Pourquoi et comment investir dans la SCPI Cœur de Régions ?

1. Qui est derrière la SCPI ?

Sogenial Immobilier est spécialiste de la collecte et de la gestion de l’épargne depuis 40 ans. Le groupe est connu et reconnu sur la place car il est à l’origine des premières SCPI à capital variable sur le marché. Très tôt les épargnants ont pu avoir accès à un service sur mesure de gestion de fonds immobilier et de conseil en investissement par Sogenial Immobilier.

2000 : le groupe accélère son développement et devient une référence dans le milieu pour la gestion de compte de tiers. 12 ans plus tard, il obtient son agrément par l’AMF, reconnu désormais comme étant une société de gestion de portefeuille (SGP) spécialisée dans la gestion collective de véhicules immobiliers.

Sogenial Immobilier gère aujourd’hui plus de 10 fonds immobiliers que l’on appelle des OPPCI, SLP et SCPI. Le groupe crée, structure et gère des fonds immobiliers pour une clientèle de particuliers et d’institutionnels. Ainsi, les clients ont la garantie de confier leurs avoirs à une équipe pluridisciplinaire dotée d’une solide expertise couvrant l’intégralité des métiers d’un asset manager.

Grâce à tous ces fonds créés et gérés par Sogenial Immobilier, le groupe est à la tête de plus d'1 Md€ en valeur d’actifs.

La SCPI Cœur de Régions arrive 5 ans après Cœur de Ville qui est la deuxième SCPI que gère le groupe. Cœur de Régions est lancée fin octobre 2018. Comme son nom l’indique, elle a une diversité régionale, elle développe l’offre immobilière bien implantée et contribue fortement au rayonnement de nos régions :

• Auvergne-Rhône-Alpes
• Bourgogne-Franche-Comté
• Bretagne
• Centre-Val de Loire
• Grand Est
• Hauts-de-France
• Ile-de-France
• Normandie
• Nouvelle-Aquitaine
• Occitanie
• Pays de la Loire
• Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Seulement une est à ce jour inoccupée par Cœur de Régions, c’est la Bourgogne-Franche-Comté. Cœur de Régions a distillé ses investissements sur toutes les autres du territoire : au T4 2022, la SCPI compte 48 actifs avec 82 locataires (presque) partout en France.

La SCPI Cœur de Régions a été lancée fin octobre 2018. En l’espace de 4 ans, elle a déjà fait bénéficier à ses associés, entre le T2 et le T4, d’une hausse du prix de part non négligeable puisqu’on parle d'environ 1,60% par an. Pour les plus sceptiques d’entre vous : l’investissement en SCPI est un placement qui s’apprécie sur le long terme. Bien définir votre horizon de placement avec votre chef de projet est primordial. Néanmoins ce pourcentage est une tendance et témoigne du potentiel de valorisation important du parc immobilier en gestion.

Rien ne laisse présager de ce qui se passera dans le temps, mais apprécier ce qu’on a est le début de la richesse. Je vous invite à repenser à la moyenne des fonds en euros sur l’année 2019 qui est de 1.46% net de prélèvements sociaux mais brut de frais sur encours (source ACPR). Attention, ce n’est qu’une moyenne : comme pour tout, quelques bons élèves sortent du lot. Pour cela, vous pouvez vous rapprocher de votre chef de projet. Nous sommes sympas en plus !

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2. Une gestion très prudente

La catégorie de cette SCPI n’est ni commerces, ni résidences, ni bureaux…. Elle est tout simplement diversifiée. Nous pourrions la qualifier de multi classe d’actifs. Pour cela, je vous renvoie aux fondamentaux de ce véhicule. Comme je vous l’ai rappelé dans les premières lignes de ce guide : la SCPI est déjà diversifiée. Si vous rajoutez la possibilité supplémentaire de détenir toutes les typologies d’actifs de bureaux, résidentiel, commerces, parkings… c’est un booster supplémentaire pour maitriser encore mieux votre risque.

3. Quelques éléments de marché

N’ayez crainte, les gérants des SCPI œuvrent en ce sens et prévoient des scénarii pour protéger leur modèle économique et protéger les différents associés : vous ! Leur travail est justement d’anticiper les difficultés dans un contexte défavorable. Tout le monde a intérêt à ce que les choses se déroulent au mieux. Le secteur de la SCPI redoutait une chute de loyers à hauteur de 50% .

Les conséquences ont confirmé que le modèle de la SCPI et le travail de l’ensemble des professionnels (choix des locataires, la robustesse de ces derniers, capacité de négociation …) est bien fait. De fait, le taux de recouvrement de loyers sur l’ensemble des secteurs d’activités est de 78%.

Les secteurs d’activités sont différents et n’ont donc pas été marqué de la même façon par la covid19. Prenons l’exemple du marché du bureau : il est très maladroit et réducteur d’affirmer que les bureaux sont vides. On parle d’un marché, prenez le temps de vous renseigner sur les typologies de bureaux auxquels vous faites référence, et plus particulièrement : quels sont les bureaux dans lesquels votre SCPI investi ? Vous aurez la réponse précise : à quoi s’expose la SCPI choisie ? Les éléments factuels à considérer : le taux de recouvrement des loyers sur le marché de bureaux est de 80%.

Aujourd’hui en termes de diversification, la SCPI Cœur de Régions va investir sur tout le sol français et plus particulièrement chercher les régions du territoire les plus dynamiques sur les secteurs :

• Bureaux
• Locaux d’activité
• Commerces (boutiques, retail park, galeries commerciales)
• Plus globalement dans l’immobilier tertiaire (établissements de loisirs, cliniques, hôtellerie)

Il ne serait pas pertinent de vous donner la répartition entre les différents secteurs d’activité, puisque c’est nécessairement ce qui fait la force de cette SCPI : c’est totalement arbitraire. Aucun objectif de répartition n’est fixé dans les statuts. Autrement dit, elle vise 6% de distribution en se laissant le choix aux opportunités de marché selon la conjoncture. Elle saura faire preuve d’adaptation et arbitrer ses actifs pour atteindre au mieux ses promesses de distribution.

On peut aussi qualifier sa gestion d’opportuniste, c’est aussi vrai puisqu’elle interviendra sur le marché de l’immobilier ancien et aussi le neuf. La SCPI Cœur de Régions privilégiera les revenus immédiats et cherchera à optimiser son rendement dans le temps. Cœur de Régions va chercher à optimiser son rendement par le prix au moment de l’acquisition, préférant ainsi se positionner sur des actifs valant entre 1 et 10 Millions d’euros (versus 10M€ en général pour les sociétés de gestion du marché) lui permettant ainsi d’avoir une marge importante sur l’exploitation, donc travailler sur le rendement distribué aux associés.

Le fait de se positionner sur des valeurs plus petites en prix que ses concurrents lui permet d’avoir une base plus large : Cœur de Régions reçoit une grande quantité de dossiers à analyser pour les rentrer ou non en portefeuille. Elle est donc par nature très proactive et cela demande une très grande agilité. La récompense de ce travail c’est d’avoir accès aussi au « off-market » et devancer quelques concurrents qui manqueraient de structure. Cœur de Régions se différencie de ses concurrents puisque les actifs qu’elle rentre dans son parc doivent lui permettre d’obtenir un rendement élevé en déployant cette stratégie sur tous les marchés sur lesquels la SCPI se positionne. Cœur de Régions a aussi un véritable rôle dans notre tissu économique : Elle renforce l’ancrage des entreprises nationales et locales sur nos régions les plus dynamiques.

Les SCPI qui sont encore en phase de constitution de portefeuille, autrement dit : qui ont très peu d’historique, comme Cœur de Régions, peuvent parfois représenter une vraie opportunité en termes de valorisation dans le temps, et donc servir vos objectifs long terme. Pour cela, bien faire le point sur vos attentes et vos projets futurs avec votre chef de projet est primordial.

Un exemple : Cœur de Régions a besoin des actifs à l’exploitation qui sortent des rendements permettant de la positionner dans le haut de fourchette des SCPI. A la signature, les rendements acte en main qu’elle réussit à obtenir oscillent entre 8 et 9% pour des durées de bail ferme pouvant aller jusqu’à 12 ans sur un marché résilient comme l’alimentaire par exemple.

Le T4 2022 de Cœur de Régions a été marqué par près de 40 millions d'euros qui ont été investis sur 10 actifs situés en régions et qui viennent affirmer le positionnement diversifié, tant au niveau géographique que sectoriel, de la SCPI.

Un levier extrêmement puissant que Cœur de Régions utilise : le financement par l’externalisation, notamment le sales and leaseback. Kezako ? La SCPI est propriétaire mais en réalité elle passe par un organisme de crédit-bail pour l’acquisition, mais elle conserve l’exploitation dans le cadre d’un contrat de location. Vous comprenez bien la subtilité du montage : La Vie Saine est locataire de la SCPI, mais la SCPI est locataire du Crédit-bail. En attendant, la SCPI n’a rien mobilisé en fonds propres et pendant ce temps elle peut :

• Faire travailler sa trésorerie à des rendements plus conséquents que ceux de l’immobilier.
• Partir immédiatement sur une autre acquisition grâce à ses liquidités conservées et ne manquer aucune opportunité.

Celles et ceux qui ont l’habitude de se renseigner sur les SCPI savent qu’il est important de se renseigner sur la solvabilité de celui qui exploite le parc immobilier. Ainsi, un indicateur comme le report à nouveau peut être intéressant à intégrer dans le choix de votre SCPI. Même si le report à nouveau, seul, ne permet pas d’apprécier le niveau de réserve d’une SCPI dans son intégralité, Il reste néanmoins un indicateur fiable pour apprécier la philosophie d’une gestion plutôt, comme on a pour coutume de dire dans le milieu : « bon père de famille ».

Certaines SCPI rentrant dans la même catégorie « diversifiée » ont fait le choix de ne pas alimenter la ligne « report à nouveau » dans leur stratégie de gestion. Cœur de Régions, en plus d’avoir une distribution nettement supérieure à 6%, a une ligne de report à nouveau qui représente + de 20% du montant des dividendes distribués.

Autre point nettement important à souligner c’est le montant minimum de souscription : pour 2 636€ vous avez accès à une des SCPI les plus performantes du marché, ça vaut le coup non ? Son prix de part actuel est de 659€ et un minimum de 4 parts vous sera demandé au titre de votre première souscription.

Ne manquez pas de pouvoir assurer vos premiers loyers rapidement. En effet, le délai de jouissance est la période post souscription pendant laquelle vous ne percevez rien. Il est de plus en plus fréquent d’avoir un délai de jouissance égale au moins à 5 mois. Et même pour celle est ceux qui hésiteraient : il n’est pas rare de voir non plus une SCPI qui rallonge son délai de jouissance puisque en cas de collecte importante, il faut laisser du temps à cette dernière la possibilité de rentrer de nouveaux actifs en portefeuille. Même si pour vous, investisseur final, la contrainte administrative est totalement absorbée par le gestionnaire, elle n’en est pas moins existante.

4. Quelques éléments techniques

Même si le poids des recettes locatives sur l’ensemble des produits de la SCPI reste faible, la situation s’améliorera naturellement dans le temps à mesure que les actifs seront acquis pour la SCPI. Néanmoins, même à ce niveau, le rythme de croisière semble trouvé puisqu’il a fallu à Cœur de Régions attendre seulement le dernier trimestre de 2019 pour qu’elle trouve le rythme de sa gestion de flux et s’y tenir jusqu’aujourd’hui : entre 70 et 80%, c’est ce que représente en proportion ses recettes locatives par rapport au montant de dividendes distribués à l’ensemble des associés.

Enfin, pour celles et ceux qui connaissent parfaitement la SCPI, vous savez ou vous devez savoir que le mode de détention de ce véhicule permet de répondre à de multiples objectifs. La SCPI Cœur de Régions est accessible en direct, en pleine propriété, en démembrement, en contrat d'assurance-vie et de capitalisation via l'assureur Prepar-Vie et finançable à crédit dans l'offre d'Axa Thema.

Conclusion

Vous remarquez bien que sur l’ensemble des guides rédigés, les points forts mis en avant sur chaque SCPI sont différents. Cela montre bien que le choix de votre SCPI ne se fait pas sur le seul critère de rendement.

Vous devez vous intéresser de façon exhaustive à sa stratégie et sa gestion dans le temps. N’hésitez pas, nous sommes là pour faire ce travail pour vous !