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Immobilier locatif : tout savoir sur les frais de succession

L’article « Immobilier locatif : tout savoir sur les frais de succession » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Jonathan Bollou

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’incertitude de nos vieux jours nous fait prendre conscience de l’importance de se constituer un patrimoine. Et pour cela, une grande majorité des Français compte sur l’immobilier. Les mérites d’investir dans la pierre n’ont plus besoin d’être rappelés, l’expression « investir dans l’immobilier » fait sens dans la tête de n’importe quel Français, aguerri comme non aguerri. En revanche, l’immobilier n’est finalement qu’un moyen pour répondre à de multiples objectifs. Revenus complémentaires, défiscalisation, capitalisation, perception de revenus non imposés…tout cela est possible grâce à l’immobilier. Ainsi, tous les investissements ne se ressemblent pas, tous les investissements ne se comparent pas.

Investir à crédit : la situation que nous traversons depuis 3-4 ans est tout simplement historique. Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. Certains l’ont compris et si ce n’est pas votre cas je vous le dis : il faut vous endetter ! Grâce à la baisse des taux vous augmentez votre capacité d’emprunt et amortissez plus rapidement.

Obtenir des revenus futurs réguliers : si en plus il est possible de percevoir des loyers en face de votre mensualité de crédit, c’est quand même le graal ! L’immobilier le permet, alors pourquoi s’en priver ?

La capitalisation : en plus de percevoir des loyers et d’acheter un bien avec de l’argent qui n’est pas le vôtre ; bonus, votre bien prend de la valeur dans le temps. C’est factuel, l’immobilier sur la durée a toujours au moins suivi l’inflation. Grâce à toutes ses vertus, il rassure, et il donne du sens : vous transmettez à vos enfants un actif tangible.

Toute personne s’étant lancé dans un investissement immobilier a du forcément se soucier de l’impact fiscal associé. Vous le savez, en France, nous sommes les champions de l’impôt. C’est un sujet important pour tout projet d’investissement. Nous sommes l’un des pays à avoir la fiscalité la plus forte et la plus complexe d’Europe et surtout en constante évolution. Pour autant, notre rapport à la pierre ne change pas, bien qu’il soit l’actif le plus fortement taxé en France : c’est à croire que ses vertus et ses performances dans le temps nous l’auraient fait presque oublier.

Quel est le sort d’un parc immobilier locatif sur la question de la transmission dans un pays champion de l’impôt ?

Héritier, notaire, testament, famille, assurance vie, SCI, l’Etat, patrimoine, démembrement … la liste est non exhaustive, mais ces mots font partie du champ lexical d’une succession. Si vous n’anticipez rien, à quoi vous exposez-vous ? Et anticiper, oui, mais que faire ?

Comme vous le savez maintenant, on ne donne pas de cours magistraux sur les thèmes choisis dans les guides. Chez Netinvestissement, on prend le parti d’être simple et compréhensible du plus grand nombre de lecteurs. Le sujet est aussi complexe qu’important. Pour rentrer dans le détail sur un point spécifique, vous pouvez vous rapprocher de votre notaire ou de votre chef de projet patrimonial.

Quelques rappels généraux

Qu’appelons-nous les frais de succession ?

Vous pouvez aussi les appeler « droits de mutation ». D’ailleurs, cette appellation permet de mieux en comprendre le sens : la mutation du patrimoine d’une personne décédée à l’égard de son ou ses héritier(s) engendre un coût financier qui sera versé au Trésor Public, les droits de mutation. Ces frais sont un impôt, et le taux de prélèvement de cet impôt est fonction du lien de parenté que vous aviez avec le défunt. Selon si vous êtes son conjoint, son enfant ou son frère, le taux, donc le montant à payer, n’est pas le même.

D’abord, avant de parler d’argent, la question qu’il convient de se poser est qui sont mes héritiers ?

Tous les membres d’une famille ne sont pas forcément concernés par une succession. Il faut savoir distinguer 2 cas de figure : le premier étant une succession n’ayant pas fait l’objet d’une quelconque anticipation, et le deuxième, son contraire.

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Comment transmettre ses valeurs patrimoniales à ses enfants ?

Comment bien préparer sa succession selon le Code Civil ?

Lorsqu’intervient un décès, c’est le Code Civil qui régit l’organisation de la succession. L’Etat a donc prévu un scénario qui vient définir le partage de votre patrimoine selon un ordre bien précis, qui dans l’esprit, est plutôt bien fait puisqu’il vient privilégier les personnes les plus proches du défunt :

  • Les enfants (et descendants)
  • Les parents (frères et sœurs et leurs enfants)
  • Les ascendants (autres que les parents)
  • Collatéraux (oncles et tantes, cousins et leurs enfants)

Dans la philosophie ce sont les plus proches du défunt qui héritent seuls. La présence des plus proches (enfants et conjoint) exclu de facto les autres « potentiels » héritiers. Par exemple, en présence d’enfants, les frères et/ou sœurs du défunt n’héritent de rien.

Mais dans tous les cas de figure que cela impliquerait, le conjoint survivant (le veuf ou la veuve) est aussi présent à la succession. En d’autres termes : lorsqu’un membre de couple marié avec 2 enfants disparait (reste donc le conjoint survivant et les deux enfants) les enfants sont les héritiers, mais le conjoint survivant marié aussi. Le droit dit qu’il rentre en concours avec les enfants.

Focus sur le conjoint survivant :

quels sont ses droits, de quoi il hérite ?

Il convient de rappeler que ce paragraphe ne traite que des conjoints étants mariés. Non pas seulement par soucis de vouloir simplifier les cas, mais surtout qu’il est important de rappeler que le Pacte Civile de Solidarité (PACS) seul ne prévoit pas d’inclure le « partenaire de pacs survivant » à la succession : il n’a donc aucun droit dans l’absolu. Nous allons voir dans les lignes qui vont suivre ce que prévoit le code civil pour les conjoints survivants mariés.

Les droits du conjoint survivant sur le patrimoine dépendent de la composition de la famille. Y a-t-il des enfants ? Y a-t-il des enfants communs ? Y a-t-il des enfants d’une première union ? Comme avant tout projet d’investissement, il convient de bien mettre à plat sa situation ou de savoir bien l’identifier en tout cas.

Prenons le cas le plus simple :

Après le départ de Monsieur X, il reste Madame X et leurs deux enfants. Madame X a la possibilité de récupérer la jouissance du patrimoine, appelée « l’usufruit » ou alors de récupérer ¼ de la pleine propriété de l’ensemble du patrimoine. Ce choix est à faire en fonction de votre situation personnelle, de ce qui vous parait être le plus avantageux.

Dans notre exemple de la gestion d’un parc immobilier locatif, l’usufruit c’est la notion juridique donnant à Madame X le droit de continuer de toucher l’intégralité des revenus générés par le parc immobilier et bien entendu la jouissance aussi de la résidence principale. L’autre solution consiste à être propriétaire de plein droit du quart de la totalité des biens qui composent le patrimoine.

Les successions posent quelques cas complexes notamment pour les familles recomposées. Mais tout est prévu encore une fois par le code civil : en cas de présence d’enfants issus d’une première union.

Si le conjoint survivant entre en concours avec au moins un enfant d’une première union du défunt, alors l’option de choisir l’usufruit n’est plus possible. Il ne peut que choisir d’être plein propriétaire du quart de la totalité des biens.

Comment résoudre la situation d'indivision ?

Les successions qui n’ont pas fait l’objet d’anticipation quelconques sont encadrées par le Code Civil qui prévoit un ordre dans le rang des héritiers. Les enfants (ou enfants d’enfants) sont des héritiers de 1er rang. Et ainsi de suite comme je l’ai indiqué plus haut, jusqu’au 4ème rang. Voilà pour les quelques points de généralité sur la façon d’identifier vos héritiers.

Pour les cas de figure où rien n’a été mis en place, le conjoint et les enfants sont dans une situation appelée l’indivision. Le Code Civil a cette particularité d’être simple, bien fait dans l’esprit mais très réducteur. Car l’indivision implique que les indivisaires soient en mesure de pouvoir se mettre d’accord sur une décision et que tous puissent être en phase avec.

Dans certains cas, laisser l’indivision peut être un véritable fardeau en guise d’héritage. Il en va de votre responsabilité de prendre les devants en tant que parents. Tant que vous êtes encore présents et en bonne santé, c’est le moment. C’est factuel : c’est toujours le bon moment tant que vous êtes là !

L’équité et la préservation des relations doivent être votre priorité numéro 1 avant de parler des conditions financières. Malheureusement, un trop grand nombre de successions est source de conflits. Je dirais que c’est l’une des pires choses auxquelles vous exposez vos héritiers. Ce qui revient à vous demander, si je n’anticipe pas ma succession, est-ce que ce que prévoit le Code Civil est adapté pour mes héritiers ?

Encore une fois, bien savoir identifier sa situation familiale est votre point clé. Après avoir identifié vos héritiers, quelles sont les relations entre eux ? Y a-t-il des querelles identifiées entre certains frères et sœurs ? Votre volonté sur le sort de votre patrimoine est-il en phase avec le souhait de votre conjoint ? De vos enfants ? C’est une grossière erreur de vous ruer sur l’aspect financier qu’engendrera votre décès sur votre patrimoine et de faire reposer toute votre stratégie uniquement sur ce point. L’optimisation fiscale ne doit être qu’un accompagnant dans votre choix. Ce qui va donner le tempo ce sont tous ces éléments qui ne sont pas quantifiables et que vous récolterez au travers de discussions et d’échanges entre vous et les membres de votre famille au préalable pour ensuite agir.

Personne ne souhaite que ses héritiers liquident une part trop importante du patrimoine à l’Etat. Aucun parent ne souhaite laisser des querelles familiales pour des histoires d’héritage, aucun parent ne souhaite imposer le choix à ses héritiers de s’endetter à trop forte raison pour récupérer une succession qui aurait pu être anticipée différemment. Pour toutes ces questions aussi complexes qu’importantes, faites-vous accompagner d’un notaire ou de l’un de nos chefs de projet patrimonial.

Qu'est-ce que la réserve héréditaire ?

Puis-je réellement orchestrer la répartition de mon patrimoine locatif comme il me chante entre mes différents héritiers ?

Décembre 2017 a allumé le feu des projecteurs sur la famille Hallyday ; voilà une succession que nous avons suivi avec énormément de passion (suivi ou subi en fonction des goûts). le décès de notre cher Johnny a mis en lumière les côtés regrettables d’une succession et les querelles entre membres de la même famille sur notamment un sujet : est-il possible de déshériter un enfant ?

Le droit français ne nous permet mal (ou heureusement pas) de déshériter un enfant. Dans les faits cela veut dire qu’il y a une part minimum de votre patrimoine sur laquelle vos enfants ont des droits. Cette part incompressible s’appelle la réserve héréditaire ; Néanmoins, une fois que la réserve héréditaire est respectée, vous pouvez disposer librement du surplus appelée la quotité disponible. La quotité disponible est très simple à évaluer, le principe est le suivant : un enfant ne peut pas avoir moins que ce que prévoit un partage logique en termes de proportion entre lui (l’enfant) et la partie d’en face (une ou plusieurs autres personnes) :

  • Cas 1 en présence d’un seul enfant : la quotité disponible est la moitié du patrimoine.
  • Cas 2 en présence de deux enfants : la quotité disponible est le tiers du patrimoine.
  • Cas 3 en présence de trois enfants : la quotité disponible est le quart du patrimoine.

Et ainsi de suite...

Cette quotité disponible, dont vous pouvez disposer librement, peut faire l’objet d’une donation durant votre vivant pour augmenter les droits, initialement prévus par le Code Civil, de votre conjoint sur votre patrimoine. Et si la situation s’avérait nécessaire, peut être utiliser pour avantager l’un de vos enfants ou faire intervenir d’autres héritiers dans votre succession.

Un premier moyen simple pour organiser différemment votre succession de ce que prévoit le Code Civil est un testament. Dans l’absolu tout est possible dès lors que vous respectez bien la réserve héréditaire des enfants. Vous pouvez ainsi faire des donations pour favoriser une personne déjà présente dans la succession ou l’attribuer à une tierce personne indiquée dans le testament. Comme cela a été dit dans les lignes au-dessus, le PACS ne prévoit pas d’inclure le partenaire du défunt dans sa succession ; de fait il n’a donc absolument aucun droit sur le patrimoine du défunt quand survient le décès. Il convient donc d’avoir recours à un testament.

La fiscalité: qu'en disent les textes de loi?

Après toutes ces notions que nous avons vues, sachez que sur la valeur du patrimoine revenant à chacun des héritiers de la succession s’applique un abattement fiscal, c’est-à-dire une fraction de ce montant sur lequel ne s’applique pas d’impôt.

  • Epoux / partenaire de PACS : exonération totale depuis 2007
  • Enfant : 100 000 € d’abattement
  • Frères et sœurs : 15 392 € d’abattement
  • Autres : 1 594 € d’abattement
  • Personne handicapée : un abattement qui se cumule avec ceux cités plus haut à hauteur de 159 325 €

Ces abattements sont utilisables de votre vivant par le biais de donation. De votre vivant , voyez ça comme une pipette que vous pouvez remplir à la fréquence que vous souhaitez dont la limite est donnée par le lien de parenté, et qui se vide au bout de 15 ans pour repartir du niveau zéro. La donation est un moyen puissant de léguer une partie de son patrimoine progressivement. Une fois les abattements déduits, s’applique ensuite un barème sur l’excédent, appelé l’assiette taxable. Le barème est progressif, comme le principe de l’impôt sur le revenu. En revanche il commence à 5% et peut atteindre jusqu’à 60%. Le barème qui s’applique sur votre cas dépend encore de votre lien avec le défunt.

La SCI: une fausse bonne idée

La Société Civile Immobilière est un outil juridique et fiscal. Elle permet avant tout un confort non négligeable dans la transmission par étape de votre patrimoine mais surtout de façon équitable. Un des principaux problèmes de l’indivision quand les bien locatifs sont nombreux et à partager avec au moins 2 enfants, c’est que tous les biens n’ont pas la même valeur. Donc il est difficile de pouvoir transmettre à valeur égale des biens immobiliers aux enfants. La SCI permet de réunir tous les biens physiques et de partager des parts de sociétés entre vos enfants, à valeur égale.

Mais en matière d’investissement, en tant que parents, anticiper sur les besoins des enfants peut être une erreur grossière et créer une SCI dans l’unique but d’optimiser la fiscalité en fait partie. L’impôt sera toujours dû, que ce soit en votre nom propre ou par le biais d’une société civile. Le traitement de votre impôt s’appliquera de la même façon avec les mêmes barèmes existants. Même topo pour les revenus distribués par les biens que gèrent la SCI.

La SCI a des obligations : des coûts pour la constitution, une obligation de tenir une comptabilité et une obligation de faire une déclaration fiscale annuelle.

Les statuts d’une SCI permettent une distinction entre les avoirs et le pouvoir. Les associés confèrent des pouvoirs aux gérants (que peuvent être bien entendu les parents). A ce moment-là, le ou les gérant(s) peuvent prendre les décisions seuls sur les actifs qui composent la SCI. Si les statuts sont bien rédigés, la SCI permet aux parents de garder le contrôle et dans le même temps de convenir de comment sera fait la répartition du prix de vente si toutefois vente il y avait. Ce qui est une situation beaucoup plus simple que d’obtenir les accords et signatures de chaque associé de la SCI à chaque décision.

Enfin le vrai avantage de la SCI c’est la souplesse qu’elle offre dans la transmission. Il y a comme un côté «sur-mesure », car vous transmettez des parts sociales. Ces parts sociales ont une valeur comptable, adossée sur le parc immobilier, et sur laquelle l’impôt, au titre de droit de mutation, sera calculé. Si la SCI en tant que personne morale est endettée sur un bien, pour le calcul de l’impôt il faudra déduire de la valeur du bien le passif. La SCI offre un champ des possibles immenses : des parents peuvent souhaiter liquider un bien en le revendant à la SCI pour récupérer le cash pour le placer dans des enveloppes fiscales type assurance vie, et dans le même temps transmettre le bien progressivement aux enfants grâce aux caractéristiques de la SCI.

Néanmoins, imaginer la transmission de son patrimoine à travers une société civile immobilière peut être contraignant pour les héritiers si tous n’avaient pas prévus de continuer à gérer le patrimoine. Chacun a peut-être envie de s’accomplir personnellement de son côté avec ses propres projets personnels de vie.

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Conclusion

Après vous être préoccupé de développer votre patrimoine pour sécuriser l’avenir de vos enfants, le temps est venu de penser à une stratégie pour passer le flambeau à vos successeurs.

La fiscalité en France fait peur et chaque investisseur est soucieux du poids de celle-ci ; en cours de vie de projet d’investissement (taxe foncière et revenus générés), en sortie (à la revente sur une éventuelle plus-value) ou en fin de vie (succession). Sur le point de la succession, le sujet devient complexe tant les possibilités sont nombreuses et les choix qui influeront votre stratégie vont au-delà du quantifiable et au-delà de l’aspect financier. La fiscalité doit accompagner vos volontés et non être un élément moteur de vos actions.

Ce guide s’est voulu exhaustif mais n’est qu’une approche simplifiée des choses. Il convient de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour faire un point sur votre situation.

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A propos de l'auteur

Jonathan Bollou, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Jonathan :

La Gestion de Patrimoine a été une véritable révélation dans son cursus scolaire en 2015. Un an plus tard, Jonathan s’installe à Bordeaux pour continuer de s’accomplir professionnellement. Il apprend énormément de la relation client en occupant des postes de conseillers dans le domaine de la prévoyance, mais surtout bancaire.

Sa curiosité et ses lectures personnelles dans la gestion de patrimoine l’amènent à découvrir Netinvestissement en 2017. Transporté par le discours des cofondateurs insistant fortement notamment sur la pédagogie et l’importance de l’exhaustivité de l’offre, par les méthodes de travail qu’il maîtrise et qui en plus, font partis de lui. Il rejoint Netinvestissement en Janvier 2020 galvanisé et plein de motivation.

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Le 2020-05-14 17:50:34 par Eric F.

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