Mis à jour le 30/01/2024

Impôts et fiscalité pour votre investissement locatif

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Car il propose un investissement sûr et rentable, l' investissement immobilier locatif est plébiscité par de nombreux investisseurs et fait même partie des placements privilégiés pour tout Français désireux de se constituer un patrimoine. Néanmoins, une multitude de procédés est à votre disposition pour y parvenir, et, il n'est parfois pas évident de trouver celui qui vous correspond. Net-investissement.fr vous propose donc un guide « synthétique » afin de vous accompagner dans votre démarche et de vous apporter les informations qui vous seront nécessaires avant de vous lancer dans un investissement locatif neuf / ancien.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Rappel du fonctionnement de l'investissement locatif

Un investissement locatif est déterminé par l'achat d'un logement qui sera ensuite mis en location afin de percevoir des revenus complémentaires. Un tel placement vous permettra donc de vous constituer un patrimoine rentable mais aussi, de bénéficier d'avantages fiscaux.

L'investissement locatif neuf / ancien est le seul placement offrant la possibilité aux investisseurs de se constituer un patrimoine entièrement financé à crédit : la moitié sera payée par le locataire, le solde pouvant même être réglé par une économie d'impôt et les crédits d'impôt. Dans ce cas, l'effort d'épargne sera donc réduit.

A noter : selon votre situation personnelle, votre situation professionnelle ou encore votre âge, votre déclaration d'impôts, les objectifs de votre investissement locatif pourront changer :

  • Constitution d'un patrimoine
  • Obtention d'un revenu complémentaire pour la retraite
  • Défiscalisation
  • Etc.

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Qu'est-ce que le déficit foncier ?

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Le déficit foncier en quelques mots

Mécanisme comptable, il va permettre aux propriétaires de biens immobiliers de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers qu'ils perçoivent à travers ces logements mis en location.

Un propriétaire est en déficit foncier lorsque ses revenus fonciers sont inférieurs à ses charges immobilières. Dans ce cas, il pourra alors déduire jusqu'à 10 700€ par an de déficit de ses revenus imposables (y compris salaires et autres revenus d'activité). Attention, bien que les intérêts d'emprunt soient considérés comme une charge immobilière, ceux-ci ne peuvent à eux seuls créer le déficit (ils ne sont donc déductibles que dans la limite des loyers).

Charges déductibles des revenus fonciers :

  • Frais de gestion et d’administration du bien
  • Impôts
  • Dépenses de réparation et d’entretien (travaux provoqués par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location)
  • Provisions pour charge
  • Primes d’assurance
  • Intérêts et frais d’emprunt

Le dispositif Malraux

Constituant l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation en France toujours en vigueur, la loi Malraux offre aux investisseurs qui ont de lourds impôts annuels (plus de 20 000€ d’impôts par an) la possibilité d’acquérir un bien immobilier patrimonial tout en réduisant significativement leurs impôts.

Le dispositif Malraux permet donc à la fois de préserver, de mettre en valeur et restaurer notre patrimoine architectural français mais aussi de réaliser une réduction d’impôts sur le revenu avec de la belle pierre.

Le dispositif Malraux octroie une réduction d’impôts allant jusqu’à 30% en fonction du montant des travaux de restauration du bien. Pour accéder à cette baisse d’impôts, le propriétaire doit s’engager à louer le bien non meublé comme habitation et ce pendant une durée minimale de 9 ans.

Attention, le dispositif comprend un plafond. En effet, les dépenses en travaux sont prises en compte dans la limite d’un plafond de 400 000€ sur 4 ans maximum à raison de 100 000€ par an.

Exemple de réduction d’impôts :

Pour un investissement de 200 000€ sur 2 ans avec un foncier à 50 000€ et des travaux à 150 000€ (à raison de 75 000€ de dépenses travaux par an) la réduction sera de 22 500€ par an.

Ne ratez rien de nos conseils !

Le dispositif Monuments Historiques

Le dispositif Monuments Historiques est LE dispositif de défiscalisation le plus avantageux pour les contribuables les plus imposés. Comme son nom l’indique, cette loi permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier classé aux Monuments Historiques comme un manoir de l’Histoire de France dans le but de le rénover.

Les propriétaires de ces biens à grandes valeurs patrimoniales bénéficient ainsi d’avantages fiscaux que ce soit par rapport à l’impôt sur le revenu mais aussi par rapport aux droits de succession et de donation. Les propriétaires doivent être membres d’une association syndicale libre (ASL) pour débloquer les fonds directement mais cela n’est pas obligatoire - sachant qu’il n’y a pas de plafond de montant de travaux.

Attention, pour que cette loi soit effective, il faut obligatoirement que les travaux de restauration aient fait l’objet d’une autorisation spéciale de travaux voire d’une déclaration d’utilité publique. De plus, le bien doit être conservé au moins 15 ans !

Pour que la défiscalisation faite grâce au dispositif Monuments Historiques soit optimale, il est préférable que le monument historique soit ouvert au public.

Exemple de réduction d’impôts :

Pour un investissement immobilier de 250 000€ avec un foncier de 100 000€ et des travaux de 150 000€ sur 3 ans.

Avec un taux marginal d'imposition de 41% et 50 000€ de travaux réalisés chaque année, vous bénéficiez d'une économie d'impôt de 20 500€ par an (50 000 x 41%). Soit au total, une réduction d'impôt sur le revenu de 61 500€ sur 3 ans. L’impact est encore plus grand si l’investisseur a déjà des revenus locatifs imposables, car cela ira également en déduction des prélèvements sociaux que ces mêmes revenus supportent.

Le dispositif Censi-Bouvard

Tout comme les dispositifs précédents, la loi Censi-Bouvard est une loi de réduction d'impôts qui permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf. La différence se trouve ici dans l'obligation d'investir dans une résidence de services. En effet, le bien doit être loué en meublé, à savoir le statut de

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et sa gestion doit être confiée à un administrateur professionnel à travers un bail commercial.

Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard sont nombreux, ils consistent en :

  • une réduction d'impôts de 11% du montant total de l'investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • la possibilité de récupérer l'intégralité de la TVA (19.6%) sur le prix d'achat
  • la déduction des frais réels (primes d'assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété)
  • la déduction de 100% des intérêts d'emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC).

Les conditions d'application du dispositif sont : une mise en location d'une durée minimale de 9 ans et, la catégorie BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les loyers perçus à la place de la catégorie des revenus fonciers.

Exemples de réductions d'impôts :

  • Pour un investissement de 100 000 €, avec le montant de la TVA égal à 19 600 €, la réduction d'impôts « Censi-Bouvard » est de 11 000 € sur 9 ans soit 1 222 € par an. Au total les avantages fiscaux s'élèveront donc à 30 600 € (réduction d'impôts + récupération de la TVA)
  • Pour un investissement de 200 000 €, avec le montant de la TVA égal à 39 200 €, la réduction d'impôts « Censi-Bouvard » est de 22 000 € sur 9 ans soit 2 444 € par an. Au total les avantages fiscaux s'élèveront donc à 61 200 € (réduction d'impôts + récupération de la TVA)

Le statut LMP/LMNP

Le statut de loueur meublé (professionnel ou non), concerne les investissements dans les locations meublées. Ces locations doivent comprendre un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc.) afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

La location meublée regroupe différentes situations, par exemple la classique qui concerne les résidences de service ou la saisonnière souvent réservée aux étudiants et vacanciers.

Le statut de loueur meublé procure de nombreux avantages tels que :

  • la possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19.6% du prix d'achat)
  • un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23.000 € HT par an)
  • un bail de location à l'avantage du propriétaire (par rapport à un bail de location classique)
  • la possibilité d'amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l'ARD (amortissement réputé différé)

A noter : le statut de loueur en meublé professionnel se distingue de celui du loueur en meublé non professionnel en plusieurs points. Pour bénéficier du statut LMP il faut notamment :

  • être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel
  • réaliser des recettes annuelles de plus de 23 000 € TTC et retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal
  • déclarer les revenus locatifs dans les BIC
  • tenir une comptabilité avec l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés

Le dispositif Girardin

La loi Girardin est une loi de réduction d'impôt qui permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM.

Les avantages fiscaux du dispositif sont :

  • Une réduction d'impôts de 30% du montant total de l'investissement dans le secteur libre (c'est-à-dire non soumis aux plafonds) étalée sur 5 ans
  • Une réduction d'impôts de 38% du montant total de l'investissement dans le secteur intermédiaire (c'est-à-dire soumis aux plafonds) étalée sur 6 ans
  • Une majoration de 3% lorsque la programme est équipé de moyens de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable
  • Une majoration de 9% est accordée lorsque le logement est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)

Attention : la réduction d'impôts est calculée selon un coefficient basé sur la superficie, 2 373 € HT par mètre² habitable, à laquelle s'ajoutent les terrasses couvertes dites "varangues" dans la limite de 14 m².

Il y a ici deux conditions à respecter qui sont : un logement destiné à la location non meublée et affecté à l'usage d'habitation principale du locataire pour une durée de 5 ans (pour le secteur libre) ou de 6 ans (pour le secteur intermédiaire) ainsi qu'un plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cadre du secteur intermédiaire.

Exemple de calcul : Vous achetez un appartement à Saint Martin pour un montant de 300000 € avec une surface habitable de 100m² et 20 m² de varangue. Vous décidez de louer votre maison neuve en secteur libre sans aucune contrainte de plafonds.

Base de défiscalisation (plafond HT puisque pas de TVA à Saint Martin) 2 373 €
Plafond de défiscalisation 100 m² +14 m² (varangue) x 2 373 € = 270 522 €
Montant de la défiscalisation 270 522 € x 30 % = 81 157 €
Réduction d'impôt 16 231 € par an pendant 5 ans
Vous allez donc bénéficier d'une réduction d'impôts de 16 231 € cette année et les 4 années suivantes. Attention, la réduction Girardin reste encadrée par le plafonnement global des niches fiscale de 18 000 € + 4% du revenu imposable de N-1

Le dispositif Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal accordée dans le cadre d'un investissement locatif dans l’ancien avec travaux. Il est destiné à inciter la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de manque de lits, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.

Cette loi investissement locatif prend la tournure d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers.

Pour bénéficier de cette loi, vous devez :

  • Acquérir un bien avec travaux dans une des villes labellisées « Cœur de ville » dans la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022.
  • Réaliser des travaux d’un montant de au moins 25 % du prix du logement procuré.
  • La mise en location de ce logement en location nue (non meublée) sur une période durée, de 6, 9 ou 12 ans.

Travaux éligibles à la réduction d'impôt Denormandie :

  • Performance énergétique du logement
  • Modernisation, assainissement
  • Aménagement des surfaces habitables
  • Création de nouvelles surfaces habitables

Montant de réduction d’impôt :

  • 6 ans : réduction d'impôt de 12 % du prix du bien
  • 9 ans : réduction d'impôt de 18 % du prix du bien
  • 12 ans : réduction d'impôt de 21 % du prix du bien

Simulation d’offre pour investir en loi Denormandie :

  • Prix du bien : 200.000 €
  • Dépenses de rénovation (éligibles) : 50.000 €
  • Location de 12 ans
  • Avantage fiscal de 52.500 € = 4.375 € de réduction d'impôt sur le revenu par an.

La loi Pinel

Dispositif fiscal dans le cadre d’un investissement immobilier neuf.

Vous vous engagez à louer un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, en échange de quoi vous bénéficiez d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location, dans la limite du plafonnement de la niche fiscale de 10.000€ par an et par foyer.

  • 6 ans : 12% de réduction d’impôt (maximum 6.000€/an)
  • 9 ans : 18% de réduction d’impôt (maximum 6.000€/an)
  • 12 ans : 21% de réduction d’impôt (maximum 6.000 euros/an sur les 9 premières années puis 3.000 euros/an sur les 3 dernières)

Une seule déclaration d’impôt en loi PINEL sert à le valider ! (La 2044EB)

  • Plafond du prix de revient : 300 000 € ;
  • Plafond par superficie : 5 500 € par m².

Simulation d’offre pour investir en loi PINEL :

  • Investissement PINEL : 275.000€ de 50m2, engament sur 9 ans.
  • Reduction total : 275.000€ * 18% = 49.500€
  • Reduction annuelle : 49.500 / 9 = 5.500€ (ou 275.000€ * 2%)
En résumé...

A travers ce guide nous avons établi un récapitulatif succinct des principales mesures entrant dans le cadre d'un investissement immobilier neuf / ancien locatif et des lois pour investissement. Vous avez pu le constater, chacune d'entre elles possède des caractéristiques propres, des avantages fiscaux spécifiques, des crédits d’impôt mais aussi des conditions à respecter impérativement.

De fait, si l'investissement locatif vous intéresse, il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine car seul un professionnel saura vous apporter des réponses et des solutions en adéquation avec vos objectifs et votre capacité d'acceptation du risque pour profiter des différents dispositifs mis à votre disposition.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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