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Les 10 choses à savoir sur l'investissement immobilier en Déficit Foncier

L’article « Les 10 choses à savoir sur l'investissement immobilier en Déficit Foncier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Hors dispositif spécifique de défiscalisation, le droit commun de l'investissement immobilier dans l'ancien - avec travaux - permet déjà de réduire le montant de vos impôts de façon significative. Le tout sans les contraintes assorties au dispositif Pinel ou au dispositif Denormandie.

Le déficit foncier est un sujet que peu d’investisseurs maîtrisent. En effet, que ce soit par manque d’information ou parce que la structure de leurs investissements immobiliers ne le permet pas, trop peu d’investisseurs optimisent ce facteur. C’est pourtant aujourd’hui l’un des derniers outils pour optimiser votre fiscalité immobilière de façon mécanique.

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, il est possible d’opter entre deux options. La première option est le régime du micro foncier, c’est à dire de bénéficier d’un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers, lorsque ceux-ci ne dépassent pas 15 000€/an. La deuxième option consiste à déclarer vos revenus fonciers au régime du réel au moins pour trois ans. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des charges et l’ensemble des dépenses qui ont été nécessaire à l’entretien et au bon usage de votre bien immobilier. Cela devient très intéressant lorsque les charges sont supérieures aux revenus : on appelle ça le déficit foncier.

Nous verrons à travers ce guide quels sont les moyens pour optimiser ce déficit foncier.

1. Les conditions à remplir pour imputer un déficit foncier ?

Pour pouvoir prétendre à la déduction du déficit foncier, l’investisseur immobilier doit respecter trois conditions :

  • Louer son bien immobilier vide : s’il est meublé, les loyers perçus entrent dans une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux-ci ouvrent toutefois droit à un autre type de déficit, ainsi qu’à l’amortissement dans certaines conditions
  • Être imposé au régime réel : le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux, le micro foncier ou le réel. Dans le premier cas, il bénéficie d’un abattement de 30 % sur les revenus bruts dégagés par la mise en location de l’immeuble vide, qui correspond aux charges estimées. En régime réel, il peut en revanche déduire les charges réelles liées à la gestion du bien et ainsi créer du déficit foncier
  • Louer le bien immobilier de manière continue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.

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2. Le cumul du déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Le report foncier peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme :

  • La loi Pinel : le dispositif Pinel ancien « optimisé déficit foncier » consiste, pour l’investisseur, à acquérir des biens fortement dégradés dans des zones foncières tendues (donc le plus souvent, à fort potentiel de rentabilité) ou des biens professionnels à transformer, et de prendre en charge les travaux. Ceux-ci peuvent être éligibles, en fonction de leur nature, au Pinel ou au déficit foncier et il est ainsi possible de cumuler les avantages fiscaux des deux dispositifs
  • Le dispositif Cosse : la loi Élan de 2018 est venue renforcer l’intérêt du cumul de la loi Cosse avec le déficit foncier, en portant le plafond des charges déductibles à 15 300 €, contre 10 700 € en régime normal
  • La loi monuments historiques : de manière générale, la déduction du déficit foncier s’opère sur le revenu global et non sur les revenus fonciers, un avantage qui se cumule avec la défiscalisation des biens historiques.

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3. Les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du CGI qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier.

Sont donc admises en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire
  • Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire)
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A
  • Les impôts, autres que ceux incombant normalement à l’occupant, perçus, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés. Attention, les intérêts d’emprunt ne peuvent à eux-seuls générer du déficit foncier
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Cette liste est exhaustive. Par exemple, les frais de notaires et autres frais d’acquisition payés aux agences immobilières ne peuvent pas être admis en déduction.

4. Investir dans le cadre du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

Tout le monde n’a pas le temps et les compétences pour gérer des travaux lors d’un investissement immobilier. Ainsi, pour ceux d’entre vous qui recherchez à la fois à réduire fortement votre niveau d’imposition et à vous créer du déficit foncier, des promoteurs créent des opérations qui vous permettent d’obtenir ce double avantage. Il s’agit en fait d’opérations de réhabilitation d’immeubles anciens de grand standing qui bénéficient d’un cachet important.

Au sein de ce support d’investissement, une partie du budget du projet sert de base au calcul de la réduction liée au dispositif Pinel. Vous avez ainsi droit à une réduction d’impôts allant de 12% à 21% de la part investissement consacrée au Pinel que vous déduirez sur des périodes allant de 6 à 12 ans.

La part du budget consacrée à la création du déficit foncier (travaux) va vous permettre de déduire cette enveloppe de charges de vos revenus fonciers existants. Vous avez ainsi la possibilité de déduire toutes ces sommes jusqu’à -10 700€ de déficit foncier par an. Si vous dépassez ce montant vous avez la possibilité de le reporter sur les 10 années suivantes.

Le principal avantage de ce type d’opération est que vous bénéficiez d’un double levier fiscal. Mais également, pour les personnes qui souhaitent réaliser un projet mais qui n’ont ni le temps ni les compétences nécessaires, vous avez la certitude d’obtenir un projet clef en main sur lequel vous n’avez pas de surprises ou de chantier à gérer.

Par ailleurs, il faut garder à l’esprit que les biens concernés par ces opérations sont des biens de caractères souvent situés dans les centres historiques ou les quartiers très en vogue.

Afin de vous accompagner au mieux, nous avons choisi le groupe CIR qui depuis 30 ans, allie passion de l’immobilier et intérêt patrimonial. C’est LE spécialiste de la rénovation du bâti ancien en cœur de ville. Pour faire simple, le Groupe CIR, c’est 1250 immeubles rénovés dans les principales villes de France dont 1050 appartements rénovés par an, 110 chantiers gérés simultanément en France, 1230 artisans spécialisés dans les métiers d’art et œuvrant sur leurs chantiers.

C’est un acteur de premier rang qui a été primé par le Palmarès de Gestion de Fortune dans la catégorie Malraux, Monuments historiques et déficit foncier pendant 6 années consécutives ! Il ne s’agit donc pas là du fruit du hasard. Ceci s’explique par le fait que le Groupe CIR propose des rénovations en profondeur, d’un haut niveau de technicité, avec des finitions d’une qualité remarquable afin de privilégier la qualité du logement. Aussi, ce dernier a à cœur d’apporter des solutions sur des villes de tailles moyennes plébiscitées pour leur qualité de vie, en cœur de villes attractives (que ce soit pour les résidents comme pour les investisseurs).

Le groupe CIR c’est aussi un ensemble de garanties assurant à l’investisseur le respect des délais annoncés pour les travaux (indemnisation des loyers perdus le cas échéant), le montant des travaux (même si celui-ci est supérieur au budget initial) ainsi qu’une garantie juridique et fiscale permettant de confirmer que le montage fiscal est en règle. Même après la livraison, en cas de contrôle de l’administration fiscale, une aide est prévue afin d’apporter les éléments de réponse.

En outre, ce promoteur est sélectionné pour son savoir-faire, ses réalisations passées, la qualité de son offre et des services apportés mais aussi pour sa solidité financière !

5. La déduction des intérêts d’emprunt

Quand vous réalisez votre déclaration de revenus fonciers au régime réel, vous avez la possibilité de déduire la quasi totalité des charges supportées par votre investissement. Ainsi, les intérêts d’emprunt et l’assurance de votre prêt viennent en déduction de vos revenus fonciers. Mais il existe un détail d’une grande importance que tous les investisseurs ne maîtrisent pas. En effet, vous avez la possibilité de créer du déficit foncier avec l’ensemble des charges hormis vos intérêts d’emprunts. De fait, vous devrez vous servir de l’ensemble des autres charges pour créer un résultat foncier négatif.

Mais si vous n’utilisez pas la totalité de vos intérêts d’emprunt sur l’année en cours (car ils dépassent le montant des loyers déclarés), ils ne sont pas perdus pour autant. Vous avez la possibilité de les reporter sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes. De cette manière lors de votre prochaine déclaration, vous commencerez par déduire les intérêts d’emprunt les plus anciens avant de consommer ceux de l’année en cours.

6. Travaux d’amélioration de l’habitat

Contrairement à la pensée commune, tous les travaux que vous réalisez sur votre investissement ne sont pas déductibles. En effet, seuls certains d’entre eux vous permettent de réduire votre résultat foncier. Ainsi, pour que ces travaux soient éligibles, ils doivent permette d’apporter à l’immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté, mais sans modifier la structure de l’immeuble.

Vous pouvez ainsi faire entrer dans vos frais le changement d’un chauffage par un système plus performant, mais en revanche, changer la couleur du carrelage ne sera pas retenu. La palette des travaux qui entrent dans cette catégorie est très large et certains peuvent même prêter à confusion. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine Netinvestissement qui peut vous aider à déterminer si vos travaux sont éligibles au déficit foncier.

7. Indemnité de rachat de prêt

En cette période de taux extrêmement bas, certains en ont peut-être profité pour renégocier leur prêt. Peu de gens le savent, mais vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les frais engagés pour cette renégociation. En effet, conformément à ce qui ressort de l’article 13 du CGI, les propriétaires sont, en outre, autorisés à déduire, en dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du code général des impôts, celles engagées « en vue de l’acquisition et de la conservation de leur revenu ».

A la vue des montants prélevés par les banques lors de rachat anticipé sur votre prêt immobilier (3% du capital restant du ou 6 mois d’intérêts) le gain sur vos revenus foncier peut être substantiel.

8. Les frais de copropriété

En tant que propriétaire d’un logement dans un collectif, vous devez participer aux frais de fonctionnement de la copropriété. Mais vous êtes en droit de facturer une partie de ces frais à votre locataire. La partie restant à votre charge peut être déduite de votre revenu foncier dans sa totalité. Ainsi, quand vous subissez des augmentations de frais de copropriété, leur impact sera moindre du fait que vous le déduirez de vos revenus fonciers.

Beaucoup savent que les frais de gestion d’une agence et les assurances locatives (y compris MRH) sont déductibles mais oublient la part de copropriété qui peut représenter des sommes conséquentes dans le temps (en particulier en cas de travaux d’amélioration).

9. Déficit foncier OU prise en compte dans le calcul des plus-values

A la revente de votre bien immobilier, l’impôt sur la plus-value immobilière sera à régler à l’administration fiscale.

Si vous avez bénéficié d’un déficit foncier à l’occasion de travaux d’amélioration, vous ne pourrez pas déduire ces montants dans le calcul de votre plus-value. Cela évite de bénéficier deux fois des frais engagés pour l’entretien de votre patrimoine. Il sera judicieux de choisir entre les deux, à savoir le bénéfice du déficit foncier ou baisser le montant de la plus-value immobilière.

Pour cela, il faudra tenir compte de la fiscalité qui permet une exonération totale après 30 ans de détention.

10. Une contrainte de location pendant les 3 prochaines années

Bénéficier du déficit foncier vous permet donc de diminuer votre résultat foncier et par conséquent de baisser votre impôt sur le revenu à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition.

Parallèlement vous économisez aussi sur les prélèvements sociaux (17,2%).

La contrepartie de cet avantage fiscal, vous engage à louer votre bien immobilier pendant 3 ans supplémentaires. Cela veut dire, qu’avant de vendre et pour ne pas être requalifié fiscalement, vous devrez justifier d’un résultat foncier positif, les trois années précédent la vente immobilière (cf art 156-I-3 du CGI).

Conclusion

Le déficit foncier est un sujet complexe que peu de contribuables maîtrisent et c’est pourtant un levier qui a une grande importance quand vous décidez d’investir en immobilier locatif.

Une fois cette option retenue, vous avez l’impossibilité de changer de régime de déclaration pendant trois ans ce qui implique que ce choix soit adapté à votre situation actuelle et future.

Pour être sûr de ne pas faire d’erreurs, vous pouvez demander conseil à un professionnel de la gestion de patrimoine tel que nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement. Ils sauront vous orienter dans la « jungle » des déclarations de revenus fonciers et vous aider à déterminer la bonne voie à suivre.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1049 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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