Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux

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L’article « Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3069 fois

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Mise à jour : juin 2017. Ce nouveau guide vous propose de découvrir les 5 meilleurs programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel à Bordeaux et dans la CUB (communauté urbaine de Bordeaux) en 2017.

Pour réaliser ce guide et définir mon classement, je me suis appuyé sur 6 critères que je détaille ci-dessous. Ces critères ne sont pas exhaustifs mais nous permettent, lorsque nous faisons une sélection de produits pour nos clients, de nous donner toutes les chances de réaliser un investissement dans les meilleures conditions. Retrouvez donc notre TOP5 des programmes immobiliers les plus intéressants à Bordeaux et dans son agglomération.

Les meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux

Sommaire

Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Bordeaux

  • Le nombre de logements dans la résidence

    Ce critère est primordial et trop souvent négligé par les investisseurs. Au-delà de l’emplacement en lui-même, le nombre de logements va en partie fixer le prix de vente lorsque vous revendrez (surtout si vous avez fait cette acquisition dans le cadre d’une opération fiscale de type Pinel). Privilégiez les petits ensembles de moins de 80 lots idéalement, avec une mixité d’acquéreurs : c’est-à-dire des primo-accédants d’une part et des investisseurs d’autre part.

  • Le niveau de prestation et de finition de la construction

    Critère là encore très souvent oublié ou minimisé, le niveau de prestation et de finition fait partie intégrante de la valeur de votre bien au moment de la sortie. Comment le bien est-il équipé et aménagé ? Quel soin a été apporté aux finitions ? Choix des matériaux au « tout économique » au alors souci du détail, de la modernité et de la qualité ?

  • L’emplacement

    Un investissement immobilier réussi à Bordeaux doit se faire sur des critères froids, objectifs, rationnels et pragmatiques. L’on ne doit pas investir près de chez soi simplement parce que c’est…. Près de chez soi. Le critère de l’emplacement, certainement l’un des plus important, doit tenir compte de critères effectifs et objectifs : accès aux transports, proximité des commerces, bassin d’emploi soutenu et porteur, modernisation des transports, arrivée du TGV etc… Les critères doivent être ceux d’un investisseur analytique et non pas d’un investisseur qui se projette sur ce qui «plairait à lui-même».

  • La demande locative dans le quartier

    « J’habite ici depuis 10 ans, alors je connais ma ville et mon quartier ». Malheureusement ce n’est pas le cas, du moins pas sous le spectre des critères importants à prendre en considération. Nous veillons à étudier en amont soigneusement les zones sur lesquelles nous souhaitons positionner nos clients et la demande locative effective prenant notamment en compte l’offre face à la demande est un élément déterminant dans notre sélection. Car en effet, à Bordeaux comme dans toutes les villes de France, tous les quartiers ne se valent pas (Saint Michel - Victoire, Chartons, Nansouty, Saint Pierre, Gambetta, Saint Augustin, Bacalan-Bastide, etc.).

  • Le prix au mètre carré (référence : guide des valeurs vénales)

    Les prix indiqués ici et là sur différents sites internet n’ont aucune valeur dans la mesure ou les sources ne sont presque jamais indiquées. Le seul document officiel qui permette de connaitre avec précision le prix de l’immobilier dans une ville est « le guide des valeurs vénales ». Il s’agit d’un livre publié chaque année par la chambre des notaires de France et qui reprend les prix moyens EFFECTIVEMENT constatés (puisqu’actés) dans les principales villes de France en tenant compte de nombreux critères pour avoir un prix juste et précis. C’est avec ce livre que nous vérifions l’adéquation du prix par rapport au marché.

  • La qualité, l’expertise et la réputation du promoteur

    L’emplacement ne fait pas tout. En effet un promoteur de faible qualité ou de mauvaise réputation aura très bien pu « négocier un foncier » bien situé. Cela n’enlèvera pas pour autant la mauvaise qualité ou le faible niveau de prestation délivré au final. Ce critère doit donc résolument être également pris en considération.

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Pourquoi Bordeaux est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

Pourquoi Bordeaux est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

Tout d'abord, il est à noter que la ville de Bordeaux est la 9ème plus grande ville de France en matière de population avec plus de 240.000 habitants « intra-muros ».

C'est également la 6ème métropole française avec plus de 720.000 dans son agglomération, la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux) qui regroupe 28 communes dont les principales Mérignac, Pessac, Talence, Villenave d'Ornon, Saint Médard en Jalles, Bègles, Lormont, Gradignan, Le Bouscat, Eysines, Cenon et Bruges.

Bordeaux est une ville dynamique et attractive qui jour un rôle moteur dans le développement de la région Aquitaine, région élue à de nombreuses reprises par les français comme la 1ère région de France « où il fait bon vivre ». En effet, Bordeaux est la capitale d’une région privilégiée par la nature et aimée de ses habitants riche d'un patrimoine d'exception, marqué par l’inscription en 2007 sur la liste du Patrimoine Mondial de l’Humanité de l’UNESCO.

Bordeaux possède ainsi de nombreux atouts sur les plans économiques (c’est par exemple la 1ère métropole nationale pour la création d'entreprises), touristiques (plus de 2,5 millions de touristes chaque année) et culturels.

Il existe de nombreux emplacements de qualité pour investir dans Bordeaux. Citons par exemple le quartier en pleine croissance de Saint-Michel, le quartier typique des Chartons ou le quartier de Saint-Pierre dans le centre-ville.

Pour découvrir l'ensemble des atouts que présente Bordeaux, vous pouvez par ailleurs consulter notre guide "Pourquoi et où investir à Bordeaux" en cliquant ici.

Les meilleurs programmes à Bordeaux : notre Top 5

N°1 : Pinel réhabilité Bordeaux Centre

Programme à Bordeaux

Ce type d’opération est extrêmement rare. En effet, les opérations en loi Pinel réhabilité sont peu présentes dans l’offre immobilière. Celle-ci bénéficie d’un emplacement exceptionnel. Elle se situe à une cinquantaine de mètre de la future ligne de Tram qui reliera le centre de bordeaux au quartier du Bouscat en deux arrêts de TRAM. Elle bénéficie également d’un point fort non négligeable qui est sa taille. En effet, elle se compose de 8 logements allant du T1 au T3 avec, pour la quasi-totalité des appartements, une place de parking. Pour terminer, son principal attrait est le caractère de cette résidence. Il s’agit en effet de la pierre Bordelaise caractéristique de l’architecture de la ville.


N°2 : Talence

Programme à Talence

Poumon universitaire de la CUB avec la ville de PESSAC, Talence bénéficie d’une situation géographique centrale particulièrement intéressante. En effet, la résidence se situe à 10 min du centre de bordeaux, à 5 min de la rocade et à quelques pas des commerces, des écoles et du Tramway. Elle est également toute proche du campus universitaire de Talence. Un autre point particulièrement essentiel est la taille de la résidence qui comptabilise seulement 25 logements. Enfin, le sérieux et la qualité du promoteur ne sont plus à démontrer.


N°3 : résidence étudiante Bordeaux Centre

Programme à Bordeaux (Centre)

Il occupait la première place de notre classement précédent, il perd donc deux places cette année mais reste un investissement à fort potentiel. En effet, son emplacement proche du Tramway lui permet d’être à quelques arrêts du centre et des principales facultés et écoles du centre bordelais. Il profitera également de commerce de proximité ainsi que d’une mixité logement étudiant et logement en résidence principale. L’arrivé de la LGV qui va encore accentuer la tension locative sur Bordeaux notamment sur la marche de l’étudiant garantira la réussite de ce projet.


N°4 : Parempuyre

Programme à Parempuyre

Déjà présent dans notre précédent classement, la ville de Parempuyre continue son expansion. L’explosion démographique de la ville de Bordeaux amène certaines villes de la première couronne à se développer fortement comme Parempuyre. Elle bénéfice d’un prix d’achat plus qu’intéressant et ne se situe qu’à 15 minutes de bordeaux. Elle bénéficie de toutes les commodités avec notamment la zone commerciale du Pian Médoc ainsi que du charme et de la tranquillité de la campagne. Elle se compose de 74 logements et propose un niveau de finition qui est certainement parmi les plus élevés dans la région bordelaise. Ce promoteur a en effet construit son succès sur la qualité de finition de ses biens et le sérieux de son travail.


N°5 : quartier Saint Michel

Au coeur du renouveau du centre-ville de Bordeaux, le quartier Saint Michel est en pleine mutation. L’arrivé de la LGV a redonné un grand intérêt à ce quartier. Une grande rénovation a été effectuée suite à cette annonce. A quelques arrêts de Tramway de l’hyper centre de bordeaux, il vous permettra d’être à quelques mètres des quais qui sont surement aujourd’hui l’une des plus belles vues de bordeaux. Ce programme intimiste propose 15 appartements du T2 au T5 qui profite d’une amodiation d’une place de Parking. Par ailleurs, le promoteur basé dans la région bordelaise est connu pour sa qualité de fabrication notamment concernant les biens en accession.

Conclusion

Vous aurez pu remarquer qu’au travers de cette sélection ne sont présents aucuns biens du quartier Ginko et du Bassin à flots, qui à la vue de la densité des logements représentent un risque sur la valorisation à long terme de votre patrimoine.

En revanche, il existe également d’autres secteurs avec des programmes qui ont un intérêt particulier comme la rive droite bordelaise ou le secteur du bassin d’Arcachon.

N’hésitez à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement qui pourra vous accompagner dans le choix de votre investissement.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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