Les différents types de prêt immobilier

Visa expert

L’article « Les différents types de prêt immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1702 fois

A l’heure où il est bon de devenir propriétaire, il est intéressant de se questionner sur les modes d’emprunts possibles. En effet, les taux exceptionnellement bas, encouragent les investissements dans la pierre. Mais quel type de financement choisir pour votre projet ? Quels sont les crédits possibles ? Nous vous éclairons de manière claire et précise sur les différents choix de crédits d’emprunts immobiliers bien souvent méconnus pour les moins utilisés. Dans ce guide, vous retrouverez 3 types de crédit : le crédit amortissable, le prêt in fine et le prêt à palier. En supplément, nous vous donnons quelques précisions importantes sur les assurances de prêt.

les différents prêts immobilier

Crédit amortissable

Le plus connu de tous et le plus souvent utilisé, le crédit amortissable se compose du remboursement d’une partie du capital et ainsi que des intérêts. Généralement mensualisé, le remboursement de l’emprunt peut aussi être trimestriel ou annuel. En début d’emprunt, la composition des mensualités est principalement constituée du remboursement des intérêts. En fin d’emprunt, la tendance s’inverse : les mensualités sont principalement constituées du remboursement du capital et très peu d’intérêts. La durée du crédit peut être par exemple de 5, 10, 15, 20 ans voire plus. Elle variera en fonction de votre besoin. Le contractant a le choix entre trois natures de crédit amortissable : soit à taux fixe soit à taux variable ou encore à taux capé.

Illustration :

Illustration crédit amortissable

► 1/ La sécurité du taux fixe

Le taux fixe est la solution la plus souvent utilisée. Le taux d’intérêts est le même pour toute la durée du contrat.

Avis du professionnel : + + +

La situation actuelle est exceptionnelle donc favorable au taux fixe car les taux fixes
actuellement proposés par les banques sont très bas.

► 2/ Le risque de bonnes ou très mauvaises surprises du taux variable

Le taux variable comme son nom l’indique, est un taux qui varie en fonction de l’évolution des marchés financiers à chaque date d’anniversaire. C’est ce type de crédit qui a fait naître la crise des subprimes aux Etats-Unis. Le coût des intérêts peut soit baisser soit augmenter. Cette hausse augmentera vos mensualités et le coût global du crédit. Parfois la hausse peut augmenter la durée du crédit en fonction du capital restant dû. Dans certains cas, la répercussion d’une hausse des taux peut se faire sur la mensualité et sur la durée. Cela dépendra de votre contrat.

Avis du professionnel : - - -

Nous recommandons d'éviter de type de prêt.

► 3) Le taux variable plafonné : le taux capé

Pour faire face aux fluctuations importantes des taux variables, les banques proposent des taux capés. Ces taux capés sont des taux variables avec une limite de maximum et/ou minimum.

Il existe par exemple le taux capé +1 qui n’augmentera que de 1% maximum même si les hausses des taux sur les marchés financiers sont plus importantes. D’autres variantes de taux capés existent comme le taux capé +2 ou le taux capé +1/-1.

Le coût supplémentaire sera répercuté sur vos mensualités mais elles ne pourront pas dépasser un certain montant connu à l’avance.

Avis du professionnel : - +

Actuellement il est préférable de souscrire à un prêt amortissable à taux fixe plutôt que ce type de prêt. Mais cette solution peut-être intéressante selon la conjoncture et reste à envisager.
Pret infine

Prêt in fine

Le Prêt In Fine permet de financer un achat immobilier à usage locatif, neuf ou ancien. C’est un prêt immobilier dont le remboursement du capital emprunté s’établit à la fin du contrat à l’échéance. Pendant la durée du prêt, l’investisseur remboursera seulement les intérêts du prêt contracté. Ce type de prêt est très souvent lié à l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie. Pourquoi ? Le contrat d’assurance-vie peut servir de garantie auprès de l’établissement prêteur. Une partie de l’épargne faite sur ce contrat peut aussi servir à rembourser le capital du crédit emprunté à l’échéance.

D’autres garanties autres que l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie sont possibles comme le nantissement d’anciens contrats d’assurance-vie, l’hypothèque ou le crédit logement par exemple.

Sachez qu’un établissement susceptible de financer vos projets via un prêt in fine ne doit pas refuser d’anciens contrats d’assurance-vie comme garanties, sous prétexte, qu’ils n’ont pas été ouverts dans son établissement. L’application de cette règle de droit n’est malheureusement pas respectée par tous.

L’investisseur aura donc une mensualité globale incluant :

  • Le remboursement des intérêts du prêt.
  • L’effort d’épargne sur le contrat d’assurance-vie (non obligatoire mais conseillé par netinvestissement)

Illustration :

Illustration prêt in fine

Avis du professionnel : + + +

Selon votre profil d'investisseur, portez une attention particulière à l’allocation faite sur l’assurance-vie. Actuellement le prêt à palier est plus intéressant.

Prêt à palier

Le prêt à palier est un prêt modulable à taux fixe dans la durée avec des mensualités différentes.

Pour mieux comprendre, c’est un crédit en 2 temps. Le prêt principal sera divisé en deux ou plusieurs périodes avec une mensualité différente et donc un effort d’épargne non similaire.

Un exemple est possible, nous l’appellerons le prêt à palier « Spécial Investisseur ».

Ce prêt à palier spécifique aux investisseurs vous propose de rembourser plus d’intérêts et peu de capital durant le 1er palier d’emprunt. Le second sera consacré principalement au remboursement du capital emprunté. L’avantage pour vous investisseur sera de profiter de l’avantage fiscal d’un produit défiscalisant, comme la loi Pinel. L’avantage fiscal arrivé à son terme, le 1er palier offre 2 années supplémentaires ou plus aux années de location choisies (6,9 ou 12 ans) pour vendre le bien immobilier (maximum 14 ans). En conclusion, l’objectif est de baisser les mensualités pendant la durée de la réduction fiscale pour un effort d’épargne faible. Bien évidemment, il faut au préalable négocier les pénalités de remboursement anticipé pour ne pas se retrouver avec des frais supplémentaires à payer.

Bien entendu ce montage de financement particulier nécessite un travail de conseil auparavant. Retrouvez cet outil de financement proposé en exclusivité partenaire sur notre site.

Avis du professionnel : + + + +

Actuellement c’est le meilleur montage de crédit immobilier possible.

Les assurances

Généralement, lors de la souscription d’un crédit, une assurance est souvent exigée par l’organisme prêteur. L’organisme prêteur vous propose alors une offre d’assurance mais sans obligation d’y souscrire. Le choix de l’assurance est libre à condition que le nouveau contrat d’assurance présente le même niveau de garantie que celui proposé par l’établissement prêteur. Généralement, l’assurance permet de couvrir les risques de décès, de maladie et d’invalidité et de la perte de l’emploi.

Les assurances

Les conditions de résiliation du contrat d’assurance :

  • La résiliation doit être acceptée par l’établissement prêteur.
  • Pour les souscriptions après le 26 juillet 2014 : vous disposez d’un délai d’un an à partir de la signature du contrat. Pour faire valoir ce droit, adressez un courrier de résiliation par lettre recommandé à l’assureur. La demande doit être faite au plus tard 15 jours avant le terme des 12 mois.

Le risque de santé : l’assureur se positionne sur un montant de cotisation selon un questionnaire médical. Les fausses déclarations ou omission d’information peuvent entrainés la déchéance des garanties ou la nullité du contrat.

Nouveauté 2015 : Le droit à l’oubli !

Cette nouvelle disposition concerne les personnes ayant eu de graves maladies dans le passé, totalement guéris aujourd’hui qui faisaient l’objet de discrimination par les établissements prêteurs. Par exemple, un ancien malade du cancer avait pour obligation d’informer son assurance de sa maladie. Résultat ? Des contrats d’assurance avec des cotisations plus élevées. Certains assureurs de prêt refusaient même de les assurer.

Aujourd’hui le gouvernement veut faciliter l’accès aux crédits à ces personnes en instaurant le droit à l’oubli. Il n’y a aucune obligation de mentionner à un assureur leurs anciennes maladies. De plus, les personnes atteintes d’un cancer avant leurs 15 ans doivent attendre 5 années après l’arrêt de leur traitement pour bénéficier de ce droit. Pour les pathologies diagnostiquées après l’âge de 15 ans, les anciens malades doivent patienter 15 ans pour profiter de ce droit à l’oubli. Avant ce délai, la personne a le devoir de renseigner son ancienne pathologie à son assureur sans que celui-ci lui applique des cotisations majorées.

Pour faire avancer cette initiative intelligente, une grille de référence va être mise en place. Elle mettra en évidence les différents niveaux de gravité de cancer (pour faire la distinction entre certains cancer très graves et d’autres moins graves) et les progrès de la médicine pour définir plus précisément les candidats au crédit avec des assurances emprunteurs standard.

Tableau comparatif des 3 types de crédits possibles

CREDIT AMORTISSABLEIN FINEPRET A PALIER
Taux d’emprunt Coût faible En général, supérieur au taux pour un crédit amortissable Coût plus élevé que le crédit amortissable. Doit être l’objet de simulation avant souscription.
Apport ? Conseillé Pas obligatoire Conseillé
Intérêts Plus important que le crédit amortissable Economie réelle selon le projet. Baisse de la mensualité et donc de l’effort d’épargne sur une période précise.
Frais Frais d’assurance-vie Frais sur les deux périodes
Mensualité Remboursement du capital + intérêt Remboursement des intérêts
Avantage fiscal Déduction des intérêts faible Déduction des intérêts d’emprunt sur le revenu foncier = Baisse de l’imposition sur le revenu.
Risque Faible Dépend de la performance de l’assurance-vie Faible
Adaptable ? - Investisseur avec une faible ou moyenne imposition.
- Pour des investissements de résidence principale.
- Investisseur imposé à l’IR à 30% ou plus.
- Aux investissements locatifs
- Investisseurs à fort revenus fonciers.
- Spécial investisseur à fort capital
- Investisseurs à situation professionnelle changeante

Conclusion

Nous connaissons tous le prêt amortissable, et si ce type de remboursement est si populaire c’est qu’il convient forcément à une majorité. La souscription à un crédit dépend de plusieurs facteurs déterminants et souvent liés au profil de l’investisseur, à sa situation financière et professionnelle. Le choix du projet est également un élément important à prendre en compte. L’ensemble de ces composantes déterminera quel type de crédit sera le mieux adapté à votre projet immobilier. La détermination d’un choix de crédit doit être longuement réfléchie et surtout être le fruit de multiples comparaisons et simulations.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides