Immobilier : les avantages fiscaux reconduits pour 2022

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Le gouvernement vient de confirmer l’annonce qui avait été faite en avril dernier concernant le projet de la loi de finance 2021 dans le secteur de l’investissement immobilier, à savoir la prorogation pour une année supplémentaire des différents avantages fiscaux existants de réduction et déduction.

L’investissement dans l’immobilier neuf locatif dans le cadre des droits de la loi Pinel par exemple est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 dans les mêmes conditions. Ce dispositif représente aujourd’hui près de « 50% des ventes d’immobilier neuf en France en 2021 » selon la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier). En effet, l'avantage fiscal en vigueur pour les contribuables, est la principale motivation des investisseurs qui achètent de l’immobilier neuf locatif. Ce contrat présente certains avantages, comme la réduction de votre imposition, jusqu'à 21% du montant investi sur 12 ans dans la limite d’un plafond de 300 000 euros par an. Une opportunité plébiscitée à nouveau par les Français. À noter tout de même quelques contraintes : le prix du mètre carré à la location ne doit pas excéder un barème fixé par l’état en fonction du zonage établit par l’administration fiscale. Mais avant de vous lancer, il vous faut vous poser les bonnes questions.

La loi Pinel ne s’arrêtera pas encore en 2022 puisque la loi de finance 2021 prévoit de prolonger ce dispositif jusqu’en 2024. Seul le calcul du montant de la réduction d’impôts changera pour atteindre en 2023, un plafond de 17,5% de réduction pour un engagement de 12 ans, et en 2024, 14% pour la même durée. Maintenant, il permet aux propriétaires de louer à leurs enfants ou à leurs parents, tout en bénéficiant des remises d’impôts.

Rappel global sur le dispositif PINEL, plusieurs conditions sont liées à l’achat :

Le type du bien immobilier

Les biens concernés par l’investissement locatif en loi Pinel sont les logements neufs, les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition et les logements anciens disposant de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils devront respecter les normes de performances énergétiques globales définies.

Ce logement devra être la résidence principale du locataire et ne doit pas être un logement meublé.

Les différentes zones géographique loi PINEL

L’investissement locatif doit se situer dans les zones géographiques éligibles (A, A bis ou B1 - retrait de la zone B2) afin de favoriser les investissements dans les zones à tension locatives.

  • Zone A bis : La zone A bis ne regroupe que les communes d'Île-de-France. Elle est composée de Paris et de sa banlieue, à savoir les communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise.
  • Zone A : La zone A regroupe l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, l'agglomération française de la ville de Genève, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d'autres communes, où le prix à la location est très élevé.
  • Zone B1 : La zone B1 comprend certaines grandes agglomérations où la demande de logements est élevée, ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne non située dans les zones A bis et A, et les départements d'outre-mer.

L’enveloppe d’investissement

Les investissements sont limités à 2 par année fiscale dans un plafond d’investissement retenu par contribuable de 300 000 € maximum. Il ne doit pas dépasser 5 500 € par m2 de surface habitable.

En prenant en compte du plafond de la niche des 10 000 € par an pour la fiscalité et par foyer.

Les conditions liées à la mise en location

L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Plafonds de loyers

Afin de proposer des logements accessibles et répondre à une forte demande, les loyers perçus sont plafonnés par zone géographique :

  • Zone A Bis : 17,55 € par m²
  • Zone A : 13,04 € par m²
  • Zone B1 : 10,51 € par m²

Les ressources des locataires

Un plafond de ressources (revenus / salaires) en fonction de sa situation, seul, en couple ou avec des personnes à charge (foyer fiscal) différera de la zone géographique (Zone A bis . A . B1…).

Composition foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€
Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€
+ 1 personne à charge 75 188€ 68 946€ 50 233€
+ 2 personnes à charge 89 769€ 82 586€ 60 643€
+ 3 personnes à charges 106 807€ 97 766€ 71 340€
+ 4 personnes à charges 120 186€ 110 017€ 80 399€
Majoration par personne à charge supplémentaire +13 390€ +12 258€ + 8 969€

Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui se terminera cette année 2021. Pour rappel, la réduction d’impôt en Censi-Bouvard est de 11% et s’applique pour les investissements dans les établissements de service tels que les résidences étudiantes ou les Etablissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

L'investisseur relève alors du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le dispositif n'est pas ouvert au loueur en meublé professionnel et ses avantages (LMP).

La déclaration des investissements en LMNP résidence de services pourra être effectuée sous la forme du régime réel. Cependant, ce régime permet de déduire ses charges de ses loyers mais il ne permet pas de déduire les amortissements constatés sur le bien.

Le dispositif Censi-Bouvard, concerne les investisseurs souhaitant réaliser un projet dans un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), dans une résidence de services de type personnes âgées, handicapées ou étudiants. Pour une durée de location minimale de 9 ans d’engagement via l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant sur la durée du projet. Dans une limite de 300 000 euros annuelle et avec une possibilité de récupération de TVA. Il est possible de cumuler régime micro BIC et dispositif Censi Bouvard. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs sera appliqué.

Tout comme pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut se soumettre à certains critères pour être éligible à la réduction d’impôt prévue par la loi Censi-Bouvard :

  • Le logement doit être situé dans une résidence de services, gérée par un unique organisme professionnel qui s’occupe de tous les biens de la résidence.
  • Le bien doit être construit dans un immeuble neuf ou en VEFA (état futur d’achèvement).
  • Il doit être loué meublé, et dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Il ne concerne que les résidences meublées non professionnelles.

Pour plus de renseignement sur la réduction et crédit d’impôt via l’immobilier, n’hésitez pas à consulter nos guides sur les lois, les zones et les dispositifs à vôtres dispositions.

Par ailleurs, il sera aussi possible pour les propriétaires et locataires désireux d’effectuer des travaux de rénovation énergétiques de déduire 30% du montant des travaux. Cette mesure, pouvant être cumulée avec un « éco prêt à taux zéro », est maintenue sans condition de ressources. Ce cumul permet aux personnes concernées d’utiliser le levier du prêt pour rénover leur bien tout en optimisant fiscalement cette solution. Si vous souhaitez diversifier votre actif mais n'êtes pas intéressé(e) par les faibles rendements des assurances-vie, découvrez ces livrets d'épargne 2.0 aux rendements intéressants.

En résumé...

En fin de compte certains des avantages fiscaux qui sont prorogés en 2022, et ce dans le but de stimuler ou soutenir les investissements immobiliers dans la continuité des chiffres de l’année passée. C’est une bonne nouvelle pour les acteurs du secteur, et surtout pour les investisseurs qui voient leurs incitations fiscales maintenues pour une année supplémentaire.Voici donc une excellente SCPI pour vous lancer..

La prochaine loi de finance qui fera suite à l’élection présidentielle sera-t-elle plus avantageuse ? Rien de moins certain, cependant les dispositifs actuels et leur prolongation sont bien accueillis par le secteur de l’immobilier dans son ensemble.

Je vous invite à consulter le guide sur les « 10 moyens de réduire ses impôts sans l'immobilier » avec le financement des PME, verser sur un PER, les dons et subventions, la souscription de titre SOFICA, l’emploi et salarié à domicile, dons aux associations …

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Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement locatif, découvrez également le contenu de notre guide regroupant les avantages de l'investissement immobilier en LMNP.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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