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Comment investir dans l’immobilier locatif en LMNP ?

L’article « Comment investir dans l’immobilier locatif en LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

De nos jours, diversifier ses placements et développer son patrimoine peut rapidement devenir complexe. A la recherche de rentabilité et de sécurité, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’interroger sur les placements alliant les deux avantages. L’un des secteurs les plus prisés et rentable est celui de l’immobilier. Particulièrement sécurisé, cet investissement n’est pas sans conséquences puisqu’’il augmente également fortement le patrimoine, les charges mais aussi les impôts.

Face à cette contrainte, il existe une solution qui permet d’augmenter son patrimoine immobilier tout en évitant de payer plus d’impôts. Il s’agit du statut LMNP ou plus exactement de statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Lorsque vous achetez avec le statut LMNP, vous bénéficiez de la possibilité d’être non imposable sur les revenus locatifs générés grâce à la location d’un bien par le jeu d’un amortissement comptable et de déficits fonciers reportables. Si ce statut est particulièrement intéressant fiscalement et qu’il permet d’obtenir des revenus souvent dit « nets de fiscalité », comment fonctionne-t-il et quelles conditions sont nécessaires afin de l’obtenir ?

Si vous désirez plus d’informations sur le LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. LMNP : un avantage fiscal majeur

Lorsque vous recevez des revenus locatifs ou des loyers, ces derniers sont imposés par l’Etat Français. En effet, considérés comme des revenus pour certains professionnels ou compléments de revenus dans la plupart des cas, les loyers deviennent rapidement moins valorisés. Depuis 1949, il n’existe pas de loi stipulant spécifiquement de cette catégorie de loueur mais bien un statut qui vous permet d’acheter en LMNP.

La création de ce dernier a eu pour but d’inciter les particuliers non professionnels à louer des biens en meublé, en échange d’avantages fiscaux très intéressant puisqu’il est possible d’amortir le bâti du bien mais également de récupérer la TVA.

Pour bénéficier de ce statut d’immobilier locatif LMNP il convient d’investir au sein d’un appartement mais aussi de respecter certains critères, de services, comme dans le cadre des résidences afin de s’assurer d’être éligible.

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Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2022

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2. LMNP : les critères à respecter

Afin de bénéficier de l’avantage que procure le statut de LMNP et ainsi de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, les critères suivants sont à respecter :

  • Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus locatifs par an. Cela implique effectivement de changer de statut et de régime. Pour le statut LMNP cette limite a été également installée afin de limiter les loyers trop importants pour les locataires tout en laissant une belle marge de manœuvre pour les propriétaires. Les bénéfices sont donc encadrés.
  • Les loyers que le propriétaire va percevoir ne doivent pas dépasser plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Cela implique de prendre en considération les salaires mais les bénéficies industriels et commerciaux et les bénéfices non commerciaux. De manière plus globale, sur l’ensemble des revenus déclarés par le ménage, les revenus locatifs obtenus par le statut LMNP ne doivent pas dépasser la moitié.

Exemple

Un ménage qui déclare donc gagner 35 000€ annuel net, ne peut donc répartir ses gains de la manière suivante : 17 000€ de salaire et 18 000€ de revenus locatifs en meublé. Cet exemple montre donc la différence majeure entre un LMNP et une activité de location dite « classique ». En effet ce statut n’a pas vocation à devenir l’activité principale du propriétaire comme le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) mais simplement de posséder un ou plusieurs biens sous gestion lui permettant de bénéficier de loyers quasi-nets. Il s’agit d’un investissement pour les acquéreurs souhaitant un complément de revenus.

Il y a quelques formalités administratives à respecter pour être sûr de rester dans les clous demandés par l’Etat. En effet il convient de s’inscrire auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Le bien qui sera alors mis en location relevant de ce tribunal plus spécifiquement, il est donc nécessaire que ce dernier y soit référencé.

3. Pourquoi faire de la location meublée non professionnelle ?

Il est désormais intéressant de mettre en lumière les avantages précis d’un tel statut.

En effet après avoir exposé brièvement une partie de ce qu’il est possible de faire, le statut LMNP propose en effet d’autres avantages majeurs.

Tout d’abord ce statut n’est intéressant uniquement que s’il est utilisé comme un investissement de long terme pour plusieurs raisons :

  • Il a pour objectif principal de rétrocéder au propriétaire une importante partie, ou la totalité dans certains cas, des revenus obtenus grâce à la location, mais en étant non imposables grâce a l’amortissement et à la déduction de charges. Les bénéfices sont donc quasi-nets.
  • En cas de revente du bien après plusieurs années également, les plus-values qui pourraient être réalisées seront alors imposées au régime des plus-values immobilières des particuliers.

De ce fait, plus le bien sera conservé un nombre d’années importantes et plus le montant de la plus-value imposable va diminuer. On retrouve donc ici un double phénomène d’avantage fiscaux puisque les revenus sont obtenus en quasi-totalité comme étant défiscalisés mais le nombre d’années va également permettre de faire baisser l’imposition sur les éventuelles plus-values réalisées.

La location LMNP c’est donc avant tout le moyen de développer son patrimoine immobilier sans pour autant faire augmenter la pression fiscale ni même en ayant à subir une hausse majeure de l’imposition. Le statut LMNP sert à percevoir un complément de revenus net de fiscalité mais aussi à préparer sa retraite. Il est bon de rappeler que le bien que vous allez louer peut être acquis à crédit et qu’une fois ce remboursement effectué, les revenus représenteront un véritable surplus et un revenu supplémentaire sur les recettes déjà reçues.

4. LMNP : quel bien éligible au système ?

Le statut LMNP est clair sur ce point : le bien peut être neuf ou ancien, qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire ou que le bien soit destiné à des clients de passage et étant donc ponctuellement dans l’appartement pour les locations saisonnières notamment, ou les locations meublées de tourisme.

On retrouve donc une flexibilité puisque tous les biens sont donc éligibles et disponibles pour être ensuite basculés sur le statut de LMNP. Le seul point sur lequel le statut est stricte est le terme de meubles. Il y’a donc ici un point qui semble évident et redondant mais il s’agit ici d’un point majeur. En effet dans la location meublée non professionnelle, vous retrouvez le terme de meubles qui demande alors de disposer d’un minimum de mobilier qui permette d’être considéré comme un bien meublé. Cela inclut la nécessité de manger, de dormir, de se laver et autres. Une liste est disponible sur le site du gouvernement afin de vous assurer que vous disposez de l’ensemble des biens.

A NOTER : Il est possible que le locataire aille porter réclamation si vous ne respectez pas la liste minimale imposée et que votre bien soit alors requalifié par un juge comme étant un bien meublé en bail de location vide.

Cela change drastiquement le système avantageux mais aussi les dispositions fiscales. Il est donc aussi attendu de votre part que si votre statut change, vous devrez alors rembourser l’intégralité des avantages fiscaux déjà obtenus. Cela peut donc s’avérer vite particulièrement onéreux si vous ne faites pas attention et que le bien en question était loué depuis plusieurs années.

5. La fiscalité du statut LMNP

Second sujet primordial ici puisque nous allons voir la fiscalité du LMNP. Les économies que vous pouvez réaliser sur un tel projet de LMNP représentent l’attrait majeur de cette catégorie spécifique.

Voilà dans le détail : les revenus que le propriétaire va déclarer vont être considérés dans la catégorie des revenus BIC s'ils n'excèdent pas 70 00€, alors le propriétaire aura le choix entre deux options: le micro-BIC qui va s’appliquer immédiatement et le bénéficie au réel dont il est possible de faire la demande.

  • Lorsque l’on évoque le statut de micro-BIC, les charges et les frais ne sont pas déductibles. Cela signifie également qu’il est impossible d’amortir l’immeuble (ce détail sera présenté ultérieurement). En revanche, grâce à ce régime fiscal vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur l’ensemble des recettes perçues. Cela signifie que l’ensemble des revenus locatifs que vous déclarez vont bénéficier dès 50% d’abattement. Pour le reliquat restant ? Cela fonctionne sur le principe suivant : la somme restante va être additionnée et ajoutée à vos autres revenus et l’ensemble sera donc soumis à l’IR et dépendra donc de votre tranche marginale. Attention, cette solution est beaucoup moins privilégiée par les investisseurs et propriétaires qui louent leurs biens puisqu’il empêche notamment de pouvoir amortir le bâti de l’immeuble en location. Ce régime micro-BIC est particulièrement viable si et seulement si les charges globales représentent moins de 50% des revenus locatifs du bien. Les charges représentent dans la très grande majorité des cas plus de 50%, le régime fiscal devient donc moins avantageux.
  • Le second régime, au réel, semble le plus utilisé et le plus avantageux fiscalement pour les investisseurs. Avec le régime réel, il est possible de déduire à la fois les frais mais aussi les charges pour leur montant effectif. De plus, au sein du montage, les intérêts d’emprunt, les frais de notaire mais aussi les dépenses, les travaux ou encore tout ce qui sera considéré comme l’entretien du bien peuvent être pris en compte et être déduis par rapport à vos recettes locatives. La location au statut réel permet de bénéficier de l’ensemble des avantages proposé par ce statut.

De plus avec ce type de calcul, il est possible que le différentiel recettes locatives - charges fasse apparaître un résultat en dessous de zéro, ce qui va donc permettre de créer un déficit foncier.

Ce déficit sera reportable pendant 10 ans et sur l’ensemble des revenus de la catégorie BIC. En d’autres termes, nous prendrons l’exemple d’un déficit de 2 000€ sur l’année N-1. Si l’année N+3 montre un bénéfice de 2 000€ vous aurez alors la possibilité de déclarer aux impôts votre déficit et de faire le calcul suivant : 2 000 – 2 000 = 0€ d’impôt.

Ce dispositif avantageux vous permet de ne jamais déclarer de revenus locatifs puisque vous pouvez imputer à ces derniers vos charges et frais conséquent et même finir avec des avantages qui peuvent se conserver pour les années suivantes.

Le régime réel est enfin plus avantageux en termes de calcul comptable du fait de l’amortissement du bien.

En effet, contrairement à la location nue, vous pourrez d’amortir le coût de l’investissement locatif dans le temps. La durée de cet amortissement sera de 5 à 10 ans pour le mobilier et de 15 à 30 ans pour l’immobilier.

L’amortissement est le mécanisme comptable permettant d’étaler le coût de l’investissement sur une durée dans le temps. Cela va prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier et ainsi mécaniquement impacter le résultat comptable par l’imputation d’une charge artificielle. Cet amortissement a pour but d’arriver à 100% de déductibilité.

Exemple

En prenant une base de 250 000€ d’investissement et des revenus de 10 000€ par an. On considère alors que le bien sera amortissable sur une période de 25 ans. Le montage annuel (simplifié) d’amortissement permet d’atteindre 10 000€ auxquels il est possible de rajouter 2 000€ de charges annuelles comme les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière. Le montage permet donc d’obtenir rapidement 12 000€ de déduction sur les 10 000€ de revenus déclarés. Il y a donc un déficit reportable de 2 000 €.

Conclusion

L’investissement LMNP est un statut particulier permettant aux investisseurs de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Ces avantages permettent de dégager des revenus locatifs nets ou quasi nets de fiscalités et ainsi d’obtenir un complément de revenus. Dans les faits, le LMNP permet de développer votre patrimoine immobilier tout en évitant de voir votre imposition augmenter fortement.

Qu’il s’agisse d’un revenu complémentaire ou d’un complément de retraite, le LMNP est disponible pour toutes les stratégies patrimoniales mais aussi pour tous les biens. il est donc pertinent de commencer ce type d’investissement le plus tôt possible afin de pouvoir obtenir des revenus complémentaires quasi nets au moment où vous en aurez le plus besoin.

Mais attention, il s’agit tout de même d’immobilier et il est important de rester vigilant sur les fondamentaux de cette classe d’actifs. Afin d’éviter les erreurs, tant au niveau du produit sélectionné que du montage juridico-financier, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe de chefs de projets patrimoniaux.

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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