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Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle, deux statuts singuliers et pourtant assez similaires. Tout d’abord, il est essentiel de comprendre la nature même de ces activités : les deux statuts sont ceux qu’il est possible d’utiliser lorsque vous effectuez une location en tant que personne physique.

Le statut dit LMNP ou plus exactement de loueur meublé non professionnel est celui que l’on attribue plus naturellement par défaut lorsque l’on se lance au sein d’une activité de location. En choisissant ce statut, vous devez vous inscrire aux greffes du Tribunal de Commerce afin de recevoir un numéro de SIRET et de vous enregistrer pour pouvoir, par la suite, déclarer le début de votre activité.

est un statut complexe, qui englobe la même activité de location mais qui nécessite plusieurs critères simultanément obtenus afin de pouvoir prétendre à ce statut. Une différence qui entraine plusieurs avantages et inconvénients pour chacun des dispositifs.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investir en LMP ou LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement LMNP ou LMP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Présentation des statuts LMNP et LMP

Le statut LMNP

Le statut de leur meublé non professionnel présente un premier avantage significatif puisqu’il permet de combiner deux fiscalités : celle des entreprises et des particuliers. En choisissant ce statut, vous optez directement pour le régime dit « réel », qui permet de simplifier l’imposition. Ce régime permet de déduire un ensemble de charges des revenus locatifs. Deux catégories de dépenses sont considérées comme étant éligibles pour la déduction au titre de ce régime :

  • Les charges dites d’exploitation : relatives aux intérêts d’emprunt, aux charges quotidiennes telles que l’électricité ou encore à l’assurance du bien.
  • Les amortissements comptables : tous les amortissements sont concernés, pour l’appartement, les travaux et le mobilier.

Rapidement et simplement, il est donc possible de louer sous ce statut durant de nombreuses années sans pour autant payer d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Ce deuxième avantage est tout aussi important puisqu’il permet de réaliser de nombreux amortissements pour des travaux.

Lorsque le bien sera revendu, ce dernier sera soumis à la plus-value des particuliers. Cependant cette plus-value est calculée par rapport au prix d’achat réel et ne tiendra donc pas compte des amortissements réalisés. Votre bien sera donc vendu en intégrant des frais que vous aurez amortis mais qui ne seront pas comptabilisés dans la vente de votre appartement ou maison.

Le statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel, vous impose de répondre à deux critères simultanément afin de pouvoir l’obtenir :

  • Générer plus de 23 000€ par an en location meublée.
  • Que ces revenus locatifs représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Ces deux critères sont obligatoires et communs. Ce qui signifie en d’autres termes que si vous percevez plus de 23 000€ de revenus locatifs cela ne vous permet plus d’obtenir naturellement le statut de LMP. Ce seuil de 23 000€ est corrélé au fait que ce montant doit être supérieur à 50% des revenus de votre foyer.

Une fois le statut obtenu, le LMP offre plusieurs avantages, comme de collecter et de récupérer la TVA et mais également de déduire l’amortissement du prix d’achat initial du bien immobilier lorsque celui va être vendu. En effet dans le calcul de la plus-value, il est donc également possible de déduire l’amortissement du prix d’achat.

Attention petit point de précision puisqu’il est possible d’être exonéré, partiellement ou en intégralité lorsque vous avez plus de 5 ans d’ancienneté avec le statut de loueur meublé professionnel, de cette plus-value. Un avantage temporel vient donc s’ajouter à cette situation.

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2. LMNP et LMP : une différence de régime

Les statuts LMNP et LMP offrent un moyen aux particuliers d’investir dans l’immobilier meublé à travers deux biais définis par la loi. D’une part, il existe le régime dit réel qui vous permet de déclarer vos revenus aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), d’autre part vous avez la possibilité de déclarer vos revenus au régime du micro foncier, qui reste dans l’ensemble moins intéressant, mais plus simple sur le plan fiscal.

Pour obtenir le statut LMNP, la principale condition que le propriétaire doit respecter est la suivante : la condition inverse du statut LMP à savoir ne pas franchir la barrière de 23 000€ de loyer et que cela ne dépasse pas les 50% des revenus professionnels par rapport au foyer fiscal. En cas de non-respect de ces conditions, l’investisseur n’est plus éligible au dispositif et au statut LMNP. Il est donc techniquement possible de n’obtenir aucun de deux statuts, en cas de dépassement des 23 000€ de loyers perçus mais que cela ne dépasse pas les 50% de revenus sur le plan du foyer fiscal. Aucun des deux statuts ne sera donc éligible et les avantages n’existeront pas.

Sur le plan fiscal, il existe deux types de régimes :

  • Option 1 : le régime micro-BIC qui permet d’avoir des revenus locatifs qui n’excèdent pas 72 600€ et qui est intéressant si vous avez peu de charges (aucune charge déductible dans ce régime). L’imposition est à l’IR avec un abattement de 50%.
  • Option 2 : Le régime réel, qui permet de déduire les charges et surtout les amortissements. L’impôt est également sur l’IR. Cette option ne dépend pas du montant des loyers perçus et peut donc être choisie même si vous ne dépassez pas 72 600€.

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3. Les avantages et les inconvénients des statuts LMNP et LMP

LMP : les avantages

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, deux possibilités de statut s’offrent à l’acquéreur. Pour une plus large majorité, le statut locatif meublé est sélectionné, car il présente de nombreux avantages :

Le rendement

En effet, lors de la location en meublé, la somme des loyers que vous allez recevoir est supérieure d'en moyenne 15 à 25% ! Cette différence avec la location nue est un avantage majeur pour les recettes et ressources perçues.

Le bail locatif plus flexible

En effet, parmi les autres avantages proposés, le bail est plus souple avec le statut de LMP.

On retrouve plusieurs différences contractuelles majeures telles que la durée du bail : lorsqu’un bien est loué avec le statut de location nue, le bail est de 3 ans alors que la position qu’offre le statut de location meublée permet de réduire le bail à 1an de location. Cela donne un avantage majeur au propriétaire qui dispose de son bien plus simplement et qui peut également renouveler les locataires si nécessaires ou effectuer des travaux entre deux locataires et éviter ainsi les carences locatives ou les dépenses imprévues.

Une fiscalité attractive et favorable

Sur le plan fiscal, la distinction est simple, les deux statuts LMP et LMNP ont tous les deux des avantages distincts. Le point commun à mettre à leur actif est la perception des loyers et le fait que ces derniers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce statut de BIC permet de bénéficier d’avantages liés à l’imposition sur le revenu. Chaque statut ayant des conditions particulières, il est important de comprendre les distinctions faites pour les deux.

Un patrimoine non comptabilisé au sein de l'IFI

Enfin on retrouve comme avantage le fait que le patrimoine est considéré comme un bien professionnel et n’est donc pas comptabilisé dans l’actif de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet, la location meublée professionnelle entre dans ce statut de bien professionnel et permet donc d’éviter un impôt supplémentaire.

LMNP : Les avantages

Comme mentionné ultérieurement, le régime du micro-BIC et le régime réel présentent des avantages différents : le micro-BIC permet d’obtenir un abattement de 50% sur une limite de revenus de 72 600€ mais ne permet pas de déduire les charges. Il est impossible de créer du déficit. Si les charges sont inférieures au seuil des 50% alors le régime est intéressant.

A l’inverse, le régime réel permet de réaliser des amortissements, mais comment cela fonctionne-t-il ?

Prenons un exemple : au titre de l’amortissement un pourcentage de la valeur initiale du bien est déduit chaque année afin de prendre en compte son obsolescence dans le temps. Imaginez un bien d’une valeur de 100 000 € amorti sur 20 ans à raison donc de 5% par an soit 5 000€. Si ce bien offre un loyer annuel estimé à 4% soit 4 000 €, il apparaît que vous ne serez pas imposé puisque le montant de l’amortissement déductible (5 000€) dépasse le montant des loyers imposables (4 000 €). Et ce, sans prendre en compte les éventuelles autres charges déductibles dans un tel projet (Taxe foncière par exemple).

De plus, comme dernier point important, vous constatez qu’en appliquant les charges et les amortissements, il est possible de créer un déficit foncier. Cette situation, commune dans le cas des locations vides, ne vous permet pas de le déduire de votre revenu global. Si un déficit apparait en LMNP, il sera reporté sans limites de durée. Grâce à ce système, vous pourrez baisser vos recettes locatives pendant des années voir ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs.

4. LMNP-LMP : quel statut choisir

LMP LMNP
Seuil LMNP / LMP LMP si revenus locatif (loyers) 1/ Supérieur à 23 000€ /An 2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal imposé au BIC LMNP si ne remplit pas les 2 conditions cumulatives du LMP
Déficit Fiscal Imputable sur tous les revenus du foyers Fiscal (revenu global) Reportable 10 ans uniquement dans les revenus BIC
Avantage Fiscal ARD uniquement Censi-Bouvard si passage LMP pendant l’engagement de location. ARD ou Censi-Bouvard
Imposition Plus-Values Plus-Values des Professionnels. Exonération jusqu’à 90 000€ > 5 ans de détention Les amortissement sont soumis à la plus-value. Plus-value des particuliers Exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les cotisations sociales.
IFI Impôt sur la fortune immobilière Exonération (biens professionnels) Soumis à l’IFI (patrimoine > 1,3 M€)
Charges sociales Bénéfices soumis aux SSI et au cotisations sociales Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (environ 900€) Pas de SSI Bénéfices soumis aux cotisations sociales Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (environ 900€)
TVA Pas de TVA Pas de TVA

Conclusion

Plusieurs contraintes de taille sont à prendre en considération lors d’un investissement en location meublée. Notamment pour le statut de LMP dans lequel des règles fiscales et sociales sont particulièrement complexes et fluctuantes.

Par ailleurs, si ces statuts possèdent des avantages et des inconvénients, il est important de se rappeler que l’investissement LMNP, LMP ou Censi-Bouvard ne doit pas être utilisé comme un moyen de réduire vos impôts mais plus comme un moyen de défiscaliser vos loyers avant tout.

Si vous souhaitez investir en LMNP ou LMP, dédiée est à votre disposition pour calibrer au mieux votre projet.

5. Questions / Réponses

Quelle différence entre LMP et LMNP ?

  • Revenus BIC > à 23 000€ TTC / an
  • Revenus BIC > à 50% des revenus du foyer fiscal
  • Différence de fiscalité sur les plus-values (régime commun pour LMNP et abattements spéciaux si LMP)
  • Pas de charges sociales en LMNP et RSI de 20,15% et 43,20% + CSG/CRDS pour LMP
  • Exonération d’IFI dans les 2 cas si plusieurs conditions réunies

Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?

  • Revenus BIC : à 23 000€ TTC / an
  • Revenus BIC : à 50% des revenus du foyer fiscal

Quel statut juridique pour LMP ?

  • Professionnel détenant un numéro de SIRET, inscrit au greffe et rattaché à la CCI.

Quel régime fiscal ?

  • Ceux qui sont LMP au moment de l'acquisition du logement sont exclus de la réduction d'impôt Censi Bouvard.
  • En revanche, les avantages du Censi-Bouvard ne seront pas remis en cause si le LMNP devient LMP au cours de la période d'engagement de location.
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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1674 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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