Revenus des SCPI : explication, fiscalité, imposition

En effet, lorsque que vous faites l’excellent choix de procéder à l’acquisition de parts de SCPI vous optez bien pour un seul investissement mais qui vous amène à une multitude de secteurs et de zones géographiques. Ce panier d'actifs immobiliers est par essence une solution magique pour diversifier votre patrimoine.

Etant donné qu’il s’agit de parts et non d’un bien en particulier, cette solution de placement est accessible pour tous les budgets. Qui dit mieux ? Une très bonne raison de considérer cette solution de placement car les villes les plus attractives continuent de croître. En d’autres termes, grâce à votre investissement en SCPI vous pouvez intégrer à votre portefeuille immobilier des actifs tangibles sur des territoires comme Paris, Bordeaux, Lyon, etc.

De manière générale, les SCPI s'adressent à des investisseurs qui recherchent un retour sur investissement d'une trésorerie ou un investissement patrimonial lorsqu'il est pris sous forme de crédit. Dans les deux cas, cela vous génère un revenu versé trimestriellement que vous devez déclarer aux autorités fiscales à travers une déclaration Cerfa 2044 des revenus immobiliers.

Les parts restent liquides grâce à l'existence d'un marché très actif, cependant, la durée de détention recommandée est de 8 à 10 ans en raison du coût des frais de souscription à « couvrir », notamment par la revalorisation potentielle dans le temps des parts détenues.

De plus, cet investissement très « bon père de famille » vous offre le luxe d'une diversification autour de la capitale mais aussi de façon régionale, réduisant ainsi le risque que peut comporter un investissement immobilier dans certains cas. Pour ceux qui sont encore dubitatifs, ce guide est utile pour démystifier les vastes sujets qu'il faut connaître, la fiscalité des revenus fonciers ainsi que d'autres conditions qui les rendent imposables.

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1. La fiscalité des revenus fonciers de SCPI

Lors d'un investissement en pleine propriété, la contrepartie de votre achat est de percevoir périodiquement le produit de la location des biens de la SCPI sous la forme de quotas correspondant à votre contribution.

Dans le cadre où vous vous trouvez êtes un investisseur particulier soumis à l'impôt sur le revenu, l'impôt qui s'applique concerne les revenus de l'immobilier locatif classique. A raison d'une fois par an durant le mois d'avril, vous recevrez un courrier appelé IFU (Imprimé Fiscal Unique) reprenant les montants perçus pour déclarer avec précision les bons chiffres dans les bonnes cases. Ce document répertorie les revenus imposables concernés et identifiés comme base des recettes encaissées par les SCPI et dont les dépenses engagées au cours de l'année N sont déduites.

Ce qui compte pour le fisc ce sont les rendements versés et donc même si une partie n’est pas donnée à l’associé, vous devez le déclarer.

Contrairement aux revenus fonciers ordinaires, ces revenus ne permettent pas de choisir le régime fiscal . le régime micro foncier est exclu par exemple. Sauf dans le cas où vous possédez des biens locatifs nus dont les revenus sont inférieurs à 15 000 euros après ajout de ceux de la SCPI.

Dans le cas inverse, vous êtes automatiquement soumis au régime réel et vos revenus locatifs sont imposés selon votre Tranche Marginale la plus forte.

2. La fiscalité des revenus financiers de SCPI

Très rarement évoquée et pourtant importante à connaître, la fiscalité liée aux revenus financiers des SCPI existe bel et bien et se retrouve dans 100% des déclarations fiscales des associés.

En effet, dans le cadre de la gestion de trésorerie, de nombreuses SCPI ont pour instruction de mettre en attente certaines sommes avant d’être utilisées.

Pour lutter contre l'érosion monétaire des comptes courants et livrets peu payés, les gérants de SCPI placent un excédent temporaire sur quelques produits financiers peu risqués générant un certain niveau d’intérêt.

C’est pourquoi, l’investisseur peut se retrouver face à la déclaration de faibles sommes dans la case « revenus de capitaux mobiliers ». Depuis janvier 2018, les contribuables peuvent choisir entre un taux forfaitaire unique de 30 % d'impôt et de contribution sociale, ou le système classique qui comprend notamment l'intégration de ces revenus dans le barème progressif de l'impôt avec l'ensemble de leurs revenus divers et variés. Parallèlement, l’option pour le barème progressif impose à l’investisseur de déclarer de la sorte l’ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers (assurance-vie, PEA, compte titre etc.).

3. La fiscalité des plus-values de SCPI

Lorsque vous investissez dans une SCPI, le Saint Graal pour le détenteur de parts est d’être soumis à l'impôt sur les plus-values. N’importe quoi, me direz-vous ? Si la fiscalité est plus que pénible pour de nombreux contribuables, ici elle marque un point important : vous avez choisi la ou les bonnes SCPI !

Nous ne le répèterons jamais assez, il existe plus de 200 SCPI sur le marché et toutes ne se valent pas.

En plus des rendements faciaux que peuvent générer certaines SCPI, il faut trouver celles qui maintiennent de bons rendements sur le long terme, mais aussi celles qui investissent dans des actifs à revalorisation potentielle. A fortiori, si votre part de SCPI augmente de 2% chaque année durant les 10 ans à venir, votre capital augmentera proportionnellement et donc vous serez plus « riche » ! Il n’est pas chose aisée de savoir identifier les SCPI qui ont le vent en poupe.

Et pour y remédier, nos conseillers sont dédiés à vous accompagner dans votre projet d'investissement. Une bonne allocation permet de combiner des SCPI patrimoniales, des SCPI thématiques et des SCPI dites dynamiques.

Pour en revenir à la fiscalité, si votre investissement en parts de SCPI est un vrai succès, vous serez soumis à cette taxe. Dans le cas d'une cession de parts, le bénéfice associé à la valorisation positive des parts vendues dépendra de l’impôt sur les plus-values immobilière des particuliers (évidemment avec prélèvements sociaux).

En cas de revente / cession des parts de l’associé

Dans ce scénario, l’investisseur est soumis à l’impôt sur la plus-value si la durée de détention des parts est inférieure à 22 ans et également aux prélèvements sociaux si la cession des parts intervient avant la 30ème année de détention. En outre, si la vente intervient après ces 2 durées distinctes aucune fiscalité n’est appliquée, le propriétaire des parts est entièrement exonéré.

A l’inverse, si l’investisseur souhaite revendre ses parts avant ces termes, il est d’abord nécessaire de déterminer la plus-value nette imposable. Celle-ci est obtenue après l’application d’un abattement pour une durée de détention de 0 à 30 ans. Depuis le 1er février 2012, l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de :

• 6% à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème
• Puis de 4% pour la 22ème et dernière année

Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65% de la 6ème année jusqu’à la 21ème
• Puis de 1,60% pour la 22ème année uniquement
• Et enfin de 9% pour chaque année au-dessus de la 22ème

Une fois ce calcul réalisé, la valeur ainsi obtenue est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19% puis aux prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,2% en 2021. Par ailleurs, les plus-values supérieures à 50 000 euros font l’objet d’une surtaxe.

En cas de cession d’immeubles par la société de gestion

Cette situation peut avoir lieu sans que l’investisseur souhaite revendre ses parts mais bien au cours de la vie de son placement. En effet, certaines SCPI dont le portefeuille est très ancien sont en possession d’actif extrêmement revalorisés avec des plus-values latentes.

Lorsque les sociétés de gestion décident de vendre l’un de ces immeubles elles encaissent une plus-value immobilière. Dans ce cas précis, elles sont également taxées au régime des plus-values comme expliqué ci-dessus.

Il y a les mêmes règles d’abattement en fonction de la durée de détention en distinguant l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux. Généralement, l’établissement de la déclaration et le paiement des différents impôts sont confiés au notaire de la société de gestion pour le compte des associés redevables.

Vous l’avez compris, il n’y a pas de grande différence de fiscalité entre un investissement immobilier classique et un investissement en parts de SCPI. A quelques nuances près, investir en parts de SCPI reste irrévocablement la manière la plus simple et la plus rentable de profiter des avantages de la pierre. Nous ne le redirons jamais assez, la gestion locative, les charges d’entretien, la vacance locative et tous les petits aléas que cachent un investissement immobilier géré par vous-même peuvent être des cadeaux empoisonnés.

Alors si comme de plus en plus de Français vous privilégiez la tranquillité de votre esprit d’investisseur, n’attendez plus et décrochez votre téléphone pour nous contacter directement. En effet, ne vous aventurez pas seul dans la lourde tâche de la sélection de SCPI et confiez cette mission à un conseiller Netinvestissement spécialisé.

De chacun de vos objectifs personnels reliés à la prospérité de votre patrimoine nait une solution de placement adaptée à ce dernier. C’est pourquoi, il est quasi impossible de construire votre patrimoine sans passer par des intermédiaires spécialisés ayant accès à tout le marché comme Netinvestissement. Alors venez profiter de notre expertise et de tous les placements existant sans aucun surcoût pour vous. Votre porte-monnaie nous remerciera !