Private Equity : pourquoi et comment investir dans un Club Deal ?

Qu’est-ce qu’un Club Deal ?

Jusque-là réservé à une petite poignée d’investisseurs professionnels (principalement des institutionnels), l’investissement en Club Deal se démocratise et s’ouvre depuis quelques années aux épargnants particuliers.

Comme son intitulé le laisse entendre, un Club Deal n’est ni plus ni moins que la réunion d’un petit groupe d’investisseurs. Initialement, étaient nommés ainsi quelques investisseurs se réunissant pour unir leurs forces ; ces groupes peuvent désormais compter une centaine de participants.

L’objectif est donc simple : participer à une levée de fonds afin d’investir dans un ou plusieurs actifs définis à l’avance.

C’est un véhicule d’investissement syndiqué et collectif, qui permet aux investisseurs d’acquérir des actifs qui leurs seraient individuellement inaccessibles (compte tenu des biens ciblés et de leurs montants d’acquisition, qui atteignent généralement plusieurs dizaines de millions d’euros).

Un investissement en Club Deal peut concerner différentes classes d’actifs, que ce soit un bien immobilier précis, un portefeuille diversifié de plusieurs Petites et Moyennes Entreprises (PME) disposant d’un potentiel de croissance, des fonds de commerce etc.

S’il est en effet possible de cibler différents sous-jacents d’investissement au travers d’un Club Deal, nous privilégions chez Netinvestissement des « tours de table » permettant de financer une ou plusieurs opérations immobilières sous la forme d’investissement d’opportunité non standardisé : acquisition d’immobilier parisien, de murs d’hôtels ou de commerces, d’immobilier d’habitation etc.

Le fonctionnement

En tant qu’investisseur, vous devenez associé au travers d’une structure juridique, le plus souvent type SAS (Société par Actions Simplifiées). Le financement des actifs est assuré au moyen des apports en fonds propres réalisés par les investisseurs, et peut être éventuellement complété par un crédit bancaire levé directement par la structure juridique.

L’acquisition, l’exploitation et la gestion courante du ou des actifs sont entre les mains de la société de gestion en charge du projet, et vous disposez, en tant qu’investisseur associé, d’un droit d’information et de regard sur les décisions importantes du patrimoine (généralement sous forme d’un droit de vote en assemblée générale).

Les modalités

Ce type d’investissement est à l’attention d’investisseurs avertis, le ticket d’entrée minimum pour participer à l’opération avoisine en moyenne généralement 150 000 € (et la taille cible d’un Club Deal oscille entre quelques millions et plusieurs dizaines de millions d’euros).

La durée de vie du Club Deal est également connue à l’avance, au moment de la souscription, et ne dépasse pas généralement 10 ans.

Les objectifs

Il convient d’avoir à l’esprit qu’il existe plusieurs familles de Club Deal, le choix devant s’effectuer en fonction des objectifs recherchés par l’investisseur :

• Les Club Deals dits distributifs Comme le nom l’indique, l’objectif ici est d’aller chercher une distribution régulière de revenus pouvant être éventuellement exonérés d’imposition (que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également au titre des prélèvements sociaux).
• Les Club Deals de capitalisation Dans ce cas précis, le rendement n’est appréhendé qu’au terme de l’opération, lors de la cession du ou des actifs. L’investissement visé n’aura pas nécessairement pour objectif d’être mis en location, mais le but premier sera de créer une plus-value lors de la revente du bien.

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Pourquoi investir dans un Club Deal ?

Les raisons qui poussent à s’intéresser à cette classe d’actifs sont nombreuses, et notamment :

Diversifier vos avoirs

Nous l’avons évoqué en introduction, et nous le répétons de façon quasi systématique, il est primordial de diversifier votre patrimoine sur différentes classes d’actifs, afin de maitriser au mieux les risques. Ce type d’investissement s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale et doit s’analyser au cas par cas.

Ces tours de table permettent donc de diversifier votre patrimoine, en vous permettant d’investir dans des secteurs divers et variés, tels que :

• L’hôtellerie et la restauration
• Des résidences de service (résidence étudiante, médicalisée etc.)
• De l’immobilier professionnel et commercial (bureaux d’activités, commerce etc.)
• De l’immobilier résidentiel.

S’il est également possible d’investir dans ces différentes classes d’actifs au travers de véhicules diversifiés type SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), l’investissement en Club Deal permet quant à lui de connaitre précisément le ou les biens dans lesquels vous allez investir.

D’autant plus que le Club Deal va limiter sa collecte et son nombre d’investisseurs, l’objectif étant uniquement d’acquérir le ou les biens préalablement définis (contrairement à une SCPI qui collecte continuellement, ce qui peut générer une certaine forme d’inertie et impacter le rendement quand les capitaux collectés ne sont pas rapidement investis).

Le Club Deal maitrise ainsi parfaitement son cycle d’investissement, et les perspectives de rendement sont d’ailleurs supérieures aux activités foncières plus traditionnelles.

Ces opérations peuvent d’ailleurs s’apparenter au crowdfunding immobilier (co-financement d’opérations de promotion immobilière), elles impliquent toutefois des montants d’investissement beaucoup plus importants et s’inscrivent dans une logique de stratégie de revalorisation (contrairement au crowdfunding immobilier pour lequel le gain est connu et plafonné dès le départ).

Au-delà de la diversification, l’investissement en Club Deal est aussi une formidable opportunité d’investir dans des actifs prestigieux, difficilement accessibles pour un investisseur isolé compte tenu des montants d’acquisition.

Bénéficier de perspectives de rendement attractives

Dans un contexte de taux règlementés inférieurs au niveau de l’inflation, d’érosion du rendement des fonds en euro et de lourdeur fiscale sur l’investissement immobilier locatif, l’investissement en Club Deal représente en effet une alternative alléchante, avec des taux de rentabilité annuelle globale variant de 6% à 10%.

En contrepartie de cette espérance de gain, il convient bien évidemment d’accepter une prise de risque sur les capitaux investis (la perte en capital pouvant être partielle ou totale). Nous rappelons que ces investissements doivent s’analyser au cas par cas, et représenter une quote-part maitrisée de l’ensemble de vos avoirs.

Maitriser sa fiscalité

Ces investissements Club Deal permettent généralement :

• De bénéficier, le cas échéant, d’une distribution régulière en exonération d’imposition (que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux)
• D’exonérer les éventuelles plus-values générées au titre de l’impôt sur le revenu (notamment si les structures sont éligibles au PEA et/ou PEA PME ; voir ci-après « Comment investir dans un Club Deal ? »)
• De ne pas être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

A noter que certains de ces Club Deals sont éligibles à l’article 150-0 B ter du Code Général des Impôts, permettant ainsi de bénéficier du report d’imposition de la plus-value dans le cadre de la cession d’une société par son dirigeant.

Comment investir dans un Club Deal ?

Les épargnants peuvent acquérir et conserver les titres :

• Directement dans le registre nominatif de la Société (ce qui implique de ne supporter aucun frais de tenue de compte ni droits de garde)
• Au travers d’un compte titres spécifique

Dans ces deux hypothèses, l’investisseur associé sera soumis aux règles fiscales de droit commun et notamment imposition de l’éventuelle plus-value au terme de l’opération (hors cas d’exonération spécifique).

Une alternative judicieuse consiste à loger ces titres au sein d’une enveloppe de détention type PEA ou PEA PME

Le Plan d’Epargne en Actions (PEA) est à l’origine une enveloppe d’épargne destinée à être investie en bourse : il a donc vocation à contenir des actions cotées ou des parts de placements collectifs (OCPVM, SICAV etc.). Il est toutefois possible, sous certaines conditions, d’investir dans des sociétés non cotées.

C’est donc une véritable opportunité pour l’investisseur de pouvoir bénéficier d’une alternative à des investissements de type actions, avec une meilleure sécurité du capital (placement non coté donc moins volatile) et un rendement pouvant être contractuel. Le tout, en bénéficiant du cadre fiscal avantageux du PEA !

Le PEA, à l’inverse d’un compte titres classique, offre la possibilité de constituer et de gérer un portefeuille en franchise d’imposition. Il constitue en effet une enveloppe au sein de laquelle il vous est possible de faire autant d’arbitrages (achat/vente) que vous le souhaitez, tout en étant exonéré de taxation.

Quelques rappels :

• Un seul PEA par contribuable
• Les versements sont plafonnés à 150 000 €
• Exonération des plus-values au titre de l’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux subsistent) dès lors que l’ancienneté du plan est d’au moins cinq ans
• Plafond de versement supplémentaire de 75 000 € au travers de l’enveloppe PEA-PME (sous respect des catégories de titres éligibles, soit entreprises de taille intermédiaire européennes).

Il faut bien évidemment être vigilant à l’éligibilité des titres au sein du PEA ou PEA-PME, mais aussi bien définir vos objectifs d’investissement afin de déterminer l’enveloppe de détention la plus adaptée.

Prenez le temps d’en discuter avec l’un de nos conseillers Netinvestissement.

Quelques exemples d’investissement

Un investissement en Club Deal, qui s’apparente à du Private Equity, implique un choix rigoureux de la société de gestion porteuse du projet, qui doit disposer d’un réel savoir-faire et d’une véritable expertise dans le sourcing des actifs, la négociation, l’ingénierie du financement, la gestion et l’exploitation.

Cette vigilance doit être particulièrement accrue dans le cas d’un Club Deal car, contrairement à un fonds plus traditionnel, celui-ci n’est pas régulé par les autorités de tutelle, et notamment l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui n’intervient pas dans le contrôle de l’exploitant.

Nous privilégions chez Netinvestissement des Club Deals avec pour sous-jacent l’immobilier, véhicule d’investissement particulièrement stable et pérenne dans un contexte de marchés volatiles.

L’investissement immobilier visé peut ainsi concerner :

• L’acquisition d’immeubles et de plateaux de bureaux parisiens (Paris intramuros et première couronne) et la création d’une activité d’hébergement et de services aux sociétés (Centres d’affaires)
• Le financement d’opérations de promotion, afin de répondre à la forte demande de logements couplée à une pénurie de grands fonciers (notamment en Ile de France), et de réhabilitations immobilières d’immeubles qui ne sont plus en adéquation avec les attentes des futurs acquéreurs. Ces opérations ont aussi bien lieu dans l’hexagone, mais également en Europe (principalement en Allemagne).

Ancienne chasse gardée des banques, fonds de pension et caisses d’assurance et de retraite, l’investissement en Club Deal se démocratise au profit des investisseurs privés.

Les perspectives de rendement sont attrayantes, bien supérieures à celles de l’immobilier classique et moins volatiles que les marchés financiers. Ce véhicule d’investissement représente une réelle opportunité de diversification patrimoniale.

On comprend donc aisément l’attrait pour un investisseur soucieux de trouver des solutions concrètes pour valoriser une partie de son épargne.

Toutefois, il ne faut pas occulter que ces Clubs Deals sont destinés aux investisseurs avertis, ayant bien à l’esprit les risques inhérents à l’investissement, et dans la capacité de mobiliser une somme d’argent conséquente sur une certaine durée.

Nous vous conseillons vivement de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de faire un point sur votre situation et vous aider à déterminer si cette solution d’investissement est parfaitement adapté à vos objectifs.