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Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Nantes ou Rennes ?

L’article « Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Nantes ou Rennes ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Nancy Durou

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Introduction

Vous projetez de faire un investissement locatif quelque part mais vous ne savez pas où exactement ? Faut-il privilégier les grandes villes déjà installées ou les petites en devenir ? Plutôt en centre-ville ou en périphérie ? Plutôt dans le neuf ou dans l’ancien ? Quelle surface ? … La réponse est toute simple, tout dépend de vos objectifs, de votre budget et de votre horizon de placement.

Afin d’éviter que cela soit un casse-tête pour vous, nous vous proposons d’analyser deux métropoles où les loyers sont en forte hausse et où le délai pour trouver des locataires est de plus en plus court.

Nous avons choisi pour cela de vous parler des villes de Rennes et Nantes qui permettent de faire des investissements locatifs opportuns avec de beaux potentiels de plus-value. En effet, nous assistons à une réelle poussée vers l’Ouest qui de fait attire de plus en plus au niveau des investissements locatifs.

Faisons donc un focus sur ces deux métropoles en devenir.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement locatif, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Quels sont les atouts de la ville de Rennes en termes d’investissement locatif ?

Rennes est une des plus belles villes de France. En effet, cette Préfecture de la région Bretagne qui est aussi le chef-lieu du département d’Ille et Vilaine, se situant au Nord-Ouest de la France, a été classée meilleure ville en terme de qualité de vie au niveau national.

Elle est de ce fait réputée pour son dynamisme économique, touristique, sa vie étudiante universitaire et son marché immobilier florissant.

Le tissu économique de la ville lui vaut d’être habitée par de nombreuses entreprises à tailles diverses (30 000 entreprises dont des entreprises nationales y sont implantées comme Ubisoft Entertainment ou encore l’usine du groupe PSA), des infrastructures et des moyens de transports, lui permettant d’être extrêmement active économiquement parlant. En effet, elle se place 10ème au rang national avec un bassin économique qui centralise environ 300 000 emplois.

Rennes accueille le siège du Pole Valorial, qui est le 1er réseau dédié à l’innovation agro-alimentaire soit l’un des plus importants sites Européens de recherche et de développement au niveau international. La ville est notamment labélisée French Tech et regroupe de nombreuses sociétés dans le numérique dont plusieurs starts up telles que Kelbillet ou Régionsjobs notamment. Et ce n’est pas fini ! La ville investi dans des infrastructures et des équipements pour renforcer son statut de métropole connectée, sur des projets devant voir le jour en 2030. C’est donc un beau bassin d’emploi qui est offert aux Rennais. Le taux de chômage y est inférieur à 10%, soit au même niveau que la moyenne nationale.

Afin de favoriser tout cela, les moyens de transports sont au rendez-vous avec notamment le service des transports de l’agglomération Rennaise nommé STAR. Il comprend une ligne de métro, une deuxième étant en cours de construction, mais aussi 145 lignes de bus qui permettent de desservir toute la ville, le TGV récemment arrivé, des pistes cyclables, des zones de covoiturages, des moyens de transports pour handicapés et même un aéroport.

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Facilement accessible, Rennes bénéficie d’une situation géographique très intéressante qui favorise le tourisme car elle est à proximité des plages et des principaux sites touristiques qu’offre la Bretagne : Saint Malo, le Mont Saint Michel, la forêt de Brocéliande …

Cette ville est très estudiantine avec deux grandes universités et 17 grandes écoles de formation. C’est l’une des meilleures villes universitaires de France, avec des campus de grande renommée et comptant près de 67 000 étudiants sur 215 000 habitants, soit 30 % de la population. Ces chiffres placent la ville, 8ième ville française en terme de nombre d’étudiants.

C’est d’ailleurs à ce titre que les campus de la ville sont nombreux, avec notamment le campus de Beaulieu, où on retrouve l’Université Rennes 1 ainsi que d’autres établissements d’enseignement supérieur en sciences et technologies, ou encore le campus de Villejean pour les disciplines suivantes : santé, lettres, sciences humaines et sociales. D’autre part, on ne compte pas moins d’une dizaine d’écoles de commerces et d’établissements supérieurs privés à Rennes, ce qui laisse un joli champ d’investissement notamment pour les Résidences de Services gérée pour les étudiants en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Pour en savoir davantage sur le LMNP, je vous invite à visionner les vidéos de la Net Academy qui vous en dévoile les atouts.

Le marché de l’immobilier et quant à lui prospère avec une qualité globale très satisfaisante.

En effet, en se focalisant sur les projets de la ville qui doivent voir le jour en 2030, on constate que plusieurs ont notamment un objectif principal qui est de développer le marché de l’immobilier. Parmi eux nous retrouvons les suivants :

  • Projet de la Courrouze : Quartier qui va se transformer en Eco-Quartier avec une vison écoresponsable avec des logements, des centres d’affaires, des commerces … au cœur d’espaces verts.
  • Projet Maurepas – Gros chêne : la deuxième ligne de métro s’y dessine avec une rénovation importante de 1600 logements, la création de deux nouvelles écoles, 200 à 300 logements neufs, des locaux commerciaux …
  • Projet ViaSilva : urbanisation avec création de logements, de locaux d’activités et d’emplois au Nord Est de la ville
  • Projet Eurorennes : Rénovation du quartier de la gare avec des constructions de bureaux, de commerces et de logements.

De quoi avoir des certitudes sur des projets prometteurs !!!

Comme pour tout achat immobilier, l’important est de savoir si l’on a un profil d’investisseur qui privilégie les investissements patrimoniaux ou les investissements de pure rentabilité.

Lorsqu’on choisit des investissements patrimoniaux, on se tourne davantage vers des biens qui sont plutôt situés en centre-ville, avec des murs médiévaux, des prestations de qualité pour assurer un ratio sécurité, liquidité, risque qui soit optimum.

Dans le cas contraire, on préfère investir dans des périphéries avec un prix au m ² qui sera plus bas au risque de rallonger les délais de location et des dossiers moins solides par exemple.

Ce choix dépendra donc de votre situation financière, de l’horizon, de l’objectif, des attentes que vous avez et de l’implication que vous souhaitez allouer à cet investissement.

Afin de choisir votre camp, voici quelques chiffres sur l’immobilier dans la ville de Rennes :

  • Le ticket d’entrée pour une acquisition immobilière est de 100 000€ (tout frais compris).
  • Avec 30 % d’étudiants, la population est relativement jeune.
  • Le délai moyen pour trouver un locataire pour un logement vide à Rennes est seulement de 19 jours.
  • En 2019, les prix au m² ont progressé de 12,8% d’après une analyse des notaires avec une moyenne de 2 880 €/ m ².
  • On constate une évolution des loyers moyens hors charges de 1,8% en comparant 2018 à 2019. Ces augmentations restent attractives et promettent de belles perspectives pour les biens locatifs de la ville.
  • La moyenne pour vendre son bien à Rennes est de 48 jours contre une moyenne nationale de 83 jours.
  • On se situe en zone B1 pour les investissements Pinel.

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2. Quels sont les atouts de la ville de Nantes en terme d’investissement locatif ?

Nantes est l’une des villes les plus attractives de France. Elle a une situation géographique qui lui permet en effet d’accroitre son tissu économique et touristique puisqu’elle est située à 2h de Paris en train et à 1h de l’Océan Atlantique.

De ce fait, Nantes attire les propriétaires comme les locataires.

Nantes est l’une des villes les plus attractives de France. Elle a une situation géographique qui lui permet en effet d’accroitre son tissu économique et touristique puisqu’elle est située à 2h de Paris en train et à 1h de l’Océan Atlantique.

De ce fait, Nantes attire les propriétaires comme les locataires.

C’est la sixième ville la plus peuplée de France avec plus de 300 000 habitants intramuros et 600 000 habitants dans Nantes Métropole. La croissance démographique y est constante et y est plus importante que la moyenne nationale avec 50% des habitants qui sont des actifs, soit une dynamique économique hors pair. Nantes se situe au premier rang, c’est le premier pole économique du Grand-Ouest avec une prépondérance du secteur tertiaire. Très présente aussi avec le secteur industriel grâce au transport maritime favorisée par le port de Saint Nazaire. Nantes se situe aussi au premier rang au niveau national dans le secteur de l’agroalimentaire et deuxième au niveau national pour le secteur de l’aéronautique. La ville crée en moyenne 7000 emplois/ an et son bassin d’emploi représente 57% des projets d’embauche du département !

Le patrimoine culturel fait de la ville un lieu extrêmement convoité par les touristes ce qui en fait la 7ième ville touristique sur le plan français. La ville met tout en œuvre pour favoriser ce phénomène en mettant en valeur ses centres d’attraction : le Lieu Unique, Les machines de l’ile, le musée Jules Verne…

Le réseau des transports est extraordinairement développé et a pour projet de se rendre davantage durable dans la lignée de son élection en tant que Capitale Verte Européenne en 2013.

La ville est estudiantine avec 135 000 étudiants, soit 20% de la population incluant la métropole. Nantes est reconnue pour son cursus de qualité quelle que soit la filière choisie, les étudiants qui en sortent sont particulièrement bien placés sur le marché du travail une fois leur diplôme acquis.

Il serait légitime de se poser la question sur le devenir de la ville. Elle a mis en place des actions spécifiques pour développer son tissu économique, son attrait touristique. La démographie explose, les prix augmentent, la zone est tendue… Tous les éléments vus précédemment démontrent que nous pouvons être serein quant à la ville de Nantes qui n’est absolument pas touchée par la crise, le chômage… La preuve en est, la ville ne se vide pas de ses habitants, de ses jeunes, bien au contraire, l’augmentation régulière de la population constitue une garantie (les chiffres de l’INSEE prévoient une captation de 100 000 habitants supplémentaires d’ici 2030), son dynamisme économique se porte plus que bien, les entreprises prospèrent, les écoles fleurissent… en bref Nantes, attire sous toutes les coutures !

Voici quelques chiffres concrets qui vous donneront une idée de ce que représente le marché de l’immobilier à Nantes :

  • La ville comprend 38% de propriétaires et 62% de locataires.
  • Le délai moyen pour trouver un locataire pour un logement vide à Nantes est seulement de 15 jours.
  • En 2019, les chiffres ont progressé de 8,6% d’après une analyse des notaires avec une moyenne de 3 100€/m ². Ces prix sont relativement abordables et représentent un véritable El Dorado pour les investisseurs. Ce constat se fait même dans les quartiers les moins attractifs. Les prix devraient continuer à augmenter car il n’y a pas assez d’offre par rapport à la demande et cela ne va pas cesser au vu de la démographie et de la création d’emploi qui sont croissants.
  • La moyenne pour vendre son bien à Nantes est de 50 jours contre une moyenne nationale de 83 jours.
  • On constate une évolution des loyers moyens hors charges de 6,7% en comparant 2018 à 2019, ce qui est un superbe ratio !
  • Nous sommes situés en zone B1 pour les investissements Pinel.

Ces augmentations restent attractives et promettent de belles perspectives pour les biens locatifs de la ville.

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Conclusion

Ces deux villes ont toutes deux des atouts irréfutables.

Il faut cependant connaître les flux démographiques, universitaires, la qualité de vie, le standing des infrastructures, les commerces, les moyens de transports qui peuvent être totalement différents d’un quartier à un autre, et c’est à ce titre qu’il faut être accompagné par des professionnels. Nos chefs de projet patrimoniaux sont à votre service pour vous guider dans cette quête, n’hésitez donc pas à les contacter.

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A propos de l'auteur Nancy Durou, Chargée de relations partenaires | 46 articles en ligne

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Après avoir obtenu un master en gestion de patrimoine, Nancy intègre la BPCE, deuxième groupe bancaire Français et acteur majeur de l’épargne, de l’assurance, de la banque de grande clientèle et des services financiers spécialisés. Pendant six ans, elle développe auprès d’une clientèle Haut de Gamme, ses compétences en termes de transmission de patrimoine, de finance et de fiscalité.

Désireuse de travailler dans une entreprise à taille humaine en phase avec ses valeurs et consciente de la transformation digitale qui s’opère au sein du milieu bancaire et financier, Nancy fait le choix de saisir les opportunités de cette révolution technologique en intégrant Netinvestissement.

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