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L'immobilier neuf est-il plus cher que l'ancien ?

Immobilier Guides

L’article « L'immobilier neuf est-il plus cher que l'ancien ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

« Sous couvert d’avantages fiscaux offerts aux acquéreurs, les promoteurs en profitent pour vendre leurs biens 15 à 20% plus cher… C’est bien connu. ». Allez, soyez honnête, n’avez-vous jamais prononcé cette phrase ? Au moins ne l’avez-vous jamais pensé ? En tout cas de très nombreux français le pensent. Ont-ils raison ou tort ? Est-ce une vérité ou une légende urbaine ?

1. Le prix de l'immobilier neuf

Avant toute chose, il est important de comprendre ce que comprend, en détail, un prix lorsque l’on achète dans le neuf.

Un prix immobilier neuf affiché comprend déjà 20% de TVA que l’acquéreur doit payer, que le promoteur encaisse, mais que ce dernier n'est pas acquis, il doit le restituer intégralement à l’Etat. Dans le cas d’un bien immobilier dans l’ancien, il n’y a pas de TVA à payer.

Ensuite, un bien immobilier neuf est dans la quasi-totalité des cas vendu avec un (ou plusieurs) emplacement de parking. Cet emplacement, certes englobé dans le prix total représente, selon les villes, une valeur comprise entre 7000 € et 20 000 €. Là encore, dans le cas d’un bien dans l’ancien, il n’y a pas de parking systématiquement acquis.

Enfin, dans certains cas, les promoteurs affichent des prix de vente « acte en mains » c'est-à-dire qui inclus les frais d’acquisition (frais de notaire, de caution, voire même parfois les intérêts intercalaires). Selon ce qui est compris dans ces frais, la somme peut varier de 4 à 8%. A nouveau, un bien immobilier ancien est affiché hors frais d’acquisition.

Dernier point : les normes de construction. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maitrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel coût supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le coût supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.

Nous venons donc de voir qu’un prix affiché pour un bien neuf comprenait un certain nombre de choses (TVA, parking, frais d’acquisition) qui n’étaient pas inclus dans un prix affiché pour un bien dans l’ancien.

2. Les frais de notaire

Deuxième point de différenciation entre le neuf et l’ancien qu’il est important de connaitre : le coût des frais de notaire.

Les frais de notaire (hors frais de caution) généralement appliqués dans le neuf sont d’environ 2%, quand ils sont de 7% dans l’ancien. En effet, dans le cadre d’une acquisition neuve, les frais de notaire sont dits réduits et permettent ainsi à l’acquéreur de payer 5% de frais de notaire en moins. Pour votre information, le dispositif défiscalisant la loi Denormandie propose des avantages fiscaux intéressants si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien.

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3. Les charges de copropriété et les frais d'entretien

Ça y est, vous avez trouvé la bonne affaire, un petit appartement dans l’ancien, situé en plein centre, et en plus, vous l’avez eu à bon prix ! C’est très bien, mais avez-vous bien évalué les frais et charges d’entretien en tant que copropriétaire ?

On a tendance à l’oublier mais les charges de copropriété ou d’entretien d’un bien dans l’ancien sont souvent 3 à 4 fois supérieures à celles pratiquées dans le neuf. Et les nouvelles normes énergétiques BBC notamment accentuent encore cet écart.

Un bien neuf jouit d’une garantie décennale sur le gros œuvre et d’une garantie biennale sur l’équipement alors que dans un bien ancien, plus rien n’est garanti. De plus, dans un bien neuf qu'un particulier loue il est possible d'avoir recours à des dispositifs permettant à une réduction d'impôt telle que la loi Pinel.

4. Différentes lois pour investissement immobilier neuf

(Guide sur les différentes lois)

Investir en loi PINEL.

Reconduit jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif de la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’acheter et de louer un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition ou un logement ancien disposant de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien doit être dans des zones PINEL éligibles (A, A bis ou B1) afin de favoriser les investissements locatifs dans les zones à tension locatives. Pour une durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le propriétaire peut récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat en fonction de la durée d’investissement locatif. Les investissements sont plafonnés à 300 000 euros et 5 500 euros du mètre carré. Des plafonds de ressources et de loyer du locataire sont à respecter.

Plusieurs conditions sont liées à l’achat :

Le type du bien immobilier

Les biens concernés par l’investissement locatif en loi Pinel sont les logements neufs, les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition et les logements anciens disposant de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils devront respecter les normes de performances énergétiques globales définies.

Ce logement devra être la résidence principale du locataire et ne doit pas être un logement meublé.

Les différentes zones géographique loi PINEL

L’investissement locatif doit se situer dans les zones géographiques éligibles (A, A bis ou B1) afin de favoriser les investissements dans les zones à tension locatives.

  • Zone A bis : La zone A bis ne regroupe que les communes d'Île-de-France. Elle est composée de Paris et de sa banlieue, à savoir les communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise.
  • Zone A : La zone A regroupe l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, l'agglomération française de la ville de Genève, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d'autres communes, où le prix à la location est très élevé.
  • Zone B1 : La zone B1 comprend certaines grandes agglomérations où la demande de logements est élevée, ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne non située dans les zones A bis et A, et les départements d'outre-mer.

L’enveloppe d’investissement

Les investissements sont limités à 2 par année fiscale dans un plafond d’investissement retenu par contribuable de 300 000 € maximum. Il ne doit pas dépasser 5 500 € par m2 de surface habitable.

En prenant en compte du plafond de la niche fiscale des 10 000 € par an et par foyer.

Les conditions liées à la mise en location

L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Plafonds de loyers

Afin de proposer des logements accessibles et répondre à une forte demande, les loyers sont plafonnés par zone géographique :

  • A Bis : 17,55 € par m²
  • A : 13,04 € par m²
  • B1 : 10,51 € par m²

Les ressources des locataires

Un plafond de ressources (revenus) pour un contribuable seul, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera de la zone géographique (Zone A bis . A . B1…)

Composition foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€
Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€
+ 1 personne à charge 75 188€ 68 946€ 50 233€
+ 2 personnes à charge 89 769€ 82 586€ 60 643€
+ 3 personnes à charges 106 807€ 97 766€ 71 340€
+ 4 personnes à charges 120 186€ 110 017€ 80 399€
Majoration par personne à charge supplémentaire +13 390€ +12 258€ + 8 969€

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Investir en loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, concerne les investisseurs faisant un projet dans un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), dans une résidence de services de type personnes âgées, handicapées ou étudiants. Pour une durée de location minimale de 9 ans d’engagement via l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant sur la durée du projet. Dans une limite de 300 000 euros annuelle et avec une possibilité de récupération de TVA.

Tout comme pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut remplir certains critères pour être éligible à la réduction d’impôt prévue par la loi Censi-Bouvard :

  • Le logement doit être situé dans une résidence de services, gérée par un unique organisme professionnel qui s’occupe de tous les biens de la résidence.
  • Le bien doit être construit dans un immeuble neuf ou en VEFA (état futur d’achèvement).
  • Il doit être loué meublé, et dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Il ne concerne que les résidences meublées non professionnelles.

Pour plus de renseignement sur la réduction et crédit d’impôt via l’immobilier, n’hésitez pas à consulter nos guides sur les lois, les zones et les dispositifs à vôtres dispositions.

5. Quelle source utiliser pour connaître le juste prix d'un bien immobilier ?

Chaque année, les grands journaux hebdomadaires ou mensuels publient à grand tirage « le prix dans chaque ville de France ». Chaque journal y va de son chiffre, de son analyse et de sa source, ce qui entraîne des écarts de prix dans la même ville, et dans le même quartier de parfois plus de 500€ /m2 selon les journaux.

Que ce soit pour le neuf ou l’ancien, une seule source fait office de référent officiel et pertinent : c’est le "guide des valeurs vénales".

Ce guide, publié par la chambre des notaires de France, donne le prix au mètre carré dans chaque grande ville de France par catégorie et type de produits concernés. Pour cela, les notaires ont recensé l’intégralité des transactions effectivement effectuées l’année passée dans chaque ville et ont défini une moyenne.

Ce « Guide des valeurs vénales » est utilisé par les professionnels immobiliers comme seul outil d’information pertinent. Vous pouvez vous le procurer librement.

Conclusion

En conclusion, les biens immobiliers neufs sont en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des garanties solides (décennale, biennale) ainsi que des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et diminuer les déperditions énergétiques (BBC) et des lois pour investissement viennent en complément avec de la réduction ou du crédit se répercutant sur votre calcul d’impôt. L’apriori qui consiste donc à dire que les promoteurs gonflent leurs prix sous couvert des avantages fiscaux de 15 à 20% est exagéré. Sachez enfin que les marges brutes en fin d’opération immobilière sont pour un promoteur de l’ordre de 5%. De plus, l'investissement dans l'immobilier locatif est un levier de développement de patrimoine redoutable, donc lancez-vous !

Comme d’habitude, toute l’équipe Netinvestissement est à votre disposition pour tout complément d’information, car il est indispensable de vous faire accompagner dans vos projets d’investissements.

Selon votre projet, votre calcul d’impôt et le budget à y allouer, votre chef de projet patrimonial vous permettra d’accroitre le levier de votre investissement et sera répondre à l’intégralité de vos questionnements.

N’hésitez pas à solliciter l’un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement via une demande de contact, pour répondre à l’entièreté de vos interrogations qui resteraient encore sans réponse.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1248 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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"le service client est très agréable et montre une grande patience pour les novices; les frais d'entrée sont restreints, ce qui est très appréciables"

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Le 2022-01-03 18:28:55 par Caroline W.
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