Investir en Loi Pinel à Marseille

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Marseille, ville historique, emprunte d’histoire, la clémence de son climat, ses eaux turquoises ou encore sa bouillabaisse, une ville où tout est possible. Marseille est la deuxième plus grande ville de France avec un nombre d’habitants qui dépasse les 850 000 personnes. La demande de logements locatifs y est forte, et la ville est donc classée en zone Pinel A. Aussi, pour y répondre, le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel qui vous permet d’acheter un bien immobilier neuf pour le mettre en location.

La loi Pinel est un dispositif très avantageux pour des investisseurs qui veulent faire croitre leur patrimoine ou se créer des revenus réguliers.

Marseille vous permet d’investir dans un logement locatif, dans une ville qui offre un cadre de vie privilégié entre mer et montages.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Marseille ?

Marseille dispose d’une situation géographique idéale, complètement ouverte sur l’extérieur, c’est l’une des métropoles les plus attractives de l’hexagone. C’est aussi le 1er port Français et le deuxième de la mer Méditerranée. Sur le nombre d’habitants de la ville de Marseille, plus de la moitié des habitants ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et sont donc locataires. Cette ville est très bien connectée grâce à aux gares et à son aéroport international, ce qui lui permet notamment d’accueillir, toute l’année, de nombreux touristes. Environ 2 500 touristes par jour au cours de la saison estivale dernière dont 50% de touristes étrangers.

Investir en Loi Pinel à Marseille pourrait donc être une bonne opportunité d’investissement, si vous cherchez un marché locatif profond dans une ville qui ne cesse de se développer et ou la demande de logements est grandissante alors cet investissement est fait pour vous.

Marseille fait partie des villes les plus peuplées de France mais aussi l’une des « moins chère » comparativement à son nombre d’habitants. C’est pourquoi penser à y investir dans un bien locatif peut-être intéressant.

Un investissement à Marseille est un investissement qualifié de serein, les prix sont attrayants et la ville ne manque pas d’atouts. La demande locative est bien plus forte que l’offre, il existe donc un déséquilibre que l’État essaie de pallier grâce à la Loi Pinel. Les recherches effectuées se tournent souvent vers des logements locatifs, ce qui est un point positif pour un investisseur, lui permettant ainsi de limiter les risques de ne pas trouver de locataires pour le bien. L’investissement en Loi Pinel vous offre la possibilité d’acheter un bien neuf ou en VEFA afin de réduire vos impôts principalement. Pour bénéficier de cette Loi Pinel il faut que vous louiez le bien pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Cette loi Pinel comporte d’autres conditions que nous allons détailler ensemble un peu plus bas.

Marseille est une ville où les prix ne sont pas homogènes partout. En effet, les prix de l’immobilier varient fortement en fonction du secteur dans lequel se trouve le bien. Marseille dispose d’un patrimoine immobilier ancien, éligibles, dans certains cas bien précis, à la loi Pinel à partir du moment où ils sont réhabilités et quasi neufs. Dans le cas d’un investissement ancien, la loi Pinel s’applique sous conditions de travaux de rénovation.

La loi Pinel est limitée au niveau des montants de l’opération, ce qui limite la réduction d’impôts. La limite « défiscalisable » du bien est de 300 000€.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Marseille ?

La loi Pinel a été mise en place par le gouvernement afin de pallier le manque de logements neufs pour le marché locatif. Cette loi vous permet donc d’acquérir un bien immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Le gouvernement a souhaité mettre en place ce dispositif dans le but de solliciter la construction de logements neufs dans des villes où le marché est tendu.

Cette loi offre également aux ménages ayant un revenu moyen la possibilité d’accéder à un logement décent et en bon état. Le gouvernement a mis en place des conditions d'accès à cette loi, notamment des plafonds de loyers, que l'on peut également appeler encadrement des loyers et des plafonds de ressources pour les locataires.

Si vous souhaitez investir en VEFA, vous disposez d'un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d'acquisition pour le réaliser. Si vous construisez, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis d'urbanisme. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

La durée d'engagement du bail est fixée à 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficierez donc d’une réduction d'impôts de 10,5%, 15 % ou 17,5% calculée sur le prix du bien, dans la limite d’une enveloppe d’investissement de 300.000 €.

Dans le cas d'un investissement Loi Pinel où le locataire résilie inopinément le bail, vous pouvez conserver l'avantage fiscal, mais vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Tout en notant que vous ne pouvez proposer votre logement à titre gratuit lorsqu’il est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Marseille

Le dispositif Pinel est disponible pour tous les résidents fiscaux français, il est notamment avantageux pour les contribuables qui sont fortement imposables. Vous ne pouvez cependant pas y souscrire sans répondre à certaines conditions. Le locataire et le propriétaire doivent tout d’eux respecter certaines réglementations.

La loi Pinel est applicable sur des logements neufs ou quasi neufs comme des biens anciens entièrement rénovés ou ayant subi une reconstruction. On parlera alors du dispositif de Normandie. Les logements peuvent aussi avoir été achetés en VEFA c’est-à-dire en l'état futur d'achèvement.

Tout d’abord le propriétaire (vous) doit louer le bien dans les 12 mois suivant date d’achèvement des travaux pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et il doit respecter les plafonds de loyers. Le logement quant à lui doit être loué nu (non-meublé) et en tant que résidence principale, il doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel et doit respecter les normes énergétiques et de construction. Notamment la dernière réglementation environnementale en vigueur : la RE 2020.

Le propriétaire doit, en outre, s’assurer de respecter le plafond de ressources du locataire postulant avant d’avoir l’intention de louer un bien en loi Pinel c’est-à-dire observer les plafonds de ressources en fonction de son foyer fiscal (célibataire, couple, couple avec enfant…).

Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation est en place concernant les surfaces minimales requises en fonction du type de biens immobiliers : studio, T2, T3, T4. Cette réglementation a pour but de garantir le confort des locataires et la qualité des logements proposés à la location.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Marseille ?

Les zones Pinel représentent les zones géographiques où le marché de l’immobilier est le plus tendu. Le territoire français comprend au total 5 grandes zones : les zones A, A bis, B1, B2 et C.

La loi Pinel a été mise en place essentiellement pour les zones tendues ce qui signifie que les zones B2 et C ne sont plus concernées par la loi Pinel. Les logements compris dans ces zones ne sont pas éligibles à cette loi.

Le secteur où l’immobilier est le plus tendu est en Ile de France. Elle est placée dans la zone A bis. C’est d’ailleurs la seule région de France à être placé dans cette zone.

Marseille quant à elle se trouve dans la zone Pinel A ce qui signifie comme nous l’avions vu précédemment que la demande locative y est forte. En tant qu’investisseur c’est un critère important pour vous donner toutes les chances de trouver aisément des locataires pour votre logement.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Marseille

Il existe deux formes de plafonds, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources.

La Loi Pinel a mis en place deux règles afin de permettre aux ménages ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements décents. Ces plafonds sont déterminés en fonction de la zone géographique. Toute la ville de Marseille étant positionnée dans la zone A, le plafond de loyer reste le même pour toute la ville.

Les plafonds de loyer

Dans le but de limiter certains abus et des loyers parfois inaccessibles à des locataires qui pourtant travaillent, l’ex-ministre du Logement Sylvia Pinel a fait le choix de reclasser certaines villes.

Les plafonds de loyers permettent d’augmenter l’accessibilité à nombre de locataires et de réduire, de facto, les risques de vacances locatives. Les plafonds de loyer varient en fonction de la zone dans laquelle se trouve la ville mais aussi en fonction des années. Marseille étant en zone A le plafond de loyer est de 13,09€ par m2 au maximum. La mise en place de cet encadrement de loyer est un outil qui est à la fois favorable au locataire mais aussi au propriétaire.

Ce plafond de loyer représente le montant maximum auquel vous pourrez mettre votre bien immobilier sur le marché locatif chaque mois. Le calcul de celui-ci est plutôt simple, pour le calculer vous aurez besoin de la surface pondérée du logement ainsi que le plafond de loyer par m2 en fonction de la ville dans laquelle se situe votre bien. Vous aurez de plus besoin de connaitre le coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : 0,7+19/ S (la surface habitable). Le loyer mensuel Pinel est égal au (coefficient multiplicateur multiplié par le prix plafond au m2) multiplié par la surface pondérée du logement.

Exemple : Vous souhaitez acheter un logement de 40 km2 mais vous ne savez pas à quel loyer maximum vous pourrez le louer. Sachant qu’il est à Marseille, nous savons que le prix plafond au m2 est de 13,09€ et que la surface du bien est de 40 m2.

Coefficient multiplicateur = 0,7+19/40 = 1,18 -Loyer Mensuel Pinel = (1,18*13,09) *40 = 617,85€

Le loyer mensuel Pinel pour ce logement peut être au maximum de 617,85€.

Les plafonds de ressources

La loi Pinel prévoit aussi un plafond de ressources qui dépend de deux facteurs. A la fois de la zone dans laquelle se trouve le bien mais aussi de la composition du foyer fiscal c’est-à-dire si le locataire est une personne seule, un couple, un couple et un enfant….

Le plafond de ressources est aligné sur le revenu moyen des habitants, ce qui permet de louer votre bien facilement. Ces plafonds de ressources permettent donc à une partie de la population ayant des revenus intermédiaires de pouvoir accéder à des logements neufs. Pour accompagner tous les arguments que nous vous avons exposé précédemment sur Marseille et ses investissements considérés, nous pourrions rajouter un argument à la liste en disant que Marseille fait partie des villes qui ont des plafonds de ressources les plus élevés.

Le locataire sélectionné par le bailleur doit avoir des revenus annuels inférieurs au plafond fixé. Les locataires doivent être en mesure de fournir des justificatifs de revenus.

Composition du Foyer du locataire

Lieu de situation du logement

Zone A bis

(en €)

Zone A

(en €)

Zone B1

(en €)

Zone B2 et C

(en €)

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

28 876 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

38 560 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

46 372 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

55 982 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

65 856 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

74 219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

+ 8 277 €

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Marseille

Madame et Monsieur Garrido souhaitent investir dans un appartement à Marseille. Leur choix se porte sur un appartement de 30 m2 situé dans le 1er arrondissement de Marseille. Ce bien est proposé à une somme de 246 500€. Cette acquisition, s’accompagne également d’une période de location sur une durée de 6 ans qui a été décidée par le couple. Ce qui signifie que le taux comme mentionné initialement sera de 10,5% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024.

Madame Le Roux, à l’aise en mathématiques depuis son plus jeune âge, décide de faire ses calculs. Elle se dit donc que s’ils louent le bien 6 ans au taux de 10,5% du prix d’achat, soit 1,75% par an, elle peut obtenir chaque année une réduction sur ses impôts de 4 314€ €. Ce qui représente sur 6 ans une réduction d’impôt de soit 25 882,5€.

7. Notre top 4 des programmes à Marseille

Nos équipes dédiées chez Netinvestissement ont sélectionné pour vous plusieurs programmes de la ville de Marseille. Comme vous avez pu le constater précédemment, Marseille offre un cadre de vie et un climat privilégié notamment grâce à la proximité des plages ou des calanques.

Tout d’abord le quartier de la joliette, situé dans le 2ème arrondissement de Marseille au nord du vieux port et du Panier. Un projet y est actuellement en cours. Il s’agit du projet Euro-Méditerranéen qui a pour objectif de mener une opération de rénovation urbaine. Dans le cadre de ce projet, la ville de Marseille a vu plus de 800 entreprises s’implanter et plus de 1650 logements neufs y ont été bâtis.

Le quartier de la joliette étant au centre de ce projet, investir dans un bien immobilier pourrait s’avérer y être une réelle aubaine. Vous trouverez au sein de ce quartier un centre commercial appelé « Les terrasses du Port ». Le quartier est relié au reste de la ville via des transports en commun tels qu’une ligne de métro, des lignes de tramway et une facilité d’accès à l’aéroport et aux gares. C’est un réel quartier d’avenir.

Le deuxième secteur qui a un fort potentiel, c’est le « cours Julien » situé proche du vieux port et des noailles. Ce cours est constitué très majoritairement d’appartements en sachant que les locataires représentent 67% de des habitants. Cela montre qu’il y a une réelle demande d’immobilier locatif. C’est un quartier qui est relativement jeune il compte plus ou moins 7 000 habitants dont la moyenne d’âge est de 38 ans. Les cadres et les chefs d’entreprise représentent une grande partie de habitants de ce quartier, environ les deux tiers.

Vous y retrouverez des établissements publics et privés ce qui peut être un avantage pour vos locataires, vous pourrez essayer de cibler des familles ou des jeunes couples dans votre recherche de locataire. Cela vous permettra d’avoir des locataires sur le long-terme et donc de réduire le risque de vacance locative.

Le quartier de Roucas Blanc est sorti du lot lui aussi, c’est un quartier qui fait partie du 7ème arrondissement de Marseille. Un arrondissement qui a une situation exceptionnelle, avec une proximité du centre-ville et à la fois des espaces naturels tels que des plages ou des calanques. Le parc immobilier de ce quartier se compose essentiellement de maisons individuelles et les locataires représentent 30% de la population. Il est très bien desservi par le bus mais le métro ou le tramway ne sont pas disponibles et ne le seront pas en raison des ruelles étroites

Endoume est un quartier du 7ème arrondissement de Marseille, un quartier composé d’appartements à 64% et de locataires à 49%. C’est un réel quartier d’avenir pour les investissements. C’est un quartier qui compte environ 5 000 habitants et dont la moyenne d’âge est de 48 ans. Un bon point pour vous si vous envisagez d’y investir. Cela permet d’avoir des personnes aux revenus généralement plus stables. Ainsi, vous réduisez donc les risques d’impayés. Les cadres et les chefs d’entreprises représentent 71% des actifs de ce quartier. Endoume est bien desservi par les transports en commun avec notamment des stations de vélo en libre-service.

Enfin nos experts vous invitent à vous pencher sur le 14ème arrondissement de Marseille. Cet arrondissement est qualifié de populaire et agréable. C’est un secteur qui est autant demandé par des étudiants que par des actifs ou des touristes. C’est une zone qui est particulièrement dynamique en termes d’emplois. La Gare de Sainte-Marthe fait partie de ce 14ème arrondissement et participe au développement de ce quartier. C’est notamment le développement touristique et culturel qui ont intensifié la demande locative. Pour le grand plaisir de ses habitants cet arrondissement dispose de nombreux points de verdures avec différents jardins ainsi qu’un établissement disposant de nombreuses infrastructures scolaires qui vont de la petite enfance jusqu’au lycée.

Les logements sont très diversifiés dans cet arrondissement avec des petites maisons, des studios ou encore des appartements ou les établissements scolaires augmentent et dynamisent le tissu économique de ce quartier.

En résumé...

De par sa position géographique et sa taille, Marseille a de nombreux atouts pour réaliser un investissement immobilier éligible au dispositif Pinel dans de bonnes conditions. Cela étant dit, nous ne saurions trop vous conseiller que de ne pas vous lancer seul(e) et de plutôt vous faire accompagner. Ça tombe bien, cela ne vous coutera pas plus cher en choisissant Netinvestissement.
Pour cela, rien de plus simple, il vous suffit de nous contacter directement en cliquant ici.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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