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Investir en Loi Pinel à Toulon

Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
Le sud de la France, à prix abordable. Voilà, entre autres, l’un des nombreux atouts de la ville de Toulon, située dans le Var. Alors, est-ce intéressant d’y envisager un investissement en loi Pinel ? C’est ce que nous allons voir ensemble ici.

L’article « Investir en Loi Pinel à Toulon » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Toulon, qui se situe en zone A Pinel, est la troisième ville de la région Paca derrière Marseille et Nice mais la première ville du Var en nombre d’habitants avec plus de 181 500 Toulonnais. Toulon est une ville en devenir qui offre un cadre de vie exceptionnel. Toulon regroupe 12 communes réparties sur plus de 36 500 hectares.
Elle bénéficie d’un climat avantageux toute l’année, de la proximité avec les plages et de tous les avantages que propose la Côte d’Azur. Investir dans un bien immobilier en Loi Pinel dans cette ville, peut donc s’avérer être un projet opportun.

Dans ce guide, vous trouverez des informations claires et concises qui vous permettent d’avoir tous les éléments nécessaires afin d’effectuer un investissement à Toulon sereinement.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Un de nos conseillers vous recontactera dans les 24h pour répondre à vos demandes.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Toulon ?

Toulon, la capitale de la région Var, est connue pour son emplacement privilégié entre mer et montagne. La ville de Toulon renferme de nombreuses petites merveilles à découvrir. C’est aussi une ville ayant une forte histoire maritime et sa rade accueille notamment la marine nationale française.

Investir à Toulon signifie investir dans une ville d’avenir. Le renouveau de la ville est en cours avec la création de Toulon Provence Méditerranée. La technopole de la mer, axée sur la sécurité maritime, la durabilité et les entreprises maritimes de haute technologie, devrait attirer 5 000 employés et 1 000 étudiants. Aujourd’hui la ville de Toulon compte de nombreux établissements scolaires allant d’école maternelle au lycée. Pour les étudiants, c’est une ville intéressante qui offre un pôle d’enseignement supérieur riche avec des universités, des écoles de commerce ou encore des écoles d’ingénieries. Un de ses campus universitaires, situé en centre-ville, est notamment appelé à devenir un centre d’excellence pour la recherche et l’innovation.

Toulon a aussi investi dans de nombreuses infrastructures de transports modernes et optimisées, notamment la rénovation de la gare et la création de 116 000 m2 d’espaces de bureau. La ville s’engage à rendre la culture accessible à tous et propose divers évènements tout au long de l’année, notamment des festivals de musique ou encore des expositions d’Art. Toulon compte pas moins de neuf musés, un opéra, des théâtres et des lieux culturels.

Suite aux récents changements et au développement de cette ville, il est important de noter que les locations d’appartements sont plus courantes que les locations de maisons, avec 77% du marché de l’immobilier de Toulon composé d’appartements, dont 52% sont loués, le reste étant occupé par des propriétaires.

Dans l’ensemble l’emplacement stratégique de Toulon, son fort développement économique et ses attractions culturelles en font un excellent endroit pour investir dans l’immobilier. Avec ses projets ambitieux et son engagement en faveur de l’accessibilité, la ville travaille dur pour attirer toujours plus d’investisseurs et favoriser ainsi le développement de son parc immobilier.

Toulon était autrefois connue pour ses prix immobiliers bas et était considérée comme l’une des villes les moins chères de la région.

Cependant, comme je l’ai mentionné précédemment, la ville a connu d’importants changements à la suite de projets ambitieux qui ont été mis en place tels que « Toulon Provence Méditerranée ». Ces différents grands projets urbains ont participé à l’augmentation de la valeur de son marché immobilier. Toulon se modernise et se développe économiquement, réhabilitant des quartiers, rénovant sa gare et son centre historique, et embellissant son magnifique port. Malgré ces changements, la ville offre toujours des prix abordables par rapport à d’autres grandes villes proches comme Nice, Cannes et Antibes.

Investir en Loi Pinel à Toulon peut être intéressant pour plusieurs raisons.

Pour rappel, la Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu, suite à un investissement locatif dans une des zones du dispositif Pinel dont Toulon fait partie. L’investissement doit être fait dans un logement neuf ou un logement en état futur d’achèvement réhabilité.

Cette réduction d’impôt peut aller jusqu’à 17,5% du montant investi, selon la durée de l’engagement de location. Toulon est une ville dynamique en plein développement, avec une forte demande locative portée par une croissance démographique et une attractivité forte.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Toulon ?

La Loi Pinel a été instaurée en septembre 2014 par l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, afin d’encourager les investisseurs à investir dans des logements neufs. Cette loi a pour but de soutenir le marché immobilier français qui souffre d’un manque chronique de logements, en construisant de nouveaux biens immobiliers dans le but de pallier le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements depuis plusieurs années.

En 2023, des ajustements ont été apportés à la Loi Pinel qui devient désormais le Pinel Plus.

La Loi Pinel et la Loi Pinel Plus ont fusionné afin de s’adapter aux tendances actuelles du marché locatif en France. Les propriétaires bailleurs bénéficient désormais d’une réduction d’impôts sur le revenu allant de 10,5% à 17,5% selon la durée d’engagement de la location choisie lors de l’achat, qui doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les avantages fiscaux sont réservés aux logements situés dans les zones tendues du dispositif Pinel.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Toulon

La Loi Pinel est une solution d’investissement qui nécessite le respect de diverses conditions. En effet, il ne suffit pas de simplement investir dans un bien immobilier pour en bénéficier. Tout d’abord, l’investisseur doit acquérir un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Il est important que ce logement respecte les normes de construction et de performance énergétique en vigueur. Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation est plus stricte et exige que tous les logements achetés en Loi Pinel répondent aux dernières normes RE 2020 en matière d’efficacité énergétique et de réduction de la consommation énergétique.

Le logement doit être mis en location nue et utilisé comme résidence principale par le locataire. Le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du bien. De même, il doit tenir compte des plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le bien. L’investisseur doit également s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix fait lors de l’investissement.

Il convient de noter que ces conditions peuvent varier en fonction de l’année d’investissement et de la zone géographique choisie. En outre, il est important de noter que la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€.

Depuis le début d’année 2023, une nouvelle réglementation est en vigueur, qui exige des surfaces minimales pour les différents types de biens : studios, T2, T3, T4…. Cette règlementation permet de garantir un niveau de confort minimum pour les locataires et de s’assurer que les biens proposés répondent aux besoins des locataires potentiels.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Toulon ?

La Loi Pinel est représentée par des zones géographique où le marché immobilier est le plus tendu. Il existe 5 régions sur le territoire français : A, A bis, B1, B2 et C. Ces zones sont classées en fonction de la tension du marché locatif. Les zones B2 et C ne rentrent plus dans le cadre la loi Pinel. Le secteur le plus tendu dans l'immobilier est l'Île de France qui représente à elle seule la zone A bis.

Quant à Toulon, la ville se situe en zone A, ce qui signifie que, comme nous l'avons vu précédemment la demande locative y est forte.

En tant qu'investisseur, c'est un critère important qui vous donnera la possibilité de trouver facilement des locataires pour votre appartement.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Toulon

Située en zone A, l’intégralité de la ville de Toulon est éligible à la Loi Pinel. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. Dans le cas de Toulon, la question ne se pose pas puisque toute la ville et la périphérie sont regroupées dans une des zones principales du dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer

Les plafonds de loyers fixés permettent de rendre les logements plus accessibles à de nombreux locataires et de réduire, par la même occasion, les risques de vacances locatives. Les plafonds de loyers varient selon la zone géographique et sont soumis à des modifications annuelles. Pour la ville de Toulon, classé en zone A du dispositif Pinel le plafond de loyer maximum est de 13,09€ par mètre carré. Cette réglementation des loyers est bénéfique tant pour les locataires que pour les propriétaires. Le plafond de loyer correspond au montant mensuel maximal que le propriétaire peut exiger pour la location de son bien immobilier sur le marché locatif.

Pour le calculer, il suffit de connaitre la surface pondérée du logement, le plafond de loyer par mètre carré en fonction de la ville dans laquelle se situe votre bien. Vous aurez de plus besoin de connaitre le coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : 0,7+19/ S (la surface habitable). Le loyer mensuel Pinel est égal au (coefficient multiplicateur multiplié par le prix plafond au m2) multiplié par la surface pondérée du logement.

Exemple : Vous envisagez d’investir dans un logement de 50 m2 mais vous ne savez pas à quel loyer maximum vous pourrez le louer. Sachant que cet appartement est situé à Toulon, nous savons que le prix plafond au m2 est de 13,09€ et que la surface du bien est de 50 m2.

  • Coefficient multiplicateur = 0,7+19/50 = 1,08
  • Loyer Mensuel Pinel = (1,08*13,09) *50 = 706,86€

Le loyer mensuel Pinel pour ce logement sera donc au maximum de 706,86€.

Les plafonds de ressources

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

La loi Pinel définit également des plafonds de ressources en fonction de deux critères : la zone géographique du bien immobilier et la composition du foyer fiscal du locataire. Ces plafonds sont basés sur le revenu moyen des habitants de la zone et permettent de donner accès à des logements à une partie de la population ayant des revenus intermédiaires. Toulon faisant partie de la zone A, elle prévoit des plafonds de ressources plus élevés. Pour être sélectionné par le propriétaire, le locataire doit justifier d’un revenu annuel inférieur au plafond fixé et fournir une preuve de revenus. Ces plafonds de ressources contribuent donc à la mise en place d’une politique de logements neufs et accessibles, tout en permettant aux investisseurs de trouver des locataires solvables.

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Toulon

Julia souhaite réduire ses impôts tout en développant son patrimoine immobilier. Elle a décidé d’investir en Loi Pinel à l’est de la ville de Toulon sur une presqu’île nommée le Cap Brun. Le bien qu’elle souhaite acheter un appartement d’une valeur 340 000€ de type T4. Elle souhaite louer le bien pour une durée minimale de 6 ans ce qui signifie que le taux de réduction d'impot appliqué sera de 10,5% du prix d'achat.

Le taux comme mentionné initialement sera de 10,5% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024. Afin de savoir la somme exacte qu’elle pourra obtenir dans le but réduire ses impôts, elle décide de faire ses petits calculs.

Le calcul sera donc le suivant : 10,5% du prix d’achat, soit 1,75% par an, mais attention, le calcul de la réduction d’impôts ne pourra se faire que sur les 300.000 € du prix. Les 40 000 € restants, ne seront pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.

10,5% de réduction sur 300 000 € correspondent à 31 500€ de réduction d’impôts au cours des 6 années.

7. Notre sélection des meilleurs programmes à Toulon : Notre top 4

Nos équipes dédiées en interne chez Netinvestissement ont sélectionné pour vous les meilleurs programmes du moment de la ville de Toulon.

Le premier quartier est celui du Mourillon situé à l’est de la ville et bordant la mer. Le quartier offre une localisation centrale, des rues commerçantes et des immeubles de type haussmannien. Il est en train de subir une transformation pour devenir un lieu patrimonial attractif. Le quartier est considéré comme un véritable village provençal en plein cœur de la ville, avec son marché quotidien, ses forts historiques, ses places typiques et même un musée d’arts asiatiques. Les jeunes actifs sont évidemment particulièrement attirés par les belles plages de sable fin et les nombreux « bars branchés ».

Bien que le quartier attire principalement des célibataires, il est également adapté aux familles grâce à sa proximité avec les établissements scolaires notamment des écoles maternelles et primaires. Le charme unique de cette zone résidentielle en bord de mer est apprécié par ses habitants. A noter toutefois que son marché immobilier est plus cher que dans le reste de la ville. Les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus recherchés sur le marché locatif. Les biens de grandes surfaces de type 4 ou 5 pièces sont également une option intéressante pour les investisseurs en quête de revenus locatifs.

Le deuxième quartier sélectionné est plus « chic » que le précédent. Il s’agit du quartier du Cap Brun à Toulon. Celui ci est situé à l’est de la ville et surplombe la mer. Il est notamment prisé pour ses grandes propriétés et ses appartements hauts de gamme avec terrasse. Avec une moyenne d’âge de 48 ans, il compte 3 268 habitants, dont 57% de couples et 70% de cadres ou chefs d’entreprise.

Les criques et la proximité de la mer ajoutent au charme de ce quartier, qui est également populaire auprès de touristes. Cependant, c’est également l’un des secteurs les plus chers de la ville. La Batterie Basse du Cap Brun, un site de deux hectares géré par la ville de Toulon, est l’un des derniers sites naturels dans un environnement très urbanisé. Le site comprend l’anse du Fer à cheval, La Chapelle Notre Dame du Cap Falcon et le Cap Brun, tous représentant des éléments remarquables du patrimoine naturel et culturel de la ville. La table d’orientation offre une vue exceptionnelle sur le paysage environnant, du Cap Sicié à Porquerolles, ainsi qu’une meilleure compréhension de son histoire. En tant qu’investisseur, vous pourrez donc une cible large de locataires potentiels pour votre investissement Pinel.

Le quartier Montagneux du bas Faron est prisé par les cadres supérieurs et les professions libérales qui apprécient ses somptueux paysages entre la vue plongeante sur la cité varoise et les collines du Mont Faron. Ce quartier offre un environnement paisible, loin des bruits urbains, tout en étant à seulement quelques minutes du centre de Toulon.

Les résidents du Bas Faron peuvent profiter d’un cadre de vie en harmonie avec la nature. Les habitants de ce secteur sont principalement des cadres aux revenus aisés. Grâce à sa position en hauteur, ce quartier offre des vues exceptionnelles sur la ville et le littoral varois. Pour les enfants, étant tout proche du centre-ville, ils disposent de toutes les infrastructures de la Ville de Toulon.

Le quartier Font Pré à Toulon est un écoquartier conçu pour concilier la ville et l’écologie. Il compte 2 200 résidents et offre de vastes espaces verts, des promenades aménagées et des zones piétonnes pour déambuler en toute sécurité. Le quartier est équipé de 805 places de parking sur trois étages souterrains pour assurer un stationnement automobile à 98% et préserver la surface aérienne pour les piétons et des modes de transport doux. Les immeubles sont équipés de pompes à chaleur air/eau pour le chauffage, la climatisation et l’alimentation en eau chaude, ce qui représente 70% de rejets de CO2 en moins par rapport à une solution au gaz.

Font Pré a reçu les labels HQE, NF logements et Biodivercity. Les habitants de Font Pré sont en majorité des couples sans enfants, des salariés et des ouvriers, et l’immobilier est composé en grande majorité d’appartements.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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