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Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?

L’article « Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle, deux statuts singuliers et pourtant assez similaires. Tout d’abord, il est essentiel de comprendre la nature même de ses activités : les deux statuts sont ceux qu’il est possible d’utiliser lorsque vous effectuez une location en tant que personne physique.

Le statut dit LMNP ou plus exactement de loueur meublé non professionnel est celui que l’on attribue plus naturellement par défaut lorsque l’on se lance au sein d’une activité de location. En choisissant ce statut, vous devez vous inscrire aux greffes du tribunal de commerce afin de recevoir un numéro de SIRET et de vous enregistrer pour pouvoir, par la suite, déclarer le début de votre activité.

Le statut de loueur meublé professionnel est un statut complexe, qui englobe la même activité de location mais qui nécessite plusieurs critères simultanément obtenus afin de pouvoir prétendre à ce statut. Une différence qui entraine plusieurs avantages et inconvénients pour chacun des dispositifs.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investir en LMP ou LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Le statut LMNP

Le statut de leur meublé non professionnel présente un premier avantage significatif puisqu’il permet de combiner deux fiscalités : celle des entreprises et des particuliers : explication. En choisissant ce statut, on opte directement pour le régime dit « réel », qui permet de simplifier l’imposition. Ce régime permet de déduire des revenus locatifs. Deux catégories de dépenses sont considérées comme étant éligibles pour la déduction au titre de ce régime :

  • Les charges dites d’exploitation : relative à ce qu’on appelle les intérêts d’emprunt, les charges quotidiennes telles que l’électricité ou encore l’assurance du bien.
  • Les amortissements comptables : tous les amortissements sont concernés, pour l’appartement, les travaux et le mobilier.

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Rapidement et simplement, il est donc possible de louer sous ce statut durant de nombreuses années sans pour autant payer d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Ce deuxième avantage est tout aussi important puisqu’il permet de réaliser de nombreux amortissements pour des travaux. Lorsque le bien sera alors revendu, ce dernier sera soumis à la plus-value des particuliers. Cependant cette plus-value est calculée par rapport au prix d’achat réel et ne tiendra donc pas compte des amortissements réalisés. Votre bien donc sera vendu en ayant des travaux que vous aurez amortis mais qui ne seront pas comptabilisés dans la vente de votre appartement ou maison. Un double avantage qui vient s’ajouter au fait que la vente n’est pas assujettie à la TVA. Lors de la vente, vous n’aurez donc pas à la collecter ni à la reverser.

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2. Le statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel, vous devez répondre à deux critères simultanément afin de pouvoir obtenir le statut :

  • Gagner plus de 23 000€ par an en location meublée
  • Que ces revenus locatifs représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Ces deux critères sont obligatoires et communs. Ce qui signifie en d’autres termes que si vous percevez plus de 23 000€ de revenus locatifs cela ne vous permet pas d’obtenir naturellement le statut de LMP. Ce seuil de 23 000€ est donc corrélé du fait que ce montant doit être supérieur à 50% des revenus du foyer.

Une fois le statut obtenu, le LMP propose plusieurs avantages, mais il permet de collecter et de récupérer la TVA et il est permet également de déduire l’amortissement du prix d’achat initial du bien immobilier lorsque celui va être vendu. En effet dans le calcul de la plus-value, il est donc également possible de déduire l’amortissement du prix d’achat. Attention petit point de précision puisqu’il est possible d’être exonéré, partiellement ou en intégralité lorsque vous avez plus de 5 ans d’ancienneté avec le statut de loueur meublé professionnel. Un avantage temporel vient donc s’ajouter à cette situation.

3. LMP : les avantages

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, deux possibilités de statut s’offrent à l’acquéreur. Pour une plus large majorité, le statut locatif meublé est sélectionné, car il est présent de nombreux avantages :

Tout d’abord on retrouve :

Le rendement

En effet, lors de la location en meublé, la somme des loyers que vous allez recevoir est supérieure d'en moyenne 15 à 25% ! Cette différence avec la location nue est un avantage majeur pour les recettes et ressources perçues.

Le bail locatif plus flexible

En effet, parmi les autres avantages proposés, le bail est plus souple avec le statut de LMP. On retrouve plusieurs différences contractuelles majeures telles que : la durée du bail - lorsqu’un bien est loué avec le statut de location nue, le bail sera de 3 ans. Alors que la position qu’offre le statut de location meublée permet de réduire le bail à 1an de location. Cela donne un avantage majeur au propriétaire qui dispose de son bien plus simplement mais surtout mais qui peut également renouveler les locataires si nécessaires ou effectuer des travaux entre deux locataires et éviter les carences locatives ou les dépenses imprévues.

Une fiscalité attractive et favorable

Sur le plan fiscal, la distinction est simple, les deux statuts LMP et LMNP ont tous les deux des avantages distincts. Le point commun à mettre à leur actif est la perception des loyers et le fait que ces derniers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si l’appartement est loué uniquement non meublé, sans de statut, alors les loyers seront imposés différemment. Ce statut de BIC permet lui de bénéficier d’avantages liés à l’imposition sur le revenu. Chaque statut ayant des conditions particulières, il est important de comprendre les distinctions faites pour les deux.

Un patrimoine non comptabilité au sein de l'ISF

Enfin on retrouve comme avantage le fait que le patrimoine n’est pas considéré comme un bien professionnel et n’est donc pas comptabilisé au sein de l’ISF. En effet, la location meublée n’entre pas dans ce statut de bien professionnel et permet donc d’éviter un impôt supplémentaire. Dans bien des cas, la location meublée en régime réel permet « d’effacer fiscalement » des loyers perçus.

4. LMNP et LMP : une différence de régime

Le statut LMNP et LMP offre un moyen aux particuliers d’investir dans l’immobilier au travers de deux biais définis par la loi. D’une part, il existe le régime dit réel qui permet de déclarer ses revenus aux BIC. Il existe la possibilité de déclarer ses revenus sur le régime du micro foncier, qui reste dans l’ensemble moins intéressante, mais plus simple sur le plan fiscal.

Pour obtenir le statut LMNP, la principale condition que le propriétaire doit respecter est la suivante : la condition inverse du statut LMP à savoir ne pas franchir la barrière de 23 000€ de loyer et que cela ne dépasse pas les 50% des revenus professionnels par rapport au foyer fiscal. En cas de non-respect de ces conditions, l’investisseur n’est donc plus éligible au dispositif et au statut LMNP. Il est donc techniquement possible de n’obtenir aucun de deux statuts, en cas de dépassement des 23 000€ de loyers perçus mais quel cela ne dépasse pas les 50% de revenus sur le plan du foyer fiscal. Aucun des deux statuts ne sera donc éligible et les avantages n’existeront pas.

En clair il existe deux types de régimes :

  • Option 1 : le régime micro-BIC qui permet d’avoir des revenus locatifs qui n’excèdent pas 72 600€ et qui est intéressant si vous avez peu de charges (aucune charge déductible dans ce régime). L’imposition est à l’IR avec un abattement de 50%.
  • Option 2 : Le régime réel, qui permet de déduire les charges et surtout les amortissements. L’impôt est également sur l’IR. Cette option ne dépend pas du montant des loyers perçus et peut donc être choisie même si vous ne dépassez pas 72 600€.

5. LMNP : Les avantages

Comme mentionné ultérieurement, le régime du micro-BIC et le régime réel présentent des avantages différents : le micro-bic permet d’obtenir un abattement de 50% sur une limite de revenus de 72 600€ mais ne permet pas de déduire les charges. Il est impossible de créer du déficit. Si les charges sont inférieures au seuil des 50% alors le régime est intéressant.

à l’inverse le régime réel permet de réaliser des amortissements, mais comment cela fonctionne-t-il ? En prenant un exemple simplifié, cela ne reflète pas la réalité, il faut prendre en compte la logique des amortissements et les composants. Un pourcentage sera alors déterminé afin de permettre l’amortissement et chaque élément (murs, jardin, salle de bain) et la durée d’utilisation de cette dernière sera prise en compte dans le calcul de la déduction. En simplifiant avec un taux d’amortissement de 2% sur le prix de 4000€ et que l’on obtient des loyers de 600€, soit 7200€ par an, alors on pourra déduire 4000€ et ainsi être imposé sur 3200€.

Enfin comme dernier point on constate qu’en appliquant les charges et les amortissements, il est impossible de créer un déficit foncier. Cette situation est plus commune dans le cas des locations vides. Si un déficit apparait, il sera reporté, le statut de LMNP en régime réel permet de reporter les amortissements sans limites de durée. Grâce à ce système vous pourrez baisser vos recettes locatives pendant des années voir de ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs.

6. LMNP-LMP ou un autre dispositif ?

Parmi ces différents statuts et ces différents régimes, il existe également une autre possibilité. Un autre dispositif spécial a également été mis en place, il s’agit du dispositif Censi-bouvard.

Cette loi permet aux investisseurs immobiliers (ayant investi dans le neuf, en résidence meublée° de réduire directement leur impôt par rapport au pourcentage du prix de revient de l’appartement. Ce dispositif permet également de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Explications : le dispositif Censi-Bouvard complète le statut LMNP qui fonctionne, comme nous avons pu le constater, sur le principe de l’amortissement pour générer des revenus nets de fiscalités. Le premier avantage est que la loi Censi-Bouvard 2021 ne demande pas d’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Deuxièmement, on constate également que ce régime permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% HT sur des investissements inférieurs 300 000€. Cette réduction s’étale sur 9 années. De plus, si le montant de la réduction d’impôt est trop important et dépasse le montant à payer, alors la réduction peut être reportée sur 6 ans ! Il est également possible de réaliser l’acquisition de plusieurs biens la même année.

La réduction d’impôt LMNP - Censi Bouvard est réservé à certains types de logements :

  • Établissement social
  • Établissement de soins de longue durée,
  • Les Ehpad
  • L’ensemble des logements gérés par des groupements de coopération sociale.
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences de tourisme classées

Conclusion

Plusieurs contraintes de taille sont à prendre en considération lors d’un tel investissement. On retrouve notamment pour le statut de LMP, les règles fiscales et sociales qui sont particulièrement complexes et fluctuantes. Notons bien ici que les investisseurs sont soumis à l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants (la nouvelle SSI, anciennement RSI) ce qui donne lieu à un paiement des cotisations sociales qui est à prendre en considération. La demande à un expert-comptable est vivement recommandée afin de connaitre les mécanismes et rouages de ces investissements et ainsi éviter une mauvaise surprise à la sortie de cet achat.

En ce qui concerne les avantages fiscaux de cet investissement, les statuts LMNP et LMP ne sont pas soumis par les plafonds des niches fiscales en France aujourd’hui fixée à 10 000€ par an. En effet, ces statuts sont considérés comme « neutres » et ne pose donc aucun problème concernant le fait de dépasser très largement le plafond de ces niches. Il y a donc de réelles opportunités à saisir dans l'investissant en LMP ou LMNP, car il est possible réaliser plusieurs acquisitions et de percevoir des revenus quasi nets de fiscalités ou nets mais également en ayant droit à des réductions d’impôts supérieures à 10 000€. Il s’agit d’une différence majeure avec certains autres dispositifs comme le Pinel par exemple qui possède un montant maximum.

Par ailleurs, si les statuts possèdent des avantages et des inconvénients, il est important de se rappeler que l’investissement LMNP, LMP ou Censi-Bouvard ne doit pas être utilisé comme un moyen de réduire ses impôts mais plus comme un moyen de défiscaliser ses loyers en première instance. En effet un tel dispositif doit prendre en considération la réduction d’impôt comme un avantage supplémentaire mais pas comme la raison qui incite à investir en première instance.

Si vous souhaitez investir en LMNP ou LMP, notre équipe de chefs de projets patrimoniaux dédiée est à votre disposition pour calibrer au mieux votre projet.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 22 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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