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Investir en Loi Pinel à Lyon

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En résumé ...
Vous cherchez à savoir où et comment investir en Pinel ? Pourquoi pas à Lyon ? Troisième plus grande ville de France, une ville où il fait bon vivre et qui ne cesse de se développer en attirant de plus en plus d’habitants. La Loi Pinel, vous permet de bénéficier de nombreux avantages à la suite de l’achat d’un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) et répondant aux dernières normes en vigueur en matière de consommation d’énergie.

L’article « Investir en Loi Pinel à Lyon » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Lyon, 2ème pôle économique français, est une ville chaleureuse et dynamique. Que demander de plus pour un investissement locatif ?

Située en Zone A Pinel, Lyon est une ville qui ne cesse de se développer et son potentiel de valorisation dans le temps reste soutenu.

Et si nous combinions une solution qui regroupe, l’investissement à crédit d’un bien immobilier neuf situé au cœur d’une grande ville et que cet investissement vous permette de réduire et capitaliser vos impôts tout en vous générant des revenus fonciers réguliers. Nous sommes d’accord avec vous c’est une proposition qui donne envie.

Grâce à la loi Pinel vous investissez dans un bien immobilier et vous valorisez votre patrimoine dans une ville où la demande locative est soutenue.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi investir en loi Pinel à Lyon ?

Lyon est une ville très attractive, capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, très bien desservie par les transports : TGV, aéroport, axes autoroutiers, animée et dynamique. C’est une ville qui fait partie des métropoles européennes les plus attrayantes. De ce fait, la demande locative ne cesse d’augmenter, ces dernières années Lyon a vu ses prix en immobilier augmenter au point d’être placée en zone tendue par le gouvernement. Elle fait maintenant partie des villes avec les prix les plus élevés en France.

Investir en Loi Pinel à Lyon offre une réelle opportunité d’investissement, notamment parce que la demande locative y est forte, cela vous permet de réaliser un investissement sereinement, que ce soit pour la mise en location ou encore pour la revente dans les années futures. Il y aura certainement une plus-value sur le bien ce qui est donc à votre avantage.

Lyon se classe en 2ème position des pôles économiques français notamment grâce à son quartier des affaires de La Part Dieu. C’est également la deuxième ville après Paris à proposer le plus important bassin d’emplois.

Ce dynamisme économique permet à la ville d’attirer tous types d’habitants. Que ce soient des étudiants, des jeunes actifs ou encore des familles qui sont à la recherche d’un équilibre entre la vie professionnelle et la vie de famille.

La capitale des gaules attire également de plus en plus d’étudiants grâce aux nombreuses écoles de renom telles que l’EM Lyon, Sciences Politiques, l’Ecole normale supérieure, l’école des beaux-arts et de nombreuses écoles de commerces ou d’ingénieurs.

A ce titre, Lyon est devenue la deuxième ville étudiante de France avec pas moins de 170 000 étudiants. Ils représentent d’ailleurs une cible très importante sur le marché de la location immobilière, ce qui peut potentiellement vous intéresser en tant qu’investisseur.

Ayant conscience du besoin de proximité, la ville de Lyon a investi dans un grand nombre de transports en commun. Un élément important qui va permettre aux locataires d’avoir une meilleure qualité de vie, c’est un élément très positif puisque pour un projet locatif, la proximité avec les transports en commun fait partie des critères les plus recherchés par les locataires.

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de réduction d’impôts grâce à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Une durée d’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans devra être respectée lors de l’investissement. Vous n’aurez la possibilité de revendre le bien qu’à la fin de la période d’engagement que vous aurez choisie.

Investir en loi Pinel vous octroie bon nombre d’avantages : vous investissez tout d’abord dans un type d’investissement dit fiable et pérenne, vous bénéficiez en outre d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% du montant de l’investissement dans la limite fixée par l’état de 63 000€.

En tant que propriétaire bailleur, vous percevrez de plus des revenus complémentaires via le versement d’un loyer mensuel par le locataire du bien. Investir avec la Loi Pinel à Lyon vous offre également la possibilité de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaire que vous procurera le logement à terme durant sa location.

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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Lyon ?

La Loi Pinel est un dispositif qui a été mis en place en 2014 pour substituer au dispositif Duflot dans le but d’inciter les français à soutenir la construction de logements neufs visant à répondre au manque chronique du nombre de logements en France.

Le dispositif Pinel vous permet de réduire vos impôts en les investissant dans un bien immobilier neuf, de développer votre patrimoine et de bénéficier de revenus réguliers grâce à la location du bien.

Ce dispositif offre de plus la possibilité aux ménages intermédiaires, d’accéder à des logements décents à des loyers encadrés. Le gouvernement a en effet prévu dans la loi la mise en place de différentes conditions pour pouvoir bénéficier des avantages de cette loi notamment le respect de plafonds de loyers appelés également « loyers encadrés » ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faite construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Pour le dernier cas, lorsque le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien pour effectuer l’achèvement.

Les durées d'engagement de location sont fixées à 6, 9 ou 12 ans. En retour, vous bénéficierez d'un allégement fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% sous la forme d’une réduction d’impôts qui devra toutefois être réinjectée dans l’opération afin d’en financer une partie.

On appelle cela de la « capitalisation fiscale ».

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, lorsqu’un locataire met fin à son bail locatif de manière imprévue, vous pouvez garder votre avantage fiscal, cependant, vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. En prenant bien en compte que vous n’avez pas l’autorisation d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Lyon

La Loi Pinel est applicable à tous les logements neufs mais aussi aux anciens. En effet, un logement ancien devra préalablement être entièrement rénové où subir une reconstruction pour bénéficier du dispositif Pinel.

Vous devrez vous informer sur les conditions à respecter pour investir en Loi Pinel.

Premièrement, le bien doit être un logement acheté neuf ou VEFA ou avoir bénéficié d’une rénovation importante qui ramène le bien à un état quasi neuf. Le logement devra également respecter des normes de construction et de performance et notamment la nouvelle réglementation thermique en vigueur : la RE 2020 (règlementation énergétique).

Le logement devra être mis en location sans meuble et devra être utilisé comme résidence principale par le locataire. Vous devrez donc respecter l’encadrement des loyers ainsi que les plafonds de ressources en fonction du foyer fiscal du ou des locataires.

À SAVOIR : Si vous êtes une personne seule, avec un enfant ou encore un couple. Les plafonds varient en fonction de la zone géographique où vous souhaitez investir. Pour la ville de Lyon toute la ville est dans une même zone. La zone A.

Le logement devra être loué sur une durée de 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds. La loi Pinel est limitée au niveau des montants de l’opération, ce qui limitera la réduction d’impôts.

La limite du prix du bien ouvrant droit à l’avantage fiscal est plafonné à 300 000€. C’est donc sur la base de ce prix du bien que sera ensuite calculée la réduction d’impôts.

Depuis ce début d’année 2023, des surfaces minimales sont requises, elles vont dépendre du type de bien, studio, T2, T3 …

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Lyon ?

Les zones du dispositif Pinel correspondent à un espace géographique limité dans lesquelles on retrouve les biens immobiliers dits neufs et éligibles à la loi Pinel. Ces zones géographiques dépendant de différents facteurs.

Généralement les grandes villes comme Paris, Lyon, ou encore Lille sont classées en zone Pinel A et le centre-ville de Paris en zone A bis. Au total le territoire français regroupe 5 grandes zones ; les zones A, A bis, B1, B2 et C. Ces zones sont classées en fonction de la tension du marché locatif dans la région choisie et les deux dernières (B2 et C) ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel en 2023.

Lyon se situe donc dans la zone A Pinel en raison de la forte demande de logements qu’il y a dans cette ville.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Lyon

Le gouvernement a fait le choix de fixer des plafonds encadrant la loi Pinel. Ces plafonds ont été mis en place afin de faciliter l’accès aux logements et ainsi éviter certains abus et/ou loyers excessifs. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique dans laquelle ils se trouvent. La ville de Lyon est regroupée dans une même zone (la zone A), ce qui signifie que le plafond du loyer reste le même dans toute la ville.

Les plafonds de loyer

Pour les logements se trouvant dans la zone A, le plafond des loyers est de 13,09€ par m2 cette année.

C’est un montant qui est favorable à la fois pour le locataire et pour le propriétaire. L’investisseur peut profiter de cette indication pour calculer la rentabilité locative brute de son investissement. Le montant du loyer maximum représente la somme maximale à laquelle vous allez pouvoir proposer le bien sur le marché locatif.

Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devez vous renseigner sur deux indicateurs qui sont : la surface de votre logement ainsi que la zone d’éligibilité dans laquelle vous vous trouvez.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 60 m2 à Lyon. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/60) = 1,02. Le loyer maximum sera donc de (13,09*1,02) *60 = 798,49€.

Les plafonds de ressources

Les plafonds de ressources sont le deuxième plafond à respecter de la loi Pinel. Ils sont obligatoires et déterminés par le gouvernement. Le montant peut toutefois varier d’une année à l’autre, en fonction de la zone dans laquelle vous vous trouvez. Et ils vont aussi varier en fonction de la composition du foyer fiscal des locataires : famille avec deux enfants, couple, célibataire…

Le plafond des ressources est en adéquation avec les revenus moyens des habitants ce qui vous laisse la possibilité de louer votre bien à une grande partie des Lyonnais. Le plafond des ressources permet de cibler les personnes de la classe dite « moyenne ».

Le bailleur doit être en mesure de choisir un locataire présentant des revenus annuels inférieurs au plafond déterminé. Les locataires doivent être en mesure de fournir des justificatifs de revenus au propriétaire bailleur.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

Il est important de noter que la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€ d’investissement et qu’il y a des plafonds de prix d’acquisition pour les logements éligibles à la Loi Pinel.

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Lyon

Voici un exemple théorique :

Madame Faure souhaite réduire ses impôts tout en développant son patrimoine immobilier. Elle a décidé d’investir à côté du parc de la tête d’Or dans le 6ème arrondissement de Lyon. Le bien qu’elle souhaiterait acheter en loi Pinel est un appartement d’une valeur 319 000€. Elle souhaite louer le bien pour une durée minimale de 12 ans ce qui signifie que le taux de réduction d’impôts appliqué sur l’achat du bien sera de 17,5%. Le taux comme mentionné initialement sera de 17,5% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024.

Afin de savoir la somme exacte qu’elle pourra obtenir dans le but réduire ses impôts, elle décide de faire ses petits calculs.

Le calcul sera donc le suivant : 17,5% du prix d’achat, soit 1,46% par an, ce qui correspond à la somme de 4 380€ (puisque la réduction d’impôt, dans ce cas, sera plafonné à 300.000 € d’investissement), soit 55 500€ de réduction d’impôts au total.

7. Notre top 5 des programmes à Lyon

Chez Netinvestissement, nous avons choisi de répartir le choix et les offres en trois catégories en commençant par les logements locatifs pour des étudiants.

Le septième arrondissement situé dans la partie sud-est de Lyon, offre l’accès à différentes activités aussi bien culturelles que sportives. Cet arrondissement se décompose en deux quartiers bien distincts.

Au nord, la place Jean Macé puis au sud le quartier Gambetta qui est plus proche du quartier de la Part Dieu. Cet emplacement séduit beaucoup les étudiants, du fait de la présence d’écoles supérieures de renom qui se sont installées dans le 7eme arrondissement. C’est un secteur qui est également très bien desservi par les transports en commun avec une ligne de tramway ou encore la gare SNCF. Faire un investissement dans cet arrondissement vous permet de faire un investissement plus serein avec une facilité de mise en location dû à la forte demande.

Le deuxième arrondissement dans lequel on vous recommande d’investir est 8ème.

En effet, un arrondissement où il fait bon vivre. Le taux de locataire y est d’ailleurs élevé avec plus 68% de ménages locataires de leur logement. Ce sont des chiffres qui parlent d’eux même.

Le marché de l’immobilier est tendu, c’est pourquoi investir dans cet arrondissement offre un avantage non négligeable avec notamment la possibilité d’investir dans un secteur où les prix sont encore abordables. De nombreux établissements supérieurs y sont présents, ce qui attire les étudiants mais c’est aussi un secteur calme qui attire les familles. Le risque de vacance locative est donc réduit.

Ensuite, le premier arrondissement de Lyon situé sur les pentes de la Croix-Rousse et sur la partie nord de la presqu’île.

C’est un quartier populaire qui a beaucoup de charme. Ses petites ruelles en pente sont particulièrement attractives pour les jeunes et les étudiants. C’est aussi une zone particulièrement attractive pour les familles et les cadres. En pleine évolution, cet arrondissement compte environ 30 000 habitants avec une moyenne d’âge de 32 ans.

Les cadres et les chefs d’entreprises représentent 30% des habitants du quartier. C’est une population active ce qui limite les risques d’impayés pour un propriétaire. Outre ces avantages, c’est un arrondissement qui regroupe toutes les commodités essentielles telles que de nombreux restaurants, café ou encore bars, ce qui attire aussi quelques étudiants. De nombreux établissements scolaires y sont présents notamment des écoles et des lycées. Un bon point pour un investissement immobilier locatif, cela permet de réduire les changements de locataires avec des occupants qui restent plus longtemps dans un même appartement.

Le quartier de la Part-Dieu est un quartier très prisé par les actifs, c’est aussi un quartier ou il est agréable de vivre, animé avec de nombreux espaces commerciaux, des infrastructures sportives ou encore des lieux culturels. C’est un quartier qui regroupe des espaces verts comme le Parc de la tête d’Or très connu à Lyon ou encore le parc Nelson Mandela où une plantation de plus de 400 arbres est prévue dans ce quartier dans les années futures afin d’apporter plus de fraicheur et un meilleur confort thermique.

Habiter dans ce quartier offre une facilité d’accès à tous types d’infrastructures et aux restes de la ville car c’est un quartier très bien desservi par les transports en commun. Le centre commercial de la Part Dieu compte près de 240 commerces et restaurants et n’accueille pas moins de 35 millions de visiteurs par an. Un quartier en plein développement, et un bassin d’emploi pour ses habitants.

Pour finir nous vous conseillons de vous intéresser au 2ème arrondissement de Lyon. Situé sur la partie sud de la presqu’île, il compte près de 30 000 habitants et est considéré comme le plus bel arrondissement de Lyon.

C’est un quartier qui se dit « chic » où se situe la plupart des boutiques de luxe, un lieu où sont regroupés dynamisme commercial et divers monuments historiques. Les habitants ont à disposition de nombreux transports comme le métro, le tramway des stations de vélo’v ainsi que des bus. Ce quartier dispose aussi d’un grand centre commercial et d’une position géographique idéale. C’est un secteur très attractif pour investir en Pinel, plus de 75% des habitants de cet arrondissement sont des locataires, la recherche d’appartements en location dans cet arrondissement est très soutenu bien que l’offre en logements neufs y devient rarissime.

Investir dans cet arrondissement c’est aussi offrir un cadre de vie de qualité à proximité de toutes les commodités dans un quartier vivant animé et directement relié au reste de la ville.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1645 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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