Comment bien placer son argent en 2018 ?

Vous souhaitez placer 10000 € ou 20000 €

Comme de nombreux épargnants, vous vous retrouvez, après avoir écarté les liquidités correspondant à votre épargne de précaution, avec un capital entre 10 000€ et 20 000€ qui « sommeille » sur votre compte courant ou sur des livrets bancaires peu rémunérateurs.

► 1) Avec 10 000 € à 20 000 €, optez en 2018 pour un contrat d’assurance-vie nouvelle génération pour maîtriser le risque et garder de la liquidité.

Rien de très révolutionnaire en 2018 dans le domaine de l’assurance-vie si ce n’est une fois encore la baisse marquée des rendements des vieux fonds euro classiques. Dans ce contexte, privilégiez tout d’abord les contrats offrant des fonds euro nouvelle génération, souvent à sous-jacents immobiliers ou construits avec une poche dynamique permettant d’espérer plus de rendement. Optez également pour les offres différenciantes comme par exemple les parts de SCPI voire les SCI ou SCP de SCPI.

Ces actifs financiers à sous-jacent immobilier professionnel n’offrent certes pas de garantie en capital mais sont considérés comme sécurisés et vous permettent d’espérer des rendements annuels moyens trois à quatre fois supérieurs à ceux offerts par les livrets bancaires. Une prime de risque suffisante pour accepter une perte partielle de garantie sur votre capital.

AVANTAGES : vous maintenez une totale liquidité de votre capital en améliorant le rendement global tout en maîtrisant le niveau de risque.

INCONVENIENTS : le capital n’étant pas garanti, vous devez rester attentif à votre contrat et être conseillé dans son suivi. Attention donc aux contrats 100% dématérialisés.

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► 2) Avec 10 000 € à 20 000 €, optez en 2018 pour le crowdfunding immobilier.

Nouveauté dans notre offre 2018, le crowdfunding immobilier peut être une option intéressante pour vous si vous êtes prêt à accepter un niveau de risque plus important pour obtenir un rendement moyen plus qu’attractif.

Le crowdfunding immobilier consiste en l’investissement, par le biais de plateformes digitales spécialisées, dans des projets de promotion immobilière afin de renforcer les fonds propres de l’opération et permettre à son porteur d’obtenir les garanties bancaires nécessaires à sa bonne réalisation.

Vous pouvez profiter de différents horizons de placement, de 6 à 24 mois et de rendements potentiels compris entre 4% et 9% annualisés.

La maîtrise du risque repose sur plusieurs fondamentaux incontournables :

• le choix de la plateforme digitale : quelle est sa stratégie, son savoir-faire etc...
• le choix du promoteur proposant l’opération : quelle est son expérience, sa solidité financière etc...
• le choix de l’opération de promotion : quelle est son taux de réservation de lots, quelle est la structure du montage juridique etc...

AVANTAGES : vous pouvez multiplier les tickets, à partir de 1 000€ pour diversifier votre allocation, profiter de rendements élevés et maintenir la liquidité avec des sorties planifiées à l’avance.

INCONVENIENTS : pas de garantie en capital donc un risque de perte à prendre en considération. Également, absence de possibilité de récupérer son capital en cours d’engagement.

Vous souhaitez investir 30000 € ou 40000 €

Avec un capital compris entre 30 000€ et 40 000€, la notion de répartition et donc de diversification entre en jeu. Vous avez la possibilité d’allouer votre somme entre plusieurs types de supports patrimoniaux et différentes classes d’actifs.

► 1) Chercher du rendement : 15 000€ à 20 000€ en crowdfunding immobilier.

Investir une partie de votre capital dans différentes opérations de crowdfunding immobilier vous permet d’aller chercher une part de rendement élevé pour votre allocation globale. Sachez que certaines opérations engageantes sur 24 mois peuvent offrir des rendements supérieurs à 15%. Il faut accepter le niveau de risque propre à l’immobilier neuf et l’immobilisation de cette somme sur la durée.

AVANTAGES : un potentiel rendement bien supérieur aux offres à capital garanti tout en bénéficiant d’un sous-jacent, l’immobilier, beaucoup moins volatile que les actifs financiers.

INCONVENIENTS : pas de garanti de rendement et de capital sur ce type de solutions donc prenez le temps de bien étudier les options qui s’offrent à vous.

► 2) Garder de la liquidité et de la flexibilité : 15 000€ à 20 000€ en assurance-vie multi supports.

L’assurance-vie reste le support offrant la plus grande liquidité puisque vous pouvez effectuer des arbitrages au sein de votre contrat quand bon vous semble.

Le placement préféré des français possède de nombreux atouts en matière de gestion de patrimoine. Il vous donne accès à une enveloppe fiscale intéressante (pendant votre vie sur l’impôt sur le revenu mais également après votre décès en matière d’exonération partielle de droits de succession), à de nombreuses classes d’actifs d’investissement (des fonds euro, des fonds euro nouvelle génération, des unités de compte actions, des unités de compte obligataires, de l’immobilier, des matières premières etc...) et vous offre la possibilité de modifier votre allocation à tous moments et d’effectuer des versements ou des rachats sur le contrat.

AVANTAGES : rester flexible et adapter sa stratégie aux événements de marché est une donnée importante pour préparer 2018. L’assurance-vie reste le support le mieux adapté à ce besoin.

INCONVENIENTS : si vous restez investi uniquement en fonds euro, vous ne pourrez espérer un rendement attrayant.

Vous avez 50 000 €, 60 000 € ou 70 000 € à placer

Plus le capital que vous avez de disponible est élevé, plus vous vous ouvrez les portes des options de diversification. Diversification qui reste le maître mot d’une bonne stratégie patrimoniale, a fortiori dans un contexte très haussier de marchés immobilier et financier.

De plus, lorsque vous envisagez d’investir une telle somme, la vision de votre stratégie se doit d’être vraiment globale, chaque classe d’actifs ayant un rôle vis-à-vis des autres pour maintenir un bon équilibre dans votre portefeuille. L’allocation pourrait être la suivante :

• 40% de votre capital sur une assurance-vie multi supports telle que détaillée et présentée précédemment, avec une poche en unités de compte un peu plus dynamique ou en parts de SCP de SCPI, voire sur un produit structuré, afin de booster un peu le rendement de cette quote-part.
• 15% sur de l’or physique qui fera office de valeur refuge en cas de baisse des marchés et qui profitera donc du repli des acteurs financiers.
• 25% de parts de SCPI de rendement en direct. Cet actif vous permet de profiter d’un très bon ratio rendement/risque, puisque la SCPI de rendement a pour rôle d’acquérir et de gérer des biens immobiliers professionnels avec baux commerciaux offrant de la visibilité locative, de la mutualisation du risque sur un large portefeuille d’actifs et des rendements moyens encore supérieurs à 5% en 2017. Attention à la fiscalité si vous avez une tranche marginale élevée (à partir de 41%) cela risque de trop gréver la rentabilité espérée.
• 20% en crowdfunding immobilier pour optimiser le rendement moyen global de votre allocation comme expliqué précédemment.

AVANTAGES : en utilisant une allocation diversifiée, vous vous offrez la possibilité de répartir votre capital sur des supports ayant chacun un rôle à jouer sur l’ensemble (recherche de rendement, maîtrise du risque, potentiel de liquidité, maîtrise de la fiscalité etc.).

INCONVENIENTS : gardez un œil sur la fiscalité, en particulier des SCPI, qui pourrait avoir un impact trop négatif sur l’équilibre de l’ensemble.

Vous avez 80000€, 90000€ ou 100000 € à investir ?

Une telle somme vous permet, là encore, d’aborder votre stratégie patrimoniale de différentes façons. Vous pouvez choisir de vous simplifier l’existence en concentrant votre investissement sur un support vous correspondant ou comme précédemment travailler sur une allocation ouverte et flexible.

► 1) Vous recherchez un rendement net attractif et immédiat pour obtenir des rentes.

Si vous avez besoin d’une rente nette immédiate, et la meilleure possible bien entendu, je vous conseille de choisir l’investissement immobilier meublé en résidence gérée.

Par exemple, l’investissement dans une chambre étudiante ou une chambre en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Le choix du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier de la possibilité d’amortir comptablement votre bien et donc de profiter d’une fiscalité très attractive sur les loyers perçus trimestriellement.

De plus, il existe dans le secteur un second marché, c’est-à-dire un marché de l’ancien vous permettant d’avoir accès à des biens dans votre budget, ayant un passé commercial vérifiable et un bail dont les conditions sont connues.

Vous pouvez ainsi espérer un rendement net annuel entre 4% et 5%, et ce sans prendre en compte la potentielle revalorisation du bien immobilier dans le temps. Enfin, et c’est notable, l’acquisition d’un bien en résidence gérée vous exonère de toute intervention dans la gestion locative quotidienne et vous protège contre les risques locatifs (loyers impayés, absence de locataires etc.) puisque vous signez un bail à long terme avec l’exploitant dont les conditions sont connues avant même que vous ayez engagé votre argent.

AVANTAGES : en optant pour un choix unique et un bien unique vous vous simplifiez la vie. Le choix du LMNP vous offre surtout un cadre fiscal très favorable et l’acquisition d’un bien au second marché la possibilité d’avoir très rapidement une rentre.

INCONVENIENTS : au-delà d’une absence de garantie en capital, vous devez accepter d’immobilier celui-ci dans le temps avec une liquidité restreinte. De plus, l’opération reposant sur la solidité du bail entre vous et l’exploitant de la résidence, soyez vigilant lors de sa sélection.

► 2) Vous souhaitez diversifier et optimiser votre capital dans le temps.

Dans ce schéma à plus long terme, je vous préconise une diversification flexible sur des supports complémentaires et adaptables dans le temps.

• 50% de votre capital sur une assurance-vie multi supports avec une allocation là encore diversifiée et modulable :*
  • 30% en fonds euro nouvelle génération avec un objectif de garantie en capital tout en maintenant un rendement acceptable (3% pour les meilleurs).
  • 30% en SCP de SCPI pour assurer un ratio rendement risque/liquidité optimal. Vous pouvez espérer entre 3,25% et 3,75% de performance moyenne pour une volatilité comprise entre 2% et 3%. Les artbitrages ou rachats sont possibles à tous moments.
  • 30% en unités de compte diversifiées avec un objectif de rendement entre 4 à 6% pour une volatilité maximale de 7%. Notre équipe d’allocations financières peut suivre pour vous votre portefeuille et vous aider dans sa gestion et son évolution.
  • 10% en produits structurés : ces solutions peuvent offrir une approche différenciantes des marchés financiers. A privilégier en 2018 les structurations sur poches obligataires ou sur poches actions. Attention aux indices qui sont actuellement plutôt en pic haussier. Objectif de ticket rémunérateur annuel entre 4% et 8%.
• 20% de parts de SCPI de rendement en direct pour les mêmes raisons qu’évoquées précédemment si votre fiscalité par ailleurs n’est pas trop pénalisante.
• 20% dans un Plan d’Epargne en Actions (PEA) pour profiter de l’enveloppe fiscal qu’il représente puisque vous êtes exonéré d’imposition sur le revenu ou de prélèvement forfaitaire libératoire après 5 ans de détention. Vous pouvez en attendant faire tous les arbitrages que vous souhaitez au sein du PEA. Attention, vous devez être principalement investi en actions européennes donc risque important en capital.
• 10% en crowdfunding immobilier pour optimiser le rendement moyen global de votre allocation comme expliqué précédemment.

AVANTAGES : avec cette approche vous diversifiez les classes d’actifs, les modes de gestion mais également les enveloppes fiscales. Cela vous permet de rechercher un bon équilibre global tout en maintenant la possibilité si besoin de récupérer tout ou partie de votre argent.

INCONVENIENTS : les supports choisis, s’ils vous permettent d’espérer de bons rendements moyens, sont pour la plupart exposer en risque puisqu’ils ne proposent pas de garantie en capital.

Vous souhaitez placer plus de 100 000€

À partir de 100 000€, le champ des possibilités devient forcément plus large et de nombreuses options s’offrent à vous. Je vous propose donc d’en étudier un certain nombre, en sachant qu’il convient pour certaines de bien définir avant de vous lancer votre profil patrimonial et vos objectifs précis de placement

► 1) L’investissement en immobilier meublé avec le statut de LMNP.

Comme étudié précédemment avec pour objectif la création de rentes totalement ou partiellement défiscalisées (pour aujourd’hui ou pour préparer votre retraite).

N’hésitez pas à user du levier du crédit bancaire, en optant pour un montage In fine, si vous vous projetez dans le temps, soit pour éviter d’immobiliser la totalité de votre capital (apport en nantissement sur un contrat d’assurance-vie de 30% ou 40% du montant de votre acquisition) soit pour augmenter le montant de vos rentes en acquérant un ou plusieurs biens pour un montant global plus important (nantissement des 100 000€ pour acquérir 200 000€ voire 300 000€ d’immobilier si votre situation patrimoniale le permet).

AVANTAGES : comme expliqué précédemment, vous bénéficiez d’un cadre fiscal avantageux, d’un certain niveau de sécurisation de vos revenus locatifs et de la possibilité d’user du levier d’un financement bancaire.

INCONVÉNIENTS : bien que sécurisé puisque palpable et tangible, l’immobilier meublé comporte tout de même un risque en capital. Il a également comme inconvénient une immobilisation de votre capital à moyen-long terme.

►2) L’investissement dans un Fonds Professionnel Spécialisé (FPS).

À partir d’un montant de 100 000 €, vous pouvez prétendre à avoir accès à des fonds spécialisés plutôt réservés aux institutionnels ou aux personnes morales. Ces fonds, basés sur une stratégie de valorisation de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, espaces de co-working etc.) proposent des rendements attractifs, compris entre 5,5% et 9%. Si vous avez à « subir » des frais d’entrée, il n’y a aucun frais de gestion ni frais de sortie.

AVANTAGES : ces FPS vous permettent d’accéder à des solutions optimisées plutôt réservées à de gros investisseurs habituellement, avec des stratégies transversales offrant un très bon ratio rendement/risque.

INCONVÉNIENTS : le capital et le rendement ne sont pas garantis donc ce type de solutions doit correspondre à votre situation et votre solidité patrimoniales. Vous devez de plus conserver votre investissement 6 ans sans possibilité de sortie durant votre engagement d’investissement.

►3) L’investissement dans une allocation de SCPI.

Présenté précédemment, l’investissement en parts de SCPI de rendement est également une option à étudier lorsque vous disposez d’un capital de 100 000€. Bien que très exposées à une lourde fiscalité foncière, les SCPI offrent la possibilité d’avoir accès à une large liste de parts vous permettant de vous construire une allocation complète et diversifiée.

Optez pour un mix de parts de SCPI ayant des tailles différentes (certaines de moins de 100 millions de capitalisation, d’autres de plus d’un milliard), des stratégies d’investissement complémentaires (certaines de bureaux, d’autres de commerces, d’autres de services à la personne comme des murs de crèches ou d’EHPAD) ou des objectifs de localisations géographiques diversifiées (certaines en France, d’autres en Allemagne ou aux Pays-Bas).

AVANTAGES : vous avez la possibilité de diversifier votre investissement, ce qui reste l’un des fondements d’une bonne stratégie patrimoniale tout en bénéficiant de rendements encore attrayants entre 4% et 6%.

INCONVÉNIENTS : le capital n’est pas garanti et la fiscalité reste le principal frein si votre TMI dépasse les 30%.

Conclusion

Cette année 2018 débutant sur la base d’un nouvel environnement fiscal et règlementaire, vous devez faire preuve de vigilance avant de choisir telle ou telle solution patrimoniale, et ce quel que soit le capital dont vous disposez. Ces quelques options proposées aujourd’hui pouvant ne pas être adaptées à tous, vous devez garder en tête que la première étape, primordiale, est de bien connaître votre besoin et vos moyens avant de vous lancer. Plus que jamais, n’hésitez pas à vous faire accompagner par l’un de nos spécialistes qui pourra définir avec vous vos objectifs, vous proposez des solutions adaptées à votre profil et vous suivre dans la mise en place de ces opportunités.