Investir en Loi Pinel à Aix en Provence

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Fondée au IVème siècle avant notre ère, Aix en Provence compte aujourd’hui près de 150 000 habitants. Située en zone A Pinel, c'est une ville du sud de la France, région Provence-Alpes-Côte d’Azur, connue pour son patrimoine historique et culturel fort ainsi que pour sa qualité de vie. Aix-en-Provence a une longue histoire derrière elle qui se reflète dans ses rues pavées, ses fontaines ou encore dans ses nombreux bâtiments anciens.

Réaliser un investissement immobilier à Aix-en-Provence vous permet d’investir dans une ville ou la demande de logement est très important, ce qui explique notamment une hausse discontinue des prix de l’immobilier. Cela vous permet d’avoir toutes les chances de votre côté pour louer votre bien facilement tout en valorisant votre patrimoine dans le temps.

Toutefois, la loi Pinel n’est pas si simple, c’est pourquoi, pour y voir plus clair voici un guide qui va vous éclairer.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Aix en Provence ?

Aix-en-Provence est une charmante ville située dans le département des Bouches-du-Rhône, dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Elle est connue pour son charme provençal, son patrimoine historique et culturel, ainsi que pour ses magnifiques paysages naturels.

Vivre à Aix-en-Provence peut offrir plusieurs avantages, notamment une qualité de vie élevée. C’est une ville calme et paisible, idéale pour celles et ceux qui cherchent à échapper à l’agitation de la vie urbaine. Elle offre également un environnement naturel exceptionnel, avec ses collines, ses forêts et ses champs de lavande.

Aix-en-Provence est située à seulement 30 minutes de la deuxième plus grande ville de France, Marseille. Cette proximité offre des opportunités de travail, d’étude et de loisirs. La région environnante d’Aix-en-Provence est idéale pour les activités de plein air telles que la randonnée, le cyclisme, la pêche ou encore l’escalade. Les amateurs de sports nautiques peuvent profiter des belles plages de la Méditerranée, à seulement une heure de route de la ville.

Investir à Aix-en Provence peut être une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers cherchant une ville dynamique, culturelle et historique avec un marché immobilier attractif couplés à des avantages fiscaux intéressants. La ville est économiquement dynamique avec une forte concentration d’entreprises dans des secteurs tels que les technologies de l’information, la santé, la culture et l’enseignement supérieur. En termes d’immobilier, Aix-en-Provence offre une grande variété de propriétés, allant d’appartements modernes dans le centre-ville aux villas de luxe dans les quartiers résidentiels environnants.

Envisager votre investissement en loi Pinel à Aix-en-Provence est une réflexion intéressante pour différentes raisons. Tout d’abord la loi Pinel vous permettra de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu suite à l’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové. L’investissement devra être réalisé dans un but locatif. En effet, votre logement sera loué sur une certaine durée à des personnes qui la considèreront comme leur résidence principale.

La réduction varie de 10,5% à 17,5% en fonction de la durée de l’engagement de location choisie, dans la limité d’un investissement de 300 000€.

Netinvestissement vous recommande : Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Aix en Provence ?

En 2014, une nouvelle loi a été mise en place par Sylvia Pinel anciennement ministre du logement. Nous parlons alors de la loi Pinel, c’est une mesure visant à encourager les investissements locatifs dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Dans le but de s’adapter aux besoins croissants du marché locatif en France, la loi Pinel est complétée par la loi Pinel Plus à partir de 2023.

L’avantage principal de la Loi Pinel est la réduction d’impôt sur le revenu accordée aux propriétaires bailleurs variant de 10,5% à 17,5% selon la durée de l’engagement de location. Cette durée doit être choisie par le propriétaire bailleur au moment de l’achat de la propriété, et peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Ces avantages fiscaux ne s’appliquent qu’aux logements situés dans les zones éligibles, qui correspondent aux régions où le marché immobilier est tendu, dont Aix-en-Provence.

La loi Pinel permet également aux investisseurs d’investir dans des biens immobiliers neufs ou à rénover encourageant ainsi la construction ou la rénovation de logements dans les zones où l’offre est insuffisante. Toutefois, la loi Pinel n’est pas seulement avantageuse pour les propriétaires investisseurs. En effet, elle offre la possibilité aux personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs à des loyers abordables.

Des plafonds de ressources et de loyers ont également été mis en place dans le cadre de la loi Pinel, permettant aux propriétaires de louer leur appartement rapidement. En retour, les locataires peuvent accéder à des logements de qualité à des prix raisonnables.

Si l’investisseur souhaite acheter un bien immobilier non neuf, il est possible d’acquérir un bien en état futur d’achèvement (VEFA). Il dispose d’un délai de 30 mois à partir de la signature du contrat d’acquisition pour finaliser l’achat. Si le bien est en cours de construction ou de rénovation, l’investisseur a jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat pour le finaliser.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Aix en Provence

Afin de bénéficier de tous les avantages offerts par la loi Pinel, il est impératif de respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien immobilier doit être acheté neuf, en VEFA ou avoir subi une rénovation majeure le ramenant à un état quasi neuf. Il doit également être destiné à une location non meublée et le locataire doit y résider à titre de résidence principale.

En d’autres termes, les locations saisonnières ou les résidences secondaires ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.

De plus, le bien doit respecter les normes de construction et de performance énergétiques, notamment la réglementation environnementale RE2020. Depuis le 1er janvier 2023, les normes ont été renforcées pour garantir que le bien soit très peu énergivore, ce qui est avantageux pour vous mais aussi pour votre locataire.

Il est également important de respecter les plafonds de loyers en vigueur, qui varient en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes dans le foyer fiscal du locataire. En outre, vous devez respecter le plafond de ressources pour les locataires.

Comme nous l’avons vu précédemment, il faut s’engager à mettre le bien en location nue pour une période minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette durée d’engagement détermine le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous êtes éligible. Il est important de noter que cette réduction est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et que des plafonds de prix au mètre carré s’appliquent également aux logements éligibles à la loi Pinel.

Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation est en place concernant les surfaces minimales requises en fonction du type de biens immobiliers : studio, T2, T3, T4. Cette réglementation a pour but de garantir le confort des locataires et la qualité des logements proposés à la location.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

En somme, pour bénéficier pleinement des avantages de la loi Pinel, il est impératif de respecter les conditions et les normes en vigueur.

4. Quelle zone Pinel à Aix en Provence ?

La loi Pinel accorde une réduction fiscale aux investisseurs dans l’immobilier neuf en France. Le territoire est subdivisé en cinq zones selon le niveau de tension sur le marché locatif de la région concernée : A bis, A, B1, B2 et C. Seule la région parisienne représente la zone A bis, tandis que les autres zones, comme les zones A ou B1, regroupent plusieurs villes. Par exemple, la zone B1 englobe des métropoles régionales telles que Nantes ou Toulouse, qui sont en général des agglomérations de plus de 250 000 habitants, tandis que les zones B2 et C sont constitués de villes rurales qui ne sont désormais plus éligibles à la loi Pinel.

En raison de la très forte tension du marché immobilier et de la demande croissante à Aix-en-Provence, elle est située en zone A.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Aix en Provence

Les plafonds de loyer

Afin de satisfaire la demande croissante de logements à des prix abordables, un plafond de loyer a été mis en place. Dans certaines villes telles qu’Aix-en-Provence, le marché de la location est sous tension, ce qui signifie que l’offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande, ce qui entraîne une augmentation des prix des loyers. C’est là que le plafond de loyer entre en jeu en fixant un montant maximal que les propriétaires bailleurs peuvent demander chaque mois à leurs locataires.

À Aix-en-Provence, située en zone A, le plafond de loyer est de 13,09€ par mètre carré.

Cette réglementation a permis à certains ménages d’accéder à des logements qui étaient auparavant hors de leur portée en raison de loyers excessifs sur le marché locatif. Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas réduit la demande sur le marché de l’immobilier, il a rendu les loyers plus abordables pour les locataires.

Pour calculer le plafond de loyer applicable à votre bien immobilier, vous devez prendre en compte deux éléments clés : la superficie de votre bien et la zone d’éligibilité dans laquelle il est situé. Le montant maximum que vous pouvez demander pour votre bien sera alors déterminé en fonction de ces deux critères.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2.

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 47 m2 en plein centre de Aix-en-Provence. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/47) = 1,10. Le loyer maximum sera donc de (13,09*1,10) *47 = 676,75 €.

Les plafonds de ressources

Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est essentiel de tenir compte des critères relatifs au plafond de ressources des locataires. Cette mesure permet de garantir que les logements éligibles à la loi Pinel soient proposés à des foyers qui travaillent mais dont les revenus ne sont pas suffisamment élevés, situation qui constituait auparavant un obstacle majeur pour eux lors de la recherche d’un logement.

Le plafond de ressources a été établi par le gouvernement et est obligatoire pour tous les propriétaires d’un logement en loi Pinel. Il peut varier en fonction de deux critères, la composition du foyer fiscal du locataire et la zone géographique dans laquelle se situe le bien.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Aix en Provence

Rose et Louis ont décidé d’investir dans l’immobilier locatif, pour cela, ils ont étudié plusieurs villes avec leur conseiller patrimonial de chez Netinvestissement. Après une analyse minutieuse, ils ont opté pour la ville de Aix-en-Provence qui répond parfaitement à leurs attentes. Ils ont choisi d’utiliser le dispositif Pinel pour concrétiser leur projet. Cette stratégie leur permettra de réduire leurs impôts, tout en développant leur patrimoine. Afin de savoir plus précisément la réduction d’impôt dont ils vont pouvoir bénéficier, Louis s’attèle à effectuer des calculs précis pour maximiser ses gains.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 205 000€. En vue de leurs projets d’avenir, ils ont décidé de louer le bien sur une durée maximale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Louis fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 15% soit 1,67% par an, la somme annuelle qu’ils obtiendront en réduction d’impôts sera de 3 416,67€. Ce qui correspond à une somme totale de 30 750,03€ en réduction d’impôts au cours des 9 années.

7. Les meilleurs quartiers à Aix en Provence : notre top 5

Quartier de la Torse

Le quartier de La Torse à Aix-en-Provence doit son nom à la rivière La Torse qui traverse le parc du même nom. Le parc de huit hectares est considéré comme le poumon vert d’Aix-en-Provence et s’étend principalement sur la rive gauche du ruisseau de la Torse, offrant une liaison piétonne des quartiers Est à partir du Pont de La Torse de la route Cézanne jusqu’au Boulevard Gambetta-route de Nice, à hauteur du Pavillon de la Torse. La promenade, bordée d’arbres offre un aspect très naturel et champêtre.

La Torse est un quartier résidentiel de standing, calme et verdoyant, situé à proximité du centre-ville. Le quartier est habité principalement par des familles pour ses établissements scolaires de proximité, tels que l’ensemble scolaire du Sacré-Cœur et l’école bilingue du Val Saint-André. Le quartier est également réputé pour ses infrastructures de transport, de commerce, d’éducation, de culture et de santé situés dans un périmètre proche. Le marché immobilier y est attractif avec des biens de standing, permettant de réaliser un investissement locatif intéressant et durable.

Les allées provençales

Le quartier des Allées Provençales à Aix-en-Provence se compose principalement d’appartements, avec seulement 4% de maisons. Il compte environ 22 763 habitants, dont la majorité est composée de couples sans enfant. La moyenne d’âge est de 35 ans et près de deux tiers des actifs sont des cadres ou des chefs d’entreprises.

Le projet immobilier ambitieux des Allées Provençales a été conçu en partenariat avec les commerçants du centre-ville, créant ainsi un espace de vie agréable et convivial pour les résidents. Il se compose de logements neufs haut de gamme, de commerces, de restaurants, de bureaux, ainsi que d’un espace culturel et de loisirs. Les Allées sont également dotées d’une architecture moderne et innovante, avec des espaces verts, des jardins, des places publiques et des rues piétonnes.

Le quartier bénéficie d’une situation géographique privilégiée en plein cœur de la ville, à proximité de toutes les commodités telles que les transports en commun, les écoles et les espaces verts. En outre, la ville est dynamique et attractive, avec une forte demande locative pour les biens immobiliers neufs et haut de gamme.

Investir dans le quartier des Allées Provençales peut donc offrir de nombreuses opportunités avec des perspectives de valorisation à long terme.

Centre-ville

Le quartier du Centre-ville est un choix judicieux pour vous en raison de son charme exceptionnel et de son dynamisme économique. Les ruelles pavées, les fontaines moussues et le cours Mirabeau bordé d’arbres offrent une ambiance conviviale et un charme authentique qui attirent de nombreux visiteurs chaque année. En outre, le centre-ville abrite de nombreux commerces, restaurants, bars, musées, galeries d’art et autres attractions touristiques qui garantissent une forte demande locative.

En termes d’investissement, le centre-ville offre une large gamme de biens immobiliers allant des studios et appartements modernes aux maisons de ville traditionnelles et hôtels particuliers de prestige. Vous pouvez donc trouver un bien adapté à vos besoins et bénéficier d’une forte valorisation du patrimoine immobilier à long terme grâce à l’emplacement privilégié et au charme unique de ce quartier.

Le centre-ville est très prisé des étudiants, des expatriés et des touristes, garantissant un taux d’occupation élevé pour les propriétaires immobiliers.

À savoir aussi que le centre-ville s’est modernisé ces dernières années avec la création d’un nouveau parking en-dessous de la place de la Rotonde, l’ouverture d’un nouveau quartier de commerces dénommé les Allées Provençale, et la construction de résidences contemporaines avec terrasses, ascenseurs et garages. Cela renforce l’attractivité et la dynamique économique de ce quartier en pleine expansion. En somme, investir dans le quartier du centre-ville d’Aix-en-Provence avec une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Quartier des facultés pour de l’étudiant

Le quartier des facultés est un quartier avec une population de 14 374 habitants et une moyenne d’âge de 42 ans. Il est principalement composé de couples sans enfant, avec plus de deux tiers de la population active étant des cadres et des dirigeants d’entreprises. Le quartier est bien équipé en matière d’infrastructures scolaires, comprenant notamment des centres d’accueil pour les enfants, des écoles primaires et des écoles maternelles. Le paysage urbain est principalement présent dans le quartier, avec une ambiance animée, et de nombreux services et infrastructures de transports, de commerce, de sport, de loisir, de culture et de santé sont à proximités.

Choisir ce quartier est un choix judicieux pour plusieurs raisons. Tout d’abord, le quartier est populaire auprès des étudiants en raison de sa proximité avec des universités et les grandes écoles, ce qui en fait un marché locatif important. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, ce qui le rend attractif pour les étudiants et les jeunes professionnels cherchant à vivre près de leur lieu d’études ou de travail. Enfin, le quartier des Facultés est considéré comme un quartier résidentiel de qualité à Aix-en-Provence, offrant un environnement de vie agréable avec de nombreux espaces verts, des rues calmes et des bâtiments de caractère, ce qui en fait un choix populaire pour les familles et les personnes cherchant un environnement paisible et confortable.

L’immobilier dans ce quartier est principalement composé d’appartements avec 52% de locataires et 48% des propriétaires. La présence de nombreux services et équipement à proximité, tels que des supermarchés, des restaurants et des salles de sport, s’ajoute également à l’attrait du quartier. Pour résumer, investir dans le quartier des Facultés à Aix-en-Provence offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs immobiliers, en particulier ceux cherchant à louer leur bien immobilier. La forte demande locative, la bonne desserte en transports en commun et la qualité de vie du quartier en font une option viable pour l’investissement immobilier.

En résumé...

Pour résumer, investir en loi Pinel à Aix-en-Provence peut être une excellente opportunité sur différents points. Cette ville dynamique, riche en histoire et en culture, offre un cadre de vie agréable et attire de nombreux locataires, notamment des étudiants grâce à ses universités renommées. Les prix de l’immobilier ne cessent de monter et le dispositif Pinel permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. En respectant les critères d’éligibilité, vous pourrez donc envisager de développer votre patrimoine tout en contribuant à la construction de nouveaux logements dans une zone tendue.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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