Pierre-Laurent Sartres

Le crédit immobilier est un outil essentiel à la constitution du patrimoine des ménages français. En effet, il est rare d’avoir les fonds nécessaires en totalité. Et quand bien même, parfois le recours au financement est attractif, comme dans le contexte actuel de taux historiquement bas.

Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou du locatif, l’étape du financement est cruciale dans votre stratégie.

Bien souvent chez Netinvestissement la question du taux d’intérêt est centrale chez nos clients. Cependant, il est nécessaire de prendre du recul pour négocier les critères importants dans vos projets ; pour le locatif par exemple, le remboursement anticipé et les possibles indemnités appliquées si vous n’allez pas au bout du prêt et que vous revendez plus tôt.

C’est dans ce cadre que nous allons aborder la question de l’assurance emprunteur ou assurance décès invalidité (ADI). Première chose, elle n’est pas obligatoire mais exigée pour pouvoir souscrire un crédit immobilier : que ce soit un prêt amortissable, in fine, avec ou sans apport et quelle que soit la durée. Du coup, c’est un paramètre qu’il faut nécessairement prendre en compte.

C’est avant tout un levier de protection. En cas d’aléas en cours de vie du crédit (décès, invalidité, etc.), votre assurance rembourse le crédit à hauteur de la quotité choisie (pourcentage de la valeur de bien). Ce coût complémentaire doit vous sensibiliser à son importance. L’évolution de la législation ces dernières années va dans ce sens et c’est tout le sujet de ce guide.

Quel est le contexte qui a favorisé les différentes lois concernant l’assurance emprunteur ?

Pourquoi l’Etat a-t-il voulu ouvrir à la concurrence cet élément fondamental du crédit immobilier ? Quels sont les conséquences déjà visibles sur vos conditions ? Que contient l’amendement Bourquin et qu’apporte-t-il pour vous emprunteur ? Et comment faire concrètement pour profiter de cette loi ?

Nous verrons ensemble à quel point l’évolution réglementaire implique un changement dans la considération que vous devez porter au coût de l’assurance-crédit.

Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité importante de la location résidentielle classique et la rentabilité des placements sans risque en berne (Livret A, fonds euros etc.), Netinvestissement vous propose les 5 choses à savoir pour 2021 sur le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

De plus en plus d’investisseurs recherchent des solutions palliatives à l’immobilier résidentiel : des charges trop importantes, une fiscalité souvent confiscatoire, des tracas administratifs et une gestion créatrice de stress et chronophages amènent parfois une certaine lassitude de l’immobilier.

Vous êtes donc nombreux à nous demander des solutions rentables et sécuritaires, une gestion déléguée tout en désignant des placements tangibles où il est plus simple d’établir des projections chiffrées.

La peur de vous projeter, l’incertitude des vacances locatives, les prix souvent élevés sont des variables non exhaustives qui reviennent également régulièrement. Enfin, le désir d’un couple rendement/risque favorable, en des temps où les taux sont faibles et où la volatilité de certains actifs ne rémunère plus, engendre une augmentation de la demande pour certains placements plus dynamiques.

En parallèle, le choix d’investir dans l’immobilier tout en annihilant toutes les contraintes locatives fait son chemin et la demande d’investir dans les résidences de services s’accroît. Ainsi, isoler les variables « contaminantes » d’un rendement parfois déjà faible tout en bénéficiant d’une fiscalité nulle, avec une rentabilité globalement plus intéressante sont autant de problématiques au cœur de vos interrogations actuelles. Quelles sont alors les principales choses à savoir pour cette année quant à la Location Meublée ?

En investissement, nous avons tous un objectif commun : préparer notre retraite !

Mettons tout de suite les pieds dans le plat : le système par répartition est un pilier de notre fonctionnement. Cependant, il est vital pour tout un chacun de se dire qu’il ne suffira plus à l’avenir pour avoir un train de vie équivalent à celui de notre vie active. Cette grande étape de la vie qu’est la retraite se prépare donc sur trois niveaux.

Le premier est la retraite de base par répartition que nous avons tous en tant que salariés, fonctionnaires, profession indépendantes, etc… même si des disparités sont constatées.

Ensuite, la retraite complémentaire prend le relais via l’AGIRC -ARCCO. Ici, il s’agit de cotiser par secteur d’activité. Pour certains, cela peut représenter une part non négligeable de la rente retraite et d’autres ne seront pas concernés.

Ces deux premiers niveaux vont vous permettre de survivre ! Car la baisse de salaire associée à la hausse des prix (l’inflation) fera fondre votre pouvoir d’achat au moment même où vous souhaiterez en profiter pleinement !

Maintenant que nous sommes d’accord sur le constat, intéressons-nous aux moyens de contribuer à vos vieux jours. Il existe de nombreux produits retraite en épargne : PERIN, assurance vie, SCPI, LMNP, etc. A ce titre, vous avez d’ailleurs de nombreux guides sur le site : à consommer sans modération !

Tout d’abord, avez-vous conscience de cet étage manquant dans votre fusée retraite ? Alors comment combler le trou ? Quels peuvent être les solutions et leviers pour garder votre pouvoir d’achat et profiter sereinement de vos vieux jours ?

Nous allons voir comment vous pourrez augmenter votre retraite de manière la plus sécure et facilitante possible. En effet, sans parler de produit miracle (désolé !), nous verrons les bonnes pratiques pour s’assurer un complément de revenus pérenne et conséquent.

Chers lecteurs, soyons francs : que ceux qui souhaitent voir leurs revenus baisser ou stagner ferment cette page à jamais ! Bon maintenant que personne n’est parti, nous pouvons commencer.
De nombreuses raisons peuvent définir le besoin de revenus complémentaires et la retraite en constitue le fer de lance. Cependant, nous développerons des solutions dans ce guide pour toutes les situations : études supérieures des enfants, perte de revenus non prévisible, faire un tour du monde ou prendre sa retraite bien plus tôt. Comme vous le voyez, percevoir des revenus peut et doit se conjuguer au pluriel.

Finalement, les choix sont nombreux et vos critères doivent être clairs. Ai-je besoin de revenus supplémentaires tout de suite ou pour un moment bien défini comme la retraite ? Est-ce pour anticiper un moment difficile pour les plus prudents d’entre vous ou un projet un peu fou pour les plus téméraires ? De combien aurais-je besoin ? Combien puis-je consacrer comme capital à cet objectif ? Puis je même le financer ?

Nous exclurons les solutions purement immobilières, et à ce titre je vous renvoie vers les nombreux guides et vidéos présents sur notre site. Ce serait la solution de facilité, et nous ne sommes pas comme cela chez Netinvestissement.
Concentrons-nous donc sur les placements qui peuvent vous offrir de belles perspectives de distribution. Parmi notre choix certains sont dédiés à ce but et d’autres vous semblerons peut être plus surprenant.

Après une présentation globale, nous analyserons chaque solution selon les mêmes critères : rendement, sécurité, disponibilité, fiscalité et accessibilité pour en déduire une utilité précise.

Le PEA, Plan d’Epargne en Actions, vous permet d’investir une partie de votre capital dans des actions de sociétés (françaises ou européennes) ou des OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Ces derniers peuvent être considérés comme des « poches » diversifiées d’actions de ces mêmes sociétés.

Il y a environ 4 millions de PEA là où 55 millions d’assurance-vie sont ouvertes sur le territoire national. Cette comparaison illustre l’apriori négatif que subissent les investissements financiers, dans les actions en particulier. En cela, son propre nom ne sert pas vraiment le PEA !

Alors, réhabilitons-le ! N’oublions pas que le marché des actions est le plus rentable à long terme, devant l’or ou l’immobilier. Il y a donc un décalage entre sa présence dans le portefeuille des français et sa possible efficacité.

Je vous propose de nous pencher ensemble sur les atouts que le PEA offre à son propriétaire. D’ailleurs, si vous lisez ces lignes, vous estimez déjà qu’il est un outil envisageable et avez déjà dépassé les premières réticences.

Mais de quel PEA parle-t-on ? Le PEA est-il adapté même pour les « petits porteurs »? Finalement, le PEA peut-il se conjuguer au pluriel ?

Quel est sa souplesse pour s’adapter à votre profil d’investisseur ? La prise de risque est-elle forcément maximale ?

Y a-t-il des ressources non utilisées ? Et si le PEA pouvait convenir à la majorité d’entre vous ?

Voici le challenge que je relève avec vous. Nous allons voir dix points qui font du PEA un outil de diversification du « bon père de famille.

Bon nombre d’entre vous sont à la recherche de biens à louer. Pour certains, c’est un excellent complément de revenus pour la retraite, pour d’autres c’est une diversification patrimoniale et enfin pour certains, cela peut aussi être l’occasion de diminuer ses impôts.

Quel que soit le moyen, la cause commune est simple : se créer un patrimoine avec l’argent des loyers ! Pour cela, nous mettons au banc d’essai deux villes concurrentielles : Bordeaux et Toulouse !

Les antagonismes sont profonds entre ces métropoles : la domination du quart sud-ouest en dépend ! Au risque d’être au milieu de la mêlée (et ce n’est pas la meilleure place ), il faut considérer que chacun voit plus d’opportunités près de chez soi. Le sens de l’objectivité va nous pousser à plus de pondération et d’analyse factuelle.

Quelles sont les critères différenciant de leurs marchés immobiliers respectifs ? Y a-t-il des atouts à mettre en avant ? Quelle est la dynamique de chacune ?

Car pour un bon placement dans la pierre, il est primordial de considérer les opportunités dans le temps. L’horizon de placement se considère sur une dizaine d’années. Nous verrons ensemble les caractéristiques propres de chaque métropole à travers le cycle immobilier : achat, location et revente. A chaque étape, nous verrons les points cruciaux à analyser pour ne pas se tromper.

La conviction de notre richesse architecturale est à mettre en relation avec la nécessité de son entretien. Pour cela, le Loto du Patrimoine existe depuis peu afin d’aider l’Etat à sauvegarder ses merveilles (avec Stéphane Bern en tête d’affiche).

Cependant, et fort heureusement, il n’a pas attendu ces dernières années. Il a mis en place depuis plus de 100 ans des dispositifs de défiscalisation des travaux en vue de la restauration ou la réhabilitation des bâtiments en question. Moins médiatique, certes, mais tout aussi efficace en gardant une certaine mesure ! Selon vous, pourquoi ? Car l’Etat ne peut plus tout financer et il incite les citoyens français à l’aider en ce sens.

A l’image du logo des monuments historiques, qui représente le labyrinthe de la cathédrale de Reims, ces dispositifs fiscaux sont méconnus et pas toujours simples de compréhension.

En premier lieu, cela est dû au caractère exceptionnel de l’immobilier et à l’encadrement des normes des travaux. Ensuite, la réduction fiscale et ses conditions de réalisation doivent être maitrisées pour éviter tout reclassement. Enfin, il est important de se projeter sur le long terme et penser revente et succession sur des biens à forte valeur patrimoniale.

Ces caractéristiques seront abordées en fonction des deux lois de défiscalisation relatives à notre sujet : la loi Malraux et celle des Monuments Historiques.

Connaissez-vous les FIA ? Ce sont les Fonds d’Investissement Alternatifs. Leur rôle selon l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est de « lever des capitaux auprès d’un certain nombre de clients en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leur société de gestion définissent ; et ne sont pas des OPCVM ».

Dans un contexte volatile sur les marchés, l’optimisation du couple rendement / sécurité passe nécessairement par la diversité de vos avoirs. Que ce soit en immobilier ou dans vos placements financiers, il est judicieux d’anticiper les cycles dans chaque secteur. Et quoi de mieux que de mixer ces deux piliers au sein du même véhicule !

Dans ce guide, nous opposons comme dans un match de tennis deux catégories d’investissement alternatif. D’un côté de la chaise d’arbitre, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une alternative de plus en plus connue et utilisée. De l’autre côté, les FPS (Fonds Professionnels Spécialisés) font partie de ces véhicules qui méritent d’être mis en avant.

Nous définirons les contours de chaque solution et leur cadre légal pour préciser l’analyse. Ensuite, nous opposerons factuellement ces deux placements en trois sets : le risque inhérent à leur identité, la performance escomptée et la disponibilité du capital en fonction de l’horizon de placement. « Silence, les joueurs sont prêts ! ».

Aujourd’hui, il apparait nécessaire de donner du sens à ses investissements en participant à l’économie réelle.

Et cela tombe bien ! Car bon nombre d’entrepreneurs ont besoin de capitaux pour naitre, innover, se développer ou transmettre. En complément des banques et assureurs, moins enclins à assumer la totalité de ce rôle depuis la loi Solvabilité 2, des fonds de private equity (ou capital investissement en français) complètent les besoins des chefs d’entreprise en fonds propres. En 2018, trois entreprises investies sur quatre sont des TPE (Toutes Petites Entreprises), PME (Petites et Moyennes Entreprises) ou ETI (Entreprises de Taille Intermédiaire). Ce type de financement est en hausse de 13% entre 2017 et 2018 en France selon l’association France Invest.

En termes de montants, le médical et les biotechnologies sont sur le podium à la troisième place (toujours selon le rapport de France Invest). Dans ce guide, nous allons nous intéresser au secteur de la pharmacie et plus particulièrement les officines. Ce sont des acteurs incontournables du circuit de soins à travers la vente de médicaments sous ordonnances bien évidemment. Elles ont un véritable rôle de santé publique lorsqu’elles dispensent des conseils sur la prise de médicaments et leur composition. Elles étoffent leur offre par des conseils en nutrition, hygiène, bien-être pour répondre aux besoins des clients.Et tout comme d’autres acteurs de terrain, elles doivent s’adapter à l’évolution du marché. Et pour cela, elles ont aussi recours au financement via le private equity.

Nous présentons dans ce guide les principes régissant le capital investissement. Ensuite, nous nous penchons sur le contexte réglementaire, sociétal et commercial qui fait la spécificité des officines pharmaceutiques.