Les 5 avantages de la location meublée

1. La fiscalité

Il y a encore quelques années, la fiscalité n’avait pas l’importance qu’elle peut avoir aujourd’hui. Les prélèvements sociaux par exemple ne culminaient pas encore à 17,2 %. Cette taxe n’existe d’ailleurs que depuis 1996. A l’époque seulement la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) était taxé à 0,5 %. Cette époque est révolue.

Depuis cette date, une course à la taxe a débuté afin de financer la Sécurité Sociale, une partie des retraites et le Revenu de Solidarité Active (RSA). Actuellement, ces PS (Prélèvements Sociaux) effritent le rendement et sont devenus un vrai budget. Pratiquement un cinquième des revenus net de charges de cette nature est redirigé vers l’administration fiscale. Au-delà de ses causes légitimes, l’augmentation de ces taxes traduit un besoin important de capter de l’argent et de considérer l’investisseur en contribuable débonnaire.

Ce postulat n’est évidemment pas dirigé vers un changement de tendance. Depuis le 27 Septembre 2017, la fiscalité a évolué à la baisse sur les « actifs productifs» : penser une évolution baissière des taxes liée à l’immobilier est devenue une hérésie.

Il faut donc réfléchir à des solutions palliatives et sortir des carcans habituels de l’immobilier locatif classique.

Fiscalité et LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est fiscalisée en tant que Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Le loueur en meublé non professionnel est un propriétaire qui met à disposition une ou plusieurs habitations meublées lui appartenant et lui générant des revenus locatifs.

Ce mécanisme est régi par un statut de 1949 qui définit un système d’amortissement réputé différé sur la valeur immobilière et mobilière de votre investissement. L'amortissement comptable d'un investissement est étalonné sur sa durée d'utilisation. Cette charge fictive, se majorant aux charges réelles, vient s’imputer aux loyers déclarés et neutralise naturellement la fiscalité des revenus de cette nature (parfois totalement).

Ceci n’étant pas lié à l’une des dernières lois de finance, cet avantage exceptionnel devrait être durable et donc pérenniser d’une certaine manière l’opération. La projection fiscale en devient plus simple.

Les revenus perçus sont donc défiscalisés durant une période assez longue. La notion de continuité prime ici. La récurrence des revenus est d’ailleurs notre second avantage, avantage créé grâce au bail commercial.

Les loyers perçus seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Dans le cas où le loueur percevrait 70 000 € de revenus fonciers maximum, le régime fiscal serait celui du micro-BIC. Après un abattement forfaitaire de 50 % représentant les frais, les loueurs percevront leurs bénéfices imposables.

Le régime réel est mis en place lorsque que vos revenus fonciers dépassent le plafond du régime micro BIC ou lorsque vous désirez déduire précisément les amortissements de vos biens ou vos charges déductibles.

Enfin, pour clore ce chapitre, à partir des conditions de revenus fixés, les biens en meublé peuvent être considérés comme des biens professionnels, et à ce titre exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Une option, tout à fait intéressante pour les patrimoines immobiliers importants qui souhaitent ne plus subir une fiscalité toujours trop présente… Ce n’est donc pas un avantage négligeable. Bien au contraire.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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2. Le bail commercial

Dans ce type d’investissement, le bail commercial définit et contractualise une relation tripartite.

Votre bail commercial contractualise la relation que vous avez avec le gestionnaire de la résidence de service. Vous devenez propriétaire bailleur.

Grâce à cela, les carences et vacances locatives, les loyers non honorés ne sont plus du tout problématiques puisque payés par le gestionnaire qui gère la résidence.

Il y a beaucoup de choses à dire sur le bail. Au-delà de l’aspect réglementaire, isolons les points centraux intéressants pour l’investisseur :

• La rentabilité y est inscrite et donc sécurisée
• La revalorisation du loyer est corrélée à un indice qui est connu également
• Les charges peuvent être planifiées (voire réglementées) notamment par l’article 605 du code civil. Le bail permet de vérifier qui paye quoi, et c’est un avantage non négligeable puisque la répartition entre l’investisseur et le gestionnaire concernant les charges est connue.

Ceci permet donc de pouvoir se projeter. La notion de rentabilité sur du long terme prend son sens par cette sécurisation.

Un autre des éléments positifs est le fait de pouvoir mesurer la qualité de son investissement par l’identité » du gestionnaire et son expérience.

3. Gestionnaire connu

Il est aisé de trouver des informations sur un gestionnaire. Les résidences de services sont gérées par des acteurs reconnus dont certains sont cotés en bourse.

Cet investissement hybride entre une activité économique de service et un bien tangible se cristallise par le bail, comme évoqué juste au-dessus, donc par une rentabilité plutôt sécurisée.

Dans tout investissement, le risque doit être mesuré. Cette notion se calcule par la capacité économique à distribuer un revenu cohérent par rapport aux charges.

Une entité économique suffisamment forte doit pouvoir établir une projection sur sa politique d’expansion ou tout simplement de développement.

Au-delà de la santé financière du gestionnaire, nous pouvons mettre en exergue sa gestion normée qu’il va répliquer à ses nouvelles résidences. Il est d’usage de vérifier la qualité de sa gestion en se focalisant sur le qualitatif plutôt que de n’établir un jugement que par la froideur des chiffres. Une gestion satisfaisante d’autres résidences peut permettre d’avoir une bonne idée sur la stratégie de l’entreprise ou de la simple gestion de ses résidences.

Vous déléguez la gestion lorsque vous investissez dans ce type d’actifs. C’est une similitude avec l’acquisition de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), tout en ne subissant pas leur fiscalité confiscatoire.

Cela vous permet d’économiser du stress et du temps. La gestion locative est parfois éreintante et chronophage par l’absence de locataire, voire l’absence de loyers effectifs.

4. La flexibilité ou la possibilité de simplifier les actifs et de moduler son investissement

Il est tout à fait possible de moduler son montant d’investissement en diversifiant ses acquisitions. Par rapport à l’immobilier classique où la volatilité est souvent annihilée en investissant en cœur de ville, là où le prix du foncier est le plus cher (et donc pas à la portée de tout le monde), il est assez simple d’investir à des prix plus modérés en LMNP.

De plus, il est facile de constater que dans des surfaces plus faibles, un turn-over des locataires est plus important. En résidence de services, cette question ne se pose pas. La rentabilité est inscrite sur le bail commercial.

Il est tout à fait possible, par extension, d’investir dans plusieurs natures d’investissement dans les résidences de service.

5 secteurs y sont consacrés :

• Le tourisme (ensembles immobiliers locatifs destinés à accueillir des vacanciers)
• L’étudiant (bien immobilier locatif pour des étudiants, généralement dans un studio)
• Les seniors (logement meublé destiné à accueillir des personnes autonomes de 60 ans à 80 ans)
• Les EHPAD (établissement médicalisé loué à des personnes âgées)
• Les immeubles de bureaux

Cela permet donc durant un cycle économique de ne pas être impacté par un retournement de marché mais également de bien mutualiser le risque.

A cela, il faut quand même préciser que la location meublée à travers les résidences de services nécessite un cahier des charges précis. Il s’agit d’opérations de stock picking et donc, toute résidence ne ressemble en rien à sa concurrence. Il faut faire un choix ad hoc.

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5. Des démarches simplifiées

L’un des avantages est de simplifier la vie de l’investisseur. Cet avantage reprend toutefois la somme des précédents éléments évoqués.

Nous pouvons mesurer dès le choix de l’actif les éléments qui vont valider l’acquisition. Cela se décide par le décryptage du bail et le fait d’auditer la société qui va gérer la résidence. Cela se décide d’une manière plus détaché qu’un investissement locatif lambda.

Cela se poursuit dans le mode de détention : le meublé permet de pouvoir investir comptant ou à l’aide d’un financement. Seul l’objectif diffère : la capitalisation ou la perception d’une rente défiscalisée.

Dans la location nue, le solde foncier est fiscalisé selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Plus vous avez de charges à déclarer, moins vous subirez le dictat fiscal.

Investir dans les résidences de services permet également de sortir du marché immobilier classique et subir un retournement de celui-ci (lié à l’offre et la demande immobilière).

En effet, l’objectif de ce type d’investissement est de percevoir un loyer défiscalisé, et donc contractualisé par le bail commercial, comme évoqué ci-dessus. Vous n’êtes plus liés à vos locataires ni à la demande sur un marché non cloisonné. Les perspectives sont plus simplement « matérialisées ».

Enfin, vous récupérez la TVA lorsque vous investissez dans ce type de résidences, en particulier si le bien est neuf.

Conclusion

Comme constaté, les atouts ne manquent pas en LMNP. Chaque élément qui permet de définir l’investissement est d’ailleurs un avantage. Fiscalement, la location meublée peut être considérée comme une niche fiscale.Le fait d’allier immobilier tangible et loyers récurrents payés par le gestionnaire, qui s’acquitte donc de la relation avec le locataire, est une singularité.

De même, la valorisation de ces biens est tout de même grandement liée à l’activité économique de la résidence et au rendement qu’elle génère.

Le marché immobilier classique comme celui des résidences de services relève d’un choix disposant d’un cahier des charges adapté. C’est donc, pour reprendre des termes plus financiers, régit par une sélection en stock-picking, c'est-à-dire, tout simplement que tous les sous-jacents ne sont pas égaux. Une fois sélectionné, votre investissement vous fera gagner du temps, diminuer les tracas en déléguant par essence la gestion de votre bien. Vous pourrez dès lors définir de meilleures projections et mieux budgétiser si vous investissez à crédit.

En définitive, pour que la pratique soit aussi attrayante que sur le papier, il faut travailler son cahier des charges afin de sécuriser l’opération. N’hésitez donc pas, pour cela, à faire appel à l’un de nos spécialistes Netinvestissement.

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