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Les 5 points forts de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

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L’article « Les 5 points forts de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) connaissent ces dernières années un intérêt sans précédent.

En effet, la baisse de rendement du fonds Euros associée à une plus ou moins importante "frilosité" de certains investisseurs à s'orienter vers les marchés financiers et boursiers volatiles a accéléré la collecte des sociétés de gestion sur les SCPI.

Cette classe d'actifs permet à tout investisseur de se générer des revenus réguliers tout en s'affranchissant des contraintes de gestion de l'immobilier en direct.

Parmi la multitude d'offres existantes en matière de SCPI, Netinvestissement a sélectionné pour vous la SCPI LF Grand Paris Patrimoine gérée par La Française.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. Un acteur majeur et historique dans le paysage de la gestion d'actifs

Tout d'abord, attardons-nous sur le gérant de la SCPI : La Française REIM.

La Française est une société de gestion d'actifs française créée en 1975 et présente depuis plus de 40 ans dans le paysage de la gestion d'actifs.

Aujourd'hui, celle-ci s'organise en quatre pôles d'activités :

  • Les valeurs mobilières via La Française AM
  • Les solutions d'investissement via La Française IS
  • Le financement direct de l'économie via La Française DF
  • L'immobilier via La Française REIM

Le Groupe La Française décline son offre auprès d'une clientèle variée, institutionnelle et patrimoniale, forte de son implantation à l'international (Paris, Londres, Francfort, Hong Kong etc). Orientée vers une approche long terme, le Groupe La Française « intègre les défis de demain pour forger ses convictions d'aujourd’hui».

La Française a collecté 66,2 milliards d'euros en 2017 repartie à plus de 16% en immobilier dont les SCPI. Le Groupe la Française est donc un acteur incontournable dans le paysage de la gestion d’actifs, notamment sur le marché de la SCPI.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Une SCPI à capital variable

Lors de l'acquisition de parts de SCPI, une multitude de facteurs doivent être pris en compte pour effectuer un bon investissement. Pour Netinvestissement, il ne s'agit pas de prendre uniquement en compte le rendement qu'offre une SCPI. Parmi ces facteurs, le type de capital de la SCPI est un facteur non négligeable voire même majeur.

Il existe aujourd'hui deux types distincts d'organisation du capital d'une SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Capital variable

Les SCPI à capital variable ont une collecte qui n'est pas figée. Le gestionnaire collecte sans être restreint avec la particularité que les sommes récoltées doivent être investies dans la patrimoine immobilier en permanence. Il est donc assez aisé de souscrire à une SCPI à capital variable.

Le point le plus important concernant une SCPI à capital variable est que la valeur des parts vendues n'est pas déterminée par la loi de l'offre et de la demande (marché secondaire) mais est corrélée à la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. Concrètement, c'est le gestionnaire qui va assurer la liquidité des parts. Ainsi, les souscripteurs de part achètent des parts de SCPI à un prix connu et applicable au moment de l’achat aux épargnants vendeurs de parts. Si toutefois le nombre d'acheteurs dépasse le nombre de vendeurs, le gestionnaire va émettre de nouvelles parts de SCPI.

Capital fixe

Les SCPI à capital fixe, quant à elles, sont plus contraignantes. En effet, les périodes de souscription sont souvent réduites car elles correspondent à des périodes d'augmentation de capital. Ainsi, une SCPI à capital fixe a la possibilité de ne pas ouvrir son capital sur plusieurs années, rendant la souscription de parts moins flexible qu’une SCPI à capital variable.

Le principal inconvénient des SCPI à capital fixe est que le gestionnaire n’assure pas la liquidité des parts ce qui signifie qu'il est plus contraignant de vendre des parts de SCPI à capital fixe que des SCPI à capital variable.

Il existe un marché secondaire pour les SCPI à capital fixe qui répond à la loi de l'offre et la demande. Ainsi, les acheteurs de parts sont mis en confrontation avec les vendeurs de parts. De ce fait, le prix de souscription peut être différent du prix fixé au départ par le gestionnaire, et celui-ci peut également ne pas être représentatif de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Vous l'aurez compris, mieux vaut privilégier une SCPI à capital variable, offrant plus de souplesse à l'achat ainsi qu’à la revente, ce qui est le cas de LF Grand Paris Patrimoine.

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3. Une zone géographique d'investissement porteuse

Les investissements de la SCPI LF Grand Paris, comme sa dénomination le laisse entendre, sont constitués d'actifs investis majoritairement à Paris et en région parisienne. Cette zone géographique est, historiquement, le poumon économique et culturel français.

En effet, la région parisienne est aujourd'hui le premier marché de bureaux en Europe et le troisième dans le monde, comprenant plus de 50 millions de m2 d'espace de bureaux. Rappelons également que le quartier de La Défense est le premier quartier d'affaires en Europe.

Ce constat tend à se renforcer avec le projet du Grand Paris et du Grand Paris express notamment.

Plus grand projet urbain en Europe, le Grand Paris express consiste au développement de quatre lignes de métro automatiques à Paris et sa périphérie ainsi que l'extension de deux lignes existantes. L'ile de France est donc dynamique et ce phénomène s'intensifie de plus en plus rapidement.

Ainsi, LF Grand Paris est composé d'actifs immobiliers à proximité des nouvelles infrastructures émanant avec le projet du Grand Paris, des infrastructures existantes pérennes qui offrent des perspectives économiques très intéressantes, notamment dans un contexte post-Brexit et d'accueil des Jeux olympiques en 2024.

De plus, le choix de ce secteur géographique permet à l'investisseur de diminuer l'impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers dans le cas d'une baisse du marché de l'immobilier institutionnel (donc sur la valeur de la part de SCPI). Effectivement, le marché de l'immobilier francilien est historiquement moins impacté que d'autres zones géographiques en cas de baisse du marché de l'immobilier au niveau national.

4. Une SCPI diversifiée

Bien qu'investie sur un secteur géographique spécifique, la SCPI LF Grand Paris Patrimoine permet une diversification de votre investissement.

En effet, le parc immobilier composant la SCPI comprend :

  • des bureaux
  • des commerces
  • des entrepôts logistiques
  • des hôtels
  • des résidences de services gérées

Votre investissement n'est ainsi pas concentré sur une seule classe d'actifs.

En outre, les investissements de la société de gestion se font dans des immeubles neufs déjà livrés ou en état futur d'achèvement (VEFA) et dans des immeubles récents datant de moins de 10 ans, ce qui induit aucun travaux dans l’immédiat et donc pas d'impact négatif sur le rendement délivré par la SCPI.

Ce mécanisme de diversification a pour conséquence de diminuer le risque de votre investissement puisqu'il permet de ne pas être dépendant uniquement de l'évolution d'un marché (le marché de l'immobilier de bureau présentant des spécificités et évolutions différentes de l'immobilier de commerces ou de l'immobilier résidentiel par exemple).

5. Un parc immobilier déjà constitué et de qualité

Bien que la SCPI LF Grand Paris Patrimoine ait été agréée le 21 août par l'AMF, Autorité des Marchés Financiers, elle émane d'une SCPI historique de La Française appelée La Française Pierre, initialement ouverte aux investisseurs institutionnels.

Les actifs immobiliers de La Française Pierre étaient essentiellement localisés en Ile de France et dans les grandes métropoles régionales. La Française a décidé de relancer la collecte sur cette SCPI en l'ouvrant aux investisseurs particuliers et en la renommant dans le même temps comme vous l'aurez compris mais pas seulement ; elle a également décidé de modifier sa stratégie.

Leur stratégie

Cette SCPI était constituée au 30 juin 2018 à 23,25% d'immobilier investi en région (hors Paris et Ile de France). La Française a pour objectif de recentrer ses actifs sur Le Grand Paris, avec comme objectif de réduire ce taux à 13% à l'horizon 2019.

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine se distingue également par la qualité des actifs qu'elle possède ainsi que par la qualité des locataires qui occupent ces actifs. Parmi ces locataires, nous pouvons citer Randstad, Veolia ou encore La Banque Postale.

Le délai de jouissance.

Le délai de jouissance correspond au temps dont a besoin le gestionnaire pour investir les sommes récoltées dans un patrimoine immobilier. En attendant de les investir, cette collecte est placée sur des supports à très faible rendement.

Ainsi, chaque SCPI dispose d’un délai de jouissance plus ou moins important. Pendant ce laps de temps, l'investisseur ne touchera pas de revenus et dividendes. Concrètement, cela signifie que si l'investisseur souscrit aujourd’hui une part de SCPI avec un délai de jouissance de 6 mois, ces parts ne généreront des revenus qu’à partir du premier jour du 6éme mois suivant la souscription.

Nous avons vu plus haut que la SCPI LF Grand Paris Patrimoine a un patrimoine immobilier déjà constitué ce qui permet à la SCPI de ne pas appliquer de délai de jouissance.

Dans les faits, cela signifie que si vous souscrivez des parts de SCPI LF Grand Paris Patrimoine aujourd’hui, celles-ci généreront des revenus dès le premier jour du mois suivant.

6. La SCPI LF Grand Paris Patrimoine en chiffres

  • Prix de souscription : 300,00 €
  • Minimum de souscription : 10 parts pour les nouveaux associés, 1 pour les suivantes
  • Délai de jouissance : Le premier jour du mois suivant le mois de souscription
  • Taux d'occupation financier (30/06/3018) : 81,4 %
  • Commission de souscription : 9,6 % perçus lors de la revente de vos parts

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En résumé...

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine présente de nombreux avantages comme nous l'avons vu plus haut. En investissant dans cette SCPI, vous accédez à de l'immobilier institutionnel dans une zone géographique porteuse et dynamique qui a pour effet d’asseoir la sécurité de votre placement.

En outre, le savoir-faire du gérant qu'est La Française REIM, un acteur historique de la gestion d'actifs, conforte dans l’idée qu'investir dans cette SCPI est un bon investissement.

Souscrire à LF Grand Paris Patrimoine offre de belles perspectives de rendements, à condition de diversifier votre investissement. Cependant, il faut avoir à l'esprit qu'investir dans cette SCPI présente un risque de perte en capital.

Pour éviter de commettre des erreurs, vous pouvez contacter un conseiller spécialisé Netinvestissement qui vous accompagnera dans la sélection des différents supports d'investissement optimaux.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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