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Comparatif Scellier - Duflot : le match

L’article « Comparatif Scellier - Duflot : le match » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Mercredi 19 Septembre, Cécile Duflot, actuelle ministre du logement annonçait officiellement par l’intermédiaire du Figaro les grandes lignes de ce qu’allait être le remplaçant du dispositif Scellier. Celui-ci prendrait le nom de sa créatrice le « dispositif Duflot ». Quelles sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif, notamment face à son aïeul : le Scellier. Faut-il attendre le 1er Janvier pour faire un Duflot pour faut-il justement faire un Scellier avant la fin de l’année. Pour vous aider à y voir clair, nous vous proposons d’analyser les points forts et les points faibles de ces deux dispositifs.

1. Rappel des principaux éléments du dispositif Duflot

Le dispositif Duflot devrait rentrer en application au 1er Janvier 2013.

Construit sur la même base que son frère, il s’agira d’un dispositif de réduction d’impôts basé sur un investissement immobilier locatif.

L’avantage fiscal devrait être compris entre 17 et 20% dans la limite de 300000€ investis, le tout étalé sur une période de 9 à 12 ans (la durée précise de l’engagement restant à déterminer).

Mais, en contre partie de ces avantages, l’investisseur doit s’engager à respecter un certain nombre de règles et contraintes que voici :

  • Les loyers devront être 20% inférieurs au prix du marché locatif local. Cette contrainte a comme objectif d’aider les français à revenus modérés à accéder plus facilement à un logement,
  • Les locataires potentiels qui pourront prétendre à la location d’un appartement éligible au dispositif Duflot devront respecter des plafonds de ressources plus faibles que ceux actuellement pratiqués par le dispositif Scellier intermédiaire. Pour autant, le détail de ces plafonds n’a pas encore été publié,
  • Le zonage d’éligibilité. Cette troisième contrainte représente pour nous la principale nouveauté et différence par rapport aux précédents dispositifs.

En effet, la ministre écologique du logement a été très claire sur ce point : seuls les zones qui ont besoin de logements, et notamment de logements sociaux seront éligibles au dispositif Duflot. Cette liste de villes n’a pas encore été publiée.

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2. Différences entre le Scellier et le Duflot

Pour cette étude, nous avons choisi de retenir 4 critères comparatifs :

► 1. La réduction d’impôts

Réduction d’impôts sur 9 ansRéduction d’impôts sur 12 ansRéduction d’impôts sur 15 ans
Dispositif Scellier 13% 17% 21%
Dispositif Duflot Entre 17 et 20% Entre 17 et 20% Non applicable

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« Sur le papier », le dispositif Scellier, et à fortiori le dispositif Scellier intermédiaire (abattement sur les loyers de 30%) offrent une réduction d’impôts plus importante sur 15 ans que le dispositif Duflot.

Mais, sur une période 9/10 ans, le dispositif Duflot sera plus efficace que le Scellier.

Pour ce 1er round : le point à la loi DuflotScellier 0 - Duflot 1

► 2. Le zonage

Les plafonds de loyers 2012 de la Loi Scellier

Plafonds de loyers mensuel en €/m²
Zone AZone A bisZone B1Zone B2Zone C
Le régime Scellier 16.38 22.08 13.22 10.78 7.50 *
Le régime Scellier Social 13.10 17.66 10.58 8.62 6.00 *

* Communes agréées

Si, au moment où nous rédigeons ce guide, les zones éligibles au dispositif Duflot n’ont pas encore été annoncées, nous savons d’ores que les zones seront plus restreintes et le maillage plus serré pour éviter certaines dérives. La ministre du logement a été très claire sur le sujet : ce dispositif a pour objectif d’aider les locataires à revenus modérés à accéder à des logements dans les zones ou le besoin pour ce type de logement est le plus important.

Les villes « chics » ou les zones « huppées » (Hauts de Seine par exemple) seront donc très certainement exclues du dispositif.

Compte tenu des premiers éléments dont nous disposons, il semblerait que le dispositif Duflot soit donc plus contraignant en terme de villes éligibles.

Pour ce 2ème round : le point à la loi ScellierScellier 1 - Duflot 1

► 3. Le type de locataire

L’objectif 1er du dispositif Duflot est clair : mettre sur le marché des logements neufs avec des loyers modérés pour aider les français qui en ont besoin.

Les plafonds de Ressources des locataires 2012 (uniquement pour le régime Scellier Social)

Plafonds de ressources des locataires en €
Zone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule 45 642 33 903 31 078 30 868
Couple 68 212 49 786 45 638 41 489
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 81 996 59 602 54 635 49 668
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 98 218 72 132 66 121 60 110
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 116 272 84 660 77 607 70 549
Majoration pour personne à charge complémentaire + 14 312 + 10 646 + 9 758 + 8 871

Une fois encore, bien que nous ne sachions pas encore quelles seront les plafonds de ressources prévues pour le Duflot, la minitre a indiqué que les appartements seraient surtout mis à disposition des plus modestes.

Les locataires éligibles du Duflot devront donc avoir des plafonds de ressources en deçà de ceux prévus par le Scellier (voir ci-dessus).

Entre considération sociale et rentabilité pure de l’opération, nous ne pouvons départager objectivement les « adversaires ».

Pour ce 3ème round : match nulToujours Scellier 1 - Duflot 1

La contrainte des niches fiscales

Ce 4ème et dernier round devrait départager nos deux dispositifs.

D’un côté, le dispositif Scellier qui rentre dans le plafond actuellement en vigueur des niches fiscales en 2012 à savoir 18000€ de réduction d’impôts / an + 4% des revenus du foyer.

Celles et ceux qui donc investissent dans un Scellier d’ici le 31 décembre 2012 bénéficieront de ce plafond pendant toute la durée de leur investissement, c’est-à-dire pendant au moins les 9 prochaines années.

En revanche, dès le 1er Janvier 2013, et selon le Président de la république M. François Hollande, le plafond des niches fiscales devrait, pour l’instant, être ramené à 10000€.

En d’autres termes, dès le 1er Janvier, il ne sera plus possible de réduire ses impôts, au-delà de 10000€ / an. Pour l’instant, le dispositif Duflot sera dans ce plafonnement des niches fiscales.

Pour ce 4ème round, la différence est donc de taille et c’est le Scellier qui remporte haut la main cet ultime round.

Pour ce 4ème round : le point à la loi Scellier

AU FINAL : Scellier 2 - Duflot 1

Conclusion

Ce match nous a permis de réaliser que le dispositif Scellier avait encore un réel intérêt et qu’il était donc peut être judicieux d’en profiter avant qu’il ne disparaisse. Pour celles et ceux qui veulent en profiter, dépêchez-vous, il ne vous reste en revanche plus que 3 mois pour passer chez le notaire.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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