Pourquoi et comment investir dans un OPCI LMNP ?

Visa expert
Chauncey Schmitt
Par Chauncey Schmitt
Vu 184 fois

L’article « Pourquoi et comment investir dans un OPCI LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

En résumé :

Investir dans un OPCI LMNP, c'est profiter d'une solution à la fois rentable et diversifiée tout en bénéficiant d'un cadre fiscal attractif.

En matière d’investissement, il existe de nombreuses possibilités de vous constituer un patrimoine et de le faire fructifier. Parmi elles, deux grandes classes d’actifs s’opposent généralement. D’une part les placements financiers et d’autre part les investissements immobiliers.

A travers ce guide nous allons étudier une solution d’investissement hybride, à mi-chemin entre financier et immobilier, nous parlons ici des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Méconnu du grand public, ce véhicule d’investissement jouit pourtant de nombreux avantages lui permettant de tirer son épingle du jeu à tel point qu’il est considéré comme l’une des meilleures solutions d’investissements.

L’objectif de ce guide est de disséquer ce placement en s’intéressant plus particulièrement à l’OPCI LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) afin de déterminer le public concerné par ce dernier.  

A quels objectifs répond-t-il ? Quelle valeur ajoutée peut-il apporter ?

Enfin, cette étude se terminera par l’analyse de l’OPCI LF CERENICIMO +, placé par NETINVESTISSEMENT à la première place des OPCI disponibles sur le marché actuel.

Sommaire



1. Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Créé en 2008, l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un produit d’investissement mixte, à savoir non seulement immobilier mais également financier, agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Cette mixité permet une diversification avantageuse du patrimoine dès lors que l’OPCI assure à l’investisseur un rendement attractif. En effet, la société de gestion en charge d’un OPCI collecte des fonds auprès d’investisseurs pouvant être tant des particuliers que des institutionnels aux fins de les investir dans des actifs prioritairement immobiliers mais également financiers.

Par l’intermédiaire d’un OPCI, un investisseur a ainsi la possibilité d’accéder à des typologies d’investissements immobiliers bien souvent inaccessibles pour un particulier comme l’acquisition d’une tour dans le quartier d’affaires de la Défense à Paris.

Conformément à la réglementation en vigueur, l’OPCI doit respecter une ventilation précise dans la composition de son actif :

  • A minima 60% du portefeuille doit être investi dans des actifs immobiliers
  • Au minimum 10% du portefeuille doit correspondre à des liquidités, la règlementation imposant aux OPCI de maintenir une trésorerie disponible d’au moins 10% des avoirs garantissant une liquidité du produit à n’importe quel moment
  • Les 30% restant sont investis, soit dans des actifs immobiliers, soit dans des actifs financiers selon les choix de la Société de gestion en charge de l’OPCI.

Dès lors que l’OPCI génère des dividendes et des revenus, ces derniers sont directement reversés aux investisseurs.

Toutefois, il n’existe aucune garantie ni de capital ni de rendement et, par conséquent, les fonds investis sont susceptibles de connaître des moins-values. C’est pourquoi il est essentiel pour l’investisseur de s’enquérir des conseils d’un professionnel.

Sur un plan technique, l’OPCI peut prendre les deux formes juridiques suivantes :

  • Une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Il s’agit d’une société anonyme à capital variable dont les actions peuvent être acquises par des investisseurs, à l’image de ce qu’ils ont la possibilité d’effectuer pour une société cotée en bourse. Les revenus d’une SPPICAV sont taxés en tant que revenus de capitaux mobiliers, à savoir à l’impôt sur le revenu ou au taux forfaitaire unique de 30%
  • Un Fonds de Placement Immobilier (FPI) qui est comparable à un fonds commun de placement. L’acquisition de parts dans le FPI ne permet pas à l’investisseur d’avoir des droits équivalents à ceux d’un actionnaire. En effet, c’est une société de gestion qui administre le FPI au nom et pour le compte des détenteurs des parts. Les revenus d’un FPI sont taxés au titre de la fiscalité immobilière, c’est-à-dire en proportion de la tranche marginale d’imposition du porteur (entre 0% et 45%).

La grande majorité des investisseurs particuliers font le choix de placer leur part d’OPCI dans un contrat d’assurance vie ce qui leur permet de bénéficier d’une fiscalité plus attractive.

J'en profite



2. Quels sont les avantages d’un OPCI ?

Un produit d’épargne accessible

L‘une des forces de l’OPCI est son accessibilité. En effet, l’OPCI permet aux particuliers d’investir dans des actifs immobiliers tout en bénéficiant d’un ticket d’entrée relativement faible (quelques centaines d’euros) comparativement à l’investissement immobilier traditionnel.

L’investissement en OPCI s’adapte aux moyens et aux rythmes de l’investisseur. Il n’est pas nécessaire d’être un expert en marchés financiers ou en immobiliers pour opter pour ce type de placement.

Si l’OPCI est un placement à la portée de tous c’est parce qu’une société de gestion, composée de professionnels et d’experts en marchés financiers et en immobiliers, a en charge la gestion et le développement de l’OPCI au nom et pour le compte de l’investisseur particulier.

Un réel confort de gestion

Avec l’OPCI, tout particulier peut investir dans l’immobilier tout en bénéficiant des nombreux avantages qu’il procure, à savoir revenus réguliers, constitution d’un patrimoine etc. Surtout, le réel confort pour l’investisseur provient du fait que ce dernier n’a aucune contrainte de gestion.

En effet, à titre d’illustration, la gestion locative n’est pas directement administrée par l’investisseur mais par la société de gestion, lui assurant de fait une tranquillité d’esprit certaine.

Un outil de diversification

Comme il a déjà été mentionné plus en avant dans ce guide, l’OPCI est un placement collectif aux règles de gestion modulables. La diversité de l’OPCI permet à l’investisseur de tirer profit des cycles économiques entre les différentes classes d’actifs. En effet, l’investisseur bénéficie non seulement des rendements liés aux actifs immobiliers mais également des produits dégagés par les actifs financiers (actions et obligations). A ce titre, il convient de rappeler que le gérant a la possibilité d’investir jusqu’à 30% de l’actif total sur ce type de support.

Une épargne disponible

Une des principales contraintes de l’investissement immobilier traditionnel est sa liquidité relative dès lors que l’investisseur ne sera en mesure de récupérer ses fonds qu’une fois qu’un acquéreur se sera positionné sur le bien immobilier en question.

Les OPCI permettent de palier à cette contrainte, ce qui constitue l’un de ses atouts essentiels. En effet, compte tenu de la réglementation en vigueur, la société de gestion en charge de l’OPCI a l’obligation de conserver a minima 10% de l’actif total en liquidité disponible. Ces dernières permettent de répondre efficacement aux demandes de rachats des investisseurs souhaitant revendre leurs parts d’OPCI.

Une double mutualisation des risques

L’une des forces de l’OPCI est qu’il permet de mutualiser la prise de risque de l’investisseur et ce à deux titres.

D’une part, l’OPCI permet une diversification de l’investissement sur différentes classes d’actifs. D’un côté les investissements immobiliers et de l’autre les placements financiers, ayant pour conséquence de diluer de fait le risque pris par l’investisseur.

D’autre part, l’immobilier représentant la majeure partie de l’investissement, il est important de souligner que, comparativement à l’investissement immobilier traditionnel et notamment dans des biens destinés à l’habitation, le risque pris par l’investisseur est moins important.

Avec un OPCI, l’investisseur ne vas pas investir dans un bien unique mais dans un portefeuille détenant une pluralité de biens immobiliers. Par conséquent, une nouvelle fois, le risque se retrouve dilué.

Une rentabilité attractive

Enfin, le dernier atout de l’OPCI est sa rentabilité attractive. Ce type de support a pour avantage de combiner non seulement la rentabilité de l’immobilier mais également celle des marchés financiers.

Compte tenu de la flexibilité de la règlementation et de ce fait de la possibilité pour la société de gestion en charge de l’OPCI d’avoir une marge de manœuvre importante sur la ventilation de l’investissement entre actifs financiers et actifs immobiliers, les performances d’un OPCI vont nécessairement connaître une forte variabilité d’une société de gestion à une autre.

Toutefois, il est possible d’établir une fourchette de la rentabilité annuelle des OPCI qui est comprise entre -2% pour les moins bons élèves et +19% pour le meilleur du marché en 2018, à savoir LF CERENICIMO +.


3. Quels intérêts à coupler OPCI et LMNP ?

Plus en avant, ce guide a détaillé les avantages que pouvait procurer un OPCI, il ne s’avère donc pas nécessaire ici de revenir dessus. L’objet de ce paragraphe est donc de se concentrer sur l’intérêt tout particulier que représente l’optimisation d’un OPCI par le recours à une Location Meublée Non Professionnelle.

En effet, la combinaison d’un OPCI et d’un Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) représente deux avantages.

D’une part, cette alliance octroie la possibilité pour l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires réguliers et, d’autre part, elle permet une faible taxation de ces derniers.

La perception de revenus complémentaires

Comme il a été évoqué précédemment au sein de ce guide, la majorité des investisseurs ayant choisi de placer leur fonds dans un OPCI optent pour l’assurance-vie, en raison de sa fiscalité allégée.

Toutefois, l’assurance-vie est par nature un support de capitalisation et non de distribution. Par conséquent, les investisseurs ne pourront pas bénéficier d’une perception de revenus complémentaires réguliers.

C’est pourquoi l’OPCI LMNP représente un atout majeur. En effet, sans faire appel au contrat d’assurance-vie, il assure aux investisseurs une distribution de revenus, lesquels sont pour la majeure partie défiscalisés.

La jouissance d’une fiscalité attractive

La fiscalité attractive de l’OPCI LMNP a été permise par la loi de finances rectificative pour 2015. En effet, cette dernière a aligné la situation des détenteurs de parts d’OPCI LMNP sur celles des contribuables ayant une activité de location meublée en direct.

A ce titre, l’investisseur devra déclarer au titre de ses revenus, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), l’ensemble des sommes perçu au titre de la location meublée. Toutefois, la législation lui donne la possibilité, chaque année, de déduire de ces derniers une charge correspondante à l’amortissement annuel des immeubles et ce quelle que soit la durée de la détention des parts de l’OPCI LMNP.

Par conséquent, l’investisseur, détenteur de parts d’un OPCI LMNP, bénéficie d’une déduction fiscale venant réduire l’assiette imposable de ses revenus locatifs.

Cet avantage fiscal limite non seulement les impôts mais également les prélèvements sociaux. Il en résulte un rendement net d’impôt plus élevé comparativement à un investissement dans l’immobilier traditionnel.

Exemples :

A titre d’illustration, il est présenté ci-dessous un exemple de mise en œuvre du mécanisme de l’amortissement :

Revenu annuel versé par l’OPCI LMNP : 10 000 €

Part d’amortissement imputable sur le revenu : 8 000 €

L’imposition de l’investisseur sera alors uniquement calculée sur le différentiel soit  2 000 € (10 000 – 8 000).

Si la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est de 30% alors :

  • L’Imposition du Revenu sur les Personnes Physiques (IRPP) = 600 € (2 000 € x 30%)
  • Prélèvements sociaux : 344 € (2 000 € x 17,2%) 
  • Soit un total de 944 €

Les revenus de l’investisseur seront donc imposés à hauteur de 9,44%.

Sans le bénéfice du principe des amortissements, l’imposition de l’investisseur aurait été de :

  • L’Imposition du Revenu sur les Personnes Physiques (IRPP) = 3 000 € (10 000 € x 30%)
  • Prélèvements sociaux : 1 720 € (10 000 € x 17,2%)
  • Soit un total de 4 720 €.

Les revenus de l’investisseur auraient donc été imposés à hauteur de 47,2 %.

Enfin, il convient de préciser que l’OPCI LMNP permet, tout comme l’investissement en LMNP en direct, de bénéficier d’une exonération de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sur les acquisitions de biens immobiliers neufs.


4. L’OPCI CERENICIMO

L’OPCI LF CERENICIMO + résulte de l’association de deux entités, acteurs majeurs dans chacun de leur domaine.

LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT (AM)

D’un côté, LA FRANCAISE ASSET MANAGEMENT (AM), société française expert reconnu, ayant plus de 40 années d’expérience dans le secteur de la gestion de produits collectifs immobiliers. A ce jour, LA FRANCAISE AM gère plus de 19,2 milliards d’euros d’encours immobiliers, lui permettant de proposer une offre immobilière complète répondant aux besoins des investisseurs au travers d’un large choix de solutions d’investissements.

CERENICIMO

D’un autre côté, CERENICIMO, société française ayant près de 25 ans d’expérience dans la sélection et le référencement de produits d’investissement en résidences services. Depuis sa création, CERENICIMO a distribué plus de 8,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers à ses clients.

Son expérience lui a permis de bâtir de solides connaissances des marchés des résidences de services gérées (résidence médicalisée, séniors, étudiante et de tourisme) mais lui confère également une réelle indépendance vis-à-vis des promoteurs immobiliers et des exploitants des résidences.

Il en résulte que l’alliance de ces deux acteurs de poids et de qualité assure à l’investisseur de bénéficier d’une méthodologie de sélection des produits basée sur des critères essentiels à la réussite de son investissement tels que l’emplacement, les perspectives de rendement ou le potentiel de valorisation.

Par ailleurs, la collaboration de ces deux sociétés permet une connaissance de toutes les phases clés de l’investissement (sélection, acquisition, cession) et de la gestion (entretien, travaux, relation avec les exploitants locataires) des biens immobiliers.

Dans ces conditions, l’OPCI LF CERENICIMO +, créé en 2018, a délivré 19,29 % de performance sur sa première année d’exercice, preuve de la forte valeur ajoutée et de l’efficacité de l’alliance entre l’expertise de ces deux spécialistes.

Pour toutes informations complémentaires sur ce produit, notre équipe de chefs de projets patrimoniaux demeure à votre entière disposition afin de vous exposer plus en détails cette opportunité d’investissement.

En savoir plus LF CERENICIMO +

Conclusion

Au travers de ce guide, il a été présenté une solution alternative à l’immobilier traditionnel.

Grâce à une disponibilité des capitaux assurée par le véhicule d’investissement et une gestion déléguée, l’OPCI offre une solution « clé en main » à ses investisseurs.

Surtout, l’OPCI permet aux épargnants d’investir dans des thématiques répondant à des enjeux sociétaux majeurs, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. C’est le cas en particulier de la stratégie d’investissement de l’OPCI LF CERENICIMO +.

Et c’est à ces objectifs, souvent cités par nos clients, que NETINVESTISSEMENT s’efforce de répondre au mieux.

À propos de l'auteur

Chauncey Schmitt , Chef de projet Patrimonial

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides