Les 10 villes les moins chères d'Ile-de-France (de plus de 50 000 habitants)

1. Drancy, une ville imprégnée d’histoire

Quels sont les atouts de Drancy ?

Située dans la petite couronne parisienne, Drancy est une grande ville animée et attractive. Elle bénéficie d’une proximité avec Paris, seulement 6 km la sépare de la capitale, mais également d’une proximité avec de grands pôles économiques du Bourget et de la Plaine-Saint-Denis. Ville imprégnée d’histoire avec son implication dans les guerres mondiales, Drancy a su se rendre dynamique et attirante de par son patrimoine environnemental riche avec ses espaces verts, rues piétonnes, pistes cyclables et son magnifique parc de Ladoucette. Desservie par des gares routières et le RER B, elle verra la construction de deux gares, celle du Bourget sur la ligne 16, au nord de la ville et celle de Bobigny-Drancy sur la ligne 15, au sud de la ville.

Les 68 955 habitants de cette commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ont un âge moyen de 37 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 41 % de maisons et 59 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 29 %. La taxe d'habitation s'élève à 12 % et la taxe foncière à 23 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 25 %, taxe foncière à 15 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 8 %.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Drancy

Paris Campagne est l’un des quartiers les plus intéressants de la ville de par ses nombreux établissements publics tels que des écoles et crèches. Il se situe à deux pas du parc de Ladoucette.

Quartier du centre ville où se situe l'hôtel de ville, l’église Sainte-Louise et le parc de Ladoucette. Il est très vivant et accueille les festivités et expositions de la ville.

Quartier ayant une histoire forte puisqu’il a joué un rôle important lors de la seconde guerre mondiale, il a su s’adapter et construire de nombreux logements pour devenir aujourd’hui l’un des quartiers phares de la ville. Composé principalement d’appartements, il dispose d’espaces verts et d’une proximité avec le centre ville. Il est traversé par l’Avenue Henri Barbusse, avenue très commerçante de la ville.

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2. Aulnay-sous-Bois, une demande locative importante

Quels sont les atouts de Aulnay-sous-Bois ?

Aulnay-sous-bois possède une mauvaise réputation, pourtant la ville bénéficie d’une forte demande locative. Tirée par un fort dynamisme économique, notamment par la présence de nombreuses entreprises, elle a longtemps bénéficié de l’usine PSA. De plus, Aulnay offre des perspectives économiques intéressantes. Ville très allongée qui dispose d’un nombre de pavillons et d’espaces verts importants, elle attire les familles parisiennes dissuadées par les prix de la capitale.

Les 82 314 habitants de cette commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ont un âge moyen de 36 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 43 % de maisons et 57 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 32 %. La taxe d'habitation s'élève à 25 % et la taxe foncière à 14 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 25 %, taxe foncière à 15 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 10 %.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aulnay-sous-Bois

Le Parc est un quartier huppé et animé d’Aulnay, composé majoritairement de familles aisées et de cadres parisiens. Le quartier se compose à 65% de maisons et à 35% d’appartements, en opposition complète au nord de la ville, ce quartier comporte seulement 3% de logements sociaux.

Secteur coté d’Aulnay-sous-bois, le Pont de l’Union est idéal pour les familles, très bien desservi par la présence d’une ligne de bus ainsi qu’une proximité avec le RER B. Il dispose également d’une école.

Quartier calme de la ville, il attire principalement les cadres parisiens. Contrairement aux précédents quartiers, il propose une vie familiale de qualité avec de nombreux établissements scolaires ainsi que la présence de la gare sur les bords du quartier.

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3 – Cergy, une ville étudiante

Quels sont les atouts de Cergy ?

Cergy est une ville où il fait véritablement bon vivre et elle n’a rien à envier aux grandes métropoles. Une attention toute particulière est portée aux étudiants (on y retrouve de nombreuses grandes écoles) mais également aux familles qui trouveront des infrastructures modernes et des services de proximité. De plus, Cergy est une ville qui bouge et qui veille à donner à tous ses habitants un cadre de vie dynamique et agréable mélangeant des quartiers modernes et anciens. De plus, la ville est également devenue un pôle économique important, avec 30 000 emplois. La diversité des activités a été source de mixité sociale.

Les 62 979 habitants de cette commune située dans le département du Val-d’Oise (95) ont un âge moyen de 32 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des cadres.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 21 % de maisons et 79 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 30 %. La taxe d'habitation s'élève à 12 % et la taxe foncière à 26 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 23 %, taxe foncière à 13 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 8 %.

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Ce quartier est situé à l’extérieur de l’hypercentre plus précisément à l’ouest du centre-ville. Il est idéal pour les couples et les célibataires qui recherchent des espaces calmes à proximité du centre et du réseau routier.

Le Grand-Centre est un quartier huppé de la commune de Cergy. Ce quartier est très fréquenté par les étudiants car il propose de nombreux restaurants, bars et cafés. Il a vu naître des quartiers résidentiels comportant des résidences étudiantes, mais aussi des résidences individuelles. Riche de nombreux commerces, il offre une vie administrative, économique et culturelle intense.

Composé de plus de 3 000 habitants, ce quartier est très paisible et il accueille en partie des familles ou des célibataires. 54% des habitants du quartier sont locataires avec des revenus convenables (en moyenne 32 000 € par ménage). Les transports en commun permettent de se déplacer facilement et rapidement dans la ville.

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4. Aubervilliers, le début d’une cité industrialisée

Quels sont les atouts de Aubervilliers ?

Limitrophe à Paris, Aubervilliers va voir apparaître très prochainement la ligne 15 et la ligne 12 prolongée avec deux nouvelles gares prévues en 2025. La ville accueille plus de 2 400 entreprises dont les sièges sociaux de Véolia, Lapeyre, KDI. Ces entreprises sont attirées par les nombreux programmes immobiliers ayant pour objectifs de créer commerces et bureaux. La ville doit son dynamisme aux domaines des services, de l’industrie et des activités logistiques.

Les 80 273 habitants de cette commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ont un âge moyen de 35 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 8 % de maisons et 92 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 36 %. La taxe d'habitation s'élève à 16 % et la taxe foncière à 25 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 25 %, taxe foncière à 15 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 7 %.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aubervilliers

Quartier agréable, il a connu une réhabilitation pour devenir aujourd’hui très attractif, avec des aménagements stratégiques tels que des nouveaux équipements publics, la destruction d’habitats insalubres et une dynamisation des commerces de proximité.

Quartier de 36 hectares qui comprend un projet d’aménagement ambitieux avec la création d’un éco-quartier de plus de 2 000 logements, dont de nombreux espaces verts et équipements publics ainsi qu’une gare grâce au projet Grand Paris Express.

Liant Aubervilliers à la capitale, ce quartier présente de nombreux avantages. Un projet visant à la création de bureaux a été lancé, ce secteur est très bien desservi et est propice à un bon investissement. C’est d’ailleurs pour cela que Véolia a choisi d’y implanter son siège.

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5. Créteil et son immense centre commercial

Quels sont les atouts de Créteil ?

Véritable moteur du département du Val-de-Marne, Créteil a bénéficié d’une forte urbanisation qui lui a permis d’accroître son développement. Portée par un patrimoine environnemental riche, comprenant un lac traversant la ville et de nombreux espaces verts, ainsi qu’un patrimoine culturel et historique de qualité, la ville propose un cadre de vie idéale. Créteil accueille de nombreux étudiants, français comme étrangers grâce à son université. C’est pourquoi la ville dispose d’un réseau de transports composé d’un métro, du RER D et de nombreuses lignes de bus.

Les 91 042 habitants de cette commune située dans le département du Val-de-Marne (94) ont un âge moyen de 36 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 8 % de maisons et 92 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 37 %. La taxe d'habitation s'élève à 21 % et la taxe foncière à 25 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 23 %, taxe foncière à 13 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 8 %.

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Ce quartier est en plein expansion avec des nouveaux logements familiaux en construction. Idéalement situé à proximité du métro et d’un centre hospitalier, Créteil l’Échat est un quartier vivant et dynamique qui recense une population jeune.

Le Vieux Créteil est un quartier authentique de la ville, véritable coeur historique. Avec une population âgée en moyenne de 40 ans, le quartier est très animé. Il fait parti des secteurs les plus recherchés, notamment pour ses maisons individuelles qui représentent 8% des habitations.

Le Front du Lac est un quartier plutôt calme et familial comprenant des édifices importants de la ville. Sa proximité avec le centre commercial Créteil Soleil le rend très prisé.

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6. Noisy-le-Grand et son immense centre commercial

Quels sont les atouts de Noisy-le-Grand ?

Noisy-le-Grand compte aujourd’hui plus de 64 000 habitants répartis dans 17 quartiers. Son vieux centre-ville briard cohabite avec un centre commercial régional et un quartier d’affaires en pleine expansion. Troisième pôle d’affaires de la région Île-de-France, Noisy-le-Grand compte près de 3 000 entreprises dont 1 200 PME, environ 500 commerces de détail et 77 entreprises de plus de 50 salariés.

Les 64 619 habitants de cette commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ont un âge moyen de 36 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des cadres.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 28 % de maisons et 72 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 22 %. La taxe d'habitation s'élève à 28 % et la taxe foncière à 17 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 25 %, taxe foncière à 15 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 6 %.

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Témoin historique et acteur de modernité, le centre-ville exploite son potentiel pour assumer au mieux son rôle de coeur de ville. Le retour des commerces de proximité, la construction de nouveaux logements et le renforcement des services publics renforcent le rôle central que doit jouer le quartier à l'échelle de toute la ville.

Dans ce vaste quartier de la commune, situé principalement au sud de l'autoroute A4, l'habitat est avant tout pavillonnaire. Un certain esprit villageois y est resté, toujours concentré autour du "bourg" des Richardets, où sont regroupés commerçants et services de proximité.

Actuellement, un plan de rénovation urbaine se déploie dans le quartier afin d’améliorer le logement social, tandis qu'un centre de recherche sur le thème du développement urbain et durable verra le jour à la Cité Descartes et que le futur métro y croisera dans quelques années la ligne de RER A. Le quartier Est placera Noisy à la pointe de la recherche verte.

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7. Saint-Denis, des valeurs de rendements intéressantes

Quels sont les atouts de Saint-Denis ?

Saint-Denis est en pleine mutation. Ville anciennement défavorisée, elle aspire depuis les années 2000 à un renouveau et à un dynamisme sans précèdent. Sa désindustrialisation dans le passé, néfaste à son économie, a fait place à de nouvelles formes de croissance notamment avec le numérique. L’attractivité de la ville se mesure à son économie et sa capacité à être créatrice d’emploi.

Les 110 733 habitants de cette commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ont un âge moyen de 34 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 8 % de maisons et 92 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 39 %. La taxe d'habitation s'élève à 11 % et la taxe foncière à 21 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 25 %, taxe foncière à 15 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 7 %.

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Probablement l’un des quartiers les plus convivaux de Saint-Denis. C’est une zone pavillonnaire calme qui dispose à proximité immédiate des infrastructures nécessaires au confort de ses habitants.

Édifié autour de la Basilique, le centre-ville est un quartier d'habitation, de commerces et de services. Il est fréquenté principalement par des étudiants mais aussi par des touristes. A proximité, des projets d’aménagement importants ont été lancés dans le quartier de la gare. Les nouveaux tramways vont modifier profondément des secteurs auparavant déshérités.

Conçu pour le confort de ses habitants, on peut retrouver dans ce quartier les berges de Seine réaménagées, un parc de 5 hectares, des espaces verts etc. Il accueille également la gare de Saint Denis (Tramway ligne 8, RER D, …) et accueillera la future gare de Saint-Denis Pleyel (prévue en 2023), point névralgique du futur réseau du Grand Paris Express.

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8. Argenteuil, ville agricole et viticole

Quels sont les atouts de Argenteuil ?

Argenteuil offre un patrimoine riche et diversifié de par son histoire. La ville a en effet été construite durant l’antiquité et a été détruite pendant la Seconde Guerre Mondiale. Désormais, la ville a su se moderniser et s’améliorer au fil du temps. Argenteuil est seulement à 15 minutes en train de Paris et possède de forts atouts économiques, touristiques et culturels. La plupart des habitations sont des pavillons ou des villas contemporaines qui embellissent l’architecture de la ville.

Les 108 865 habitants de cette commune située dans le département du Val-d’Oise (95) ont un âge moyen de 36 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 35 % de maisons et 65 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 32 %. La taxe d'habitation s'élève à 22 % et la taxe foncière à 23 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 23 %, taxe foncière à 13 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 6 %.

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Le centre ville est le cœur historique d’Argenteuil. Il est à proximité de la gare, donc à 15 minutes en train de la capitale. De plus, c’est un quartier commerçant proposant tous les services dont vous aurez besoin. Le centre commercial Côté Seine se trouve dans le centre ville, un atout non négligeable.

Ce quartier est récent et c’est le plus aisé de la ville d’Argenteuil. Les cadres sont le plus souvent regroupés dans ce quartier qui propose 76% de maisons et seulement 23% d’appartements. Situé sur les hauteurs de la ville, il offre des vues panoramiques et propose des pavillons et des résidences bourgeoises.

Ce quartier est un quartier animé et dynamique. Il est situé à l’ouest de la ville et propose des logements avec une architecture datant des années 1960 et 1970. Les habitants de ce quartier ont un âge moyen de 35 ans. Par ailleurs, ce quartier propose 51% de maisons et 46% d’appartements.

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9. Vitry-sur-Seine et ses nombreux espaces verts

Quels sont les atouts de Vitry-sur-Seine ?

Vitry-sur-seine dispose d’une localisation idéale, à deux pas de la capitale. Son dynamisme économique et son avantage géographique ont été des critères de choix pour les nombreuses entreprises qui s’y sont installées. La plus grande ville du Val-de-Marne bénéficie également d’une croissance démographique et d’une urbanisation forte. Le paysage de la ville témoigne de la transformation économique de la ville, de par ses nombreux immeubles contemporains. La ville compte environ 33 000 logements dont 62 % dans le parc privé et 38 % dans le parc locatif social.

Les 91 188 habitants de cette commune située dans le département du Val-de-Marne (94) ont un âge moyen de 37 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers.

Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 22 % de maisons et 78 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 33 %. La taxe d'habitation s'élève à 20 % et la taxe foncière à 18 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 23 %, taxe foncière à 13 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 5 %.

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Le quartier s’est créé autour du parc des Lilas, véritable point de verdure de 30 hectares ayant pour objectif de s’agrandir. Ce quartier témoigne de la transformation de la ville en proposant des logements neufs et un environnement adapté aux familles avec notamment des aires de jeux, des jardins potagers.

Situé à l’entrée nord de la ville, entre la route départemental et le fort d’Ivry, ce secteur porté par la création de la ZAC Concorde Stalingrad, a fait peau neuve. Dynamisé par de nouveaux logements, commerces et écoles, il offre un cadre de vie de qualité et modernisé.

Contrairement au quartier du Fort, ce quartier est porté par la ZAC Rouget-de-L’isle, en créant de nombreux logements neufs à l’architecture contemporaine. Les infrastructures suivront le développement de ce quartier en accueillant prochainement le tramway Paris-Orly.

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

10 – Champigny-sur-Marne, ville de sport et de culture

Quels sont les atouts de Champigny-sur-Marne ?

Commune de la banlieue sud-est parisienne, Champigny-sur-Marne est une ville historique, ancien camp militaire à l’époque des romains, elle a ensuite séduit les artistes et peintres impressionnistes comme Claude Monet grâce à sa situation en bord de Marne. Son patrimoine environnemental est exceptionnel grâce aux berges de la Marne mais également grâce à ses nombreux espaces verts dont le parc du Tremblay. Elle possède un patrimoine historique et culturel riche avec l'Église Saint-Saturnin et l’un des plus grands musées de la résistance de France. La ville prévoit de construire 380 logements par an jusqu’en 2017 puis 360 logements en particulier dans les secteurs centre-ouest près de la gare du Plant et des grands axes.

Les 76 450 habitants de cette commune située dans le département du Val-de-Marne (94) ont un âge moyen de 37 ans.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans la commune est celle des employés et ouvriers. Côté immobilier, les habitations de la commune sont réparties en 33 % de maisons et 67 % d'appartements. La part de logements sociaux est ici de 38 %. La taxe d'habitation s'élève à 26 % et la taxe foncière à 21 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 23 %, taxe foncière à 13 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 11 %.

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Quartier animé et coté de Champigny-sur-Marne, le Plant est principalement touché par la création de nouveaux logements. Il présente également un parc immobilier et des maisons de caractère.

Prisé par son parc de 73 hectares, ce quartier est très apprécié par les habitants de la ville. C’est un quartier très recherché de par sa qualité de vie et sa proximité avec le RER, ce qui en fait également le quartier où les prix au m² sont les plus élevés.

Véritable village au sein d’une grande ville, Coeuilly séduit pour son cadre de vie idéal avec son château, son marché de produits frais et ses rues pavillonnaires.

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

Lorsque vous avez déterminé l’emplacement idéal pour votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu’à bien choisir le support locatif qui optimisera au mieux votre investissement. Le plus important étant avant tout d’identifier avec précisions votre ou vos objectifs (revenus supplémentaires, défiscalisation, etc.) et ensuite de choisir la bonne approche ou le dispositif concordant (loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc.). Nous espérons que ce guide vous aura aidé dans votre choix et n’oubliez pas que notre équipe d’experts restent à votre disposition si vous désirez plus de détails sur les opportunités qu’offrent ces villes.

* Source Wikipedia. ** Source MeilleursAgents.