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Dispositif Duflot vs dispositif Pinel : ce qui change

L’article « Dispositif Duflot vs dispositif Pinel : ce qui change » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Entré en vigueur au 1er septembre 2014, le dispositif Pinel, en référence à l’actuelle Ministre du Logement, Sylvia Pinel, est venu remplacer le dispositif Duflot dont l’objectif principal était de garantir un accès au logement aux ménages les plus modestes. Rappelons que ce dispositif prévoyait de faire bénéficier les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu d’une réduction d’impôt en cas d’investissement dans un logement neuf répondant aux normes BBC.

Parmi les changements apportés à l’ancien dispositif, le dispositif Pinel prévoit notamment la mise en place d’un bonus fiscal plus important, ainsi qu’un élargissement de la durée obligatoire de mise en location du bien conditionnant l’octroi de la réduction d’impôt.

Plus souple et plus avantageux d’un point de vue fiscal que son prédécesseur, le dispositif Pinel a su susciter dès son annonce l’engouement du plus grand nombre et regagner, par la même, la confiance des investisseurs dans le secteur de l’immobilier. Explications.

1. Un dispositif plus avantageux

A compter du 1er septembre 2014, les personnes physiques domiciliées en France pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient de l’investissement. Anciennement, la réduction permise par le dispositif Duflot octroyait aux contribuables une réduction d’impôt de seulement 18%.

Est également mise en place un assouplissement de la durée de mise en location du bien. Plus précisément, les contribuables ayant réalisé un investissement immobilier auront la possibilité de mettre le bien en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal sera alors proportionnel à la durée de location choisie.

Les contribuables ayant choisi d’opter pour une période de location de 6 ans bénéficieront d’une réduction d’impôt de 12%, ceux ayant opté pour une durée de location de 9 ans bénéficieront d’une réduction égale à 18% et enfin pour ceux privilégiant une période plus longue de 12 ans, la réduction sera alors de 21%.

Comme son prédécesseur, la réduction sera répartie de manière égale et linéaire sur la durée de location choisie, par exemple 12 ans. Rappelons que le prix de revient s’entend de prix d’acquisition du logement, des frais d’honoraires, des commissions, de la taxe foncière et des droits d’enregistrement. Ce dernier ne pouvant excéder 300 000 euros et 5 500 euros au mètre carré.

Le dispositif permettra également d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédant pouvant être reporté sur les 10 prochaines années.

Un certain nombre d’obligations devront également être respectées afin d’ouvrir droit à la réduction d’impôt prévue par le nouveau dispositif.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Un maintien des conditions antérieures

S’agissant des conditions à respecter, il faut retenir que ce dispositif ne s’applique, comme son prédécesseur, qu’à un nombre limité de logements :

  • les logements acquis neufs ;
  • les logements en l’état futur d’achèvement ;
  • les logements construits par les contribuables ;
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • les logements anciens transformés en logements neufs ;
  • les locaux à usage d’habitation principale soumis à des travaux de transformation en logements .

Sont uniquement concernés par ce dispositif les logements répondant aux normes BBC, c'est-à-dire les bâtiments en conformité avec les réglementations thermiques et énergétiques en vigueur.

En outre, seront éligibles au nouveau dispositif, les logements situés en zone A bis (Paris et sa proche banlieue), en zone A (Reste de la banlieue parisienne) et en zone B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants).

Note : contrairement au dispositif Duflot, le nouveau dispositif donne la possibilité aux investisseurs de louer le bien à ses ascendants et descendants à la condition qu’ils soient détachés du foyer fiscal de l’investisseur.

S’agissant des locataires, ce dispositif ayant pour objectif de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, les loyers fixés par l’investisseur, ainsi que les ressources du locataire seront soumis à des plafonds. Chaque plafond étant déterminé en fonction de la zone où se situe le logement.

3. Exemple de défiscalisation

Vous décidez d’acheter pour la somme de 226 000 euros un appartement de 60 mètres carrés dans la ville de Mérignac située en zone B1 et par conséquent éligible au dispositif. Répondant aux normes BBC, vous décidez de mettre le bien en location pendant une période de 12 ans et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%.

Ici, le loyer ne pourra excéder 650 mois et les locataires seront soumis à des plafonds de ressources, à savoir 30 019 euros pour une personne seule et 40 089 euros pour un couple.

Par conséquent, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt égale à 226 000 x 21%, c'est-à-dire de 47 460 euros, soit une réduction d’impôt de 3 955 euros répartie de manière égale et linéaire sur 12 ans.

Note pour ceux ayant initialement opté pour une période de mise en location de 6 ans, il sera possible d’opter au cours de l’investissement pour une durée de location plus importante.

Conclusion

A la fois souple et adapté aux exigences des investisseurs français, l’annonce du nouveau dispositif Pinel n’est pas passée inaperçue. Mis en place depuis maintenant quelques jours, ce nouvel outil de défiscalisation immobilière s’avère particulièrement efficace et a su convaincre dès son annonce les plus réticents.

Néanmoins, afin d’optimiser au maximum votre projet d’investissement il est primordial de prendre les plus grandes précautions que ce soit d’un point de vue du financement, que du choix du bien et de son emplacement, le recours à un professionnel indépendant étant recommandé.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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