Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux Métropole

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Par Guilhem Garcia
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L’article « Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux Métropole » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Comme chaque année, nous vous proposons le classement des 5 meilleurs programmes immobiliers situés dans la Métropole Bordelaise. En effet, Bordeaux reste toujours l’une des villes préférées des investisseurs. Mais même si le secteur est très porteur, il ne faut pas acheter les yeux fermés. Comme tout investissement immobilier, il faut respecter certains critères pour que votre investissement soit une réussite. Voici donc les critères principaux que nous avons utilisé pour réaliser ce guide.

Ce nouveau guide vous propose de découvrir les 5 meilleurs programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel à Bordeaux et dans la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Pour réaliser ce guide et définir mon classement, je me suis appuyé sur 6 critères que je détaille ci-dessous. Ces critères ne sont pas exhaustifs mais nous permettent, lorsque nous faisons une sélection de produits pour nos clients, de nous donner toutes les chances de réaliser un investissement dans les meilleures conditions. Retrouvez donc notre TOP5 des programmes immobiliers les plus intéressants à Bordeaux et dans son agglomération.

Les meilleurs programmes immobiliers à Bordeaux

Sommaire

Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Bordeaux

  • Le nombre de logements dans la résidence

    Ce critère est primordial et trop souvent négligé par les investisseurs. Au-delà de l’emplacement en lui-même, le nombre de logements va en partie fixer le prix de vente lorsque vous revendrez (surtout si vous avez fait cette acquisition dans le cadre d’une opération fiscale de type Pinel). Privilégiez les petits ensembles de moins de 80 lots idéalement, avec une mixité d’acquéreurs : c’est-à-dire des primo-accédants d’une part et des investisseurs d’autre part.

  • Le niveau de prestation et de finition de la construction

    Critère là encore très souvent oublié ou minimisé, le niveau de prestation et de finition fait partie intégrante de la valeur de votre bien au moment de la sortie. Comment le bien est-il équipé et aménagé ? Quel soin a été apporté aux finitions ? Choix des matériaux au « tout économique » au alors souci du détail, de la modernité et de la qualité ?

  • L’emplacement

    Un investissement immobilier réussi à Bordeaux doit se faire sur des critères froids, objectifs, rationnels et pragmatiques. L’on ne doit pas investir près de chez soi simplement parce que c’est…. Près de chez soi. Le critère de l’emplacement, certainement l’un des plus important, doit tenir compte de critères effectifs et objectifs : accès aux transports, proximité des commerces, bassin d’emploi soutenu et porteur, modernisation des transports, arrivée du TGV etc… Les critères doivent être ceux d’un investisseur analytique et non pas d’un investisseur qui se projette sur ce qui « plairait à lui-même ».

  • La demande locative dans le quartier

    « J’habite ici depuis 10 ans, alors je connais ma ville et mon quartier ». Malheureusement ce n’est pas le cas, du moins pas sous le spectre des critères importants à prendre en considération. Nous veillons à étudier en amont soigneusement les zones sur lesquelles nous souhaitons positionner nos clients et la demande locative effective prenant notamment en compte l’offre face à la demande est un élément déterminant dans notre sélection. Car en effet, à Bordeaux comme dans toutes les villes de France, tous les quartiers ne se valent pas (Saint Michel - Victoire, Chartons, Nansouty, Saint Pierre, Gambetta, Saint Augustin, Bacalan-Bastide, etc.).

  • Le prix au mètre carré (référence : guide des valeurs vénales)

    Les prix indiqués ici et là sur différents sites internet n’ont aucune valeur dans la mesure ou les sources ne sont presque jamais indiquées. Le seul document officiel qui permette de connaitre avec précision le prix de l’immobilier dans une ville est « le guide des valeurs vénales ». Il s’agit d’un livre publié chaque année par la chambre des notaires de France et qui reprend les prix moyens EFFECTIVEMENT constatés (puisqu’actés) dans les principales villes de France en tenant compte de nombreux critères pour avoir un prix juste et précis. C’est avec ce livre que nous vérifions l’adéquation du prix par rapport au marché.

  • La qualité, l’expertise et la réputation du promoteur

    L’emplacement ne fait pas tout. En effet un promoteur de faible qualité ou de mauvaise réputation aura très bien pu « négocier un foncier » bien situé. Cela n’enlèvera pas pour autant la mauvaise qualité ou le faible niveau de prestation délivré au final. Ce critère doit donc résolument être également pris en considération.

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Pourquoi Bordeaux est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

Pourquoi Bordeaux est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

Tout d'abord, il est à noter que la ville de Bordeaux est la 9ème plus grande ville de France en matière de population avec plus de 240.000 habitants « intra-muros ».

C'est également la 6ème métropole française avec plus de 720.000 dans son agglomération, la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux) qui regroupe 28 communes dont les principales Mérignac, Pessac, Talence, Villenave d'Ornon, Saint Médard en Jalles, Bègles, Lormont, Gradignan, Le Bouscat, Eysines, Cenon et Bruges.

Bordeaux est une ville dynamique et attractive qui jour un rôle moteur dans le développement de la région Aquitaine, région élue à de nombreuses reprises par les français comme la 1ère région de France « où il fait bon vivre ». En effet, Bordeaux est la capitale d’une région privilégiée par la nature et aimée de ses habitants riche d'un patrimoine d'exception, marqué par l’inscription en 2007 sur la liste du Patrimoine Mondial de l’Humanité de l’UNESCO.

Bordeaux possède ainsi de nombreux atouts sur les plans économiques (c’est par exemple la 1ère métropole nationale pour la création d'entreprises), touristiques (plus de 2,5 millions de touristes chaque année) et culturels.

Il existe de nombreux emplacements de qualité pour investir dans Bordeaux. Citons par exemple le quartier en pleine croissance de Saint-Michel, le quartier typique des Chartons ou le quartier de Saint-Pierre dans le centre-ville.

Pour découvrir l'ensemble des atouts que présente Bordeaux, vous pouvez par ailleurs consulter notre guide "Pourquoi et où investir à Bordeaux" en cliquant ici.

Les meilleurs programmes à Bordeaux : notre Top 5

N°1 : L’hyper centre Bordelais, l’investissement patrimonial

Programme à Bordeaux

Ce projet immobilier va séduire les amoureux de la belle pierre bordelaise. Situé dans le quartier Saint Bruno, il met en avant l’architecture Bordelaise. Votre logement se trouvera au cœur du centre-ville Bordelais, avec tous les services nécessaires pour profiter du cadre de vie que propose Bordeaux. Vous serez en effet à quelques minutes à pied du Tram et des bus mais également du centre commercial Mériadeck. Ce quartier bordelais est particulièrement apprécié pour son calme et sa vie de quartier. Il vous séduira également par son architecture. Le promoteur a en effet fait le choix de restaurer un immeuble ancien ainsi que d’anciens ateliers. Ce qui donne à ce type d’investissement un cachet exceptionnel. Mais également, cette restauration garde un coté intimiste, puisqu’il n’est disponible que 7 appartements du studio au T4. Certains d’entre eux bénéficient en plus de grandes terrasses ce qui est une qualité rare dans le centre bordelais.

L’ensemble des prestations est également de très haut niveau, avec une omniprésence de la domotique qui vous permet par exemple de programmer vos luminaires, chauffages et volets roulants à distance. Vous aurez également la possibilité de personnaliser votre logement si vous le souhaitez.

Ce projet n’est pas le premier coup d’essai de ce promoteur Bordelais qui a déjà pu réaliser des ouvrages d’une grande qualité dans d’autres secteurs très recherchés comme Le Bouscat. Et si pour certains le prix au mètre carré peut paraitre élevé sur ce type de projet, il reste pour autant dans un prix de marché confirmé encore aujourd’hui par l’augmentation des prix qui continue dans le centre bordelais.


N°2 : Les Chartrons, le quartier tendance à la mode

Programme à Bordeaux

On ne présente plus le quartier des Chartrons. Quartier vivant où se croisent antiquaires et jeunes cadres dynamiques, c’est un des quartiers les plus recherchés de bordeaux. Il bénéficie en effet de plusieurs atouts. Vous trouverez grâce aux nombreux commerces de quartier tout ce qu’il vous faut, avec aussi bien des enseignes locales que nationales. Vous aurez également la possibilité en quelques minutes de profiter des facilités de transport du tram et des lignes de bus de la ville.

C’est également un projet intimiste avec seulement 14 logements allant du T2 au T5 où seront mixés propriétaires occupants et investisseurs. Cela permettra de maintenir la qualité de la résidence dans le temps et de permettre une revente sans concurrence. Ce projet vous séduira également par son architecture. Il mélange à la fois un style moderne et les classiques des échoppes bordelaises avec la pierre blanche de Sireuil.

Là aussi, le prix au mètre carré peut paraitre élevé mais il est justifié aux vues de l’emplacement particulièrement recherché de ce projet. Nous sommes ici dans un véritable projet à but patrimonial. Il ne s’agit pas ici de réaliser un « bon coup » comme certains le disent mais bel et bien de faire un bon investissement dans le temps.


N°3 : Saint Médard en Jalles, entre ville et mer

Programme à Saint Médard en Jalles

Saint Médard est l’une des communes les plus dynamique de la métropole bordelaise. En effet elle bénéficie d’une situation géographique particulièrement attractive. Située à 30 minutes des plages océanes et à quelques minutes de la rocade bordelaise, cette commune ravira aussi bien les amoureux de la ville que du calme de l’océan. Mais Saint Médard ne se limite pas à ça. Son centre-ville récemment réaménagé propose un grand nombre de commerces, un cinéma et une médiathèque. Elle bénéficie également de toutes les infrastructures nécessaires à l’éducation (école primaire, collège, lycée) ainsi que des infrastructures sportives comme des stades ou même un centre équestre. Vous serez également à seulement 10 minutes d’une grande zone commerciale.

Mais bien plus que les commerces, c’est le bassin d’emplois présent aux portes de Saint Médard qui impressionne. Avec ses 800 entreprises et ses 35 000 habitants, la commune se situe au cœur de l’un des plus gros pôles économiques de la métropole bordelaise, Bordeaux Aeroparc, qui regroupent 7 grands groupes dont Airbus, Safran et EADS et 110 sous-traitants qui accueillent 110 000 emplois. Ce qui assurent une demande locative importante sur le secteur.

La résidence va être implantée au cœur d’un quartier résidentiel. Et si le nombre de logements peut en effrayer certains, l’architecture de la résidence, qui propose des petits ilots, permet d’aérer la construction. Ainsi, votre résidence garde une taille humaine. Mais surtout, la qualité de fabrication de ce promoteur Bordelais est l’une des références dans la région. Il est connu dans le secteur pour fournir des prestations de haut niveau mais surtout pour vous livrer un bien qui dans le temps résistera au vieillissement dû aux aléas de la location et des intempéries.


N°4 : Villenave d’Ornon, la proximité à prix accessible

Située à une quinzaine de minutes du centre-ville de Bordeaux et notamment de la gare LGV, la commune de Villenave est en plein renouveau depuis maintenant plusieurs années. C’est aujourd’hui une commune très dynamique qui a profité de l’arrivée du Tram pour connaître une accélération de son développement. C’est une des communes de la métropole bordelaise qui a su conserver un équilibre entre l’urbanisation et la nature. Elle a notamment construit son succès grâce à une belle qualité de vie et à la proximité de l’ensemble des possibilités de transport. Que ce soit par les transports en commun ou les axes routiers, tout est simple d’accès dans la commune.

Mais elle bénéficie également d’une activité économique soutenue. En effet, une pépinière d’entreprise regroupe plus de 1 100 entreprises sur le secteur et des activités de pointes se sont également installées dans la ville avec notamment un site de recherche de l’INRA, l’Institut des Sciences de la Vigne et du Vin (lSVV) ou encore l’Institut des Sciences de la Nature et de l’Agroalimentaire de Bordeaux (ISNAB).

Son multiplex et sa zone commerciale des Rives d’Arcins, qui proposent plus de 150 enseignes, sont de véritables atouts pour la ville et pour ses habitants. Et l’éclosion du quartier d’affaires Eurantlantique va encore augmenter l’attractivité de la ville qui en est toute proche.

La résidence va s’implanter dans un quartier résidentiel où la quiétude est le maitre mot. A la fois proche des commerces mais assez isolée pour ne pas subir le tumulte de la foule, l’ensemble des services est à proximité. Ainsi, les écoles, les transports en commun, tout est proche. La nature est également fortement présente, donnant accès à un cadre de vie où il fait bon vivre. Et dès 2018, un arrêt de tram sera à 3 minute à pieds de la résidence, ce qui facilitera encore les déplacements.

Quant à la qualité de fabrication, nous sommes ici en présence d’un promoteur bordelais qui s’est déjà illustré par la grande qualité des biens qu’il livre. Aussi bien dans les matériaux qu’il sélectionne que par les équipements qu’il fournit, vous ne serez pas déçu du niveau de prestations. Votre bien sera notamment livré par exemple avec du carrelage 40*40 ou des volets roulants électriques.


N°5 : Talence, la ville au vert

Cette résidence profite d’un écrin vert vieux de plus de 100 ans. L’architecte a construit son ouvrage autour de ce bois classé. C’est l’une des particularités de la ville de Talence qui vous fera bénéficier de 70 hectares de bois et 30 hectares de parcs et jardins. La ville a pour politique de permettre à chaque habitant d’avoir un espace vert à moins de 10 minutes de chez lui. Mais cette ville ne se limite pas à ça. Elle est aujourd’hui la quatrième ville de Bordeaux Métropole, et se situe à 20 minute du centre de bordeaux et à 15 minutes de la gare et de l’aéroport. Elle profite également d’un réseau de transports en commun dense avec le tram B notamment.

Mais la ville de Talence est également connue pour son complexe universitaire, qui regroupe une grande partie des étudiants de la métropole bordelaise. Ce qui assure à la commune une forte demande locative aussi bien sur le plan étudiant que grâce à l’ensemble du personnel gravitant autour des différents pôles universitaire.

Un des atouts de cette résidence est également le nombre de logements avec seulement 31 logements dont 8 maisons individuelles. À la vue de la rareté de ce type de bien, il est sûr que cette résidence va connaitre un grand succès commercial. Mais également, cette typologie devrait permettre de profiter d’un prix de revente à la hausse.

Quant aux prestations proposées, elles sont là aussi de haut niveau, ce qui n’a rien d’étonnant quand on connait le promoteur qui réalise ce projet. Peinture lisse, cuisine équipée et même poêle à bois dans les maisons sont au rendez-vous dans votre futur achat.

Conclusion

Comme vous avez pu le lire au travers de ce guide, il existe de nombreuses possibilités d’investissement dans la métropole bordelaise.
Selon le but de votre projet, qu’il soit de réduire vos impôts ou de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, vous pourrez trouver un bien qui vous correspond. Mais n’oubliez pas comme nous vous le rappelons souvent, un investissement immobilier ne s’improvise pas. N’hésitez à vous rapprocher d’un de nos conseillers spécialisés qui pourra vous aider à construire une stratégie adaptée à vos besoins et à trouver le produit qui convient.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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