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Quand et comment revendre son investissement locatif ?

L’article « Quand et comment revendre son investissement locatif ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

En matière d’investissement immobilier locatif, il est toujours difficile de se projeter à long terme. Souvent les projets et les objectifs évoluent. Entre l’acquisition et la revente, les années passent, vos objectifs aussi. Le marché évolue… Un bilan régulier de l’opération et des projections quant aux charges à venir, votre tranche marginale d’imposition ou pourquoi pas, une visibilité sur un marché immobilier baissier doivent être établis en amont.A l’achat, un investissement aussi impliquant que l’immobilier doit répondre à un cahier des charges prenant en considération des variables multiples. Il ne faut pas regarder une opération à travers le simple prisme du rendement brut ou de l’affectif ou penser qu’une revalorisation antérieure va à l’avenir rester constante. Parfois, l’investisseur n’a malheureusement pas le choix de la date de vente. Alors, à quel moment sortir d’un investissement et donc, vendre le bien immobilier ?

Quand ?

Le marché de l’ancien est régi par la confrontation de l’offre et de la demande. Cela engendre donc une volatilité de prix (même si celle–ci est souvent faible). Le marché de l’immobilier n’étant qu’une addition de « micro » marchés (une tendance nationale n’étant pas la même partout), il faut savoir prendre du recul sur les choses et établir des bilans réguliers et donc, in fine, déterminer si possible une sortie au meilleur moment.

L’investissement dans la pierre supposant logiquement une sécurisation, il ne peut pour autant avoir un caractère immuable sur la perception d’un revenu net « figé » et même si le bien est tangible et que cet actif est par définition non mobile, le rendement varie, corrélé à des flux entrants et sortants, entre autres.

Il est déterminant de garder l’optique de la cohérence de l’investissement et de prendre du recul. Ce n’est pas parce que l’actif est tangible, et que vous le possédez depuis des années, que l’investissement doit être affectif et doit être perçu comme une fin et non un moyen.

1. Le solde fiscale

En immobilier, la fiscalité est calculée sur les revenus, moins un certain nombre de charges (charges de copropriété et de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunts...). Ces charges, mais également le montage de l’opération et la stratégie de l’investissement doivent être observées et des projections futures doivent être établies. La fiscalité est une variable qui doit avoir de l’influence sur vos choix futurs.

Les travaux à prévoir auront une influence sur celle-ci. Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des loyers encaissés et in fine permettent à de potentiels nouveaux acquéreurs de se décider en se projetant dans le bien mis en vente.

Les intérêts d’emprunt également sont déductibles mais dans les opérations accompagnées d’un financement amortissable, les intérêts diminuent dans le temps.

Un bien loué nu ne supportera pas la même fiscalité qu’un bien meublé. Il va de soi que vous devez rechercher la solution la plus adaptée à votre objectif.

Il faut également bien évidemment respecter les durées d’investissement imposée par un dispositif fiscal par exemple, car sinon il pourrait y avoir une requalification fiscale de la part de l’administration.

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2. Le marché

Lorsque le marché s’est retourné, il est déjà trop tard...

Il faut sortir de l’affectif : le bien a beau vous appartenir depuis de longues années, sortez de la zone affective. Un bon investissement doit pouvoir être perçu de manière objective par n’importe quel acquéreur. Ce qui vous plaît ne plaît pas forcément à tout le monde...

3. La plus value

Les arbres ne montant pas jusqu’au ciel, le marché peut devenir mature. Il sera alors temps de sortir si la seule dimension de votre investissement est patrimoniale.

Le marché immobilier, même s’il est naturellement moins volatile que les marchés financiers, peut engendrer une baisse de valeur. La difficulté à l’entrée est d’imaginer la valeur potentielle à long terme et savoir sortir au bon prix. Ce n’est pas parce que le bien note une belle plus-value depuis son acquisition que les prochaines années maintiendront la même tendance positive. La plus value supporte une fiscalité dégressive, avec un abattement plus important en fonction de la durée de détention. Il en va de même pour les prélèvements sociaux. Il faut donc bien vérifier que la fiscalité ne va pas devenir trop confiscatoire et si c’est le cas, trouver une autre option de sortie.

4. Le rendement

L’évolution du rendement net de charges et de fiscalité dans le temps est une donnée importante : est-ce que l’opération sera rentable dans le temps ? Faire des points réguliers sur le rendement de l’opération semble logique mais vous évitera des déconvenues. Il est donc prépondérant de chiffrer les charges et en connaissance de cause, les augmentations de celles-ci.

Il faut, de ce fait, regarder également la fiscalité et notamment la déductibilité des charges (vu auparavant), qui vous permettront de définir le rendement net.

5. Vos besoins

Le marché évolue, vos besoins aussi : suivant l’âge que vous avez et votre patrimoine, la projection sur les années futures sera toujours bornée à une zone d’incertitude. Vos besoins et vos projets vont certainement changer. Il faut pouvoir recadrer ses objectifs suivant la période à laquelle vous êtes dans votre vie et savoir sortir au bon moment ; ou repenser l’investissement selon ses objectifs du moment.

Il faut vérifier que le montage est adapté à l’objectif. Il est certain que de souhaiter une augmentation de son patrimoine par un dispositif fiscal ne doit pas être « pensé » de la même manière... L’objectif d’une acquisition peut aussi évoluer : il peut y avoir un changement de destination. Dans un certain nombre de cas, il est compliqué d’acquérir un bien dans le but de l’habiter, et au final de transformer sa nature pour le louer, où l’inverse.

6. Les droits du locataire

Attention à respecter les normes établies pour le locataire.

Le droit de préemption par exemple. La revente doit respecter certaines règles dont notamment prévenir le locataire, son conjoint ou partenaire pacsé. Il faut forcément respecter la durée du bail. Si le droit de préemption s’exerce, le congé doit être délivré 6 mois avant la fin du bail. Le bien pourra être vendu à la fin de ce temps librement si le locataire présent ne désire pas acquérir le bien qu’il occupe. Le locataire a 2 mois pour se décider. 4 mois si l’acheteur a recours à un prêt.

Comment ?

7. La cession

Sur un marché de gré à gré, la valeur du bien est régie suivant la confrontation de l’offre et de la demande. Le choix d’un bien locatif doit répondre à un certain nombre d’éléments objectifs : le solde migratoire, la tension locative, le tissu économique, les perspectives économiques, la politique de la ville, l’évolution des transports...

Le prix de cession doit être maitrisé : des travaux permettront de mieux revendre le bien. Cela va majorer le prix d’acquisition (si effectués par une société) au coût réel ou forfaitaire. Veuillez à ce que le bien fasse envie. La transaction repose sur une multitude de paramètres. Vous pouvez vous faire accompagner en mandatant un agent immobilier.

8. La donation

Un bien immobilier peut bien évidemment faire partie d’une donation. Pour cela, le fisc tolère de minorer la valeur d’un bien. Il ne faudra évidemment pas dépasser une certaine limite.

Penser à organiser sa succession en se servant notamment du démembrement permet d’optimiser sa sortie. En effet, cela permettra en cas de décès du donateur, de favoriser la transmission d’un capital plus important. L’usufruit rejoignant la nue-propriété en cas de décès.

Conclusion

La revente d’un bien immobilier s’organise et se prévoit. Un investissement immobilier doit se mesurer sur une période longue. Votre vie, mais également la demande, l’offre et la fiscalité évoluent et il n’est pas toujours simple de faire preuve d’adaptabilité en la matière. Dans l’absolu, prévoir une échéance de sortie permet de mieux préparer la cession ou la donation de votre actif. Le choix de l’acquisition d’un bien dans le but de le louer doit être axé, dès l’origine en fonction des projections futures... Il faut pouvoir se détacher de l’affectif pour faire les bons choix aux bons moments. N'hésitez pas à contacter nos experts afin de discuter de votre projet.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1046 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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