1. Les bases de la fiscalité immobilière : ce que tout investisseur doit savoir
Cela fait quelques temps que vous y songez. Vous vous êtes rapproché d'un chef de projet patrimonial avec lequel vous avez pris le temps de définir vos objectifs et ce que vous souhaitez atteindre sur le court, moyen, long terme. Finalement, votre choix s'est porté sur un investissement immobilier.
Il vous reste désormais à définir dans quel type d'actif immobilier vous allez investir. Evidemment, ceci dépend grandement de votre objectif. Mais il y a un facteur qui doit être déterminant dans votre sélection : la fiscalité. En effet, et ce n'est pas un secret, la France fait partie des pays où la fiscalité des revenus fonciers est la plus forte. Il vous faut donc être vigilant quant au statut fiscal que vous allez choisir pour votre opération immobilière. Il serait dommage qu’une fiscalité trop lourde vienne impacter la rentabilité finale et la performance de votre investissement.
Avant de commencer, rappelons simplement qu'en France, il existe deux types de régimes fiscaux pour les gains obtenus via un placement immobilier : les revenus fonciers et les revenus BIC (ou plus communément appelés « revenus issus de location meublée »).
Les revenus fonciers sont les plus communs en France. Générés par la mise en location de biens loués nus, ils sont imposés au même titre que des revenus salariés, C’est-à-dire selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux. Ce sont ceux qui peuvent être les plus fiscalisés, et par transparence, impacter la rentabilité de votre opération immobilière.
Si, en revanche, vous avez opté pour la mise en location de votre bien sous le statut du loueur meublé non professionnel – ou LMNP - vous tirerez de l’actif immobilier des loyers dits « de location meublée ». La fiscalité des loyers provenant d’une location meublée est légèrement différente de celle des revenus fonciers : ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et sont donc taxés différemment des revenus fonciers. On remarque également deux sous-catégories dans les bénéfices industriels et commerciaux : le régime simplifié (le micro-BIC) et le régime réel (qui permet notamment de bénéficier de l’ARD, l’amortissement réputé différé).
2. Comprendre les différents dispositifs fiscaux
Après ce bref rappel des différentes fiscalités issues de l’activité de location immobilière, voyons les nombreux dispositifs fiscaux qui gravitent autour de l’investissement immobilier locatif. Parmi eux, la loi Pinel et la location meublée non professionnelle se démarquent.
Le dispositif Pinel et ses avantages fiscaux
Parmi tous les dispositifs fiscaux existant en France, la loi Pinel est certainement l'un de ceux dont vous aurez le plus entendu parler. C'est effectivement l'un des dispositifs le plus répandu dans le secteur de la défiscalisation en investissement immobilier, et pour cause : le Pinel permet de booster l’offre de logement, d’investir facilement dans l’immobilier et d’optimiser sa fiscalité. Le tout dans des délais relativement plus courts que les échéances classiques de détention d'un bien immobilier.
Pour rappel, la loi Pinel ouvre droit, en contrepartie de la mise en location d'un bien immobilier neuf, à des avantages fiscaux souvent assez considérables. Sous condition d'un engagement de mise en location, d'un respect du plafonnement des loyers défini par la loi, et d’un investissement réalisé dans une zone éligible au dispositif, ce type de placement peut vous permettre de réduire votre imposition jusqu'à 14% du prix du bien en question (soit 42 000€, car ces opérations sont plafonnées à 300.000€ par an, dans la limite du plafonnement des niches fiscales). Avec le Pinel+, si vous remplissez les normes énergétiques requises, vous pouvez même défiscaliser jusqu’à 21%.
Vous l'aurez compris : le principal avantage du dispositif Pinel consiste à investir dans un bien immobilier qui vous rapporte un revenu complémentaire et diversifier votre patrimoine. Au passage, vous réduisez votre imposition. Cela vous permet d'utiliser cette réduction d'impôt comme apport financier dans le financement des charges et de l’emprunt. Ce genre d'opération étant très généralement réalisée à crédit, les entrées financières de l’opération sont donc constituées des loyers perçus et des réductions d’impôts, ce qui optimise de manière assez importante votre contribution personnelle à ce projet. Autrement dit, vous limitez votre effort d'épargne.
Bien que ce dispositif soit très efficace fiscalement et économiquement, il doit prendre fin en décembre 2024. A ce jour, il n'a pas encore de remplaçant.
Le statut LMNP : fiscalité et avantages
Complètement différent du dispositif Pinel, le statut du loueur meublé non professionnel (ou LMNP) permet quant à lui la fiscalisation des revenus que nous allons tirer de la mise en location d'un bien meublé. Dans le cadre de ce statut, et comme nous en avons brièvement parlé plus tôt dans ce guide, ces loyers répondront donc du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (ou BIC).
La fiscalité de ces bénéfices industriels et commerciaux sera traitée différemment selon le régime choisi : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC permet aux personnes dont les revenus locatifs issus de biens meublés et perçus de manière très ponctuelle, de bénéficier d'un certain nombre d'abattements sur ces mêmes revenus. Cela afin d'avoir une fiscalité plus douce, compte tenu du fait que ces revenus ne sont pas trop importants. Le régime réel en revanche permet d'optimiser complètement la fiscalité de la location meublée. Et ce notamment via l'amortissement réputé différé (ou ARD), dont l'action neutralise complètement l'impact des loyers sur la fiscalité.
Pour bénéficier du régime réel, et de l'amortissement réputé différé, il est toujours conseillé de se rapprocher des services d'un expert-comptable. Il aura la charge de préparer les bilans et les liasses fiscales à transmettre. Vous éviterez ainsi un risque d'erreur assez important, et vous vous mettrez à l'abri d'une quelconque question de l'administration fiscale.
Le dispositif Malraux : investir dans un patrimoine historique
Il existe également un dispositif fiscal un peu moins répandu bien qu’assez ancien dans le paysage de la défiscalisation en France : la loi Malraux. Sur le principe de fonctionnement, le Malraux s'articule grossièrement de la même manière que le Pinel, à savoir qu'il ouvre droit à des réductions d’impôt sur le revenu. Le fonctionnement, quant à lui, diffère du Pinel car l'actif immobilier dans ce type d'opération n'est pas neuf, mais ancien.
La seconde différence réside dans le fait que la défiscalisation ne se porte pas sur le montant de l'opération en elle-même, mais sur une quote-part des travaux de restauration à réaliser sur le bien ciblé. En revanche, le montant de la défiscalisation ainsi que son plafonnement sont complètement différents de ceux du Pinel. En effet, le Malraux permet de réduire l’imposition jusqu'à 120 000€ sur du court terme, tout en étant absolument hors du plafonnement des niches fiscales.
Le conseil de l'expert
Ce type d'opération immobilière nécessite un savoir-faire important car il cible une tranche de biens immobiliers de qualité, et souvent chargés d'histoire. Il est donc recommandé de vous faire accompagner par un chef de projet patrimonial et de bien choisir l'opérateur avec lequel vous allez travailler.
3. Stratégies d’optimisation fiscale pour l’investissement immobilier
Nous l’avons évoqué précédemment : la fiscalité des revenus foncier peut parfois être un inconvénient dans le cadre d’un investissement immobilier. Il suffit que la tranche marginale d’imposition de vos revenus soit élevée, et une grande partie des gains perçus de vos loyers peut partir en impôts.
Par exemple :
Si vous êtes sur une TMI de 30%, alors les loyers que vous allez percevoir seront imposés à 30%. A ces 30% s’ajouteront 17,2% pour les prélèvements sociaux (s’ils n’augmentent pas d’ici quelques années). Le résultat est sans appel : 100€ de loyers perçus vous donnent l’obligation de verser près de 48€ d’impôts, soit une rentabilité nette presque divisée par deux.
Le déficit foncier : réduire ses impôts grâce aux travaux
Il existe cependant un moyen d’optimiser cette fiscalité parfois confiscatoire : le déficit foncier. Ce mécanisme, qui s’apparente à un bilan comptable (avec les recettes et les charges) vous permet de déduire un certain montant de charges et de frais de vos revenus fonciers. Par ruissellement, il optimise à la source la fiscalité de vos revenus fonciers.
Les travaux sont un agent assez important de déduction. Par conséquent, ils peuvent s’associer à une opération immobilière vous permettant - en contrepartie d’un certain montant de travaux à réaliser sur un bien - de travailler sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
N’hésitez pas à faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux ! Il saura vous aider et vous accompagner dans vos démarches.
Netinvestissement vous recommande :
Qu'est-ce que le Déficit Foncier ?
Net Academy |
Suivez le cursus : Déficit foncier
L’impact de la TVA sur les investissements immobiliers
Certains actifs immobiliers (et leur utilisation) permettent de ne pas être soumis à la TVA. C’est le cas de l’immobilier meublé. Rappelez-vous, les loyers générés par la mise en location de ces biens sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (le fameux BIC). Ils sont donc considérés comme des actifs commerciaux.
A ce titre, dans certains cas de figure, vous ne serez pas soumis à la TVA. Sur l’acquisition de logements neufs par exemple, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA une fois l’acte d’achat régularisé auprès du notaire. C’est un avantage considérable car vous économisez 20% du prix du bien. Seule contrainte toutefois, il faut veiller à ne pas changer la destination du bien en cours de route, sous peine de rembourser une partie de la TVA que vous aurez préalablement récupérée.
4. Cas pratiques et exemple d’investissement
Prenons le cas d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle.
Victor Laru a une TMI de 30%. Il a investi dans un bien immobilier qui lui rapporte 800€ de loyer par mois.
Logiquement, sous le régime des revenus fonciers, Victor verse 47,2% de ce loyer perçu au fisc (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux), soit près de 378€. Or, Victor a investi sous le statut LMNP. Ce qui fait qu’avec le régime micro-BIC – applicable de plein droit – il bénéficie d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers. De 378€, il passe à 189€ dus au fisc. S’il dépasse les seuils prévus pour le régime micro-BIC, Victor peut basculer sur le régime réel, ce qui est encore plus avantageux car il a alors la possibilité d’amortir toutes ses charges.
5. Conseils et astuces pour les investisseurs
Vous l’aurez compris, il n’existe pas de bon ou mauvais régime fiscal. Chaque dispositif fiscal apporte son propre lot d’avantages et d’inconvénients. Chacun peut, ou non, s’adapter à votre situation et vos besoins.
Par exemple, si vous êtes fortement imposé et que vous avez beaucoup de revenus fonciers, le Pinel n’est vraisemblablement pas la solution la plus appropriée. De la même manière, si vous êtes à la recherche d’une rente régulière avec la fiscalité la plus douce possible, le LMNP s’avère plus adapté à votre objectif.
Pour cette étape, il est primordial de bien vous faire accompagner en amont. Vous aurez ainsi la garantie d’éviter un maximum d’impairs dans la mise en place de votre projet.
Les erreurs à éviter en fiscalité immobilière
C’est presque une évidence, mais comme pour tout investissement, il faut faire attention à ne pas vous plonger tête la première dans une solution qui paraît trop belle. Un appartement aux revenus potentiellement très élevés est une bonne chose, mais si vous êtes sur un TMI à 41%, alors ce serait certainement la pire opération que vous puissiez faire. Encore une fois, le maître mot pour ce type d’investissement réside dans l’accompagnement pour mettre en place et suivre votre projet.
Voir aussi :
Nous le savons, l’investissement immobilier peut sembler intimidant, et la compréhension de la fiscalité appliquée aux revenus que vous pourriez tirer de votre activité de location peut également devenir aussi bien une arme redoutable pour la réussite et la pérennité de votre opération d’investissement qu’un boulet que vous allez devoir trainer pendant de nombreuses années avant de pouvoir en changer.
Dans ce guide, nous avons analysé les différentes facettes de la fiscalité immobilière ainsi que de quelques dispositifs tels que le Pinel, le LMNP ou même le dispositif Malraux. Bien que chaque option présente sur le papier de nombreux avantages, il est important d’en analyser minutieusement chaque point afin d’être certains que ces derniers correspondent à vos besoins.
Alors comme toujours, nous vous gardons notre meilleur conseil pour la fin : n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin de pouvoir être accompagné de la meilleure des manières dans la mise en place de votre projet immobilier. Alors à très vite, sur Netinvestissement.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !