SCPI
Méconnue encore il y a quelques années, la « pierre papier » connait enfin un succès commercial qu’elle mérite. Assurément, si un placement est conçu pour générer un complément de revenu, les SCPI en sont la tête de gondole !
Définition :
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelés « associés ». Les actifs sont en majorité des locaux professionnels tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, mais vous avez aussi la possibilité d’investir dans des murs de cliniques, des EHPAD, des entrepôts de logistique e-commerce ou des hôtels. Il y une grande diversité dont il faut profiter tant cet outil s’est diversifié ces dernières années.
Son objet consiste exclusivement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les associés perçoivent à intervalles réguliers (le plus souvent trimestriellement) le revenu issu de la location des locaux acquis par la SCPI et bénéficient ainsi de revenus complémentaires. Nous centrerons notre étude sur les SCPI de rendement à capital variable qui représentent 95% du marché actuel.
Ratio rendement / risque :
En 2022, la rentabilité moyenne des SCPI de rendement a été autour de 4,5%. En comparaison, cela représente plus du double du rendement du livret A (2%).
Ce rendement est composé majoritairement de la perception de loyers trimestriels. Il en découle une régularité dans la perception de votre complément de revenu ce qui vous permet d’être serein.
Point fort de la SCPI, vous n’avez pas un seul locataire comme dans de l’immobilier classique. Il s’agit d’avoir plusieurs centaines de locataires, répartis sur les bâtiments acquis par la SCPI et présents dans des secteurs d’activité divers. En définitive, votre rendement est stable et régulier dans le temps, protégé par la mutualisation intrinsèque du risque de cette classe d’actif.
Disponibilité :
En investissant en parts de SCPI, c’est bien de l’immobilier que vous détenez. Par conséquent, comme de l’immobilier classique, il faut considérer quelques semaines pour revendre vos parts.
En termes de disponibilité, il faut donc savoir relativiser cet outil. La période où vous revendrez vos parts sera plus ou moins propice… comme dans l’immobilier !
Il faut tout de même préciser quelque chose d’assez puissant. Avec les SCPI, vous pouvez vendre la salle de bain et conservez les autres pièces !
Et oui, vous détenez des parts de biens immobiliers. A ce titre, vous avez toute la latitude pour vendre une part, plusieurs voire toutes selon vos besoins.
Fiscalité, frais, charges :
Ici encore, les SCPI font fort ! Lorsque je vous parle d’une performance de 4,5% en moyenne en 2022, celle-ci s’entend nette de charges et frais ! En effet, les charges incombent à la société de gestion car c’est elle qui s’occupe de l’entretien, de la gestion des locataires, des travaux, etc.
Au sujet de la fiscalité, les loyers (Dividendes sur Valeurs Mobilières= DVM) sont assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux qui sont de 17,2% en 2022. Concernant l’impôt sur le revenu, chaque cas est différent selon votre fiscalité propre.
Les frais à l’achat sont comparables à l’immobilier classique. Ils sont de 9 à 12% selon la SCPI considérée. Nous pouvons les comparer aux frais d’acquisition comme les frais de notaire et ceux de distribution comme votre agent immobilier. Il est à noter que ces frais n’amputent pas votre rendement car ils sont perçus à la sortie, lorsque vous revendez vos parts.
A qui cela peut convenir ?
Cela concerne finalement tout le monde ! Car c’est un outil dédié pour votre complément de revenu. Pour la retraite, il s’inscrit parfaitement dans une stratégie de conservation de train de vie. Et si la fiscalité est un problème au moment de l’activité, alors pourquoi ne pas opter pour le démembrement ?
Pour un objectif précis comme les études des enfants, ou faire un tour du monde, vous pouvez calibrer selon vos besoins le montant à souscrire. C’est la même chose pour ceux qui ont des montants faibles de quelques milliers d’euros, voire même quelques dizaines d’euros (cf. nouveauté ci-dessous !).
Ensuite, les investisseurs désireux de sérénité et tranquillité dans la gestion sont ravis : pas de charges veut dire pas d’embêtements ! Vous déléguez et percevez vos revenus nets de charges : que du bonheur !
A ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier en introduisant du professionnel, ce marché a ses spécificités qui lui permettent de résister aux crises et aux soubresauts de marchés immobiliers résidentiels locaux. Car n’oublions pas que pour avoir des locataires, il faut une activité économique et donc de l’immobilier professionnel !
Nouveau sur Netinvestissement :
Vous pouvez désormais investir dans une SCPI comme dans un livret d’épargne. Après un versement initial d’une part, vous pouvez vous créer un patrimoine immobilier à partir de 50€/mois !
Vous pouvez à tout moment stopper, diminuer ou augmenter vos versements à votre guise : et ceci sans engagement et sans frais !
L’assurance vie
Le placement préféré des français est encore une fois cité dans un classement ! Et ce n’est peut-être pas si évident pour tous.
Définition :
Ce produit a pour finalité initiale l’optimisation de la succession. En effet, les sommes versées avant vos 70 ans sont transmises hors droits de succession jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire. Mais ces contrats se sont étoffés de véritables options de gestion financière vous permettant d’accéder à un très grand nombre de classe d’actifs tout en bénéficiant d’une fiscalité sur le revenu avantageuse.
Rendement / risque :
Depuis quelques années, les français se sont rendu compte de la baisse significative de leurs contrats classiques. Investis principalement sur des fonds euros à capital garanti, leur performance dépasse à peine les 1% pour les moins dynamiques. D’autres contrats font bien mieux avec des performances en 2022 dépassant les 2% tout en maintenant la garantie en capital. Voyez, rien que pour le fonds euro, il y a une grande disparité !
Cependant, une assurance vie est un « couteau suisse » qui permet de nombreux investissements différents, complémentaires et bien plus rémunérateurs ! Et la réduire aux seuls fonds euros est une erreur qui ne doit plus être faite dans votre choix de contrat.
Immobilier, fonds structurés, unités de compte diversifiées, européennes, etc. sont autant d’opportunités à combiner pour convenir à votre profil de risque.
Sur le plan de la sécurité, vous l’aurez compris, vous pouvez « naviguer » de la garantie du capital jusqu’à une prise de risque maximum.
Disponibilité :
Contrairement à certaines idées reçues, les capitaux sur ce placement sont disponibles à tout moment de la souscription jusqu’au décès. Le temps pour récupérer les montants est d’environ trois semaines selon les assureurs. Plus que disponible, vous pouvez récupérer tout ou partie du contrat à votre convenance et selon vos besoins. Le seul frein est la fiscalité appliquée au moment du rachat, rien de plus.
Encore plus fort, vous pouvez programmer vos rachats à votre rythme : vous me voyez venir ? Vous pouvez donc vous verser la somme que vous souhaitez mensuellement… et l’arrêter si besoin !
Fiscalité / frais / charges :
La fiscalité est un autre atout de l’assurance vie. Tant que votre argent reste dans le contrat, vous ne subissez aucun impôt sur le revenu ou autres prélèvements sociaux.
De plus, l’assurance vie est soumise désormais à la « flat tax » de 30% (Prélèvement Forfaitaire Unique) sur les gains pendant les huit premières années. Une fois passé ce délai, vous profitez un abattement sur l’impôt sur le revenu (de 4 600€ à 9 200€ annuel de gains retirés) en cas de retrait sur le contrat.
Il est à noter que les prélèvements sociaux sont dus.
Les frais d’entrée oscillent entre 0 et 5% sur les versements. C’est une fourchette assez large et la qualité du contrat doit être en cohérence avec ces frais : qualité du fonds euro, choix de supports d’investissement, diversité des sociétés de gestion et accompagnement dans la stratégie à adopter sont des critères importants en premier lieu. Le 0 frais implique évidemment un niveau de conseil et de suivi…de 0.
Des frais de gestion et d’arbitrages sont également exprimés pour chaque contrat selon les supports et les options de gestion. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le tri et choisir la bonne formule adaptée à vos besoins et à vos moyens.
A qui cela peut convenir ?
Finalement, la flexibilité de ce produit se manifeste dans le cadre de compléments de revenus. Vous avez la possibilité de faire des « rachats » sur votre contrat. C’est la faculté de sortir votre capital du contrat à tout moment, et selon la modalité que vous préférez.
En d’autres termes, vous pouvez programmer un complément de revenu mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel pour les études des enfants, un voyage, etc.
L’avantage est également fiscal. Nous l’avons vu, un contrat de plus de 8 ans bénéficie d’un abattement de 9 200€/an pour une personne mariée sur les gains imposables.
Le fait de sortir de petites sommes tous les mois avec une fraction d’intérêts à l’intérieur permet d’être en dessous de cet abattement et de n’avoir aucun impôt sur le revenu à subir. Seuls les prélèvements sociaux seront dus.
Netinvestissement vous recommande :
Voir aussi :
PERIN (Plan d’Epargne Retraite Individuel)
Définition :
Depuis quelques mois, l’épargne retraite a été réorganisée. Sur le plan des contrats individuels, la simplification est mise en avant avec une seule enveloppe fiscale.
Auparavant, il y avait le PERP pour les salariés et le « Madelin » pour les non-salariés avec des spécifiés propres à chacun.
Désormais, le PERIN les remplace. Il conserve l’avantage fiscal de la déduction des montants versés sur l’impôt sur le revenu. Cela reste un placement « tunnel » dirigé exclusivement vers la retraite.
C’est donc un produit typé pour un complément de revenu bien déterminé : la retraite. À la vue du contexte toujours plus difficile de notre système par répartition, nous sommes tous concernés par la recherche d’autres sources de revenus.
Rendement / risque :
Ici, cela dépendra évidemment de la qualité du contrat. Tout comme l’assurance vie, il convient de choisir un contrat avec une offre pléthorique de fonds et de sociétés de gestion. Cette richesse est votre meilleur allié pour générer de la performance sur la durée.
Sur la notion de risque, les assureurs vous permettent de faire une gestion à horizon. Ici, il s’agit de sécuriser votre placement au fur et à mesure que votre retraite approche. Cette stratégie trouve tout son sens puisque vous savez à l’avance quand votre retraite arrivera (à quelques années près !). C’est l’assureur qui gèrera votre contrat en ce sens et son choix est d’autant plus précieux.
Disponibilité :
C’est la contrainte de ce placement. Il est ouvert pour préparer la retraite et votre argent n’est pas disponible. Cependant, deux caractéristiques supplémentaires assouplissent les conditions :
- Possibilité de sortir avant la retraite pour l’achat de la résidence principale ;
- Avoir le choix entre perception d’une rente et récupérer le capital en une seule fois à la retraite, et même faire un « mix » des deux !
Fiscalité / frais / charges :
Pendant la phase d’épargne, c’est une déduction d’impôt qui est associée à vos versements. Pour les plus fiscalisés d’entre vous, une stratégie de versements sur ce produit est particulièrement adaptée !
Pendant la phase de retraite, votre rente est fiscalisée comme votre pension retraite.
A qui cela peut convenir ?
Absolument à tout le monde !
La retraite est une étape à préparer dès que possible quelques soit votre statut et votre niveau de revenus.
La « carotte fiscale » au moment des versements peut vous conduire à une stratégie ciblée et des montants calibrés. Pour autant, cela doit rester la cerise sur le gâteau et la réelle performance de ce produit doit s’entendre par la qualité du contrat et des supports possibles.
Pour aller plus loin :
La rente servie est calculée sur le montant du contrat bien sûr, et également en fonction de la durée de vie moyenne. Plus la durée de vie s’allonge, plus votre rente diminue. C’est pour cela que certains contrats vous permettent de bloquer ce calcul de la durée de vie à la souscription.
C’est bénéfique pour vous, car nous pouvons penser que nous vivrons en moyenne de plus en plus vieux.
PEA
Définition :
Le Plan d’Epargne en Actions (PEA) est le plus souvent utilisé pour accéder pleinement aux marchés financiers et aller chercher du rendement. Que ce soient des actions, des fonds d’investissements ou des trackers, les solutions sont diverses pour placer vos capitaux dans l’économie réelle.
Souvent, ce placement n’a pas forcément de but à terme. Nous vous proposons par exemple de le destiner à un complément de revenu.
Important :
Il est absolument nécessaire de détenir un PEA assurance et non bancaire pour profiter de cette possibilité de rente.
Pour ceux d’entre vous qui n’ont pas encore ouvert cette enveloppe et qui souhaitent ce débouché, privilégiez donc l’un de ces contrats.
Pour ceux qui ont un PEA bancaire, pas d’inquiétude. Vous pouvez le transférer vers un contrat assuranciel et conserver votre antériorité fiscale.
Rendement / risque :
Le PEA est orienté à 100% en bourse. Il en découle une volatilité importante des valeurs surtout pour ceux qui choisissent des actions « sèches » du CAC 40 par exemple.
Ce risque doit être pris en conscience.
Disponibilité :
Les sommes placées sur un PEA sont disponibles. Pour autant, le fait de sortir votre capital avant 5 ans va clôturer le placement et vous pénaliser fiscalement. En effet, passé ce délai, vous pourrez piocher dans votre contrat de la manière la plus adaptée et notamment par rachats programmés ou rentes.
Fiscalité / frais / charges :
Dans la continuité du second cas, la fiscalité du PEA est dégressive. Après 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération de l’impôt sur le revenu en cas de sortie de votre capital.
Les prélèvements sociaux sont dus simplement.
En ce qui concerne la rente c’est la même chose : elle est exonérée d’IR si vous la déclenchez après une détention de 8 ans du Plan.
A qui cela peut convenir ?
Bien sûr, ceux qui peuvent accepter la prise de risque sur les marchés financiers. Cependant, nous vous conseillons de ne pas mettre tous vos actifs sur des supports risqués et le PEA ne peut constituer la totalité de votre portefeuille. La gestion de cette enveloppe mérite le plus souvent un accompagnement par un professionnel du patrimoine.
Ceux d’entre vous qui cherchent une optimisation fiscale de leur complément seront ravis des conditions expliquées ci-dessus.
La rente peut être déclenchée quand vous le souhaitez : pour la retraite ou à tout moment en fonction de l’évolution de votre situation.
Voir aussi :
Le Private Equity
Définition :
En français, le capital investissement désigne la participation en tant qu’associé dans des fonds d’investissement non cotés sur les marchés financiers.
Disponibilité :
Selon la typologie de solutions que vous privilégiez les perspectives de rendement oscillent de 4 à 8% par an. Evidemment avec un niveau de risque important à accepter tant au niveau de la performance que de la perte potentielle de votre capital.
Fiscalité / frais / charges :
La fiscalité dépend du type de solutions sélectionnées et du statut du fonds dans lequel vous investissez. Certaines solutions permettent de percevoir des revenus non fiscalisés, d’autres d’être exonéré d’imposition sur la plus-value et d’autres enfin de profiter de réduction d’impôts lors de la souscription.
Les frais de souscription et de gestion dépendent là encore du type de véhicule mais sachez que certains produits sont proposés avec très peu de frais d’entrée et à partir de sommes relativement faibles (à partir de 10 000 euros).
A qui cela peut convenir ?
Attention, ce type de solutions est réservée aux investisseurs avertis, voire aux professionnels ou assimilés professionnels. Faites toujours appel à votre conseiller patrimonial avant de vous lancer dans ce type d’investissement.
Nous avons vu cinq placements qui permettent d’améliorer vos revenus selon vos besoins. Que ce soit pour votre retraite ou à tout moment de votre vie, il est important de vous accorder cette possibilité de rente.
Certains placements sont dédiés pour la retraite comme le PERIN. Son utilisation est donc très claire et ciblée : en soi, pas de surprise ! C’est un produit qui mérite toute sa place particulièrement pour les actifs ceux qui sont fortement fiscalisés.
D’autres conviennent pour la retraite, mais pas uniquement. Les assurances vies et PEA assurance ont cette souplesse de déclenchement de la rente et de fiscalité adoucie.
Le Private Equity, selon les modalités des fonds, permet de vous distribuer des dividendes souvent non fiscalisés sur une durée définie.
Enfin, les SCPI sont un peu le couteau suisse dans cette offre. Que ce soit en pleine propriété, en démembrement, à crédit voire par versements programmés, elles sont très polyvalentes !
Vous l’avez compris, vous avez forcément un produit qui peut s’adapter à vos objectifs. Et pour votre sérénité, la transversalité entre ces outils est surement la solution à privilégier pour vous permettre de ne pas être menottés à certaines conditions et multiplier les sources de revenus.
Pour bien cerner vos attentes et y répondre au mieux, votre chef de projet patrimonial Netinvestissement est disponible ; il peut vous accompagner dans la définition de votre projet et de votre profil d’investisseur, postulat initial incontournable à la réussite de celui-ci.
C'est simple comme 1,2,3