Pourquoi et comment investir à Amiens ?

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 4262 fois

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Amiens, ville surnommée la « petite Venise du Nord » en raison de la présence de nombreux canaux et hortillonnages, est riche d'une histoire de plus de 2 000 ans et offre ainsi à ses habitants un patrimoine historique exceptionnel. Reconnue grâce à la très célèbre cathédrale Notre-Dame, inscrite par deux fois au patrimoine mondial de l'Unesco, Amiens et ses grandes écoles et universités, attirent également les étudiants qui confèrent, en plus des touristes, un caractère très animé à la ville. Promue à un développement sans pareil grâce au réseau des LGV via Roissy, Amiens semble particulièrement intéressante si vous souhaitez y réaliser un investissement immobilier locatif. Seulement, encore faut-il savoir pourquoi y investir ? Et surtout, comment ?

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Pourquoi investir à Amiens ?

Vingt-huitième ville de France avec environ 134 381 habitants, la commune d'Amiens a été « élue » seizième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Capitale de la région Picardie, la ville d'Amiens s'est développée autour de la large vallée de la Somme et des rivières de l'Avre et de la Selle bénéficiant ainsi d'une identité paysagère, urbaine et économique bien spécifique. Au cœur d'une riche région agricole, Amiens propose un cadre de vie agréable et attrayant en raison des nombreux espaces naturels, jardins et maisons traditionnelles.

Grâce à son statut de capital régionale et à sa position au centre du triangle Paris-Londres-Bruxelles, Amiens, ville dont l'attractivité résidentielle est connue et reconnue sur le territoire national, s'impose au sein de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier à forte rentabilité.

Quels sont les atouts de Amiens ?

► Atouts économiques

Les éditeurs philatéliques Yvert et Tellier (leur catalogue de timbres est une référence française et une des références internationales) et l'Écho de la timbrologie (magazine) ont leur direction à Amiens. Le groupe Gueudet, l'un des plus importants distributeurs automobiles en France, est implanté à Amiens depuis 1918. De la vieille tradition textile de la ville, demeure l'usine Lee Cooper France.

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Amiens favorise l'implantation de centres d'appels (Intracall center, Médiamétrie) pour se convertir à l'économie d'internet et de la téléphonie. Amiens compte plus de 26 000 étudiants et regroupe toutes sortes de formations supérieures.

Le secteur tertiaire représente une part significative de la population active amiénoise, 19,8 %. L'industrie regroupe 17,4 % des emplois.

► Atouts touristiques

De célèbres canaux font une partie de la renommée d'Amiens : les Hortillonages font d'Amiens celle qu'on appelle "La petite Venise du Nord". Près du centre-ville, des marais s'étendent sur 300 hectares, découpés en jardins par des « rieux » (canaux). Bordé par le canal de la Somme, Amiens offre une escale pour les plaisanciers, qui doivent passer une écluse au cœur du quartier Saint Maurice qui abrite aussi "les jardins du Roi". Le quartier Saint Acheul offre aux touristes la découverte libre d'un jardin archéologique. Le quartier Saint Leu est le cœur des soirées amiénoises, avec de nombreux établissements (bars, restaurants, etc.) place du Don et quai Bélu. Amiens est réputée au XVIII et XIXème siècles pour ses textiles dont le célèbre velours d'Amiens.

La maison traditionnelle des faubourgs est l'amiénoise construite en brique et à étages. Les façades utilisent largement le bois, en colombages ou en bardage et contribue au pittoresque de l'Amiens. La ville est réputée pour sa cathédrale Notre-Dame (avec son labyrinthe intact et la statue de "l'Ange pleureur"), la plus vaste de France par ses volumes intérieurs (200 000 m³). Elle est deux fois plus vaste que Notre-Dame de Paris et est classée au patrimoine mondial de l'Unesco tout comme le beffroi d'Amiens.

Les principales curiosités qui suscitent un intérêt touristique sont la cathédrale, le centre-ville, la Maison de Jules Verne, la tour Perret, le Musée de Picardie, ainsi que les quartiers Saint-Leu et Saint-Maurice. Amiens bénéficie du label des « Villes et Pays d'Art et d'Histoire ».

► Atouts culturels

Le cirque Jules Verne, le plus vaste des cirques de province avec 3 000 places acquiert une utilisation pluridisciplinaire puisqu'il accueille des spectacles de théâtre, de danse, des concerts, des galas sportifs et des réunions publiques. Le Musée de Picardie abrite de riches collections de peinture (œuvres notamment de Fragonard, Chardin, Quentin la Tour et Millet). Le Zénith d'Amiens dont la construction a été terminée en 2008.

La ville abrite de nombreux festivals dont le festival international du film d'Amiens, le festival international de jazz, celui des arts de la rue et le festival de BD d'Amiens. Grâce à sa forte population étudiante, Amiens s'est vu décerner le titre de la ville la plus sportive en 2001 et bénéficie d'équipements sportifs avantageant la pratique notamment du football américain, de l'escrime et du hockey sur glace.

Amiens offre plusieurs salles de spectacles et de concert: la Mégacité, le Zénith, la Maison de la culture et la Lune des pirates.

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Comment investir à Amiens ?

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► Les dispositifs immobiliers

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, et plus particulièrement, un investissement immobilier locatif en France, le gouvernement a mis en place pour vous quelques dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, en réalisant un investissement locatif dans des secteurs définis par l’État, comme l'immobilier ancien ou les résidences de services, il vous sera possible de bénéficier d'une réduction d'impôts. Voici les différents mécanismes défiscalisants en vigueur :

La loi Pinel à Amiens

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Pinel accorde une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans l'immobilier neuf répondant aux normes énergétiques du « label BBC ».

Le plus : à Amiens, la tendance du marché immobilier est à la reprise après une longue période d'attentisme, de plus, la valeur du neuf semble être stable. Il est donc intéressant de profiter au plus vite du dispositif Pinel étant donné que la ville se trouve dans la Zone B2 et n'y sera donc plus éligible après le 30 juin 2013.

La loi Censi-Bouvard à Amiens

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôts de 11 % du montant d'investissement, en respectant la limite de 300 000 euros investis, pour tout investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans une résidence de services.

Le plus : ville très attractive, Amiens attire de nombreux étudiants grâce à la présence de l’université de Picardie Jules Verne et ses laboratoires de recherche, de ses écoles supérieures de commerce et d'ingénieurs et, de son patrimoine culturel. Il est donc intéressant de vous diriger vers un investissement dans une résidence étudiante par le biais du dispositif Censi-Bouvard.

La loi Malraux à Amiens

Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité, et plus particulièrement dans l'immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Le montant de cette réduction d'impôts est de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP.

Le plus : les amateurs de belles pierres ne seront pas insensibles au charme d'Amiens, et notamment, au charme des maisons traditionnelles « amiénoises » en briques. Pour satisfaire les plus férus d'entre eux, pourquoi ne pas investir dans l'immobilier réhabilité au travers du dispositif Malraux ?

Le statut LMNP à Amiens

Mécanisme de défiscalisation immobilière, le statut de loueur en meublé non professionnel propose de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs en contrepartie d'un investissement locatif meublé.

Le plus : en raison du grand nombre d'étudiants et de touristes, pourquoi ne pas opter pour un studio meublé à destination de ces cibles ? Le statut LMNP pourrait s'avérer être un allié de taille dans cette démarche !

Le dispositif Monuments Historiques à Amiens

Mécanisme de défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années, à condition que le bien immobilier soit classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture. Ainsi, vous devrez également prévoir des travaux de réhabilitation qui aboutiront à la restauration parfaite du bien et dont la qualité du bâti aura été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Amiens

Après avoir opté pour l'un des dispositifs défiscalisants en vigueur, il faudra vous concentrer sur l'emplacement de votre futur bien. Afin d'apporter une plus-value à ce dernier et, d'attirer un maximum de locataires, l'emplacement doit être situé si possible à non loin des transports, des commerces, des services, des écoles et des universités. Voici pour vous orienter dans votre choix deux quartiers d'Amiens.

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Centre-ville

Dynamique, le centre-ville d'Amiens attire jeunes et moins jeunes à la recherche d'une location étudiante, d'une location saisonnière ou encore d'un immeuble de charme. Atout indéniable du centre-ville : les prix y demeurent stables. Alors, pourquoi ne pas vous renseigner pour un investissement locatif meublé ou un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité ? Dans le centre-ville, les prix de l'ancien oscillent entre 32 700 euros et 133 600 euros pour les 25 et 40m² et, ceux du neuf, entre 80 000 euros et 171 600 euros pour la même surface.

Quartier Saint-Leu

Quartier populaire d'Amiens, le quartier Saint-Leu est composé de nombreuses petites ruelles attestant d'un passé artisanal riche. Les petites maisons colorées et étroites remplissent les rues, cohabitant avec les galeries d'art, les librairies, les antiquaires et les boutiques. Quartier de la cathédrale Notre-Dame, Saint-Leu est idéal pour les amateurs de belles pierres et se prête donc plutôt bien au dispositif Malraux. Concernant les prix, dans l'ancien ils sont compris entre 32 700 euros et 133 600 pour les 25 et 40 m², et ceux du neuf, entre 80 000 euros et 171 600 euros pour la même surface.

En savoir plus sur Amiens

► Principaux pôles économiques :

  • ZA Jules Verne
  • ZA vallées des vignes
  • ZA de Montières
  • ZFU (zone franche urbaine) Nord d'Amiens

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : deux gares situées sur les lignes Paris-Boulogne et Amiens - Rouen: la gare d'Amiens, gare principale, dite "gare du Nord" et la gare Saint-Roch. Les deux gares assurent essentiellement des liaisons régionales et extra-régionales notamment TER Picardie. Les liaisons TVG sont desservies par une 4ème gare très excentrée à 45 km d'Amiens, avec un service de bus navette entre la gare et le centre ville. La gare de Montières, gare affectée au trafic du fret, ne dessert que la zone industrielle d'Amiens.
  • Aéroport : l'aéroport d'Amiens-Glisy se situe à 10 km à l'est de la ville, Il accueille un millier de voyageurs par an. L'aéroport pourrait s'il y a demande, allonger la piste actuelle et accueillir des avions plus gros de type boeing et airbus.
  • Transports urbains : la gestion du réseau de bus est aujourd'hui assurée par la société d'économie mixte Ametis, dont le réseau couvre Amiens Métropole, (l'agglomération d'Amiens). Le choix d'une circulation de bus en site propre a été préférée au tramway pour des raisons de rapport coût / fréquentation. Un réseau Vélam est effectif à Amiens depuis 2008 offrant un service de vélos partagés.

Conclusion

Grâce à de nombreux atouts culturels, économiques ou encore touristiques, Amiens est une ville où il fait bon vivre et bon investir. Plébiscitée par de nombreux investisseurs, la capitale de la Picardie est en mesure d'accueillir un investissement locatif dans les meilleures conditions. Toutefois, soyez prudent car de nombreuses disparités existent entre les quartiers, de fait, tenez-vous au courant des prix du marché.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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