Investissement en location meublée : les 5 astuces mal connues mais efficaces

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L’article « Investissement en location meublée : les 5 astuces mal connues mais efficaces » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2132 fois

Les épargnants se tournent de plus en plus vers l’investissement en immobilier locatif meublé afin de bénéficier du bon ratio risque/rendement de cette classe d’actifs. En effet, les incertitudes sur les marchés financiers et les dernières décisions prises par le gouvernement concernant l’immobilier locatif sec (loi ALUR) rendent prudents les investisseurs privés qui cherchent de plus en plus des véhicules peu impliquant en termes de gestion quotidienne et qui proposent encore des rendements attractifs.

Si l’utilisation du statut de Loueur Meublé Non Professionnel qui permet d’amortir fiscalement son bien dans le temps et de défiscaliser les revenus issus de ce placement reste le principal attrait des particuliers qui souhaitent placer une partie de leur épargne, il n’est pas le seul avantage de l’immobilier locatif meublé. Il existe des astuces mal connues dont vous pouvez bénéficier pour optimiser votre projet.

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Le choix de la résidence gérée

1. Le choix de la résidence gérée

Investir dans un bien immobilier meublé destiné à la location implique tout de même de ne pas faire n’importe quoi et il existe des conditions précises pour qualifier un appartement ou une maison mise à disposition d’un locataire de « meublé ». Et obtenir le statut ne vous exonère pas d’une vigilance toute particulière concernant les deux principaux risques inhérents à ce type de montage : le locataire et la gestion. Beaucoup d’investisseurs connaissent mal la gestion locative et sont effrayés par le risque global, ce qui les pousse à laisser tomber leur projet.

Pour remédier à cela, il est possible de bénéficier des mêmes avantages en investissant dans une résidence gérée avec services dont l’activité est d’administrer des ensembles immobiliers meublés dédiés à un secteur en forte demande locative. Vous pouvez ainsi investir dans des résidences étudiantes, des résidences de tourisme, des résidences d’affaire ou des résidences tournées vers les 3èmes et 4èmes âges (dont les EHPAD, Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Vous n’aurez alors qu’un seul locataire, l’exploitant de la résidence, qui vous garantit par bail, non seulement votre loyer, mais également l’ensemble des charges et responsabilités de chacun. Cela vous assure une grande visibilité et ne vous demande que très peu d’implication dans la gestion quotidienne.

Bien entendu, vous devez en amont sélectionner avec précision votre partenaire exploitant car le risque repose principalement sur sa capacité à assurer la pérennité de son activité. Faites vous accompagner par un professionnel du conseil patrimonial car ce choix est déterminant.

2. La récupération et le portage de TVA

A partir du moment où vous choisissez d’investir dans un bien immobilier meublé en résidence gérée avec services, vous bénéficiez d’un avantage supplémentaire, en plus de la possibilité d’user du statut de Loueur Meublé Non Professionnel : récupérer la TVA sur l’acquisition. Pour que cet avantage vous soit acquis, l’exploitant de la résidence doit s’engager à proposer aux futurs locataires 3 des 4 services suivants au moins :

  • L’accueil
  • Le ménage
  • La blanchisserie
  • La restauration

Et la récupération de la TVA a son importance, en particulier dans le cadre d’un investissement en immobilier neuf soumis à une TVA de 20%.

Exemple : vous investissez dans une chambre étudiante pour un montant de 100 000 € hors frais de notaire et d’acquisition. Celle-ci se trouvant dans une résidence avec services, vous déclarez dés la signature de l’acte une TVA récupérable de 20 000 € qui vous sera reversée dans sa totalité par l’administration fiscale au maximum 6 mois après la remise des clés de votre bien.

Attention, cette TVA ne vous sera totalement « acquise » qu’à raison d’un vingtième par an, donc au bout de 20 ans de détention. Si vous revendez votre bien avant, vous devrez restituer une part de cette somme perçue.

Et si cette procédure déclarative vous inquiète, puisqu’elle implique soit d’avancer la somme correspondant à la TVA, soit de la financer à l’aide d’un prêt relais TVA à très court terme, vous pouvez sélectionner un partenaire qui lors de la commercialisation du produit vous proposera un « portage » de TVA en packageant sa solution. Vous n’aurez alors qu’à laisser votre interlocuteur commercial gérer le montage pour vous. Il va de soit que l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est un vrai plus une fois encore pour faire le bon choix.

Du point de vue du locataire

3. La déductibilité des frais comptables

Comme vous l’avez compris, l’investissement en immobilier meublé relève d’un statut comptable et fiscal spécifique justifiant largement à nos yeux le recourt à des professionnels de l’expertise-comptable pour vous aider à ne pas faire d’erreurs pouvant remettre en question les avantages dont vous pouvez bénéficier.

Que ce soit lors de votre première inscription en tant que Loueur Meublé, lors de votre déclaration de récupération de TVA ou chaque année lors du calcul de votre bénéfice imposable, vous avez tout intérêt à déléguer cette responsabilité à un cabinet spécialisé. Et cela peut ne pas vous coûter très cher puisque le montant des honoraires contractuels que vous lui verserez chaque année s’inscrit en réduction d’impôt l’année suivante (la même année à compter de 2018). Cette réduction sera équivalente au deux tiers du montant de vos dépenses comptables dans la limite de 915€ par an. Attention, il faut pour en bénéficier être adhérent d’une Association de Gestion Agréée, mais c’est en général votre partenaire comptable qui s’occupe de cette partie également.

4. Le second marché

Pour ceux d’entre vous qui ne recherchent pas forcément d’avantages spécifiques (telle que la récupération de TVA par exemple) et qui privilégient donc la possibilité d’amortir comptablement le bien mis en location afin de limiter l’imposition des fruits de celle-ci, il est conseillé de se tourner vers les produits immobiliers meublés vendus sur le « second marché ».

Il s’agit de l’ensemble des biens déjà en exploitation, vendus parfois depuis plusieurs années, et dont les propriétaires souhaitent céder la détention. Ce marché est assez proche dans sa logique du marché immobilier ancien classique mais permet à l’investisseur de bénéficier de quelques avantages par rapport à l’immobilier meublé neuf.

Tout d’abord, il n’y a pas beaucoup de TVA à avancer (puis à récupérer) puisque celle-ci a été avancée et récupérée par le précédent propriétaire et ne porte donc que sur les frais commerciaux de transfert de propriété.

Ensuite, vous bénéficiez tout de suite de votre bien et donc des loyers trimestriels auxquels vous aspirez. En effet, le bien ne fait que changer de mains et son exploitation ne cesse pas. Pas de chantier, pas de travaux importants donc pas de délai de livraison.

Enfin, le fait que l’exploitation de la résidence soit déjà en cours depuis plusieurs années parfois permet à votre conseiller patrimonial de vérifier les éléments comptables de celle-ci (sur les 2 ou 3 dernières années) afin de s’assurer de la bonne santé financière de votre partenaire. C’est un réel avantage en comparaison d’un projet neuf puisque l’on ne connaît pas encore la réalité du marché visé.

A noter également que les produits proposés au second marché offrent souvent des rendements plus élevés que les produits neufs ou en construction. En effet, ces biens ayant été achetés il y a plusieurs années, leurs propriétaires ont bénéficié de belles plus-values, ce qui leur permet de ne pas afficher de prix de vente trop élevés en comparaison du loyer proposé par bail.

Le financement

5. Le financement

Dernière petite astuce assez évidente mais finalement peu utilisée par les investisseurs en immobiliers locatif meublé : le financement bancaire In Fine.

Le principal avantage de la location meublée, en résidence avec services ou pas, réside dans la possibilité de déduire l’ensemble des charges inhérentes à l’opération des revenus locatifs de celle-ci, dont une partie de l’amortissement comptable du bien, afin de limiter le résultat annuel qui serait soumis à fiscalité. Et si le cumul annuel des charges dépasse les revenus locatifs, le déficit qui en découle est réputé différé c’est-à-dire reportable dans le temps.

Ainsi, dans les charges déductibles, les intérêts d’emprunt sont pris en compte dans leur totalité et représentent souvent, même en période de taux historiquement bas, la plus importante de celles-ci. Le fait de choisir un prêt In Fine, pour lequel vous ne versez à la banque durant toute la durée contractuelle que des intérêts, va vous permettre donc de reporter une grande partie de l’amortissement et de le différer dans le temps pour en vous en servir une fois la fin du prêt intervenue.

En effet, lorsque le prêt touchera à sa fin, vous n’aurez plus suffisamment de charges à déduire des revenus locatifs pour éviter l’imposition, et vous pourrez alors « piocher » dans votre amortissement différé pour limiter celle-ci pour autant.

Conclusion

A défaut d’astuces méconnues, il existe des spécificités mal connues qui vous permettent d’optimiser votre approche patrimoniale de l’immobilier locatif meublé. Celles-ci vous offrent la possibilité d’envisager votre projet avec une vision plus large et plus complète, en intégrant l’ensemble des données et notions fiscales, comptables, juridiques ou tout simplement en matière de gestion quotidienne.

Mais comme pour tout actif, qu’il soit immobilier ou financier, vous devez prendre le temps de bien comprendre ce que vous vous apprêtez à faire et quelle est l’amplitude de votre engagement avant de vous lancer avec tel ou tel partenaire. N’oubliez pas également qu’il est important de surveiller de près l’emplacement de votre bien, car cela reste un point déterminant de la réussite de votre projet.

Une fois encore, n’hésitez pas à vous faire conseiller et accompagner par un professionnel du secteur qui aura les compétences en matière de montage, de sélection et de suivi de ce type d’opération.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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