Immobilier : quels sont les différents impôts ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Nous faisons souvent le rappel à travers les nombreux guides que nous vous mettons à disposition : un investissement immobilier doit bien se calibrer dans le temps. Nous le rappelons surtout pour la notion de risque qui semble être occultée par tout un chacun et ce du fait de notre rapport à la pierre, profondément ancrée dans nos mœurs.

Le risque, c’est entre autres de ne pas avoir anticipé certains aléas ou de ne pas avoir pensé à certains postes de dépenses.

Par poste de dépenses vous pensez assez naturellement aux travaux, ceux dits de gros œuvre par exemple (fondation, toiture, charpente, assainissement et tout ce qui est afférent à la solidité et stabilité du bâtiment) mais aussi ceux de second œuvre, les travaux qui visent à rendre aménageable l’habitation (cloisons intérieures, plomberie, isolation thermique etc.).

Si vous désirez plus d’informations sur les différents leviers de défiscalisation immobilière, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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La France : championne du monde en fiscalité immobilière

La France détient un nouveau titre à la suite de la publication du rapport de l’OCDE de décembre 2020. celui de championne du monde de la fiscalité immobilière. Pour information, depuis 2018, l’impôt sur le patrimoine français est deux fois plus élevé que le celui de la moyenne internationale, exprimée en point de PIB. Intéressant, non ?

Pour les amoureux de la pierre (neuf, ancien, ancien à rénover, opérations de marchands de bien, immeuble de rapport, immobilier fiscal etc.) il existe tout un tas de façons différentes de travailler cet actif immobilier et souvent vous pouvez profiter de nombreux avantages en matière fiscale. Cependant, les règles de base concernant l’imposition sont communes.

De plus, les cartes peuvent être rebattues à chaque nouveau quinquennat et ce à coups de réformes. Nous retiendrons d’ailleurs comme réformes importantes du quinquennat de notre président actuel la suppression de la taxe d’habitation (plus aucun foyer fiscal n’y sera assujetti à horizon 2023) ou encore la suppression de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour le remplacer par l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).

La question n’est pas de savoir si ces réformes sont pertinentes mais de quoi parlons-nous exactement lorsque nous parlons d’impôt lié à l’immobilier ? C’est ce que nous allons voir à travers ce guide.

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Dans la pluralité de l’impôt sur le patrimoine il convient d’en distinguer deux grandes catégories

1. L’imposition liée à l’occupation

Il s’agit principalement de la taxe d’habitation. Cette taxe concerne les locaux à usage d’habitation, c’est-à-dire ayant un mobilier rendant possible cette habitation. Par voie de conséquence, les logements vacants n’y sont pas soumis et ont leur propre taxe : taxe sur les logements vacants.

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Cette taxe est payée directement à la commune à laquelle est rattachée le logement. Elle sert au financement des services publics au niveau des communes. Elle sert aussi au financement des dépenses sociales et scolaires ainsi qu’au développement des équipements sportifs et culturels.

La personne qui en est redevable est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Concrètement, quel est cet impôt ? Il s’agit d’un impôt local qui prend en compte 3 paramètres : la localisation de votre bien, ses caractéristiques et la situation de l’occupant (ressources, composition du foyer familial etc.).

Elle se calcule en plusieurs étapes :

La valeur locative cadastrale

Il s’agit du montant de loyer que pourrait produire la propriété si elle était louée. A la fois pour l’habitation et ses dépendances. Ce qui sera considérée : une surface pondérée à laquelle sera appliqué un tarif communal représentatif des loyers relatifs au marché de 1970, ce qui donnera une valeur locative. Un des avantages de ce mode de calcul est que cette valeur locative est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire annuel qui change tous les ans. Vous bénéficiez depuis 2017 de la possibilité d'obtenir un abattement sur la valeur locative de 1/3 ou 2/3 selon les cas codifiés par l’article 1414-I bis 2 du CGI.

Les abattements

Le cas échéant, il est possible d’appliquer un abattement sur la valeur locative de votre résidence principale en fonction de ce qui a été voté par la collectivité concernée. En effet, cette dernière pourrait se baser sur une valeur locative moyenne des habitations qui sont de son ressort. Ces abattements sont de 2 ordres différents et peuvent atteindre jusqu’à 50%. Ils peuvent être obligatoires en fonction des personnes à charge de votre foyer fiscal ou facultatifs si la collectivité a délibéré en leur faveur (abattement général, abattement en fonction du niveau de revenus et abattement en faveur des personnes handicapées ou invalides).

Base nette d’imposition (le taux de cotisation)

Ce taux est voté par chaque collectivité et des majorations peuvent exister pour les résidences secondaires et donc peuvent porter le taux beaucoup plus haut.

Frais de gestion

Pour sa gestion administrative, sa mission de recouvrement et des dégrèvements que l’Etat prend à sa charge, celui-ci prendra aussi des frais de gestion qui s’ajouteront au montant total de vos cotisations obtenu par l’application du taux en amont. Par exemple 1% des cotisation communales, 8% des cotisation syndicales. Il en existe d’autres.

  • Prélèvement pour base élevée : un taux de prélèvement qui s’applique quand la valeur locative dépasse un certain seuil en fonction de s’il s’agit de votre résidence principale ou résidence secondaire.
  • Plafonnement : il s’agit d’un dégrèvement automatique/obligatoire qui s’applique sur la taxe d’habitation principale selon si le contribuable n’est pas sujet à l’IFI l’année N-1 d’imposition et d’un RFR qui ne dépasse pas une certaine limite fixée par l’article .
  • Dégrèvement vers suppression progressive : enfin, comme cela a été dit en introduction, depuis 2018 la réforme nationale de la taxe d’habitation qui prévoit sa suppression pour tous les foyers à horizon 2023. Cette réforme se fait en 2 grandes étapes, coupées elles-mêmes en 3 étapes annuelles. C’est bien connu, en France nous aimons le principe de progressivité et de proportionnalité donc les premiers concernés par l’exonération partielle ou dégressive sont les foyers dits modestes : en cas de non exposition à l’IFI et un revenu fiscal de référence ne dépassant pas une certaine limite pour avoir droit soit à une exonération totale ou dégressive.

La taxe foncière

La taxe foncière est aussi un impôt local que seuls les propriétaires et/ou usufruitiers d’un bien immobilier quelconque doivent s’acquitter. Cet impôt sert à financer une quote-part du budget des institutions publiques jusqu’au département : collectivités territoriales (des communes, l’intercommunalités et le département) pour développer les équipements collectifs et services proposés aux particuliers. Même cas de figure que la taxe d’habitation : c’est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition qui en est redevable.

Comme cet impôt concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, il convient de distinguer les propriétaires de logements anciens : on parle alors de taxe foncière d’une propriété bâtie et l’inverse pour les logements acquis sur plan : taxe foncière d’une propriété non bâtie.

Encore une fois, pour le calcul de la taxe foncière Vous retrouvez :

  • La valeur locative cadastrale.
  • Diminuée d’un abattement de 50% (donc fonction des caractéristiques de votre logement et de ses dépendances s’il en possède etc.).
  • Avec ensuite application sur cette base d’imposition du taux voté par les collectivités territoriales.

Il existe bien évidemment des cas de dispense totale à cette taxe. De fait, une exonération totale en faveur des personnes âgées, des personnes handicapées ou foyers modestes : c’est la perception de certaines allocations qui détermine le cas de figure dans lequel vous êtes. Par exemple allocation adultes handicapés, pour les personnes en situation de handicap.

Il existe également des cas d’exonérations totales temporaires :

  • 2 ans pour toutes les constructions neuves à usage d’habitation. Cette exonération s’applique à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux. Pour se faire, il vous suffit d’en faire la demande au centre des impôts au plus tard 90 jours après la date d’achèvement des travaux.

Attention :

Dans le cas où votre logement est exploité à d’autres fins que de l’habitation, même en cas de construction neuve, l’exonération de la taxe foncière peut n’être que partielle (concernant uniquement la part départementale, les parts communales et intercommunales restant dues)

  • 5 ans : dans certains cas, sous condition de délibération des collectivités territoriales dont vous dépendez, vous pouvez être exonéré partiellement ou totalement de taxe foncière lorsque vous avez engagé des travaux en faveur de la transition énergétique (anciennement CITE devenu MaPrimRenov).

L’IFI, anciennement ISF

L’IFI, anciennement ISF est encore une spécificité française puisqu’une grande majorité des pays ne taxent que les revenus et non le patrimoine. Cet impôt a été mis en place durant le mandat de François MITTERAND en 1982. d’abord nommé IGF (Impôt sur les Grandes Fortunes) puis rebaptisé ISF 7 ans plus tard. En 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Le principe reste le même, la justice sociale est le rôle de cet impôt.

En revanche, le champ d’application est beaucoup plus restreint avec l’IFI. Avec l’ISF, tout votre patrimoine était compris dans l’assiette, y compris l’épargne non règlementée (livrets bancaires, comptes courants etc.), vos placements financiers (assurance vie, PEA, comptes titres assurance vie), évidemment l’immobilier et les objets de luxe dits bateaux de plaisance.

Désormais, avec l’IFI, le champ se concentre uniquement sur l’immobilier. Et l’immobilier sous toutes ses formes : unité de compte immobilière en assurance vie, parts de SCPI, terrains bâtis et en construction, leurs dépendances etc.

Le véritable changement porte sur le champ d’application et quelques dettes ou charges qui ne sont plus déductibles de l’assiette imposable comme votre impôt sur le revenu ou des intérêts d’emprunt hors immobilier par exemple.

En revanche, déduisez vos dons pour un organisme d’intérêt général si vous en avez effectué car cela vous permet de réduire votre montant d’IFI à hauteur de 75% du montant donné, dans la limite de 50 000€.

Lorsque vous mettez un de vos biens à la location sur le marché, les revenus que vous en tirez sont bien évidemment soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que vos revenus d’activité ou de retraite. Peuvent s’ajouter à votre imposition (barème progressif de l’impôt sur le revenu) des cotisations sociales. Il convient donc de distinguer de quelle typologie de revenus il s’agit mais également de la manière dont le bien est loué : vide ou meublé.

Les revenus locatifs tirés de la location vide (ou nue) sont des revenus qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus tirés de la location meublée sont des revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Voir aussi :

n’hésitez pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de définir votre profil et vos besoins à la fois en matière immobilière que fiscale.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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