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Investissement immobilier : les 10 questions à se poser

L’article « Investissement immobilier : les 10 questions à se poser » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et à ce titre vous vous posez de nombreuses questions auxquelles vous n’avez pas toujours les bonnes réponses : neuf ou ancien, nu ou meublé, gérer soi-même ou faire gérer, quels sont les couts les possibles mauvaises surprises ?...

Au travers de ce guide, je vous propose de répondre à 10 questions fréquemment posées par les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier. Toutefois, cette liste de questions n’étant bien évidemment pas exhaustive, n’hésitez pas à nous soumettre vos questions en bas de ce guide dans la rubrique « ajoutez un commentaire » et nous ne manquerons pas d’y répondre.

1. Ai-je intérêt à passer par ma banque ou par un CGP ?

Tout dépend ce que vous voulez faire et ce que vous attendez. Si vous savez déjà clairement ce que vous voulez faire, que vous avez déjà trouvé le bien et que vous avez déjà une idée précise de la manière dont vous souhaitez monter votre projet, dans ce cas, votre banque sera, (pour des raisons de simplicité bien souvent) certainement le bon interlocuteur.

Mais les banques étant uniquement limitées à vous proposer les seuls produits immobiliers de leurs réseaux, vous n’aurez en revanche qu’un choix limité et peu objectif. De plus, si vous avez besoin de conseils personnalisés et détaillés, le manque de compétences techniques des « conseillers clientèles » risque de poser un problème. Dans ce cas, mieux vaut vous tourner vers un professionnel de la gestion de patrimoine indépendant. Ce dernier aura accès à un choix beaucoup plus large de produits et de plus, aura une connaissance technique, juridique financière et fiscale plus approfondie.

Gardez bien en tête que pour des opérations de transactions immobilières, les services d’un conseiller en gestion de patrimoine ne vous coutent rien dans la mesure où ce dernier est directement rémunéré par l’opérateur pour l’apport d’affaires.

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2. Ai-je intérêt à mettre de l’apport dans mon projet ?

Si vous achetez votre résidence principale ou secondaire, oui, un apport sera toujours utile car il permet de réduire les mensualités du crédit et donc le montant des intérêts à payer. Si en revanche, il s’agit de réaliser un investissement immobilier à but locatif, alors dans ce cas, un apport direct dans le projet n’a strictement aucun intérêt et ceci pour deux raisons :

  • Dans un investissement immobilier, la totalité des intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers que vous allez générer ce qui vous permettra de défiscaliser les loyers. Dans ce cas donc, les intérêts ne sont pas « perdus ».
  • Si vous avez de l’apport, autant vous en servir pour optimiser encore davantage votre montage financier en réalisant un prêt In Fine. Les fonds disponibles seront alors placés sur un contrat d’assurance-vie et apporté en nantissement (en garantie) à l’établissement financier. Ce type de montage permet de réaliser d’importantes économies financières et fiscales. Demandez conseil à un conseiller financier spécialisé. Attention : sur ce 2ème point, ne commetez pas l’erreur de vous laisser « séduire » par un taux bas en contre partie d’une obligation d’ouvrir le fameux contrat nanti dans la banque. Ce genre de pratiques « très limite » vise uniquement à récupérer vos liquidités. Cela ne défend nullement vos intérêts mais plutôt ceux de la banque. Veillez à dissocier les intervenants avec d’une part un bon contrat indépendant qui génèrera un réel effet de levier financier et d’autre part un prêt. N’oubliez pas que même si le taux est un peu plus élevé, les intérêts seront intégralement déduits.

3. Pour quel type de prêt dois-je opter ?

J’en parlais justement avant, il n’y a pas que le seul prêt amortissable classique. Si vous avez de l’apport vous pouvez opter pour le prêt In Fine donc, ou encore, envisager avec un spécialiste de l’ingénierie bancaire un prêt à palier qui épousera vos objectifs et échéances calendaires. Pensez également à avoir de la souplesse dans le prêt. Durée ou mensualité modulable, possibilité de rembourser par anticipation, de stopper les mensualités pendant un temps (en cas de coup dur de type perte d’emploi par exemple).

4. Investir près de chez soi… ou pas ?

J’habite à Lille donc je veux investir à Lille, j’habite à Melun, donc j’investis à Melun, j’habite à Montpellier donc je veux investir à Montpellier et ainsi de suite…. Vous l'avez compris avec, pour l’immense majorité d’entre eux la phrase suivante : « parce que je connais, puisque j’y habite ». Non, je suis désolé de vous décevoir, mais non, bien souvent vous ne connaissez pas le marché immobilier de votre ville. Vous ne faites là simplement qu’une projection de vos propres repères et habitudes. Il ne s’agit pas là d’acheter « la maison de vos rêves », mais bien de réaliser une opération d’investissement. Et lorsque l’on parle d’investissement, ce sont les critères objectifs, froids et rationnels qui doivent être retenus et pas le subjectif.

La « bonne » question à se poser donc, si vous souhaitez donner toutes les chances de réussite à votre investissement est : « Où est-ce que j’ai le plus intérêt à investir ? Quelles sont les villes, les zones les plus porteuses en France ? ».

5. Investissement immobilier : nu ou meublé ?

Pour un grand nombre de non initiés, la location nue est naturellement celle qui vient en premier à l’esprit puisque c’est justement celle que les français pensent connaitre et donc…. maitriser. J’achète un appartement près de chez moi et je le mets en location en le gérant moi-même. Ce schéma est simple, assez largement pratiqué depuis longtemps et bien souvent, c’est un pari gagnant. Si c’est la 1ère fois que vous vous lancez dans l’immobilier et que vous avez fait le choix de vous lancer seul(e), cette option sera alors certainement celle à privilégier.

La location meublée quant à elle offre d’autres avantages notamment celui de ne pas avoir à vous occuper de la gestion au quotidien du bien en question (dans le cas d’investissement meublé en géré) d’une part et surtout d’autre part de bénéficier d’avantages fiscaux importants contrairement à la location nue classique puisqu’avec l’aide d’un CGP ou d’un expert comptable, vous allez pouvoir amortir le bien et donc ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

6. Gérer soi-même ou faire gérer ?

Si vous avez du temps de libre, de la patience, voire la main bricoleuse, alors oui, la gestion en directe est envisageable, notamment car elle vous fera économiser les frais liés aux services de gestion.

Si en revanche, vous travaillez et que vous ne voulez pas passer votre temps libre à gérer la fuite du ballon d’eau chaude ou à faire des visites ou des états des lieux, alors optez pour la gestion déléguée. Soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière dans le cas d’une location nue ; il vous en coutera alors entre 7 et 8% TTC/ mois des loyers pour une prestation complète et ça tombe bien, ces frais sont entièrement déductibles…. Soit en passant par un gestionnaire qui se chargera de toute la gestion dans le cadre d’une location meublée, et dans ce cas, les loyers qu’il vous versera seront déjà déduits de ses frais de gestion.

7. Comment bien choisir son investissement immobilier ?

Cette question seule a déjà fait l’objet d’un guide complet sur le site, mais je vous donne ici les éléments de réponses clés.

Le choix se fait généralement d’abord en fonction d’une réalité budgétaire. Ensuite, c’est le type même de bien et son objectif (nu ou meublé, neuf ou ancien, avec ou sans avantage fiscal) qui va réduire la voilure et les choix. Enfin, ce qui est important c’est non pas de se projeter vous personnellement dans ce bien, mais plutôt de choisir un produit qui réponde à une cible locale (par exemple, si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, vous éviterez d’acheter un T4 à Quimper, mais privilégirez plutôt une petite surface meublée dans une ville étudiante : Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, etc).

Pour vous donner toutes les chances d’avoir une vision la plus exhaustive possible de l’offre du marché, évitez de vous cantonner à rentrer dans la première bulle de vente qui passe (oui, même celle près de chez vous….) et passez plutôt par un professionnel indépendant de l’investissement immobilier. Celui-ci ayant accès à un large choix du marché et surtout, ayant une bonne connaissance du marché, du métier et donc des erreurs à ne pas commettre, saura en principe être un bon accompagnateur. N’oubliez pas que sauf si vous passez par une agence immobilière, les CGP ne modifient pas les prix des biens qui vous sont donc présentés au prix direct opérateur.

8. Quels sont les frais à prévoir ?

Il existe en effet plusieurs frais incompressible à prévoir lorsque l’on parle d’investissement immobilier :

  • Les frais de notaires : ils sont de 8% dans l’ancien, et de 1,5% dans le neuf
  • Les frais de caution (crédit logement, hypothèque ou Privilège de prêteur de denier) : comptez 1% du montant
  • Les frais de dossier bancaires : même s’ils peuvent être parfois négociés, comptez entre 300 et 800 € selon la complexité du montage
  • Les frais de courtage : si vous avez fait appel à un courtier
  • Les intérêts intercalaires : dans le cas ou avez fait le choix d’acheter dans le neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • Les frais de gestion : 7 à 8% TTC des loyers pour la gestion globale du bien en question
  • Les assurances locatives : 4% TTC des loyers. Ils vous couvrent contre les risques locatifs : loyers impayés, vacance locative etc
  • La taxe foncière : prévoyez généralement l’équivalent d’un mois de loyer

9. Quels sont les risques liés à un investissement immobilier ?

Le 1er risque lié à un investissement immobilier est évidemment celui auquel vous aurez déjà certainement toutes et tous pensés : « si ce n’est pas loué » ou encore « si mon locataire ne me paye pas mon loyer ». Pour vous prémunir contre ces risques, je vous conseille d’opter pour les assurances locatives que vous pourrez souscrire directement auprès de l’agence immobilière. Il vous en coutera 4% environ du loyer mais ce sont des charges entièrement déductibles.

Mais il y a de nombreux autres risques possibles auxquels on ne pense pas toujours :

  • Ai-je bien regardé et/ou pris connaissance des dernières assemblées générales de copropriété pour m’assurer que je ne vais pas me retrouver à devoir payer de lourdes charges de réparation ou de rénovation (cas ou vous achetez dans l’ancien notamment)
  • Si vous achetez dans le neuf, vérifiez bien que le promoteur a une GFA extrinsèque (garantie financière d’achèvement)
  • Toujours dans le cas où vous acheteriez dans le neuf, n’hésitez pas à aller visiter quelques programmes déjà construits pour vérifier la qualité de la construction et son usure dans le temps
  • Assurez vous que la zone où vous investissez réponde bien à une demande locative effective en local
  • Vérifiez les éventuelles nuisances sonores, dans l’immeuble même comme à l’extérieur
  • Là ou j’investis, y a-t-il principalement des investisseurs ou des propriétaires occupants ?

10. A quoi n’aurais-je pas pensé ?

De vous à moi…. certainement à beaucoup de choses. L’investissement immobilier est un véritable métier qui s’apprend avec le temps et souvent, en commettant des erreurs qui peuvent couter cher.

Pour les éviter et donner toutes les chances à votre projet, je ne saurai trop vous recommander que de faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier, à lui soumettre votre projet et à lui poser toutes les questions qui vous passent par la tête. C’est seulement à l’issue de plusieurs entretiens avec lui que vous commencerez alors à avoir une vision plus claire, nette et précise et donc à éviter de vous tromper.

Conclusion

J’espère que ce guide vous aura été utile. N’hésitez pas à nous faire part de vos remarques ou de vos questions. Nous y répondrons et les rajouterons même à cette liste.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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