Investissement locatif : comment investir dans les grandes villes ?

Les règles d’or de l’investissement immobilier.

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, il y a certaines questions à se poser. Un investissement immobilier ne s’improvise pas, il se prépare et se réfléchit de manière pragmatique. Pour cela, il y a 10 questions à se poser avant de se lancer :

• Quel est mon objectif avec cet investissement ?
• Ai-je bien pris conscience de tous les flux financiers de cet investissement ?
• Achat objectif ou subjectif ?
• Quelle est votre connaissance de l’environnement local du bien ?
• Comment estimer le potentiel d’un investissement à 10 ans ?
• Comment vais-je le financer ? durée ? type de prêt ? paiement comptant ?
• Neuf ou ancien : comment choisir ?
• Est-ce que j’achète au prix du marché ?
• Comment définir la liquidité d’un bien immobilier ?
• En SCI ou en direct ?

Une fois ces questions résolues, vous allez pourvoir vous lancer. C’est ici la deuxième partie de votre réflexion qui commence. Elle va notamment porter sur le type de bien sur lequel vous allez pouvoir investir.

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Investissement dans l’ancien : l’offre la plus large

► L’immobilier classique : le choix du risque

C’est sur ce marché que vous aurez le plus grand choix. Que ce soit pour acheter un bien plus grand, suite à une mutation professionnelle ou suite à un divorce, les raisons de la mise en vente d’un bien peuvent être nombreuses. Il suffit de regarder un site comme leboncoin.fr pour se rendre compte du nombre de biens à la vente. Il sera d’autant plus difficile de trouver un bien qui vous convient à la vue du grand nombre qui vous sera proposé.

Mais là encore, il ne faut pas se lancer trop vite. L’achat dans l’ancien peut vite se transformer en cauchemar. Une façade à refaire, un toit à rénover peuvent fortement alourdir la part des frais de votre projet d’investissement. Il existe encore quelques « bons coups » à faire dans l’ancien mais les occasions sont de plus en plus rares.

Pour ceux qui recherchent une valorisation importante de leur bien, les quartiers en mutation sont souvent une source de plus-value importante. Nous pouvons citer par exemple le quartier des Chartrons à Bordeaux qui en l’espace de quelques années a vu ses prix s’envoler.

Pour les amoureux de belles pierres, chacune des métropoles françaises bénéficie d’un ou plusieurs quartiers dont les prix sont maintenus quoi qu’il se passe. Les quartiers comme Saint Georges à Toulouse, le triangle d’or Bordelais et les Champs Elysée à Paris sont un gage de sécurité. Mais la conséquence est que des prix très élevés qui y sont pratiqués.

Il faut également bien intégrer le coût global de votre opération. Ainsi, trop d’investisseurs négligent par exemple l’impact fiscal de l’opération qui peut réduire de moitié la rentabilité de l’investissement.

► Le LMNP d’occasion : la tranquillité avant tout

Peu d’investisseurs sont au courant mais il existe des investissements en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans l’ancien.

En effet, que ce soit suite à la fin de l’amortissement du bien ou par simple changement de projet, des investisseurs revendent régulièrement leurs actifs meublés. Vous aurez ainsi la possibilité d’investir dans une résidence étudiante ou dans un EPHAD dans la métropole que vous souhaitez. L’avantage de ce type d’investissement est de pouvoir amortir à nouveau votre bien comptablement. Cette règle comptable amène à réduire quasiment à zéro le revenu imposable issu de votre investissement.

Pour ceux qui ont une grande crainte du risque locatif et notamment des loyers impayés, le LMNP sera la solution la plus adaptée. En effet, grâce au bail commercial que vous allez signer avec le gestionnaire, vous êtes protégé contre le risque d’impayés. Vous connaissez ainsi à l’avance le montant du loyer et la manière dont il sera revalorisé. Vous avez même la possibilité d’obtenir une prise en charge des frais d’entretien et de remise en état de votre bien, si les articles 605 et 606 sont sous la responsabilité du gestionnaire exploitant.

La difficulté sur ce marché de l’ancien est la grande tension qu’il supporte. Il faut que vous soyez prêt à vous décider en quelques jours sur le choix de votre investissement. La demande étant bien plus forte que l’offre, les biens sont très vite réservés. Ainsi, pour vous aider à faire votre choix, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine qui saura vous accompagnez dans le choix de votre investissement.

► Les SCPI : la diversification pour maître mot

L’investissement en SCPI vous permet de bénéficier de plusieurs avantages. Vous bénéficierez de l’expérience de grands gestionnaires immobiliers qui sont spécialisés dans la gestion de bureaux, de murs commerciaux ou d’entrepôts. Il existe même aujourd’hui des SCPI spécialisés sur des secteurs comme la santé (Primovie du groupe Primonial ou Pierval Santé de la Française).

Ce que beaucoup d’investisseurs ignorent c’est que les biens détenus par les SCPI sont pour la grande majorité situés sur les grandes métropoles française. Une majorité d’entre elles avaient centré leurs investissements sur Paris et sa région mais par soucis de diversification et de performances, elles ont orienté leurs nouveaux achats sur les grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse ou Lyon. La région Parisienne représentant le coté patrimonial de la SCPI avec une grande stabilité de marché et la part province amenant son dynamisme en terme de demande locative.

De plus en plus de gestionnaires n’hésitent plus également à traverser les frontières pour se positionner sur les grandes capitales Européennes qui représentent là aussi un marché porteur, en particulier outre-Rhin. Dernier avantage des SCPI, elles s’adaptent à tous les budgets. Que vous ayez 10 000€ à investir ou 1 000 000€, votre conseiller patrimonial pourra construire une allocation adaptée à vos besoins.

Investissement dans le neuf : l’achat sans surprise

Il existe différentes manières d’investir dans le neuf, selon le dispositif fiscal que vous choisirez. Le dispositif Pinel concernera des investissements dans des résidences modernes, alors que la loi Malraux ou le dispositif Monuments Historiques seront plutôt orientés vers des biens de caractère avec un cachet important situés en secteurs sauvegardés.

► Le Pinel : 10 ans de tranquillité

Lancé par l’ancien ministre du logement Sylvia Pinel, ce dispositif fiscal rencontre un grand succès. Grâce à lui vous pouvez économiser jusqu’à 21% de votre investissement sur vos impôts. Mais comme pour tout investissement immobilier, il y a des règles à respecter, et n’investissez pas dans ce type de biens en ne regardant que la partie économie d’impôts.

En effet, le premier avantage de ce type d’investissement dans les grandes métropoles est d’acquérir un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Vous profiterez ainsi de toutes les garanties liées à un achat dans l’immobilier neuf avec notamment les garanties décennales et biennales incluses dans l’assurance dommage/ouvrage souscrite par le constructeur. Ces deux garanties contractuelles vous protègent contre toutes malfaçons ou vieillissement précoce de votre investissement.

Autre point important, les constructions actuelles sont soumises à des normes drastiques, notamment en matière énergétique et phonique. Aujourd’hui, une construction doit répondre à la norme RT2012 qui impose une grande isolation et des performances énergétiques très élevées. Cela permettra à votre locataire d’obtenir une réduction de sa facture énergétique et à vous, investisseur, de baisser les frais de copropriété qui sont en moyenne inférieur à 50€ par mois pour un bien de 60 mètre carré. Et cela donnera forcément de l’attractivité à votre actif lors de la revente dans plusieurs années.

Dans la continuité des frais réduits, l’achat dans le neuf vous permet de plus, de bénéficier de frais de notaire réduit des 2/3 par rapport à l’acquisition dans l’ancien. Dernier point important dans l’achat d’un bien neuf, il bénéficie pour la plupart de places de stationnement, ce qui est un argument important pour la location et la revente à terme.

Le dispositif Pinel impose un plafond de loyer au propriétaire, ce qui lui permet d’être extrêmement concurrentiel sur le marché locatif. Vous proposerez ainsi un bien neuf avec une performance énergétique élevée et un loyer légèrement inférieur à ce qui est pratiqué dans l’ancien. L’ensemble de ses éléments ajouté à la tension locative qui règne sur les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel, est un gage de sécurité et de réussite de votre investissement.

► La loi Malraux : la beauté a un prix

Le dispositif Malraux est particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés. Il permet d’obtenir une réduction jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés. Le point fort de ce type de bien est la qualité du foncier que vous allez acquérir. Les biens éligibles à ce dispositif sont toujours situés dans les secteurs sauvegardés ou les « beaux quartiers » des grandes métropoles françaises. Vous pouvez ainsi vous positionner sur des actifs à forte valeur patrimoniale.

Mais tout ceci a un prix. En effet, les prix des biens sont bien plus élevés que la moyenne. A titre d’exemple, dans le secteur de Bordeaux, les dernières réalisations se sont vendues au prix de 7000€ le mètre carré. C’est la contrepartie de biens de qualité, avec des finitions hauts de gammes, dans les quartiers les plus recherchés. Et l’offre étant relativement réduite, il y a de plus une véritable tension sur ce marché qui malgré des prix élevés rencontre un véritable succès. Le montage juridique de ce type d’opération étant très complexe, nous vous conseillons fortement de réaliser ce type d’investissement par l’intermédiaire de votre conseiller patrimonial qui aura vérifié la faisabilité de votre projet.

► Les Monuments Historiques : la valorisation du patrimoine français

Au même titre que l’investissement Malraux, les Monuments Historiques concernent des investisseurs fortement fiscalisés. Comme son nom l’indique, vous investissez dans un bien qui est classé comme Monument Historique auprès des Architectes des Bâtiments de France. C’est certainement l’un des montages juridiques les plus complexes du marché. Il y a différentes manières de réaliser cet investissement, que ce soit en termes de mise en location que d’habitation. Vous pouvez par exemple habiter votre bien et le rendre disponible à la visite pour bénéficier d’avantages fiscaux particuliers. Pour ceux d’entre vous qui sont amoureux de belles demeures et qui ont un budget suffisant, ce type d’investissement répondra particulièrement à leurs attentes. Il est ici primordial de passer par votre conseiller patrimonial qui vous aiguillera vers des spécialistes de ce type de montages.

► Le LMNP

Nous l’avons vue précédemment l’investissement en LMNP peut se faire dans l’ancien mais également dans le neuf. Si vous optez pour un investissement neuf vous bénéficierez bien sûr des garanties dommage/ouvrage.

Mais vous aurez également le choix entre deux dispositifs, la loi Censi-bouvard qui vous donne droit à une réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement et l’amortissement comptable que nous avons vu précédemment.

La principale différence quand vous achetez dans le neuf provient du fait que vous allez acheter votre bien Toutes Taxes Comprises (TTC) et que l’Etat vous remboursera la TVA six mois après la mise à disposition de celui-ci. Vous pouvez dès lors ou bien financer cette TVA, ou l’avancer avec vos deniers personnels.

Une fois encore, votre Conseiller en Gestion de Patrimoine pourra vous aider à sélectionner le projet le plus adapté à votre situation. Il vérifie notamment la qualité du bail qui est un élément primordial dans le choix de votre investissement.

Ce guide vous permet de mieux appréhender l’investissement immobilier et en particulier de voir qu’il y a différentes manières d’investir dans les grandes métropoles françaises. Chaque investisseur devra trouver le projet qui lui correspond le plus. Pour cela, il pourra se rapprocher de son conseiller qui pourra l’aider à s’orienter et à se retrouver dans les différentes possibilités que peut offrir le marché. En effet, il n’existe pas de solution universelle et chaque investissement doit être réalisé par rapport aux attentes et aux objectifs de chacun. Votre conseiller indépendant qui a accès à toute l’offre présente sur le marché, sera le plus même de vous accompagner dans la réussite de votre projet.