Immobilier : quels sont les différents impôts ?

La France : championne du monde en fiscalité immobilière

La France détient un nouveau titre à la suite de la publication du rapport de l’OCDE de décembre 2020. celui de championne du monde de la fiscalité immobilière. Pour information, depuis 2018, l’impôt sur le patrimoine français est deux fois plus élevé que le celui de la moyenne internationale, exprimée en point de PIB. Intéressant, non ?

Pour les amoureux de la pierre (neuf, ancien, ancien à rénover, opérations de marchands de bien, immeuble de rapport, immobilier fiscal etc.) il existe tout un tas de façons différentes de travailler cet actif immobilier et souvent vous pouvez profiter de nombreux avantages en matière fiscale. Cependant, les règles de base concernant l’imposition sont communes.

De plus, les cartes peuvent être rebattues à chaque nouveau quinquennat et ce à coups de réformes. Nous retiendrons d’ailleurs comme réformes importantes du quinquennat de notre président actuel la suppression de la taxe d’habitation (plus aucun foyer fiscal n’y sera assujetti à horizon 2023) ou encore la suppression de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour le remplacer par l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).

La question n’est pas de savoir si ces réformes sont pertinentes mais de quoi parlons-nous exactement lorsque nous parlons d’impôt lié à l’immobilier ? C’est ce que nous allons voir à travers ce guide.

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1. L’imposition liée à l’occupation

Il s’agit principalement de la taxe d’habitation. Cette taxe concerne les locaux à usage d’habitation, c’est-à-dire ayant un mobilier rendant possible cette habitation. Par voie de conséquence, les logements vacants n’y sont pas soumis et ont leur propre taxe : taxe sur les logements vacants.

Cette taxe est payée directement à la commune à laquelle est rattachée le logement. Elle sert au financement des services publics au niveau des communes. Elle sert aussi au financement des dépenses sociales et scolaires ainsi qu’au développement des équipements sportifs et culturels.

La personne qui en est redevable est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Concrètement, quel est cet impôt ? Il s’agit d’un impôt local qui prend en compte 3 paramètres : la localisation de votre bien, ses caractéristiques et la situation de l’occupant (ressources, composition du foyer familial etc.).

Elle se calcule en plusieurs étapes :

La valeur locative cadastrale

Il s’agit du montant de loyer que pourrait produire la propriété si elle était louée. A la fois pour l’habitation et ses dépendances. Ce qui sera considérée : une surface pondérée à laquelle sera appliqué un tarif communal représentatif des loyers relatifs au marché de 1970, ce qui donnera une valeur locative. Un des avantages de ce mode de calcul est que cette valeur locative est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire annuel qui change tous les ans. Vous bénéficiez depuis 2017 de la possibilité d'obtenir un abattement sur la valeur locative de 1/3 ou 2/3 selon les cas codifiés par l’article 1414-I bis 2 du CGI.

Les abattements

Le cas échéant, il est possible d’appliquer un abattement sur la valeur locative de votre résidence principale en fonction de ce qui a été voté par la collectivité concernée. En effet, cette dernière pourrait se baser sur une valeur locative moyenne des habitations qui sont de son ressort. Ces abattements sont de 2 ordres différents et peuvent atteindre jusqu’à 50%. Ils peuvent être obligatoires en fonction des personnes à charge de votre foyer fiscal ou facultatifs si la collectivité a délibéré en leur faveur (abattement général, abattement en fonction du niveau de revenus et abattement en faveur des personnes handicapées ou invalides).

Base nette d’imposition (le taux de cotisation)

Ce taux est voté par chaque collectivité et des majorations peuvent exister pour les résidences secondaires et donc peuvent porter le taux beaucoup plus haut.

Frais de gestion

Pour sa gestion administrative, sa mission de recouvrement et des dégrèvements que l’Etat prend à sa charge, celui-ci prendra aussi des frais de gestion qui s’ajouteront au montant total de vos cotisations obtenu par l’application du taux en amont. Par exemple 1% des cotisation communales, 8% des cotisation syndicales. Il en existe d’autres.

• Prélèvement pour base élevée : un taux de prélèvement qui s’applique quand la valeur locative dépasse un certain seuil en fonction de s’il s’agit de votre résidence principale ou résidence secondaire.
• Plafonnement : il s’agit d’un dégrèvement automatique/obligatoire qui s’applique sur la taxe d’habitation principale selon si le contribuable n’est pas sujet à l’IFI l’année N-1 d’imposition et d’un RFR qui ne dépasse pas une certaine limite fixée par l’article .
• Dégrèvement vers suppression progressive : enfin, comme cela a été dit en introduction, depuis 2018 la réforme nationale de la taxe d’habitation qui prévoit sa suppression pour tous les foyers à horizon 2023. Cette réforme se fait en 2 grandes étapes, coupées elles-mêmes en 3 étapes annuelles. C’est bien connu, en France nous aimons le principe de progressivité et de proportionnalité donc les premiers concernés par l’exonération partielle ou dégressive sont les foyers dits modestes : en cas de non exposition à l’IFI et un revenu fiscal de référence ne dépassant pas une certaine limite pour avoir droit soit à une exonération totale ou dégressive.

La taxe foncière

La taxe foncière est aussi un impôt local que seuls les propriétaires et/ou usufruitiers d’un bien immobilier quelconque doivent s’acquitter. Cet impôt sert à financer une quote-part du budget des institutions publiques jusqu’au département : collectivités territoriales (des communes, l’intercommunalités et le département) pour développer les équipements collectifs et services proposés aux particuliers. Même cas de figure que la taxe d’habitation : c’est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition qui en est redevable.

Comme cet impôt concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, il convient de distinguer les propriétaires de logements anciens : on parle alors de taxe foncière d’une propriété bâtie et l’inverse pour les logements acquis sur plan : taxe foncière d’une propriété non bâtie.

Encore une fois, pour le calcul de la taxe foncière Vous retrouvez :

• La valeur locative cadastrale.
• Diminuée d’un abattement de 50% (donc fonction des caractéristiques de votre logement et de ses dépendances s’il en possède etc.).
• Avec ensuite application sur cette base d’imposition du taux voté par les collectivités territoriales.

Il existe bien évidemment des cas de dispense totale à cette taxe. De fait, une exonération totale en faveur des personnes âgées, des personnes handicapées ou foyers modestes : c’est la perception de certaines allocations qui détermine le cas de figure dans lequel vous êtes. Par exemple allocation adultes handicapés, pour les personnes en situation de handicap.

Il existe également des cas d’exonérations totales temporaires :

• 2 ans pour toutes les constructions neuves à usage d’habitation. Cette exonération s’applique à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux. Pour se faire, il vous suffit d’en faire la demande au centre des impôts au plus tard 90 jours après la date d’achèvement des travaux.

• 5 ans : dans certains cas, sous condition de délibération des collectivités territoriales dont vous dépendez, vous pouvez être exonéré partiellement ou totalement de taxe foncière lorsque vous avez engagé des travaux en faveur de la transition énergétique (anciennement CITE devenu MaPrimRenov).

L’IFI, anciennement ISF

L’IFI, anciennement ISF est encore une spécificité française puisqu’une grande majorité des pays ne taxent que les revenus et non le patrimoine. Cet impôt a été mis en place durant le mandat de François MITTERAND en 1982. d’abord nommé IGF (Impôt sur les Grandes Fortunes) puis rebaptisé ISF 7 ans plus tard. En 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Le principe reste le même, la justice sociale est le rôle de cet impôt.

En revanche, le champ d’application est beaucoup plus restreint avec l’IFI. Avec l’ISF, tout votre patrimoine était compris dans l’assiette, y compris l’épargne non règlementée (livrets bancaires, comptes courants etc.), vos placements financiers (assurance vie, PEA, comptes titres assurance vie), évidemment l’immobilier et les objets de luxe dits bateaux de plaisance.

Désormais, avec l’IFI, le champ se concentre uniquement sur l’immobilier. Et l’immobilier sous toutes ses formes : unité de compte immobilière en assurance vie, parts de SCPI, terrains bâtis et en construction, leurs dépendances etc.

Le véritable changement porte sur le champ d’application et quelques dettes ou charges qui ne sont plus déductibles de l’assiette imposable comme votre impôt sur le revenu ou des intérêts d’emprunt hors immobilier par exemple.

En revanche, déduisez vos dons pour un organisme d’intérêt général si vous en avez effectué car cela vous permet de réduire votre montant d’IFI à hauteur de 75% du montant donné, dans la limite de 50 000€.

Lorsque vous mettez un de vos biens à la location sur le marché, les revenus que vous en tirez sont bien évidemment soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que vos revenus d’activité ou de retraite. Peuvent s’ajouter à votre imposition (barème progressif de l’impôt sur le revenu) des cotisations sociales. Il convient donc de distinguer de quelle typologie de revenus il s’agit mais également de la manière dont le bien est loué : vide ou meublé.

Les revenus locatifs tirés de la location vide (ou nue) sont des revenus qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus tirés de la location meublée sont des revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont payés par tous les contribuables français domiciliés en France percevant des revenus générés par leur activité ou leur patrimoine et placements.

Les prélèvements sociaux sont constitués de 4 grandes composantes :

• Contribution Sociale Généralisée (CSG) créée en 1990 dans le but de financer la Sécurité Sociale. Puis en 2018 réorientation des montants de cotisation vers l’assurance chômage. Le taux de la CSG est de 9,2% actuellement mais dépend de la nature des revenus concernés. Sur ce guide nous parlerons uniquement de revenus liés à l’immobilier. Une partie de la CSG est donc déductible de votre revenu global au taux de 6,80%.
• Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : créée en 1996 dans le but de maitriser l’endettement de la Sécurité Sociale. Le taux en vigueur actuellement est de 0,5%.
• Prélèvement de solidarité : mis en place depuis le 1er janvier 2019. Cette contribution sociale n’est qu’en fait une fusion de plusieurs autres prélèvements qui existaient auparavant (contribution additionnelle pour le RSA, prélèvement social, contribution additionnelle au prélèvement social). La collecte de cette cotisation est affectée directement au budget de l’état contrairement aux autres qui financent la protection sociale. Son taux actuel est de 7,5%.

Évidemment, le montant total de ce que vous facturez en loyer n’est pas totalement imposé. La question du régime fiscal se pose donc. En d’autres termes, de quelle façon vais-je déterminer le montant de mes revenus imposables ? Soit en soustrayant du montant de mes revenus facturés le montant de certaines charges (régime réel) soit en soustrayant un taux forfaitaire (régimes « micro») qui s’applique de façon standard, jusqu’à un certain seuil de revenus. à savoir 15 000 € pour une location nue avec 30% d’abattement forfaitaire et 70 000 € pour une location meublée avec 50% d’abattement forfaitaire.

2. Impôts liés à la transmission

Les « frais de notaire »

Il s’agit de la somme que vous versez chez le notaire lors d’un achat immobilier et qui s’ajoute au prix d’acquisition du bien objet de la transaction. Un notaire est, pour ne pas dire obligatoire, mais nécessaire quasiment pour toute transaction immobilière car il vient sécuriser sur le plan juridique votre acquisition, et par conséquent votre titre de propriété.

Il est le seul intervenant à pouvoir rédiger l’acte authentique pour lequel il engage sa responsabilité. Ces démarches sont assurées dans le but que la transaction se réalise sans surprise. C’est une spécialité française que peuvent nous envier quelques pays anglo-saxons puisqu'aux États-Unis c’est quasiment un tiers des ventes signées qui conduit à un contentieux.

Le notaire publie l’acte authentique au service de publicité foncière (SPF). Cette publicité foncière protège l’acquéreur des créanciers du vendeur, par exemple, qui ne pourront plus revendiquer votre titre de propriété du bien.

Le montant de ces frais versés chez le notaire dépend du type de bien acheté : neuf ou ancien, les frais sont différents. Dans le montant qui vous est demandé au titre des frais de notaire, tout ne revient pas au notaire. L’essentiel du montant représente des droits de mutation : il s’agit d’un ensemble de taxes que le notaire réceptionne et reverse au Trésor Public (l’état et aux collectivités locales).

Pour son travail (rédaction de l’acte authentique, conservation des hypothèques, cadastres etc.) le notaire perçoit en moyenne 15% des frais globaux, les taxes pour les collectivités et l’Etat représentant environ 70%. les débours, proportion qui sert à rémunérer les actes nécessaires à la transaction et payer l’ensemble des intervenants (documents d’urbanisme, géomètre etc.) représentent, eux, 15% également.

Ces proportions ne sont qu’un ordre de grandeur et changent dès lors que le bien acheté est neuf. N’y ayant pas de droits de mutation dans le neuf, vous entendrez parler de « frais de notaire réduits ».

La plus-value immobilière

Lorsque la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier est positive, vous déclarez une plus-value. Dans le cas contraire, il s’agit de moins-value.

Pour les biens qui ont été reçus en donation c’est la valeur déclarée à la donation qui est prise en compte.

Cependant, certaines ventes même en cas de plus-value peuvent être exonérées d’imposition.

Comment déterminer la PV ?

Pour déterminer le montant de la plus-value, le prix de vente n’est pas uniquement le prix d’expertise ou du moins le prix demandé par le vendeur.

Le prix de vente est diminué des frais de cession et du montant de la TVA (le cas échéant). Et le prix d’achat majoré de certaines charges (frais d’acquisition, indemnités versées au vendeur, montant des travaux etc.).

La dépense des travaux est encadrée par le code général des impôts. seuls les travaux ayant pour objet le maintien ou la remise en bon état de l’immeuble pour un usage dit normal sont éligibles.

Sinon, le cas le plus simple, c’est la majoration du prix par un taux forfaitaire de 15% accordé par l’administration fiscale sans justificatifs.

Enfin, sachez que ne subit aucune imposition sur la plus-value immobilière la résidence principale.

Il existe de nombreux cas d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière définit dans les II et III de l’article 150 U CGI comme par exemple la vente de la résidence principale, la vente d’un bien à un organisme en charge du logement social jusqu’au 31 décembre 2022 ou si le prix de vente du bien concerné est inférieur à 15 000€ (30 000€ pour un couple).

Attention, l’imposition est double : une fois que la plus-value brute est déterminée, s’applique un taux forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu de 19%. Ensuite, s’applique le taux des prélèvements sociaux de 17,2%. La somme des deux vous donne votre imposition liée à la cession.

Néanmoins il y a des abattements dès lors que votre bien immobilier est détenu depuis au moins 5 ans. à savoir un abattement de 6% par an jusqu’à la 21ème année, puis 4% par an pour la 22ème année sur l’imposition sur le revenu et un abattement de 1,65% par an jusqu’à la 21ème année, puis 1,60% pour la 22ème année, puis 9% par an jusqu’à 30 ans pour la part de prélèvements sociaux.

Des abattements exceptionnels existent également, notamment sur la cession des biens immobiliers bâtis ou des terrains à bâtir. La condition : (re)construire des immeubles d’habitation collectifs situés dans une zone où il y a un déficit important d’offre de logements. Cet abattement exceptionnel peut monter jusqu’à 85%. Cet avantage est assorti à d’autres conditions comme le fait que les logements sociaux doivent représenter au moins 50% de la construction.

Conclusion

En matière d’immobilier, par nature, l’imposition est forte. Des cas d’exonération existent mais sont souvent insuffisants pour obtenir quelque chose de durable dans le temps.

Pour pallier cela, il existe des lois de défiscalisation vous permettant à la fois de vous constituer un patrimoine immobilier en direct en évitant la case impôt. Il est possible d’agir sur le solde de votre impôt ou d’agir directement sur le montant des revenus que vous renseignez sur votre déclaration.

Certains dispositifs comme la loi Pinel ou un programme en Déficit foncier n’optimisent pas votre fiscalité de la même façon, par exemple.

Il vous est également possible de faire de l’immobilier différemment à travers un fonds qui a pour objet de gérer des actifs immobiliers. C’est de l’immobilier indirect, souvent éligible aux contrats d’assurance-vie et profitant donc du cadre fiscal favorable de celle-ci.

Il n’est jamais excessif de rappeler que la résidence principale est un moyen extrêmement intéressant pour vous constituer un patrimoine qui échappe presque totalement à l’imposition.

Quoiqu’il en soit, n’hésitez pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de définir votre profil et vos besoins à la fois en matière immobilière que fiscale.