Que vous souhaitiez optimiser le rendement de vos actifs, vous prémunir au maximum contre le risque ou assurer un minimum de liquidité à votre capital, vous devez étudier les solutions vous permettant de dégager le maximum de revenus avec un minimum de risques et une fiscalité la plus maîtrisée possible. Nous avons sélectionné et étudié pour vous cinq produits, parmi les meilleurs investissements. Vous pouvez donc opter pour :
1. L’assurance-vie : la boîte magique
Placement classique et simple à gérer, l’assurance-vie vous assure un rendement flexible selon le niveau de risque que vous êtes prêt à accepter. La majorité des contrats proposent un ou plusieurs fonds en euro à capital garanti et de nombreuses Unités de Compte (UC) diversifiées.
L’assurance-vie vous garanti surtout une liquidité totale, simplement freinée par une fiscalité lourde les premières années, mais peu à peu dégressive.
- Pour des rachats intervenants avant 4 ans vous subirez une fiscalité pouvant atteindre 52,2% (PLF de 35% + 17,2% de prélèvements sociaux) mais vous pouvez opter pour l’imposition sur le revenu si votre TMI est plus avantageuse. Pour les primes versées après 2017, vous avez le choix entre l'IR et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% (12,8% + 17,2% de PS).
- Pour des rachats entre 4 et 8 ans, vous subirez une fiscalité pouvant atteindre 32,2% (PLF de 15% + 17,2% de prélèvements sociaux) avec la possibilité d’opter là encore pour l’imposition sur le revenu si votre tranche d’imposition est inférieure à 15%. Pour les primes versées après 2017, vous avez le choix entre l'IR et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% (12,8% + 17,2% de PS).
- Après 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement fiscal annuel de 4 600€ si vous êtes célibataire, ou de 9 200€ si vous êtes en couple. Pour les primes versées avant 2017, les plus-values peuvent être taxées soit à l'impôt sur le revenu, soit au PFL de 7,5% auxquelles s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Pour les primes versées après 2017, le PFL de 7,5% s'applique aussi sur les gains générés par les versements inférieurs à 150 000€. Au-dessus de ce plafond, les plus-values sont soumises au PFU (12,8%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
De plus, l’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal très avantageux en matière de succession avec une exonération de droit par bénéficiaire jusqu’à 152 500 €.
A noter que les contrats d’assurance-vie de plus de 150 000 € pour une personne seule ou 300 000 € pour un couple seront les grands perdants de la réforme fiscale qui se dessine et de la fameuse « Flat Taxe » prévue par le gouvernement. A surveiller donc selon votre profil.
Le conseil de l'expert
Privilégiez l’assurance-vie sur le long terme (fiscalité) en diversifiant (risque) et en n’hésitant pas à faire évoluer votre contrat (rendement). Gardez en tête que vous pouvez récupérer tout ou partie de votre capital à tout moment (liquidité).
L’assurance-vie est donc à privilégier si votre imposition est plutôt faible si vous le temps d’attendre 8 années pour optimiser la fiscalité sur rachats ou si vous souhaitez garder à disposition votre capital en cas de besoin. Et bien entendu, si vous êtes en mesure d’accepter un minimum de risque.
En effet, la rémunération moyenne des fonds en euros à capital garanti étant en baisse depuis plusieurs années, vous devrez sans doute exposer une partie de vos avoirs pour obtenir un peu de rentabilité. Vous avez comme possibilités :
- L’investissement dans des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) à dominante actions : le risque est plus élevé mais votre perspective de rendement également. Objectif de couloir de performance espérée entre 3 et 6%.
- L’investissement dans des OPCVM à dominante obligations : le risque est plus maîtrisé donc votre espoir de rentabilité plus limité. Objectif de couloir de performance entre 2 et 4,5%.
- L’investissement dans des OPCVM flexibles et diversifiés : ces fonds dits patrimoniaux permettent de viser un ration risque/rendement le plus équilibré possible. Objectif de couloir de performance entre 2 et 5%.
- L’investissement dans un fonds structuré : le risque peut être contenu et surtout connu à l’avance et ce type de produits offrent de bonnes perspectives de rendement. Objectif de couloir de performances entre 4 et 6%.
- L’investissement en parts de SCPI : excellent ratio risque/rendement mais des frais supplémentaires à la souscription qui érodent votre rendement les premières années. Objectif de couloir de performance entre 3,5 et 4,5%.
- L’investissement en SCI ou SCP de SCPI : même recherche que pour les parts de SCPI en direct mais avec des frais réduits.
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2. L’immobilier classique : allier rendement et sécurité
Actif favori des épargnants français, l’immobilier offre toujours des opportunités en matière de rendement locatif, notamment dans le secteur de l’immobilier ancien. En effet, vous pouvez encore espérer obtenir des rendements locatifs bruts autour de 7%, y compris dans les principales métropoles françaises.
Cela implique en revanche de vous imposer un cahier des charges très stricte dans la sélection de votre bien. Celui-ci doit répondre aux attentes et besoins de futurs locataires en matière de transports, d’infrastructures commerciales et de services (crèches, écoles etc.).
Vous devez noter impérativement qu’il s’agit de rendement brut et que celui-ci peut être rapidement diminué par les prestations et la fiscalité inhérentes à l’immobilier. En effet, vous devez prendre en compte :
- La gestion locative du bien : si vous ne souhaitez pas gérer vous-même, comptez environ 8% de frais d’administration de bien par an (sur le montant des loyers)
- L’assurance locative : de plus en plus de propriétaires sont contraints de prendre une assurance locative pour se prémunir contre les risques liés aux locataires. Comptez environ 4% de frais d’assurance pour vous couvrir contre les loyers impayés (en priorité), l’absence de locataire et les dégradations possibles.
- La taxe foncière : celle-ci représente en moyenne un mois de loyer mais dans certaines villes, elle peut s’envoler bien au-delà. Soyez donc vigilants.
L’ensemble de ces frais peuvent donc éroder votre rendement jusqu’à 2%. Et ce, sans prendre en compte votre fiscalité.
C’est le principal frein à l’investissement immobilier. La fiscalité foncière est très lourde puisque vous subissez sur le premier euro votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux (actuellement 15,5%). Et puisque vous êtes dans une démarche d’acquisition comptant (vous investissez votre capital de 100K€ à 300K€) vous ne pourrez déduire de vos loyers les intérêts d’un éventuel emprunt. Cela veut dire, pour les plus fiscalisés d’entre vous, que votre rendement peut donc être grevé jusqu’à 60,5%.
L’autre donnée à prendre en compte, selon votre profil et vos objectifs, est la liquidité très limitée des actifs immobiliers. Quelles que soient les qualités du bien que vous possédez, il y a une certaine inertie dans la revente d’un tel actif et vous devez tenir compte de cette contrainte.
Le conseil de l'expert
Si votre recherche est focalisée sur le rendement à tout prix, l’immobilier ancien reste adapté. Soyez vigilant à bien étudier le projet car la « bonne affaire » se fait souvent à l’acquisition (bon prix d’achat) et non à la revente (éventuelle plus-value). Attention, l’immobilier porte bien son nom et votre capital sera relativement « bloqué » si vous optez pour cette option.
3. L’immobilier meublé géré : une fiscalité optimisée
Pour ceux d’entre vous qui disposent d’une vision à moyen/long terme mais qui n’ont pas ou peu de temps pour sélectionner et gérer un bien immobilier ancien classique, l’option de l’immobilier meublé géré est sans aucun doute la plus adaptée pour maintenir un bon rendement dans le temps.
Il s’agit pour vous d’acquérir un bien meublé dans une résidence gérée avec services, de préférence dans l’ancien donc en exploitation. Vous opterez pour un statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) fiscalisé au régime des Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC).
Il existe 5 grandes familles de résidences :
- Les résidences étudiantes : la carence de logements étudiants en France marque une belle profondeur de marché sur ce secteur qui offre de belles opportunités de rendements entre 4% et 5,5%.
- Les résidences de tourisme : longtemps prisées par les investisseurs, elles ont été victimes de plusieurs « ratés » ces dernières années qui impliquent une plus grande vigilance dans le choix du support. Rendement escompté entre 3,5% et 5%.
- Les résidences d’affaires : le parc hôtelier français commençait à muer, fin des années 2 000, de l’hôtel classique vers la résidence hôtelière mais ce marché plutôt porteur souffre ces derniers temps de l’arrivée de sites de location de particuliers à particuliers. Rendement moyen de 4%.
- Les résidences séniors : ce concept de résidences en provenance des Etats-Unis principalement commence à faire sa place sur le marché de l’investissement hexagonal. Ces ensembles immobiliers permettent aux retraités valides de profiter de services à la personne concentrés tout en maintenant un cadre de vie agréable et autonome. C’est un marché « jeune » donc à surveiller en matière de revalorisation de l’actif dans le temps. Rendement moyen escompté entre 3,5% et 4,5%.
- Les résidences médicalisées : les résidences médicalisées ou EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) représentent l’un des marchés d’investissement immobilier offrant la plus grande profondeur. En effet, la grande dépendance est une cause nationale depuis 15 ans en France et le sujet est loin d’avoir été traité. Il y a donc encore une forte distorsion entre l’offre disponible et une demande croissante de services et d’assistance pour nos aînés. Rendement moyen de 4% à 5%.
L’immobilier meublé offre donc de bons rendements sans trop d’implication au quotidien pour l’investisseur. Ces revenus sont réguliers dans le temps et s’apprécient donc à long terme.
Le cadre fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier davantage de revenus nets d’impôts (ou quasi nets d’impôts), ce qui est un plus indéniable. En effet, vous pouvez en tant que Loueur Meublé amortir comptablement votre actif immobilier dans le temps ce qui créé une charge comptable supplémentaire déductible des revenus locatifs issus de l’exploitation du bien. Cela vous permet de réduire énormément le coût fiscal de ces nouveaux revenus locatifs et ce pour un grand nombre d’années (selon votre choix de durée d’amortissement).
Mais la location meublée reste de l’immobilier sur un marché réduit donc avec une liquidité peu importante et qui doit s’envisager dans le temps. Plus encore que pour l’immobilier classique, votre capital est peu disponible et une revente doit s’envisager sur plusieurs mois.
Le conseil de l'expert
Si vous recherchez un complément de revenus régulier et optimisé par un cadre fiscal adapté, et ce avec une grande maîtrise du risque locatif, cette classe d’actifs est faite pour vous. En revanche, prenez garde à l’immobilisation de votre capital.
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10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier meublé Investissement en location meublée : les 5 astuces mal connues mais efficaces
4. Les SCPI de rendement : l'atout de la diversification
L’investissement dans des parts de SCPI de rendement a le vent en poupe actuellement. En 2023, les SCPI ont tout de même collecté 5,67 milliards d’euros, soit une hausse de 8% comparé à la collecte de 2021 (5,2%).
Le mécanisme est simple : vous devenez actionnaire associé d’une société qui acquiert et gère des actifs immobiliers professionnels tels que des bureaux, des murs de centres commerciaux, des murs de supermarchés ou des entrepôts.
De plus en plus de SCPI se positionnent sur les secteurs de la petite enfance (crèches, halte-garderie etc.) ou de la santé (cliniques, pharmacie ou EHPAD), et se diversifient par des investissements en Europe.
La SCPI de rendement a comme atouts :
- Le rendement : la rentabilité moyenne versée par cette classe d’actifs a dépassé 4,6% nette de frais avant fiscalité. Certes en légère baisse, elle reste très attractive sur un marché qui propose actuellement peu d’alternatives ayant le même ratio rendement/risque. Et dans un grand nombre de cas, cette baisse est due à la revalorisation à la hausse de la valeur des parts des SCPI concernées, ce qui mécaniquement réduit le rendement locatif.
- La maîtrise du risque : la structure même d’une bonne SCPI de rendement vous protège contre les incertitudes du marché par la mutualisation du risque et la diversification des actifs. En effet, la SCPI multiplie les acquisitions immobilières, géographiquement (Paris, IDF, Province, Europe etc.) et sectoriellement (immeuble de bureaux, supermarchés, cliniques etc.). De plus, elle gère plusieurs locataires, dont les activités et la taille d’entreprises permet de se prémunir contre les défauts de paiement ou les vacances locatives.
- La simplicité de gestion : la SCPI de rendement vous offre un confort de gestion optimum puisque vous ne gérez absolument pas ni les acquisitions ni les locations. Votre implication reste donc de sélectionner la ou les SCPI au moment de l’investissement et de suivre leur évolution dans le temps (Rapports trimestriels, Assemblées Générales si vous le souhaitez etc.).
- La liquidité : en particulier pour les SCPI de rendement à capital variable, que Netinvestissement conseille principalement, votre capital est quasi liquide. En effet, puisque les statuts de la SCPI permettent de faire varier le montant du capital intrinsèque à celle-ci, des parts sont créées et détruites constamment. Cela vous permet d’acheter et vendre des parts quand vous le souhaitez. Compter 15 jours pour récupérer toute ou partie des sommes investies. Attention, les frais d’acquisition étant importants, vous devez pour autant prendre en compte que le tems est votre allier et qu’il faut plutôt envisager cet investissement à moyen terme (7/8 ans).
Tout n’est pas rose pour autant dans l’investissement en parts de SCPI. La fiscalité applicable est principalement foncière, les revenus sont donc lourdement fiscalisés à l’IR et subissent la taxation aux prélèvements sociaux. Si vous avez une Tranche Marginale d’Imposition élevée (+ de 30%), réfléchissez bien à cette donnée, car cela impliquera une perte minimum de 45,5% (30% + 15,5%) de votre rendement.
Il faut noter également une contrainte incompressible que sont les frais de souscription, en moyenne de 9% TTC. Ces frais sont applicables à la souscription, mais réellement prélevés à la vente de vos parts. Si vous investissez 10 000 € à 4,5% de rendement avec 9% de frais de souscription, vous aurez bien 450€ par an de revenus locatifs tant que vous détenez les parts, mais la valeur de leur revente sera de 9 170€.
Il est donc préférable de détenir ses parts plusieurs années pour « amortir » ces frais, soit par l’intégration mathématique des revenus (vous pourrez donc récupérer votre capital en moins de 2 ans mais sans avoir rien gagné) soit en intégrant une potentielle revalorisation des parts dans le temps, en moyenne 1,15% sur les 20 dernières années (vous pourrez donc récupérer votre capital entre 7 et 8 ans).
Le conseil de l'expert
L’investissement en parts de SCPI répondra parfaitement à votre besoin si votre objectif est d’obtenir un rendement attractif sans aucune implication de votre part et décorrélé du risque immobilier locatif. En revanche, prenez en compte que la fiscalité peut être un frein et que si la liquidité est statutairement assurée, les frais de souscriptions doivent être pris en compte avant toute revente.
A lire aussi :
Notre classement des SCPI de rendement dans lesquelles investir ! Les différentes façons d’investir dans les SCPI
5. Le compte-titres : miser sur la Bourse
Investir sur un compte-titre implique forcément une notion de risque supplémentaire induite par les sous-jacents qui peuvent constituer votre portefeuille.
Vous pouvez en effet investir dans :
- Des actions : vous possédez des parts du capital d’une entreprise.
- Des obligations : vous possédez des parts de la dette ou des dettes d’une entreprise.
- Des parts d’OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) : vous possédez des parts de fonds d’investissement collectifs spécialisés ou non qui eux investissent pour le compte de clients.
- Des indices boursiers : vous possédez des parts de véhicules financiers calqués sur les principaux indices de marché mondiaux (ETF etc.).
- Des Fonds spécialisés : vous possédez des parts de fonds spécialisés pour les professionnels par exemple, spécialisés dans l’immobilier ou investis dans les matières premières.
- Des produits structurés ou complexes : réservés à une clientèle avertie.
Quelle que soit la typologie de votre portefeuille, vous devez accepter une exposition au risque importante si vous souhaitez obtenir de bons rendements. En effet, un actif exposé aux fluctuations du marché dont il dépend (actions françaises par exemple) aura plus de chances de voir sa valeur monter dans le temps. La volatilité, si elle révèle le niveau d’exposition au risque de cet actif est également l’un des moteurs de son attractivité.
De plus, le compte-titre offre une totale liquidité dans le temps puisque vous pouvez l’arbitrer (achat/vente) autant que vous le souhaitez. Attention, à chaque opération des frais sont prélevés par le teneur du compte et la fiscalité s’applique. Et là encore, point positif du compte-titre, il serait le grand gagnant de la réforme dit « Flat Tax » puisque la fiscalité serait homogénéisée à 30% (IR + Prélèvements sociaux) contre une imposition sur le revenu actuelle (après des abattements) particulièrement lourde pour les contribuables dont la Tranche Marginale d’Imposition dépasse 30%.
Le conseil de l'expert
Au-delà de la dynamique gouvernementale autour de la fiscalité du capital qui bénéficierait au compte-titre, ce support d’investissement offre une liquidité totale et un immense champ d’opportunité puisque vous pouvez y intégrer des milliers de véhicules financiers. Et si vous souhaitez faire simple, une allocation opportuniste en OPCVM peut avoir du sens à moyen/long terme avec des performances moyennes entre 10% et 15% sur les 5 dernières années. Attention, ces performances passées ne présagent pas des performances futures.
Vous l’avez parfaitement intégré, il existe de nombreuses solutions en matière d’investissement lorsque l’on dispose d’une somme allant de 100K€ à 300K€. Pour sélectionner la ou les plus adaptées, il convient de définir précisément votre besoin et vos objectifs en mettant à plat votre situation et vos moyens.
Le ratio rendement/risque reste l’élément déclencheur principal pour l’épargnant mais dans le contexte actuel, la liquidité de vos actifs et surtout la fiscalité applicable sont des données incontournables désormais.
Avant de vous lancer, prenez contact avec l’un de nos Conseillers en Investissement Financier qui saura vous aiguiller vers telle ou telle option et pourra vous accompagner dans sa mise en place et son suivi dans le temps.
À propos de l'auteur
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