Comment bien placer son argent en 2015

1. Vous souhaitez placer 10 000 € ou 20 000 €

Pour ce premier palier, je vous propose 2 conseils qui dépendront de votre objectif.

Objectif N°1 : revenus complémentaires. Si votre objectif principal avec cette somme d’argent est d’abord de vous générer des revenus complémentaires, optez pour les SCPI de rendement. Accessibles dès quelques milliers d’euro seulement, les SCPI de rendement sont des véhicules d’investissement performants (5 à 6% nets, avant impôts), plutôt stable, investis sur un actif tangible : l’immobilier, et mutualisé. De plus, avec les SCPI, vous n’avez rien à faire en terme de gestion. Vous touchez chaque trimestre vos loyers, nets de frais, y compris de taxe foncière.

Objectif N°2 : capitalisation dans le temps. Vous cherchez d’abord à valoriser et capitaliser ces 10000€ dans le temps ? Ouvrez une assurance-vie. Mais attention, ouvrir une assurance-vie ne signifie pas simplement ouvrir un contrat dans votre banque. Tous les contrats ne se valent pas, loin de là. Les rendements ne serait-ce que sur le fonds euro, peut varier du simple au double. Le contrat « Serenipierre » dont je parlais l’année dernière a rempli son contrat en terme de rendement sur le fonds euro (4,15%) et devrait pour 2014 maintenir un rendement net aux alentours de 4%. Même fiscalisé, ce type de contrat, souple, liquide et garanti pour sa poche fonds euro, reste un placement plus rentable que les livrets CQFD.

2. Vous souhaitez investir 30 000 € ou 40 000 €

Avec 30 000 € ou 40 000 € nous pouvons commencer à diversifier et envisager plusieurs supports simultanément.

► 1. Le PEA / PEA PME

Que vous préfériez soutenir les PME française ou opter pour l’investissement dans les grands groupes du CAC 40, ouvrir un PEA avec 5000 € ou 10 000 € prend tout son sens. Exonération des plus values au-delà de la 5ème année, timing intéressant pour investir en bourse, bonne volatilité sur l’année 2014 qui aura permis à celles et ceux qui ont fait ce choix il y a un an de réaliser de belles performances.

Le PEA a un horizon de placement moyen terme (5 à 8 ans) qui permet de bien profiter des fluctuations de marché. Attention toutefois : ne commetez pas l’erreur que nombre de non-initiés commettent en pensant qu’il suffit d’ouvrir un PEA sur une banque en ligne et de le « gérer soi-même ». un PEA pour être performant doit être suivi, gérer et arbitrer régulièrement. Pour faire le meilleur choix, optez pour un professionnel indépendant de la finance, compétent pour lui donner toutes les chances de performer.

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Qu'est-ce qu'une assurance vie ?

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► 2. Le contrat de capitalisation ou Assurance-vie

Nous ne le dirons jamais assez, l’assurance-vie est un incroyable support d’investissement pour celui qui sait s’en servir et en exploiter toutes les possibilités ; pourtant 90% des 1300 milliards d’euro qui sont investis en assurance-vie en France le sont sur des fonds euro…. De banque de surcroit !

Je rentrerai en détail un peu plus bas dans ce guide sur le type d’OPCVM à intégrer dans son assurance-vie, mais n’hésitez pas à répartir vos liquidités au sein de votre assurance-vie à hauteur de 20 à 30% sur autre chose que le fonds euro. Les SCPI, les obligations par exemple sont des supports peu volatils et qui offrent des rendements supérieurs au fonds euro. Un bon contrat d’assurance-vie, même prudent, devrait générer en moyenne entre 5 et 6% de rendement annuel

► 3. L’alternative 2015 : le démembrement de SCPI

Qu’est-ce que c’est que ce terme barbare vous dites vous ?

Il s’agit là d’acquérir des parts de SCPI démembrée en nue-propriété. Pendant une durée fixée au départ (7-10 ou 15 ans) vous bloquez votre argent et ne touchez rien. Quel intérêt me direz vous ? eh bien vous aurez acquis au départ des parts jusqu’à 40% moins chères que leur valeur pleine nominal. Et c’est au terme du démembrement, au moment ou les parts seront remembrés, que vous réaliserez votre gain.

Exemple : une part en pleine propriété vaut 100 €. Vous l’achetez en nue propriété pour 60€. Au terme de 15 ans, votre part se remembre et sa valeur redevient automatiquement 100 € + la plus value immobilière dont elle aura éventuellement bénéficier dans le temps. Les rendements visés sont de 4 à 6% / an.

Il s’agit là d’un véritable support de capitalisation, pour les investisseurs qui ne cherchent pas à avoir du rendement immédiatement pendant une certaine période, tout en cherchant un support dénué de toute contrainte de gestion.

3. Vous souhaitez placer 50000 € ou 60000 €

Avec 50 000 € ou 60 000 € les portes de l’immobilier locatif s’ouvrent à vous, oui !

La première contrainte de plus en plus imposée par les clients est de trouver des placements qui soient le moins fiscalisés possibles. En effet à quoi bon s’évertuer à trouver des placements qui offrent 7% de rendement si la moitié doit ensuite partir en impôts. La contrainte fiscale est donc réelle et doit être prise en compte dans chacune de vos décisions.

Parmi les investissements accessibles avec 50 000 € il y a le meublé, appelé communément le LMNP. On achète une chambre étudiante dans une résidence gérée par exemple et on va pouvoir percevoir chaque mois un loyer qui ne sera pas du tout imposé pendant 12 à 15 ans. Impossible ? pas du tout. C’est parce que les particuliers ont le droit lorsqu’ils investissement dans un bien meublé géré d’amortir l’immobilier (et le mobilier) acheté pendant une durée maximum de 30 ans sur les loyers perçus. Ainsi, les loyers sont défiscalisés. Pas d’IRPP, pas de CSG. Ce type de produit vous offrira de l’ordre de 5% de rendement net d’impôts. Attention en revanche à ne pas vous tromper dans le choix du support.

Ne le faites pas vous-même ou vous risquez fort de voir votre rendement diminué en raison de risques locatifs ou de charges non prévues ou non provisionnées. Si vous faites ce choix, privilégiez les résidences gérées, et uniquement avec un spécialiste de son secteur (spécialiste de la gestion de résidence étudiante si vous optez pour de la résidence étudiantes) et dans une zone à forte demande locative pour ce genre de produit.

2ème possibilité : l’assurance-vie toujours et encore, sauf qu’avec 50 000 € ou 60 000 € l’allocation d‘actifs sera plus diversifiée, plus globale, même si vous restez sur un 70/30. Les 30% d’unités de compte pourront être réparties sur 3 OPCVM à stratégie différente.

Des SCPI de rendement. Cette fois, je vous conseille d’en prendre 2 différentes, auprès de deux sociétés de gestion différentes. Pour moitié par exemple une SCPI de rendement très solide et pérenne sur sa classe d’actifs (exemple : Primovie qui investi dans les crèches, les écoles et les EHPAD) qui offrira un rendement de l’ordre de 5% et une seconde SCPI qui aura elle comme objectif de verser un maximum de rendement (exemple : Corum convictions par exemple) avec un objectif de rendement de 6%

A SAVOIR : avec 50 000 € ou 60 000 € et si vous avez optez pour une assurance-vie, sachez que vous pouvez vous en servir en effet de levier pour réaliser un investissement immobilier en plus, grâce au prêt In Fine. Je développe cet aspect juste en dessous.

4. Vous souhaitez placer 70000 €, 80000€ ou 90000€

Avec 70000 à 90000 € nous entamons les bases de la construction d’une véritable allocation patrimoniale.

Avec 70 000 €, 80 000€ ou 90 000€ vous allez en effet pouvoir commencer à utiliser efficacement les effets de leviers du prêt immobilier grâce notamment à un montage « In Fine ». Le reste des liquidités sera réparti comme indiqué dans l’allocation d’actifs ci-dessus.

► 1. Des taux bas : bon timing pour investir

Pour la 1ère fois dans l’histoire, les taux d’emprunts bancaires sont inférieurs aux rendements locatifs bruts de la plupart des investissements immobiliers. On emprunte sur 20 ans à moins de 3% quand les rendements locatifs oscilleront selon le type de biens entre 3 et 5%. Il faut donc utiliser au maximum le levier du crédit. Voilà comment faire :

Ouvrez un contrat d’assurance-vie avec un fonds en euro performant. Cette poche de fonds euro représentera 65 à 80% du contrat. Les fonds euro « nouvelle génération » vous apporteront le rendement nécessaire. Certains contrats vous permettent même de mettre plusieurs fonds euro au sein d’un même contrat. La stratégie de gestion diffère selon les fonds euro, mais l’on garde le principe de la garantie en capital.

Ce contrat sera apporté en nantissement (c’est-à-dire en garantie) à la banque prêteuse et grâce à l’effet de levier de ce type de prêt, vous allez être en mesure d’emprunter 3 à 4 fois plus que ce qu’il y aura sur le contrat. Ce type de montage offre 3 intérêts :

• Un intérêt financier : le contrat va se valoriser dans le temps grâce à un abondement (versement) régulier généré par l’excédent de loyer et/ou une économie d’impôts réalisée si vous avez fait le choix de réaliser ce type de montage sur un dispositif fiscal (de type Pinel)
• Un intérêt fiscal : avec un prêt In Fine, vous ne remboursez que des intérêts à la banque tout au long du prêt, de façon linéaire. Ces intérêts seront intégralement déduits des loyers que vous percevrez par ailleurs, ce qui vous permettra ainsi de les défiscaliser de façon optimisée
• Un intérêt ISF : si vous êtes assujetti à l’ISF, le prêt In Fine vous permet de ne pas « alourdir » le capital assujetti à l’ISF car le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme du prêt : In Fine.

► 2. Les fonds structurés

Ce type de véhicule d’investissement peut s’avérer redoutablement efficace pour celui qui sait ls manier. Mais attention à ne pas vous y lancer sans l’aide d’un professionnel. Les fonds structurés sont des supports qu’il est possible d’avoir dans une assurance-vie. L’objectif pour faire simple est de parier sur la performance d’un indice (euro Stoxx50 par exemple) et d’atteindre cette performance avant une échéance fixée et connue au départ. Mais, et c’est là l’intérêt de ce type de produits, de nombreux scénari permettent de sortir avant le terme, généralement avant même un an, et d’encaisser un gain important : 5 à 7%. Les habitués de ce type de supports réalisent ainsi plusieurs « aller-retour » dans la même année.

► 3. La SICAV Viager

Introduite pour la 1ère fois l’année dernière dans notre guide « comment bien placer son argent en 2014 », la SICAV Viager est un parfait support de diversification de placement. Au lieu d’acheter un bien en viager et d’être dépendant de la durée de vie de l’intéressé(e), l’idée là est d’acheter des parts d’une SICAV qui va elle acquérir des centaines de biens et ainsi se rapprocher des statistiques nationales de la table de mortalité. Cela permet de mieux maitriser les rendements. La durée de détention recommandée est de 5 à 8 ans avec un objectif de rendement annuel de l’ordre de 6%

► 4. Les produits « exotiques » : les grands crus

C’est un des produits que nous aimons bien proposer à nos clients qui ont déjà un patrimoine construit et diversifié et qui cherche des placements « alternatifs ». le principe : vous investissez dans une cave patrimoniale construite sur mesure pour vous par un œnologue bordelais spécialisé dans les grands crus. Vos vins sont stockés près de Bordeaux et se bonifient avec le temps (donc prennent de la valeur). Lorsque les bouteilles ont atteint un prix de marché intéressant donc avec une belle plus value, vous recevez un email qui vous invite à la vendre. L’opérateur se charge de tout pour vous.

5. Vous souhaitez placer 100000€

Avec 100 000€ vous pouvez dupliquer la stratégie évoquée précédemment pour 70000€. Récapitulons :

1. Utilisez d’abord l’effet de levier du crédit pour vous constituer du patrimoine immobilier. En effet le crédit immobilier reste l’un des moyens le plus efficace pour se constituer intelligemment du patrimoine solide. Pour aller plus loin et optimiser encore davantage le montage, n’oubliez pas d’opter pour le prêt In Fine. Les taux d’emprunts étant actuellement historiquement bas, nous pensons qu’il est plus que jamais tant d’en profiter. N'hésitez pas également à consulter un courtier en crédit ; celui-ci vous obtiendra les meilleurs taux.

2. Investissez dans 2 ou 3 SCPI de rendement auprès de plusieurs opérateurs. Les SCPI vous verseront chaque trimestre des loyers sans avoir la moindre contrainte de gestion. De plus, la mutualisation offerte par les SCPI vous protège des risques locatifs. Vous choisirez ces SCPI également en fonction de leurs stratégies distinctes afin d’optimiser la diversification du placement.

3. 15 à 20% de vos actifs devraient être investies en bourse. La tendance actuelle est de raisonner « global ». Ne vous focalisez pas sur un marché géographique (exception pour les Etats Unis). Privilégiez les unités de compte diversifiés et globales. Les fonds tels que M&G Dynamic Allocation, FF America ou Eurose ont bénéficié de performances à deux chiffres ces dernières années.

Autre alternative : avec 100000€ de liquidités disponibles, vous avez également, « tout simplement » la possibilité d’acquérir de l’immobilier sans recourir à un prêt. L’avantage : pas de prêt à rembourser et une rente qui tombe immédiatement grâce aux loyers. Si tel est votre souhait, privilégiez la location meublée et ce pour deux raisons :

1. l’ARD (amortissement réputé différé) vous permettra d’amortir la valeur de l’immobilier acquis sur les loyers perçus et donc les rendre non imposables…. Pendant 30 ans maximum !! (pas négligeable quand on sait que les loyers subissent en France une double fiscalité : IR + CSG/CRDS)

2. le bail commercial qui non seulement vous assure la perception effective des loyers ainsi que leurs réévaluations, mais vous exempt en plus de toute contrainte de gestion

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Conclusion

2015 pourrait bien être (enfin) l’année de la reprise économique en Europe. Les places boursières ont été très volatiles en 2014 mais restent à des niveaux intéressants pour celles et ceux qui souhaiteraient y rentrer. La BCE maintient pour l’instant ses taux directeurs au plus bas, profitons-en pour emprunter. L’arrivé en fin d’année 2014 du dispositif Pinel qui remplace le Duflot est une bonne chose pour l’immobilier neuf et les investisseurs désireux de réduire leur pression fiscale.