantier, le plus important d’Europe en matière d’urbanisme et de réseau ferroviaire, verra le jour à horizon 2030 et apportera ainsi un prestige mondial à la région Île-de-France.

Les autres points forts de cette SCPI sont multiples : elle bénéficie d’un patrimoine récent qui répond aux dernières normes environnementales et aux nouveaux usages des locataires. Sa capitalisation importante, près de 3,6 milliards d’euros, assure au gérant une force financière profonde leur permettant de se positionner sur des actifs immobiliers volumineux avec des locataires de premier plan (organismes bancaires, compagnies d’assurances, groupes automobiles et télécoms, etc.).

Principales clés de démembrement pour 2022 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

20 ans

Nue-propriété

82 %

70 %

60 %

50 %

Usufruit

18 %

30 %

40 %

50 %

En savoir + sur Primopierre

2. PF Grand Paris

L’une des SCPI les plus anciennes qui a orienté exclusivement sa stratégie sur le projet du Grand Paris.

Au-delà du projet du Grand Paris, cette SCPI propose une expertise globale sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier grâce à ses 56 ans d’expérience. Toujours à la recherche de solutions innovantes, le Groupe Perial s’est également distingué en proposant la première SCPI labellisée ISR (investissement socialement responsable) avec sa SCPI PFO2. Avec ses deux autres SCPI, Perial détient maintenant plus de 5,3 milliards d’euros d’encours soit plus de 500 immeubles sous gestion et 1 300 locataires.

Focus maintenant sur la SCPI PF Grand Paris

Vous l’avez compris grâce à son intitulé, cette SCPI souhaite se positionner au cœur du projet « Grand Paris ». Je l’ai cité très brièvement tout à l’heure mais les chiffres de ce projet sont faramineux : 70 nouvelles gares vont voir le jour pour accueillir 12 millions d’habitants et de travailleurs et créer plus de 120 000 emplois. Quatre nouvelles lignes de métro sur près de 200 km permettront de relier toute la région parisienne.

PF Grand Paris va donc viser des actifs neufs ou récents composés essentiellement de bureaux s’intégrant parfaitement dans ce projet urbain. Grâce à ce positionnement, cette SCPI se place au cœur d’un marché dynamique, premier marché européen en immobilier tertiaire et 3ème marché mondial.

PF Grand Paris est une excellente SCPI patrimoniale avec un haut potentiel d’évolution de la part à la hausse. En effet, depuis 2017 cette SCPI de fonds de portefeuille majoritairement parisienne a revalorisé sa part de près de 16%, passant de 469 euros par part à 544 euros en 2021.

Principales clés de démembrement pour 2022 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

82 %

68 %

60,50 %

Usufruit

18 %

32 %

39,50 %

En savoir + sur PF Grand Paris

3. Cristal Life

L’alliance de thématiques pertinentes et un large choix d’options d’investissements pour les clients associés.

Dans ce contexte post-Covid, la SCPI Cristal Life, nouvelle pépite du Groupe Intergestion ouverte au printemps 2021 sur la thématique des « besoins essentiels à la vie des personnes » a largement réussi son lancement.

Avec près de 19 millions d’euros engrangés sur trois trimestres d’activités, la SCPI passe le cap des 20 millions d’euros de capitalisation en célébrant le passage à l’an 2022. Forte de son succès au niveau de sa collecte générale, elle a aussi brillé par son premier rendement délivré de 5,37% net, se plaçant 106 points de base au-dessus du taux moyen du marché. Un bel engouement et de grandes promesses que la société de gestion mettra tout en œuvre pour les tenir !

Focus maintenant sur la SCPI représentative de la société, Cristal Life :

Avec les « besoins essentiels de la vie » comme fer de lance, Cristal Life a su marquer les esprits lors de sa création. Au-delà du contexte actuel de la pandémie qui ne vous a surement pas échappé, le terme de « besoins essentiels » n’est pourtant pas nouveau.

En effet, la propagation du virus du Covid-19 a simplement mis en exergue et ce de manière brutale et non prévisible, des secteurs prioritaires et non prioritaires. C’est pourquoi, le Groupe Intergestion déjà reconnu pour ces 2 SCPI emblématiques Cristal Rente de Grand Paris Résidentiel, a décidé de regrouper ses compétences et d’y ajouter un secteur qui fait l’unanimité depuis de nombreuses années : la santé. La SCPI Cristal Life est donc le fruit de plusieurs années d’expériences pour le Groupe ainsi que l’ajout d’une thématique ultra prisée et déjà considérée comme résiliente depuis bien longtemps.

Mais ce n’est pas tout ! Intergestion dispose d’une gamme d’option d’investissement hyper sophistiqué et peu de société de gestion ne le propose.

En effet, Cristal Life vous propose d’investir dans ses parts en démembrement temporaire de 1 à 20 ans avec une décote de 20% sur 5 ans, de 32% sur 10 ans et 38,50% sur 15 ans avec la possibilité de faire des versements flexibles. Oui vous avez bien lu ! Vous pouvez mettre en place un versement régulier programmé à partir de 50 euros par mois, l’augmenter, le diminuer, l’arrêter puis le reprendre quand vous voulez. Cela vous permet d’acquérir au prorata de votre épargne mensuelle un certain nombre de part supplémentaire.

Cerise sur le gâteau, ces versements seront démembrés de façon dégressive proportionnellement à la durée résiduelle entre votre versement initial et la date de retour à la pleine-propriété souhaitée.

Exemple :

Pour un versement initial de 50 000€ en nue-propriété temporaire de 10 ans, vous ferez l’acquisition d’environ 368 parts pour un prix de 136 chacune. En mettant en place un versement programmé de 200€, 5 ans après votre versement initial, vous achèterez chaque mois 1,25 parts pour un montant de 160 chacune avec une durée résiduelle de démembrement de 5 ans etc etc. Chaque mois, la décote diminuera progressivement pour un retour à la pleine-propriété en intégralité.

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

80 %

68 %

61,50 %

Usufruit

20 %

32 %

38,50 %

En savoir + sur Cristal Life

4. AESTIAM Placement Pierre

Une SCPI équilibrée riche d’un excellent passé et promise à un bel avenir avec l’un des plus grands gestionnaires !

Derrière le nouveau nom Aestiam, dans le domaine des Sociétés de Gestion, se cache plus de 30 ans d’ancienneté. Alexandre Claudet, qu’on ne présente plus après 8 ans chez Perial puis 4 ans chez Voisin, a repris la présidence du Groupe AESTIAM et nous incite à suivre cette Société de Gestion de près.

Focus maintenant sur l’une de leurs SCPI, AESTIAM Placement Pierre :

La stratégie de gestion 2022 continue de s’inscrire dans un souhait de mutualisation des risques. En effet, cette SCPI investit essentiellement dans des bureaux aux surfaces modérées qui sont loués à des PME qui sont peu sensibles au télétravail. En effet, une dernière étude, nous apprend que 70% des chefs d’entreprise de moins de 100 salariés se disent contre le télétravail.

Aestiam Placement Pierre concentre ses investissements au cœur des villes et ne détient pas d’actifs sur des marchés sur-offreurs (ex : La Défense).

Sa conviction : préserver la qualité de son sourcing en restant en ville, mutualiser les risques avec des acquisitions de taille moyenne entre 5 et 20 millions d’euros, occupées et louées généralement par plusieurs locataires différents, apporter des services pour proposer des bureaux accessibles, agréables à vivre et conviviaux.

Notre choix porte sur cette SCPI car c’est une SCPI qui a plus de trente ans d’ancienneté qui affiche un TRI à 20 ans de 11,86% et s’établit à presque 400 millions d’euros de capitalisation. Non vous ne rêvez pas, cette SCPI patrimoniale maintient d’excellentes performances et passe à travers les années. Elle a versé 5,01% en 2021.

À NOTER : Chez Netinvestisseurs que son délai de jouissance est réduit à seulement 1 mois pour tous vos prochaines souscriptions à ses parts !

Par conséquent, cette SCPI conserve une stratégie rémunératrice et patrimoniale qui a sa place sur le marché et qui est un indispensable à avoir dans son portefeuille. Cette SCPI constituera un excellent pilier dans une allocation patrimoniale.

Pour les personnes ayant un fort taux d’imposition cette SCPI est disponible en nue-propriété sur toutes les durées entre 3 et 20 ans.

En plaçant sur des SCPI en nue-propriété sur 10 ans, vous avez une décote de 69%. En contrepartie de cette décote vous ne percevez aucun revenu pendant la durée choisie. Pendant toute la durée du démembrement, ce placement sort de toute imposition (IFI, IR, CSG-CRDS).

Cerise sur le gâteau, il n’y a rien à faire à l’issue des 10 ans ! Vous récupérez la pleine propriété de votre investissement que vous pourrez conserver pour toucher les revenus et ainsi améliorer votre retraite, par exemple, ou revendre pour récupérer des liquidités.

Principales clés de démembrement pour 2022 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

81,50 %

69 %

61 %

Usufruit

18,50 %

31 %

39 %

En savoir + sur AESTIAM Placement Pierre

5. Cœur de Régions

Une SCPI qui présente TOUTES les clés de la réussite pour un bon investissement.

Depuis plus de 40 ans maintenant, Sogénial Immobilier ne cesse de proposer à ses fidèles investisseurs et épargnants son expérience et sa maîtrise dans l’investissement et l’asset management immobilier. A la tête de plus de 600 millions d’euros d’actifs sous gestion, Sogénial rafle toutes les récompenses en 2021 dont notamment les prix de : Meilleur Espoir dans la catégorie « diversifiée », Meilleure SCPI de moins de 10 ans dans la catégorie « commerces » sans toutes les citer.

Profondément inscrites dans des univers bien définis les 3 SCPI de Sogénial font chacune d’entre elles parties des meilleures SCPI de leur thématique. Cœur de Ville est comme son nom l’indique investie sur des actifs de commerces au centre des villes de Province, Cœur de Régions est une SCPI diversifiée sur tous les secteurs dans toute la France et Cœur d’Europe est la version 2.0 de la précédente puisqu’elle a la même stratégie mais en Europe et plus particulièrement en Belgique et au Portugal.

Focus maintenant sur cette SCPI diversifiée, Cœur de Régions.

Constituée fin 2018 soit 3 ans d’exercices complets, Cœur de Régions est à notre sens la SCPI la plus complète, offrant une multitude d’avantages. En effet, par sa récente création, elle est donc moins conséquente en termes de taille et donc plus maniable.

Il est possible de voir les choses sous différents angles : une grosse SCPI vous apportera de la stabilité mais sera plus lente à manœuvrer en cas de tremblement des marchés immobilier. En revanche, une jeune SCPI pourra plus facilement se positionner et orienter ses investissements sur des domaines ayant le vent en poupe mais ne pourra pas toujours faire le poids pour acquérir des actifs de taille importante.

Cœur de Régions connait un franc succès de la part des professionnels et des particuliers car elle représente déjà plus de 73 millions d’euros et s’est revalorisée chaque semestre de 0,80% depuis sa création. SCPI jeune et dynamique par excellence, elle maintient son cap et distribue 6,43% net en 2021 à ses associés. Bien qu’elle ne soit pas magicienne, elle réussit cet exploit grâce à sa stratégie d’investissement à savoir : investir en cœur de régions, où ma demande est forte mais les prix d’acquisition sont bien plus modérés qu’à Paris ou en Ile-De-France. Avec un taux d’occupation de ses locaux de 92%, elle dispose déjà de 96 locataires pour 29 actifs. Vous l’aurez compris, ses biens sont en moyenne loués par 3 entreprises. A cet effet, le risque d’impayés ou de perte de revenus par immeuble est très faible.

En ce qui concerne l’investissement en démembrement, son haut rendement locatif entraîne une des décotes des plus intéressantes pour le nu-propriétaire de 5 à 7% de plus que ses consœurs sur 10 ans !

Principales clés de démembrement pour 2022 :

 

5 ans

10 ans

15 ans

Nue-propriété

77 %

63,50 %

58 %

Usufruit

23 %

36,50 %

42 %

En savoir + sur Coeur de Régions

Conclusion

Investir dans des SCPI en utilisant le démembrement de propriété est une solution de placement permettant de répondre à bon nombre de problématiques patrimoniales et fiscales.

Dans ce contexte actuel sensible post-Covid et en plein conflit géopolitique, l’investissement en parts de SCPI démembrement est un réel pare-feu pour se prémunir :

  • Du risque locatif : pas de versement de loyer pendant la durée du démembrement
  • Du risque de variation du prix de l’immobilier : vous achetez vos parts avec une décote importante en fonction de la durée du démembrement
  • Du risque de changement de la fiscalité sur l’immobilier : aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Réel outil de capitalisation, cette solution d’investissement est une réponse efficace pour préparer au mieux votre retraite sans aucun souci de gestion, avec une liquidité plus souple et surtout une grande diversification sectorielle et géographique.

L’objectif est double, capitaliser sur le long terme à moindre coût en fonction de la durée choisie et in fine, profiter de revenus réguliers lorsque vous allez récupérer la pleine propriété des parts. Plusieurs solutions s’offrent à vous, conserver les parts et percevoir les loyers, les vendre pour disposer d’un capital ou bien transmettre vos parts à vos enfants par exemple grâce à la donation temporaire d’usufruit.

Néanmoins, les SCPI restent des produits financiers complexes et il est primordial de diversifier votre investissement afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. L’investissement en SCPI nécessite la mise en place d’une stratégie d’allocation pertinente, afin de cibler différents marchés immobiliers, différents gestionnaires etc.

Alors, si ce n’est pas encore fait, nous vous invitons à vous rapprocher d’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui vous accompagnera de A à Z pour confectionner un portefeuille de SCPI à votre image et selon notre expérience. Il ne vous reste plus qu’à nous contacter via notre formulaire, par tchat ou par téléphone !

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2022-01-26 10:07:03 par Nicolas B.

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