Comprendre l’investissement locatif meublé

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Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Aujourd’hui, davantage de personnes décident de sauter le pas et d’investir dans l’immobilier locatif. De plus en plus prisé par les Français, ce type d’investissement n’en demeure pas moins complexe, et il est important d’en comprendre toutes les facettes pour limiter votre exposition au risque. Il est en effet possible d’investir de différente façon dans l’immobilier : via des SCPI, de l’immobilier défiscalisant ou encore de la location meublée. Dans ce guide, c’est de l’investissement immobilier meublé dont nous allons détailler les objectifs et les subtilités.

L’immobilier permet de répondre à différents besoins financiers. Vous pouvez par exemple percevoir des revenus réguliers, diminuer votre assiette fiscale ou encore vous constituer un capital. L’immobilier meublé permet, lui, de vous constituer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus réguliers, et dans certains cas, bénéficier d’avantages fiscaux.

Nous allons voir comment cela se passe concrètement, et quels sont les critères à respecter pour bénéficier des multiples avantages qu’offre ce type d’investissement.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu’est-ce que la location meublée ?

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Un logement meublé est un bien immobilier possédant un minimum de meubles à l’intérieur afin que le futur locataire puisse s’y installer directement. Pour ce faire, des fournitures comme des plaques de cuisson, une literie, un réfrigérateur ou encore du matériel d’entretien ménager doivent être présents. Le bien est alors loué avec un bail d’habitation ou un bail de mobilité.

Les spécificités du bail de location meublée

Le bail d’habitation meublée

Ce bail est de loin le plus commun appliqué dans le cadre des locations meublées aujourd’hui. Il est destiné aux locataires qui louent le logement comme résidence principale. Toute personne peut signer un bail d’habitation meublée pour sa location, à condition que celui-ci soit au minimum d’1 an (9 mois pour les étudiants). Un dépôt de garantie maximum de deux mois hors charges est à verser au propriétaire. Une certaine liste de meubles est à prévoir à l’intérieur du logement pour garantir la mention « meublé ». Le loyer appliqué sera soit libre, soit réglementé par la commune.

Le bail mobilité

Le bail mobilité concerne les locataires qui louent le logement comme résidence principale ou résidence secondaire, selon des situations particulières (Stage, Contrat d’Apprentissage, Mutation Professionnelle etc). Un bail mobilité est signé pour une durée allant de 1 à 10 mois maximum. Aucun dépôt de garantie n’est demandé lors de la signature du bail. Les règles quant au mobilier présent et au montant du loyer sont les mêmes que pour un bail d’habitation.

Le bail meublé de tourisme

Pour finir, le bail meublé de tourisme est, lui, destiné aux locations de vacances. Le logement ne doit pas être loué plus de 90 jours par an et avec des périodes de location à la journée, la semaine ou le mois. Le dépôt de garantie lors de la signature du contrat est au bon vouloir du propriétaire, qui peut décider d’en demander un ou non. Bien que portant la mention de meublé, il n’est pas obligatoire pour ce type de bail de justifier d’un certain nombre de meubles à l’intérieur de la location.

La fiscalité de la location meublée

Lorsque vous réalisez de la location meublée, les revenus que vous en percevez sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si les revenus annuels tirés de la location sont inférieurs à 23 000 € ou au montant total des autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, salaires…), vous êtes alors considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Vous pouvez alors choisir entre deux régime fiscaux différents : le régime « Micro-BIC » et le régime réel.

Régime Micro BIC

Le régime Micro BIC s’applique de facto si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% sur les recettes annuelles. Les revenus annuels seront alors diminués de moitié avant d’être ajoutés à l’assiette fiscal.

Régime réel

Le régime réel s’applique dès lors que les revenus locatifs dépassent 77 700 €, ou si un propriétaire déclarant moins de 77 700 € souhaite en bénéficier. Il permet de déduire des revenus locatifs les charges inhérentes à l’exploitation du bien. Si ces charges dépassent le montant des loyers perçus, elles sont alors déductibles des revenus salariaux, dans la limite de 10 700 € par an. S’il reste un excédent de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes.

Quels sont les avantages d’un investissement dans un logement meublé ?

Les avantages de la location meublée sont nombreux. En effet, ’immobilier représente un des investissements les plus plébiscité par les Français du fait de son côté très sécurisant. Ce secteur a bien survécu face à la crise sanitaire et permet aux épargnants de se constituer un réel patrimoine immobilier, mais offre aussi plusieurs autres avantages. Entre autres, dans certains cas, bénéficier de revenus complémentaires issus des loyers perçus. Bien que ces bénéfices soient imposés au titre de l’impôt sur le revenu, ils n’en restent pas moins des revenus complémentaires.

Une fiscalité avantageuse ressort aussi de la location meublée, étant donné que selon le régime fiscal choisi, un abattement de 50% des revenus perçus peut être appliqué, réduisant ainsi l’assiette fiscale issue des revenus locatifs.

Louer un bien immobilier en meublé permet également de proposer des loyers plus élevés, contrairement à un bien loué nu. Cet écart peut monter de 15% à 20% selon les villes.

Pour finir, louer un bien en location meublée vous fait bénéficier de baux de location assez souples, n’excédant généralement pas plus d’un an. En tant que propriétaire, vous pouvez ainsi garder une certaine main mise sur votre bien afin d’y réaliser d’éventuels travaux de rénovation, etc.

Location meublée vs location non-meublée

Louer votre bien immobilier en meublé ou vide comporte certaines différences qu’il est important de bien connaître.

Tout d’abord, il existe une disparité concernant les loyers versés. À surface et emplacement équivalents, des variations pouvant aller jusqu’à 30% du montant du loyer sont à noter entre certains logements. De plus, la fiscalité est elle aussi plus avantageuse pour un bien immobilier loué meublé. Comme vu précédemment, des abattements de près de 50% sont proposés au loueur meublé, contre seulement 30% pour les loueurs de résidences « vides ».

Les différents types de locations meublées

La location saisonnière

La location saisonnière, aussi appelée « meublé de tourisme », fait référence à un hébergement individuel qui, une fois mis à la location, doit comporter de multiples équipements (meubles, literie etc). La mise en location d’un bien meublé de tourisme est soumise à plusieurs conditions :

  • Le client doit pouvoir jouir du bien immobilier sans la présence du propriétaire,
  • Le locataire réside dans le logement en tant que résidence secondaire,
  • La durée de séjour doit être « courte » (jours, semaines, mois).

Par ailleurs, certaines règles quant au contrat de location ou l’assurance du bien sont à respecter avant de mettre le logement en location saisonnière.

La location courte durée

Pour ce qui est de la location à courte durée, on peut y trouver les locations saisonnières mais aussi les locations avec bail de mobilité. En effet, proposant des durées de bail de 1 à 10 mois, ce type de location est très prisée par les propriétaires qui souhaitent réalisés de la location étudiante par exemple. Dans ce genre de location, les baux étant courts, ils conviennent parfaitement aux étudiants.

De plus, en louant votre bien sur des périodes plus courtes, vous pouvez proposer un loyer plus important, rendant ainsi la location plus rentable. Toutefois, une certaine vacance locative est à prendre en compte dans ce type de location. Bien que souvent prisée par les étudiants, ce genre de location est aussi adressée aux touristes. Dans ce sens, l’occupation du bien sera alors dépendante de l’attractivité touristique.

L’investissement en résidence étudiante meublée

Pour ce qui est de l'investissement en résidence étudiante, un minimum de biens matériels est nécessairement présent dans le bien avant la location. Ceci afin de garantir le bien-être du locataire (kitchenette, salle d’eau etc). De façon à être considérée comme une résidence étudiante, le logement doit proposer au moins trois des quatre services suivants : un accueil, un service de petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison ou encore un service de ménage.

Ce genre de bien de location n’est d’ailleurs pas uniquement réservé aux grandes métropoles. Certaines villes moyennes comme Caen ou encore Rouen affichent des proportions d’étudiants très importantes parmi leurs habitants, et donc des perspectives intéressantes.

L’investissement en EHPAD

Un investissement en EHPAD représente également une solution attractive de placement immobilier. Bénéficiant d’un taux d’occupation compris entre 95 et 100%, ce type de logement connaît depuis plusieurs années une demande de plus en plus importante. Notamment à cause de l’augmentation de l’espérance de vie et du nombre grandissant de personnes en situation de dépendance.

Dans cette optique, il s’agit d’un investissement long terme qui offre des rendements intéressants et surtout pérennes. Il est important de rester attentif à la bonne santé financière de l’exploitant de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir. C’est un excellent moyen de vous assurer de la solidité de votre placement. Aux loyers garantis par un bail commercial, l’investissement en EHPAD s’adresse donc principalement à des épargnants souhaitant préparer leur retraite en générant des revenus réguliers.

Deux statuts différents pour la location meublée

Le statut LMNP

Dans le cadre d’une location meublée, deux statuts existent. Parmi eux, celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). La Location Meublée Non Professionnelle consiste à louer un bien meublé immédiatement habitable par le locataire, et entièrement équipé (literie, meubles, cuisine etc). Les revenus perçus de cette location ne sont toutefois pas considérés comme des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et donc assujettis à l’IR. Deux régimes d’imposition sont alors possibles selon le montant des revenus perçus. Si vous souhaitez plus d’informations sur ce statut LMNP, cliquez ici.

Le statut LMP

Consistant lui aussi à louer votre bien entièrement meublé, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) se différencie du LMNP dans le montant des revenus fonciers nécessaires pour y prétendre. Il n’est accessible que lorsque les revenus de la location meublée sont supérieurs à 23 000€ et supérieur à 50% des revenus du foyer fiscal soumis à l’IR. Le LMP offre tout de même des avantages fiscaux intéressants. Vous pouvez en effet imputer de vos revenus globaux les déficits d’exploitation. Les charges locatives, de co-propriété et les éventuelles charges financières liées à l’acquisition pourront être déduites.

Les étapes pour réussir un investissement meublé

Il n’y a pas de recettes miracles pour réussir votre investissement. Toutefois, il est important de garder en tête le cheminement à adopter afin de préparer au mieux votre placement et d’anticiper les éventuels risques d’un investissement locatif meublé.

Commencez par définir l’objectif de votre investissement immobilier : investissez-vous pour acheter votre résidence principale ? Ou mettre le bien en location et vous constituer un revenu complémentaire ? Toutes ces questions permettent d’orienter le choix d’investissement en envisageant le second point d’importance, celui de la localisation.

Vous l’aurez compris : acheter un bien locatif est fondamentalement différent d’un investissement en résidence principale. Lorsque l’on décide d’effectuer un investissement locatif, celui-ci ne doit pas forcément nous plaire à nous, investisseurs, mais satisfaire une demande locale. Il peut paraître étonnant d’investir dans une résidence senior ou une résidence étudiante. Pourtant, ce genre d’investissement s’avère souvent très rentables suivant la localisation.

Autre question majeure dans la préparation de votre investissement : devez-vous ou non recourir à un crédit bancaire pour financer tout ou une partie de votre bien. Le sujet de l’emprunt bancaire n’a d’intérêt que lors d’un investissement locatif. Les mensualités d’emprunt sont effectivement déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de défiscaliser les loyers reçus.

Quoi qu’il en soit, il n’y a pas de recettes miracles pour réussir votre investissement immobilier. Il existe cependant des méthodes d’approche permettant de se poser les bonnes questions avant de vous lancer. Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un de nos chefs de projets patrimoniaux !

En résumé...

L’investissement immobilier meublé est un excellent support de diversification patrimoniale permettant à la fois de générer des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine foncier. Accessibles dès quelques dizaines de milliers d’euros, les biens locatifs peuvent donner droit à des réductions d’impôts intéressantes.

Toutefois, le marché de l’immobilier connait des périodes de fluctuations importantes, aussi bien à la hausse comme à la baisse. Il est donc important de bien prendre en compte cet aspect-là.

Si vous êtes intéressé par un investissement locatif et que vous souhaitez le préparer au mieux, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement. Expert en matière d’investissement immobilier depuis plus de 15 ans, nous saurons vous guider et vous accompagner dans votre premier investissement.

Savoir s’entourer et se faire accompagner est la première étape d’un bon investissement immobilier !

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"
Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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