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Investir en Loi Pinel à Montpellier

Immobilier Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
À quelques minutes en voiture seulement de la mer Méditerranée, la ville de Montpellier est un véritable petit havre de paix ou il fait bon vivre. Une ville jeune notamment grâce à la présence de nombreux étudiants. Choisir d’y réaliser un investissement en loi Pinel pourrait être un choix judicieux.

L’article « Investir en Loi Pinel à Montpellier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Avec près de 280 000 habitants en 2023, Montpellier est une ville du sud de la France, située dans la région Occitanie et appartenant à la zone A Pinel. Elle est connue pour son climat méditerranéen agréable, son architecture historique et ses universités réputées. Fondée au VIII siècle, Montpellier a une longue histoire qui a laissé place à de nombreux monuments et sites historiques. Montpellier est résolument une ville jeune plébiscitée et appréciée par les étudiants. Les prix de l’immobilier, quant à eux, ont progressé de près de 23% sur les cinq dernières années.

Envisager un investissement en loi Pinel à Montpellier permet à la fois de maitriser son budget, dans la mesure où les prix de l’immobilier sont encore accessibles, tout en se donnant les meilleures chances de louer rapidement en raison de la forte demande locative dans cette ville. Pour vous aider à y voir plus clair sur la loi Pinel à Montpellier nous avons rédigé ce guide dédié rien que pour vous, alors bonne lecture !

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Montpellier ?

Montpellier, est la huitième plus grande ville de France, à seulement 7 km de la mer Méditerranée. Elle est renommée pour son riche patrimoine historique, son climat agréable, sa qualité de vie et attire des personnes de tous âges. Au cours des 50 dernières années, sa population a doublé et le marché immobilier a triplé. Montpellier est devenue une destination attractive pour les investisseurs immobiliers qui ont compris l’intérêt de combiner forte demande locative, prix encore accessibles et avantages fiscaux lorsque l’on investit dans le neuf.

Montpellier est, en outre, une ville dynamique dotée d’atout économiques solides. Elle bénéficie d’une excellente réputation et offre de nombreux avantages, tels qu’un climat méditerranéen, une vie culturelle riche, un environnement agréable avec une certaine proximité avec la mer. Le TGV la relie directement à la capitale en un peu plus de trois heures seulement. Montpellier est également très bien desservie par les réseaux routiers, les aéroports et les transports urbains, ce qui en fait un lieu parfait pour les professionnels et les entreprises. La ville accueille d’ailleurs plus de 500 000 touristes chaque année.

La population de Montpellier se caractérise par sa jeunesse et sa croissance soutenue. Elle est l’une des rares communes de France où la population a connu une croissance continue depuis 1945. En toute logique, cette croissance oblige à devoir créer de nouveaux logements, de nouveaux quartiers et des équipements publics, la demande de logements restant élevée.

Malgré un taux de chômage moyen plus élevé, Montpellier a une économie dynamique. Elle est reconnue comme l’une des métropoles intermédiaires régionales les plus attractives, avec un accent sur le secteur des services, tels que les TIC, le multimédia, la biotechnologie et la pharmacie. Elle abrite notamment les sièges de Dell, Vestas ou encore Asics, et possède des centres de recherche pour de grandes entreprises internationales telles qu’Alstom et Sanofi. IBM est l’un des plus grands employeurs privés de la ville, et elle possède plusieurs pôles économiques, dont la zone industrielle Près d’Arènes, le parc d’affaires Hautes Garrigues, Capiscole, Parc 2000, Odysséum et Euromédecine.

C’est également une région viticole avec plusieurs zones agricoles dédiées à la culture des céréales, du maraîchage et de la viticulture.

Investir en Loi Pinel à Montpellier peut être intéressant pour plusieurs raisons.

Rappelons tout d’abord que la Loi Pinel est un dispositif fiscal permettant aux contribuables français de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier neuf répondant aux dernières normes en matière de matériaux de construction peu énergivores. Cet investissement immobilier devra être à but locatif et ce pendant une certaine durée que nous détaillerons plus bas.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 17,5% du montant investi, dans la limite de 300.000 € investis et variera selon la durée de l’engagement de location, de 6 à 12 ans.

Netinvestissement vous recommande :

Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Montpellier ?

La loi Pinel, instaurée en septembre 2014 par Sylvia Pinel, anciennement ministre du logement, est un dispositif visant à stimuler les investissements locatifs dans les zones où l’offre de logements ne répond pas à la demande. Dans le but de s’adapter aux tendances et aux besoins de plus en plus élevés du marché locatif français, la loi Pinel devient la loi Pinel Plus à compter de 2023.

Le principal avantage de la loi Pinel est la réduction d’impôt sur le revenu octroyé aux propriétaires bailleurs. Elle varie de 10,5% à 17,5% en fonction de la durée d’engagement de location. Cette durée doit être choisie par le propriétaire bailleur lors de l’achat du bien, elle peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ces avantages fiscaux s’appliquent uniquement aux logements situés dans les zones éligibles, qui correspondent aux secteurs où le marché de l’immobilier est tendu et dont bien évidemment Montpellier fait partie.

La loi Pinel permet également aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs ou à rénover, encourageant ainsi la construction ou la rénovation de logements dans des zones où l’offre est insuffisante. Mais la loi Pinel n’est pas avantageuse que pour les propriétaires investisseurs. En effet, la Loi Pinel offre la possibilité aux personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs avec des loyers accessibles.

Des plafonds de ressources et de loyer ont également été prévus dans le cadre de la loi Pinel, permettant ainsi aux propriétaires bailleurs de louer leur appartement rapidement. En retour, le locataire peut accéder à des logements de qualité à des loyers modérés.

Dans le cas où l’investisseur souhaiterait acquérir un logement non neuf, il est possible d’acheter un bien en état futur d’achèvement (VEFA), vous disposez d’un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d’acquisition pour le finaliser. Si le bien est en cours de construction ou de rénovation, l’investisseur a jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat pour le finaliser.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Montpellier

Comme nous l’avons vu précédemment, pour pouvoir profiter de cette réduction d’impôts et de l’ensemble des avantages du dispositif Pinel, il vous faudra respecter certaines conditions.

Tout d’abord, le bien doit être acheté neuf, en VEFA (Vente en état Futur d’Achèvement) ou avoir bénéficié d’une rénovation importante qui le ramène à un état quasi neuf. Le logement doit être mis en location non meublé, c’est-à-dire en location nue. Le locataire doit considérer le logement comme sa résidence principale.

Le bien doit également respecter les normes de construction et de performances énergétiques. Depuis le 1er janvier 2023, les normes ont été renforcées et tous les logements achetés en loi Pinel doivent bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maîtrise de la consommation et de la réduction énergétique. Ces normes, sous le label RE2020, garantissent que le bien sera très peu énergivore, ce qui est un point positif à la fois pour vous et votre futur locataire.

Vous devrez également respecter les plafonds de loyers qui ont été mis en place en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Les plafonds varient en fonction du nombre de personnes dans le bien en location, c’est-à-dire le foyer fiscal du locataire. De même, vous devrez respecter le plafond de ressources mis en place pour les locataires.

Il est également important de rappeler que la réduction d’impôts est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix au mètre carré pour les logements éligibles à la loi Pinel.

Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation est à respecter. Des surfaces minimales sont requises en fonction du type de biens : studio, T2, T3, T4. Cette réglementation vise à garantir le confort des locataires et la qualité des logements proposés à la location.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Montpellier ?

La Loi Pinel octroie une réduction d’impôts pour les investisseurs dans l’immobilier neuf en France. Le territoire a été découpé en cinq zones. Les zones éligibles à la loi Pinel sont déterminées en fonction de la tension du marché locatif dans la région choisie : A bis, A, B1, B2 et C.

La région Parisienne est la seule zone en France à être représentée par la zone A bis. Les autres zones comme les zones A ou B1 regroupent plusieurs villes. La zone B1 regroupe, par exemple, des métropoles régionales telles que Nantes ou Toulouse, ce sont des agglomérations de plus de 250 000 habitants en général tandis que les zones B2 et C sont constituées de villes rurales qui ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

Montpellier est située en zone A Pinel, car il s’agit d’une agglomération avec un marché immobilier très tendu et une demande de plus en plus importante.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Montpellier

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été instauré pour répondre à la demande croissante de logements décents à des loyers abordables. Dans certaines villes, comme Montpellier, le marché locatif est tendu, ce qui signifie que l’offre de logements ne suffit pas pour répondre à la demande, ce qui fait grimper le montant des loyers. C’est là qu’intervient le plafond de loyer qui fixe un montant maximum que les propriétaires bailleurs peuvent demander chaque mois pour louer leur bien. A Montpellier par exemple, la zone A implique un plafond de loyer de 13,09€ par m2.

Cette réglementation a permis de redonner accès à des logements qui étaient jusqu’alors inaccessibles pour certains foyers en raison des prix trop élevés du marché locatif. Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas réduit la tension du le marché de l’immobilier, il a rendu les locations plus abordables pour les locataires.

Pour calculer le plafond de loyer correspondant à votre logement, vous devez prendre en compte deux indicateurs clés : la surface de votre bien et la zone d’éligibilité dans laquelle il se trouve. Le montant maximum que vous pouvez demander pour votre bien sera alors déterminé en fonction de ces deux éléments.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 81 m2 en plein centre de Montpellier. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/81) = 0,93. Le loyer maximum sera donc de (13,09*0,93) *81 = 990,91€.

Les plafonds de ressources

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et bénéficier de la réduction d’impôts octroyée par la loi Pinel, il est important de prendre en compte les critères du plafond de ressources des locataires. Celui-ci permet de veiller à ce que les logements éligibles au dispositif Pinel soient proposées et servent aux foyers qui travaillent mais qui n’ont pas des revenus très élevés, situation qui, jusque-là, leur posait souvent problème pour trouver un logement.

Le plafond de ressources est un critère que vous devrez respecter pour louer votre bien immobilier éligible à la loi Pinel. Ce plafond est fixé par le gouvernement et dépend de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Montpellier

Emilie et Yann souhaitent investir dans un bien immobilier. Après avoir étudié différentes villes avec leur chef de projet patrimonial chez Netinvestissement, c’est la ville de Montpellier qui répond le mieux à leurs besoins. Leur objectif principal étant de développer leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts, choisir le dispositif Pinel pour concrétiser ce projet est donc un choix judicieux. Cela va leur permettre de percevoir, à terme, des revenus chaque mois. Emilie s’intéresse à la somme qui va être déduite de ses impôts chaque année. Elle se met donc à faire des petits calculs.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T3 d’une valeur de 290 000€. Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien pour sur durée maximale de 12 ans. Le taux appliqué sera donc de 17,5%. Yann fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 17,5% soit 1,47% par an, la somme annuelle qu’ils obtiendront en réduction d’impôts sera de 4229€. Ce qui correspond à une somme totale de 50 750€ en réduction d’impôts au cours des 12 années.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Montpellier : Notre top 5

Nos équipes dédiées ont sélectionné pour vous les meilleurs quartiers de la ville de Montpellier.

Quartier de l’écusson

Situé au cœur de Montpellier, le quartier de l’écusson est le centre-ville historique de la ville. Il est très prisé par les habitants en raison de ses belles rues pavées et de son patrimoine historique. Ce quartier regorge de bâtiments prestigieux et est parfait pour un investissement immobilier locatif. Le quartier est en plein essor économique, avec l’arrivée de nombreux commerces et services de proximité. La culture est également bien présente, avec des galeries d’art et des sites historiques tels que la cathédrale Saint-Pierre ou le musée du Carré Sainte-Anne. Le quartier de l’écusson attire principalement des jeunes couples, des célibataires et des investisseurs cherchant des studios à louer.

Quartier du Port Marianne

Le quartier le plus en vie de la ville de Montpellier est sans conteste le Port Marianne, ce qui en fait également le quartier plus cher. Ce secteur dynamique et moderne attire les jeunes cadres et les professions libérales en quête de qualité de vie et de proximité avec les activités et les commerces de la ville. Les investisseurs sont également très intéressés par ce quartier, ce qui entraîne une demande locative forte et des prix au mètre carré en constante augmentation. Cependant, il n’y a pas que le Port Marianne qui soit considéré comme un quartier haut de gamme. Les Beaux-arts, situés au nord du centre-ville, sont également prisés pour leur cadre de vie privilégié qui mêle culture, art, gastronomie et petits commerces. Ces quartiers privilégiés offrent un large choix d’activités et de services de qualité, tels que la nouvelle Mairie, un centre commercial, un pôle universitaire et prochainement la cité du Corps Humain. De plus, ces quartiers bénéficient d’une excellente desserte en transports en commun et de nombreux espaces verts, tel que les rives du Lez, le Bassin Jacques-Cœur, le Parc de la Lironde et le Parc Georges Charpak.

Quartier Boutonnet

Situé dans le nord du centre-ville de Montpellier, Boutonnet est un quartier relativement nouveau qui offre une grande variété de logements adaptés aux étudiants et aux familles. Il dispose de plusieurs écoles et centres universitaires, ainsi que d’une bonne desserte en transports en commun avec des tramways et des bus. Les familles avec enfants apprécient particulièrement Boutonnet en raison de la présence de nombreuses écoles et d’un environnement calme et verdoyant. Les petits pavillons et les zones résidentielles sont également très prisés. Les étudiants quant à eux ont accès à plusieurs résidences universitaires telles que la Cité Universitaire Boutonnet et les Estudines Montpellier Saint Odile. Le quartier Boutonnet est très demandé par les investisseurs en raison de son potentiel de rentabilité. Les prix abordables de l’immobilier offrent une opportunité intéressante pour investir dans un logement étudiant ou familial. La proximité des écoles et des transports en commun permettent également une location facile.

Quartier Richter

Le quartier Richter, situé entre l’Avenue de la Mer et le Lez, est un lieu privilégié pour les étudiants à Montpellier. Sa proximité avec les universités ainsi que les nombreux services proposés pour animer la vie étudiante en font un lieu très fréquenté. C’est également un quartier en plein renouveau, avec de nombreux projets immobiliers en cours, ce qui attire les investisseurs. Cette attractivité en fait un quartier idéal pour un investissement locatif à destination des étudiants. Richter est facilement accessible grâce aux transports en commun, tels que le tramway et le bus. De plus, ce quartier offre également quelques attraits touristiques, qui peuvent être un plus pour les investisseurs.

Quartier Montpellier Nord

Le quartier de Montpellier Nord est idéal pour les investissements locatifs. Avec une forte demande de studios et de deux-pièces, ce quartier attire des chercheurs, des employés du centre hospitalier Universitaire et des enseignants en raison de la proximité de tous les établissements d’études supérieures et des hôpitaux. Le quartier des Hôpitaux Facultés abrite de nombreuses résidences étudiantes et à récemment vu surgir de nouveaux logements neufs avec leurs commodités de proximité. De plus, le quartier est proche du centre-ville grâce aux nouveaux transports, de plus en plus de personnes y vivent sans voiture. Cependant, il est plus judicieux d’investir dans des appartements aux grandes surfaces plus importantes, car l’offre en petites surfaces est plus élevée que la demande.

En résumé...

Comme nous venons de le voir, le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation très attractif pour les investisseurs immobiliers en France. En favorisant la construction de nouveaux logements dans des zones tendues, elle permet à la fois de répondre à la demande de logements abordables pour les locataires et de bénéficier d’avantages fiscaux pour les investisseurs. En respectant les critères d’éligibilités tels que le plafond de loyer et le plafond de ressources des locataires, les investisseurs peuvent profiter pleinement de cette loi pour développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts durablement.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1657 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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