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Pourquoi et comment investir dans un programme PERL ?

En résumé ...

L’investissement en nue-propriété est une solution performante qui repose sur le partage temporaire de la propriété et de l’usage d’un bien. Afin de calibrer correctement cette solution pour un projet défini, il est important de s’associer à des opérateurs qualifiés et reconnus. Exemple ici du groupe PERL.

L’article « Pourquoi et comment investir dans un programme PERL ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

De plus en plus de français sont aujourd’hui portés sur un mécanisme assez peu connu d’acquisition immobilière : la nue-propriété. Ce type d’opération a le vent en poupe et permet de répondre intelligemment à certains besoins d’une clientèle assez précise, mais qu’en est-il vraiment ?

Une fois cette modalité d’achat correctement intégrée par l’investisseur, il faut se pencher sur le montage de ce type de projet et sa mise en œuvre, ou plutôt sa faisabilité. Encore une fois, quelles sont les ficelles à savoir correctement manier pour faire en sorte d’assurer une réussite de ce genre d’investissement sur le long terme ?

Dans ce contexte de développement de ce type de transaction immobilière, la société PERL tire son épingle du jeu avec des solutions souvent basées sur des fondamentaux qualitatifs extrêmement encadrés. C’est dans cette démarche que cette société a fait son fer de lance, depuis le début des années 2000, du montage et de la mise en œuvre d’opérations d’investissement en nue-propriété.

Dans ce guide, nous allons voir ensemble les raisons pour laquelle il est très intéressant de se baser sur l’expertise PERL dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, et par quels moyens vous y parviendrez.

Rappel sur la nue-propriété

Par définition, l’investissement en nue-propriété relève de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien uniquement. Ce principe (appelé également démembrement) issu du droit napoléonien peut être appliqué sur n’importe quel type de bien (société, immobilier, même sur une voiture ou une action d’entreprise).

Par essence le démembrement vous permet donc de devenir propriétaire d’un bien mais sans en avoir l’usage, ou l’usufruit. Cette dernière partie étant vendue (définitivement ou temporairement) à une tierce personne agissant comme usufruitier. L’usufruitier ayant le droit d’occuper un bien mais pas le droit de décider de s’en séparer par exemple.

Dans le cadre d’une opération immobilière, le démembrement intervient en deux phases très distinctes :

  • l’usufruit (ou le droit d’usage) va être cédé pendant une durée de 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel, qui va pouvoir assurer la gestion locative du bien, en percevoir les loyers et l’entretenir
  • la nue-propriété va être acquise par un investisseur particulier, qui va bénéficier d’une réduction du prix d’acquisition (généralement de l’ordre de 30 à 40 %, dépendant de la durée du démembrement), correspondant à l’intégralité des loyers qu’il aurait dû percevoir durant la période. A la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien et peut, à son choix, l’habiter, le louer ou le vendre.

Quels sont les avantages liés à la nue-propriété ?

Lorsqu’un investisseur particulier se penche sur le démembrement de propriété dans l’immobilier, il s’agit principalement de bénéficier d’avantages tels que :

  • Décote du prix dès l’acquisition : l’investisseur en nue-propriété perçoit la totalité des loyers qu’il aurait dû percevoir durant la période d’investissement, sous forme de réduction du prix d’acquisition. En moyenne, cette décote s’élève à 35 % de la valeur de la pleine propriété
  • Aucune contrainte de gestion ni aléa locatif : le bailleur institutionnel assure l’entretien du bien, perçoit les loyers et prend en charge la totalité des petits et gros travaux (art. 605 et 606 CCI) pendant toute la durée d’usufruit. Il s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement
  • Aucune fiscalité : l’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur (pas d’impôts sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière). Et plus important, celui-ci ne porte pas la valeur de la nue-propriété à l’actif imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

ous avez donc saisi (ou re-saisi) tout l’enjeu que peut avoir une opération d’investissement immobilier en nue-propriété dans le cadre de la réalisation de vos projets patrimoniaux.

Maintenant que ce rappel est correctement intégré de votre côté, et comme nous avons souvent tendance à le dire chez Netinvestissement, lors d’un achat, le plus important n’est pas la carrosserie de la voiture que vous avez devant vous, mais plutôt la qualité des pièces qui la constituent et la fiabilité du moteur que vous allez retrouver sous le capot. En d’autres termes : faire de la nue-propriété c’est bien, le faire correctement en s’entourant des meilleurs acteurs du marché, c’est mieux !

Dans cette démarche, PERL propose à ses clients un modèle unique de gestion de cette nue-propriété et du démembrement de manière plus générale. Nous allons donc voir dans quelles circonstances, et surtout pourquoi passer par le groupe PERL pour la réalisation de votre opération de nue-propriété est la meilleure chose à faire. Ou en tout cas la décision la plus sage.

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PERL, très bien. Mais pourquoi ?

C’est la question que beaucoup d’entre vous vont se poser lors du cheminement de leur projet immobilier en démembrement. Pourquoi passer par PERL plutôt que par une autre société ?

Investir dans des zones à fort potentiel

Comme premier élément de réponse, nous tiendrons compte du fait que la société PERL, qui base son modèle économique sur des projets long terme (PERL signifiant « Pierre Epargne Retraite Logement », il est assez simple de comprendre la vision que cette société aura lors de la conception de nouvelles solutions).

De plus, et pour rester sur des éléments plus concrets que purement théoriques, et pour assouvir le désir de savoir de nos plus fervents lecteurs, l’élément le plus important de cette réponse tient dans le fait que PERL n’investit quasi uniquement que dans des zones dites “tendues”.

La plupart des programmes que commercialise PERL se trouvent dans les villes les plus attrayantes de France, où la demande locative est très forte (et donc le nombre de logements disponibles en location / vente est très bas). De manière générale, PERL investit généralement dans des zones où la densité urbaine sera élevée dans le futur, ainsi que dans les zones qui seront positivement impactées par des projets urbains de grande ampleur : le Grand Paris, le projet de dynamisation de l’Arc Atlantique, etc.)

Investir dans un programme immobilier de qualité

Toujours dans une perspective de respect de l'acronyme initial, la société PERL ne commercialise presque exclusivement des programmes immobiliers neufs en parfaite adéquation avec la demande du moment et l’évolution de cette dernière.

Comme nous l’avons vu plus haut dans ce guide, l’investissement immobilier en nue-propriété s’envisage dans 100% des cas sur le long terme, l’important pour que ce genre de solution soit réellement intéressant résidant dans la durabilité du bâti que vous allez acquérir ; le fait que les programmes du groupe PERL soient principalement des résidences neuves ne peut que bonifier votre projet sur le long terme.

Principalement axé sur la sélection et la gestion des projets immobiliers dont le groupe a la charge d’assurer la commercialisation, PERL se fait toujours accompagner et assister par des experts dans les domaines les plus pointus afin de légitimer et justifier cette démarche de recherche constante de qualité.

C’est en partie pour ces raisons que vous entendez souvent parler d’investissement « Premium » lorsque vous vous intéressez à l’acquisition de nue-propriété dans l’immobilier neuf. Et c’est évidemment dans la politique de choix des programmes mis à votre disposition par notre partenaire PERL que vous trouvez les fondamentaux de cette qualité.

Sécuriser l’investissement immobilier

Lors d’une acquisition immobilière en nue-propriété avec PERL, tous les aspects très techniques et parfois un peu anxiogènes de ce type d’opération sont pris en charge entièrement par PERL. En effet, lorsque vous vous positionnez sur une opération d’investissement en nue-propriété, vous n’achetez que les murs d’un bien immobilier et en abandonnez la jouissance (ou l’usufruit) pendant une période donnée.

Pour assurer la qualité de l’opération de bout en bout, il est important que cet usufruit soit pris rapidement par une tierce personne ou une société. Dans ce cadre d’une opération PERL, cet usufruit est généralement distribué en bloc (pour toute la résidence / tout le programme) à un bailleur social qui s’engage à le conserver sur la durée du démembrement (le plus souvent autours de 17 ans).

Sécuriser votre choix avec un modèle solide et unique

Ce modèle solide, et rassurant pour l’investisseur final, a été mis en place et développé sur le marché français pour la première fois en 2000 par PERL lui-même ; le groupe se positionne aujourd’hui en leader sur cette part de marché et ne cesse de développer et améliorer ce secteur d’investissement pour être toujours plus qualitatif pour l’épargnant souhaitant prévoir son avenir patrimonial et immobilier.

En guise de résumé simple et clair, vous trouvez ci-dessous le schéma type d’une opération immobilière en démembrement chez PERL, ainsi que les différentes parties prenantes dans ce type de projet.

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En clair, lors de la mise en place de cette acquisition, et via le modèle PERL, vous avez l’assurance que la gestion de cette opération sera réglée comme u papier à musique, en tout cas dans les grandes lignes. Et ce par le fait que les équipes opérationnelles du groupe immobilier mettent tout en œuvre pour que les principaux points de fragilité d’une opération soient suffisamment sécurisés pour ne pas mettre en risque le fonctionnement normal d’un programme sur le long terme.

Comment réaliser une opération de nue-propriété avec PERL ?

En tant que lecteur fidèle des articles et guides Netinvestissement, vous devez déjà avoir quelques éléments de réponse. Si c’est votre première fois avec nous, et bien voici un indice : prenez contact avec votre Chef de Projet Patrimonial !

Cette étape, souvent oubliée, du cheminement intellectuel de votre projet fait pourtant partie des étapes les plus importantes de ce fameux projet. Pourquoi ? Tout simplement pour vous assurer (et parfois vous rassurer !) que la nue-propriété est réellement faite pour vous, et que les programme PERL viendront apporter une réelle valeur ajoutée à votre situation patrimoniale sur le long terme.

Donc ne l’oubliez pas : votre chef de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans la mise en place de votre projet, et ce dans toutes les étapes de ce dernier. De la recherche de bien, en passant par la recherche d’un financement bancaire si nécessaire, jusqu’au jour de la signature de la vente chez votre notaire.

Conclusion

Pour résumer la question soulevée au début de ce guide, le rationnel qui devrait vous pousser à choisir PERL pour la réalisation de votre investissement immobilier peut être détaillé en plusieurs points fondamentaux.

Dans un premier temps, si nous basons notre réponse sur des critères concrets, les programmes PERL sont quasiment tous implantés dans des grandes agglomérations, toutes qualifiées comme zones “tendues”, où les fondamentaux immobiliers sont présents et en constante évolution. De plus, ces programmes sont tous des programmes neufs dont la qualité de construction vous permet d’acquérir un bien immobilier durable dans le temps et qui saura valoriser votre patrimoine.

Ensuite, la vision qu’à le groupe de l’investissement en nue-propriété fait que cette opération est sans contraintes pour vous (aussi bien sur le démembrement en lui-même que sur la gestion immobilière durant la période de démembrement) tout en vous apportant un certain niveau de sécurité tout au long de ce projet.

Enfin, dans le fondement même d’un démembrement, les sélections immobilières commercialisées par PERL orienteront vos investissements vers des prix d’achat décotés de 30% à 40% en moyenne, ce qui vous permet d’acheter dans des zones très demandées ou en pleine expansion à des prix souvent très compétitifs face au marché actuel.

Enfin, et chose très importante dans l’objectif de réussite de votre placement, il est primordial de vous rapprocher de votre Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement. Ce dernier saura répondre à toutes vos questions et saura vous accompagner dans la recherche et la mise en place de ce placement.

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A propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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