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Pourquoi et comment investir dans la SCPI Primopierre ?

Placement Guides SCPI

L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Primopierre ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

La pierre est un investissement rassurant pour chacun d’entre nous puisque l’immobilier est un actif tangible à l’inverse des produits financiers qui apparaissent comme du « papier » pour beaucoup d’investisseurs.

Et l’immobilier a deux effets de leviers intéressants : un rendement distribué stable dans le temps et une plus grande protection du capital puisque celui-ci ne varie pas beaucoup.

Il existe deux manières d’acquérir de l’immobilier, soit en direct en achetant un bien (dans le neuf ou l’ancien) soit par le biais de l’achat de parts de SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

À travers ce guide, nous allons nous intéresser à l’investissement en parts de SCPI de rendement qui plait de plus en plus aux Français. En effet, les Français ont épargné plus de 8 milliards d’euros dans ce secteur en 2022.

Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas et c’est donc dans ce contexte que nous aborderons dans ce guide la SCPI de rendement Primopierre qui fait, selon nous, partie des meilleures options et qui a retenu notre attention. Nous allons décortiquer ensemble ses principales caractéristiques.

1. Pourquoi investir dans les SCPI de rendement ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dites de rendement soit SCPI de rendement sont des sociétés ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif professionnel. Cet organisme de placement collectif récupère les sommes versées par les souscripteurs dans le but d’acheter des biens immobiliers de type bureaux, commerces, murs de supermarchés ou encore entrepôts.

Après l’acquisition des immeubles, la SCPI en confie la gestion à une société qui se charge de les mettre en location et de les entretenir pour le bien des associés.

En contrepartie de l’achat des parts, les associés se voient verser des revenus réguliers soit mensuellement, soit trimestriellement, en fonction de leur quote-part. Ces loyers qui sont reversés sont des loyers nets de l’ensemble des charges.

Le fait d’acquérir de l’immobilier par le biais de SCPI vous procure plusieurs avantages par rapport à l’immobilier en direct. Le risque locatif est diminué par la multiplicité des biens, ce qui mutualise l’exposition au risque en diversifiant les types de locataires, leur localisation géographique ou leur secteur d’activité.

Les associés ont également la souplesse et l’accessibilité à un marché immobilier particulier de type professionnel. Un marché secondaire est également organisé pour faciliter la revente des parts. L’immobilier d’entreprise permet d’obtenir des rendements plus importants que l’immobilier particulier, généralement entre 4 et 6 % par an, ainsi qu’une éventuelle revalorisation de part dans le temps. Nous vous invitons à lire notre article "Pourquoi investir dans les SCPI" pour plus de précisions sur ce point.

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? | tuto placement (EPI 1) | Netinvestissement Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

2. Présentation de la SCPI PRIMOPIERRE

Lancée en 2008, la SCPI Primopierre est la SCPI de référence sur l’immobilier de bureaux, avec un patrimoine détenu à date supérieur à 3 milliards d’euros.

Point notable : cette SCPI est un fonds d’investissement labelisé ISR : Investissement Socialement Responsable, notamment par la qualité environnementale des actifs détenus au capital.

Une SCPI spécialisée dans l’immobilier de bureaux

La stratégie de cette SCPI repose pleinement sur le dynamisme de l’Île-de-France, emplacement premium au carrefour des échanges internationaux, européens (l’Ile-de-France est le premier parc immobilier d’Europe), mais aussi mondiaux.

Tout cela sans tenir compte des nouvelles opportunités à venir dans le cadre du projet du Grand Paris, mais aussi des JO 2024 et d’une façon plus générale des grands projets d’urbanisme et de modernisation des espaces, en ciblant en premier lieu les quartiers d’affaires les plus recherchés.

Patrimoine

En 2021, la SCPI Primopierre détient 78 immeubles, soit une superficie gérée de plus de 670 000 m2, à 99% sur de l’immobilier de bureaux.

Le patrimoine est résolument orienté vers Paris (25%) et région parisienne à hauteur de 63%. L’une des particularités de la SCPI Primopierre est de détenir un patrimoine récent, qui répond par conséquent aux nouvelles exigences du marché et des entreprises locataires.

Les immeubles de bureaux détenus au capital proposent de nombreux services et des espaces de travail flexibles, le tout dans le respect des nouvelles normes environnementales en matière de performances énergétiques.

Les chiffres-clés

  • Nature du capital : variable
  • Prix de la part : 208 euros
  • Performances 2021 (taux de distribution) : 4 ,77%
  • TRI 10 ans (taux de rendement interne) : 5%
  • Taux occupation financier 2021 : 87,10%
  • Report à nouveau (RAN) 2021 : 50,5 jours
  • Capitalisation 2021 : 3 632,6 millions s’euros
  • Collecte nette 2021 : 333,1 millions d’euros

3. À qui s’adresse Primopierre ?

Finalement, quel que soit l’objectif recherché, la SCPI PRIMOPIERRE apporte une réponse efficace aux investisseurs qui souhaitent placer une partie de leurs liquidités.

C’est une solution de placement qui offre une optimisation du couple rendement / risque : la rentabilité globale est attractive (rendement perçu + revalorisation du prix de la part) dans un contexte particulièrement sécurisé (risque de perte en capital compensé par la très grande mutualisation des acquisitions immobilières réalisées).

À noter :

si vous ne souhaitez pas percevoir un complément de revenus immédiats, vous avez la possibilité d’acquérir la seule nue-propriété des parts de cette SCPI. C’est alors un excellent outil de préparation de la retraite par exemple.

En savoir plus sur la SCPI Primopierre

4. Un gestionnaire de qualité

Primonial Real Estate Investment Management est une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. Son métier consiste à créer, structurer, gérer et commercialiser des placements immobiliers de long terme auprès des investisseurs particuliers et institutionnels. Primonial REIM gère trois types de véhicules immobiliers collectifs au sein de sa gamme de solutions. Les SCPI sont disponibles à la souscription en direct ou référencés au sein de contrats d’assurance vie. Les OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées sont réservés à une clientèle d'investisseurs qualifiés ou avertis.

5. Pourquoi la SCPI Primopierre ?

La SCPI Primopierre investit ses capitaux dans de l’immobilier d’entreprise puisqu’elle est composée à 99% de bureaux avec une perspective de rendement potentiel élevé, en respectant pour autant un niveau élevé de diversification entre les différents investissements immobiliers, tant sur le plan géographique (85% du parc immobilier est investi à Paris et en région Parisienne, et 15% est investi dans les plus gros pôles économiques de province) qu’économique (60% du patrimoine de Primopierre, en valeur, fait l’objet d’une certification environnementale), afin de mutualiser les risques sur cette catégorie d’actifs.

Les équipes de Primonial REIM assurent la sélection, l’acquisition et la gestion des immeubles ainsi que la détection des opportunités de cession ultérieures en contrepartie des frais de gestion.

6. Les avantages de la SCPI Primopierre

► La capitalisation

La SCPI Primopierre est une SCPI qui a été créée en juillet 2008. Elle a donc atteint la durée d’investissement conseillée, à savoir entre 8 et 10 ans. Primopierre est l’une des deux premières SCPI de Primonial REIM. La capitalisation de cette SCPI est de plus de 3 milliards d’euros actuellement ce qui en fait une des références par son poids sur le marché.

► Le rendement

Depuis 2012 le taux de rendement de la SCPI Primopierre se situe dans une moyenne de plus de 5%. Ces revenus sont distribués chaque trimestre aux associés. Le rendement de 2021 distribué a été de 4,77 % net de frais par suite d’une forte augmentation de la valeur de la part dans le temps. Le revenu net distribué reste stable depuis son lancement ce qui est une valeur ajoutée en matière d’investissement.

► Le taux d’occupation

Le taux d’occupation de cette SCPI est très bon puisqu’il se situe en moyenne aux alentours de 90%. Et bien que les SCPI voient leur taux d’occupation s’affaiblir en fin d’année, puisque les baux locatifs se terminent à cette période et que les mouvements entre locataires s’engagent, Primopierre maintenait un taux d’occupation proche de 90% au dernier trimestre 2021.

► La qualité des locataires

En plus d’un taux d’occupation supérieur à la moyenne du marché, il est aussi intéressant d’étudier la gestion locative réalisée au sein de son parc immobilier. Sur les 670 000 m2 qui composent cette SCPI, il y a 404 baux commerciaux, soit une moyenne de 1 600 m2 par bail commercial négocié ! Les cinq principaux locataires sont des sociétés de renom à savoir Peugeot PSA, Crédit Agricole, Soft Bank, B2V et Samsung.

7. Marché et vision

À aujourd'hui, la valeur d’une part de Primopierre est de 208 € avec un minimum de parts établit à 10. La durée de détention recommandé est de 10 ans pour cette SCPI. Des frais d’entrée obligatoires sont à prévoir pour un montant de 10,62% TTC (mais ceux-ci ne sont prélevés qu’en cas de revente) ainsi que des frais de gestion de 10% HT totalement transparents pour vous puisque les rendements qui sont indiqués sont toujours des rendements nets, ici de 4,77 %. Ainsi, il n’y aucunes charges supplémentaires à prévoir hormis votre fiscalité personnelle.

L’objectif de la SCPI Primopierre est de générer un rendement supérieur à celui du marché. Cette stratégie implique une sélection d’actifs à fort potentiel de rendement, en plus de la prise en compte de l’emplacement géographique et de la catégorisation sectorielle des locataires.

La sélection d’immeuble à haut rendement induit que la SCPI n’exclut pas d’investir en zone euro et de diversifier son actif intrinsèque. À ce jour les trois-quarts des immeubles sont situés dans la première couronne parisienne, et sont des immeubles de bureaux en très grande majorité.

Primopierre vise également l’acquisition d’immeubles de petite taille afin de pouvoir diversifier au mieux son actif immobilier et ainsi limiter le risque locatif. La SCPI choisit également en priorité des immeubles disposant de baux déjà mis en place afin d’avoir des loyers directement après l’acquisition, même si elle ne se ferme pas aux immeubles en VEFA (Vente en Etat Future d’Achèvement).

8. Comment investir dans la SCPI Primopierre ?

Si vous souhaitez investir dans des parts de SCPI, vous devez faire appel à un Conseiller en Investissement Financier (CIF), ce type de placement relevant d’un agrément AMF. L’un de nos conseillers spécialisés peut vous apporter l’ensemble des réponses aux questions que vous pouvez vous poser et vous fournir les documents nécessaires et obligatoires à la souscription de ce type de solutions.

Exemple :

Pour éviter d’alourdir votre base imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), il vous suffit d’acquérir les parts de PRIMOPIERRE en démembrement. Autrement dit, acheter la nue-propriété afin de ne pas augmenter votre patrimoine net taxable puisque seules les parts détenues en pleine propriété rentrent dans le calcul de cet impôt.

Un avantage pour l’investisseur qui réalise des profits automatiquement avec la revalorisation des parts lors de la reconstitution dans le temps de la pleine propriété. C’est un moyen de faire de la valorisation de capital à l’aide des mécanismes permis par le Code Civil qui n’a jamais évolué depuis 1804 (mise en place par notre cher Napoléon).

9. Les facteurs de risque

L’investissement en SCPI repose sur le principe de la diversification, et donc de la mutualisation des risques.

Comprenez que sur une SCPI qui représente plus de 3 milliards d’euro de capitalisation immobilière, le risque de perte totale de votre épargne parait peu probable.

Certes vous êtes sujets aux fluctuations des prix de l’immobilier, et vous pouvez subir des moins-values sur certains actifs. Celles-ci sont néanmoins normalement compensées par les plus-values générées par ailleurs sur d’autres biens.

Pour autant, comme pour tout investissement immobilier, le capital n’est pas garanti et les principaux risques que vous pouvez rencontrer sont les suivants :

  • Risque de perte en capital : nous venons de le voir, bien choisir sa SCPI est l’assurance de maitriser au mieux cet aléa.
  • Risque de distribution : les rendements n’étant pas contractuels, vous pouvez d’une année sur l’autre voir vos revenus SCPI fluctuer à la hausse, comme à la baisse, notamment en fonction de certains événements de marché.
  • Les SCPI purement commerces de centre-ville (hors alimentaire) ou hôtellerie d’affaires ont rencontré par exemple de grandes difficultés en 2020 lors de la crise sanitaire et des nombreux confinements.
  • Risque de liquidité : c’est peut-être là le vrai aléa de ce type de placement, pour lequel l’horizon d’investissement est, par nature, long terme.
  • Vous pourriez, dans un besoin de liquidité non ou mal identifié, devoir revendre vos parts avant l’échéance prévue, et supporter alors une décote sur le prix de votre investissement.
  • Sur ce point, il est essentiel de bien vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine dans votre placement. Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition, n’hésitez pas à nous contacter !

10. Données essentielles d’investissement

Chiffres clés 2021 :

  • Prix de souscription : 208 euros
  • Valeur de retrait : 184.68 euros
  • Les frais de souscription : 10,62% TTC
  • Frais de gestion inclus dans les revenus distribués
  • Le minimum de souscription pour PRIMOPIERRE est fixé à 10 parts soit un montant initial de 2 080 euros.

À noter : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement interviendra ensuite trimestriellement.

Conclusion

La SCPI Primopierre est une SCPI plus qu’appréciée par les investisseurs tant par son rendement que pour la qualité des biens immobiliers contenus dans son parc. Ses équipes de gestion ne cessent de rechercher des biens à fort rendement pour rester compétitives. Son rendement net proche de 5% la classe parmi les bonnes SCPI du marché, et celui-ci tend à rester le même pour les années futures.

Son taux d’occupation et sa trésorerie solide la place dans la catégorie des SCPI « fonds de portefeuille » qui rassurent.

Les SCPI sont régulées par l’AMF, de ce fait elles restent des produits financiers complexes qui ne doivent pas être choisis sans en connaître tous les tenants et aboutissants. Vous devez être conseiller par une personne disposant du statut CIF afin d’être certain de faire le bon choix. Nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’approche de cette classe d’actifs très prisée.

Questions / réponses

Pourquoi choisir la SCPI PRIMOPIERRE ?

Au-delà de la taille de sa capitalisation immobilière, qui la place parmi l’une des principales SCPI de la place, investir au sein de Primopierre c’est avant tout réaliser un investissement sécurisé. Son report à nouveau (comprendre les réserves d’argent sur lesquelles la SCPI est assise) avoisine 50 jours. Autrement dit, la SCPI peut compenser de manière totale le non-recouvrement de la totalité des loyers pendant presque 2 mois. Rappelons que concernant Primopierre, c’est actuellement 400 baux en cours. L’assurance donc d’un déroulé de l’investissement serein. Autre point marquant, sa démarche responsable. C’est en effet l’une des premières SCPI à avoir obtenu le label ISR immobilier et intégrer dans son process de gestion les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance).

Concrètement, cela se matérialise de la façon suivante :

  • L'intégration complète des enjeux environnementaux, de l’acquisition à la gestion de l’immeuble.
  • Une notation extra-financière de tous les actifs sur la base d’une grille de notation propriétaire comprenant 90 indicateurs regroupés en 7 thématiques.
  • La mise en œuvre de plans d’amélioration (optimisation des charges, innovations technologiques, meilleure prévention des incidents techniques, travaux etc.).
  • Un dialogue permanent avec l’ensemble des parties prenantes (property managers, prestataires, locataires).
  • Un partenariat récemment signé avec Deepki pour la stratégie de collecte et suivi des données énergétiques des immeubles, dans un processus d’amélioration continue de la qualité environnementale et sociale.

Source : PrimonialReim

De quoi est composé le portefeuille de la SCPI PRIMOPIERRE ?

La SCPI Primopierre détient principalement des immeubles récents se trouvant dans les quartiers d’affaires à Paris et en région parisienne, afin de profiter pleinement du dynamisme reconnu de la région Ile-de-France. Comme précisé ci-dessus, ces actifs répondent aux nouvelles exigences des entreprises en matière de performances environnementales, de services et de flexibilité au niveau des espaces de travail pour capter de grands utilisateurs en quête de rationalisation de leurs surfaces et de leurs coûts. Pour les actifs détenus en région, on retrouve des villes comme Bordeaux, Lyon et sa banlieue, Toulouse etc.

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A propos de l'auteur Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine | 52 articles en ligne

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Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2022-11-23 17:00:23 par Sas Kabaravic S.
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